住房金融的风险控制及经营取向

　一、调控房地产业信用总量,约束市场扩张规模与速度
　　
　　房地产业是国民经济的敏感产业,调控得当,市场发展稳健规范,将对国民经济产生强劲的拉动作用。同时,这又是一个高风险产业,若长时间内发展失控,极易产生经济泡沫,对国民经济造成重大危害。早在1999年国家建设部就强调房地产业的“总量控制”与稳健发展,但由于房地产业的诸多调控手段分别归属于各城市的计委、建委、规划、土地、房地产管理等不同职能部门,由于“各管一段”,就难于形成整体的客观调控合力。在市场繁荣的条件下,控制哪一个项目都是“得罪人”的差事,这种谁都管,必然形成谁都不管。因此,“总量控制”的关键,一是把上述分散的职能归集于一个权威部门。二是由人民银行根据全国的房地产业运行指标,在一定时间和空间范围内提出房地产业授信总量,并分解到国内商业银行,利用信贷对资源配置的引导与调节作用调控房地产业的稳健运行。三是商业银行要在切实防控风险的前提下,对城市土地管理中心发放土地储备贷款。四是商业银行加强对优质开发企业的遴选,通过发放项目储备贷款等方式,重点支持一批实力强、信誉好、具备品牌优势的大型房地产企业,更好地调节市场和引导市场。
　　
　　会计学近3年论文/d/file/p/2024/0425/FONTbr二、适度控制住房开发贷款增量,调整房地产开发贷款的内在结构
　　
　　房地产开发总量的扩张与国内银行住房开发贷款增长较快密切相关。例如,在今年的新增房地产开发投资中,国内商业银行贷款较同期增长35.9%,这说明,资金环境的宽松助长了房地产开发的提速。在充分计算现有空置房及已开工新建商品房的市场消化能力的基础上,充分运用信贷杠杆,少投放甚至短期内不投放住房开发贷款,调节市场商品房的供应量,既可消化“泡沫”压力,又有利于降低房地产市场和银行贷款两方面风险。必须指出,控制开发贷款总量扩张,并不意味着不放款,而是集中精力调整住房开发存量贷款的区域结构与客户结构。
　　
　　三、积极拓展住房按揭贷款市场,促进房地产业的良性循环
　　
　　中国的房地产市场寄托了太多的希望:国家靠它拉动内需,支持国民经济的持续健康增长;房地产企业靠它创造利润;老百姓靠它改善居住质量,谁也不希望这个市场垮下去。维持市场稳健运行的前提是供求平衡,而积极拓展住房按揭业务,加大个人住房消费贷款投入,既可以提高城市居民的购买力,又可以促进空置商品房的销售。
　　
　　四、启动住房公积金贷款市场,拉动住房市场需求
　　
　　我国从1991年起,建立了住房公积金制度。住房公积金是城镇工薪阶层购建住房的互助合作资金支持体系,对于促进城镇住房改革、完善住房供应体系、改善中低收入家庭居住条件有着广泛而深远的影响。到2001年底,全国住房公积金归集额已经达到3326亿元,而住房公积金贷款累计发放额只有820亿元,仅占归集额的24.65%。住房公积金制度的建立对于推动住房市场化,促进房地产市场的活跃发挥了重要作用。但是,在具体运行中也存在一些问题,例如,归缴力度不够,一些单位欠缴或不缴住房公积金,影响了公积金归集额的增长;已归集的住房公积金管理存在缺陷,发放了大量难以收回的非住房性质的贷款,甚至资金被挤占、分流的现象也很普遍。
　　
　　五、实行住房抵押贷款证券化,进一步拓宽融资渠道
　　
　　目前,商业银行住房按揭贷款的最长期限为30年,平均期限约7~8年。但是,商业银行用于发放贷款的资金来源主要是存款,而存款中比重最高的又是活期存款,这样就产生了住房按揭贷款与银行资金来源期限上的不匹配。这种反差随着住房按揭贷款的迅速发展而不断扩张,从而使银行信贷资产的流动性指标受到影响。为解决短期资金长期占用问题,西方商业银行的通行做法是在政府的支持下,发行住房抵押贷款债券,向全社会募集按揭贷款资金来源。　六、新时期我国房地产金融业面临的挑战与发展
　　
　　加入WTO以后,外资银行趋利性的本质必将导致对低风险、高效益信贷板块的竞争。首先,房地产金融竞争加剧,信贷风险扩张。目前,国外资金实力雄厚、管理先进、技术一流的大公司、企业集团,通过直接投资经营房地产和在股票市场参股、控股等间接方式介入我国的房地产业。与之相比,国内房地产开发企业无论在资金实力、经营机制、品牌商誉等方面均处于劣势,而原本在土地使用、项目取得等方面的优势不复存在,经营风险逐渐扩张。其次,国外房地产金融机构特别是按揭贷款操作经验丰富,技术先进。美国早在1934年就成立了联邦国民抵押协会,开始房地产金融二级市场操作,目前住房按揭贷款余额25000亿美元,是我国同类贷款的35倍,而我国至今尚未建立房地产金融二级市场。再次,国际经济变动状态对我国房地产金融的影响加大,加入WTO使国内房地产市场脉搏与国际市场趋于一致,这是好事,但也必将面临阵痛。