启动中低收入者住房需求与合作建房研究

　　摘要：合作建房作为解决中低收入者住房困境的有效途径，在国外已广泛开展，本文分析了合作建房对增加住房市场有效供给、提高中低收入者住房福利、改善宏观调控政策效果的重要意义，提出了在全球金融危机形势下我国实施合作建房的政策建议。
　　关键词：合作建房；住宅合作社；扩大内需；中低收入者
　　
　　当前在我国的一些大中城市，房价收入比已远远高出世界银行的权威认定水平。在房价虚高、住房市场供求结构失衡的情形下，广大中低收入者面临高房价与支付能力有限的矛盾。同时，由于美国次贷危机引发全球经济衰退，为发挥房地产业对内需的拉动作用，政府已在税收、信贷及发放住房补贴等方面为活跃楼市出台了一系列优惠政策。但受未来预期的影响及支付能力的限制，大多数消费主体仍处于持币观望状态，在占人口绝大所数的中低收入者住房消费需求难以启动的情况下，房地产业对内需的拉动作用不容乐观。借鉴合作建房的经验，合理引导普通居民开展合作建房对改善中低收入者的住房福利及推动扩大内需政策的实施将起到重要的作用。
　　
　　一、合作建房优势及在国内外的发展
　　
　　合作建房产生于产业革命时期的英、法等国，至今已有200多年历史。产业革命极大地推动了工业化与城市化进程，随着大量人口向城市集聚，广大中低收入者面临住房困难，政府在当时难以为大面积人群建造公共住房，而完全依靠市场调节，大量中低收入者买不起住房，因此合作建房就成为解决居民住房问题的第三条道路。合作建房采取由非营利机构——住宅合作社组织，依靠群众自己力量，互助合作建筑住宅的形式。按照合作建房的产权归属性质，住宅合作社模式主要分为：普通型住宅合作社，产权介于房产共有与个人私有之间，社员退出时在合作社内选择买主转让股份；租房式住宅合作社，产权归合作社所有，申请加入合作社的人必须投资；私人住宅合作社，主要联系贷款与房基，入社会员认购股金填补缺额，社员们分期付款后住宅归个人所有。目前，全世界已有80多个国家建立了10万多个合作建房组织。
　　20世纪80年代中期，合作建房在我国兴起。为规范合作建房行为，1992年国务院住房制度改革领导小组、建设部、国家税务局颁发《城镇住宅合作社管理暂行办法》，对推动合作建房、解决城市住房问题产生了积极影响。1998年，我国开始了住房货币制度，合作建房逐步萎缩，截至目前合作建房的年住房供给量由上世纪90年代的5％下降至1％以下。1998年，我国住房体制从实物分配向货币分配过渡，最初由于一些单位限于承受能力，住房货币分配难度大，不少有一定资金和土地的单位依然采用集资合作建房方式。尽管这一时期合作建房逐渐萎缩，但在一定程度上依然发挥着住房供给的作用，对稳定房价意义不可小觑。1998—2003年，全国商品房房价格上涨平稳，房价年上涨率分别为3.29％、-O.11％、2.88％、2.76％、5.70％、4.80％。2004年以来合作建房基本停滞。除少数大型工矿企业和困难企业在单位闲置地块上组织合作建房外，其他形式的合作建房已基本停止，随着合作建房的淡出，住房市场的单一供给与房价的上扬开始呈现出一种正相关关系，2004年全国商品房价上涨12.5％，随后几年房价一路上扬。我国正处于城市化提速时期，大量中低收入者亟待住房的改善，住宅业实施完全市场化的政策取向值得我们反思。面对房价的节节攀升，高房价与普通居民的支付能力矛盾凸现，个人集资合作建房的呼声开始高涨，迫切需要政府对这种改善住房福利的民间自救行动进行规范与引导。
　　
　　
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二、中低收入者住房困境与合作建房的作用
　　
　　(一)有利于提高居民住房支付能力，扩大中低收入者有效需求
　　房地产业价值链主要包括土地价格、税费、建安费用、广告与促销成本、开发商利润。其中，价值链前两项费用之和在房价中占比在40％～50％。合作建房绕过开发商环节费用后，如果政府还能在地价、税费等方面提供优惠，合作建房的成本将不到商品房价格的一半。世界银行认定的房价收入比在3～6倍之间比较合适。而从我国的一些城市来看，房价收入比远远地超过了这个范围。以广州市为例，2007年人均收入22 469元，一手房均价8 735元／平方米，一个三口之家购买一套90平方米的商品房，房价收入比达12：1，房价远远超过了工薪阶层的支付能力，假如在住房市场低迷的情况下房价下降10％～20％，一套90平方米住房价格也会维持在63～70万，工薪阶层同样难以承受。因此，在房价虚高情形下，即使商品房价格一定幅度的波动，市场对工薪阶层仍缺乏需求价格弹性。如果开展合作建房，房价从8 735元／平方米下降到4 300元／平方米，普通市民购买一套90平方米住房，房价收入下降到6：1左右，基本符合世界银行认定的水平，同时房价的理性回归也有利于其他产业的合理发展。
　　[8]电大学习网.免费论文网[EB/OL]. /d/file/p/2024/0425/fontbr />　　(二)有利于改善住房市场单一制供给状况，提高住房市场资源配置效率
　　当前，住房市场在很大程度上呈现出一种供求结构不匹配的状况。从供给角度看，房地产开发商将购房目标定位于中高收入以上人群，开发大量大户型、精装修房，每年开发商开发的中高档价位项目占70％～80％。但从需求结构来看，占人口60％～70％的中低收入者才是住房市场的主导需求。由于这部分人群的支付力相对较弱，他们需要的是与支付能力相适应的中低价位房。尽管这部分人群有着强烈的改善住房的愿望，但潜在的欲望却难以转化成现实需求。住房市场供求错位状况的产生有其深层次的原因。对开发商而言，尽管中央相继出台政策调控中小户型的有效供应，但户型面积缩小后，房地产商却可通过调高住房单价，把宏观调控造成的损失弥补回来，这正是我国房地产市场宏观调控不能较好地解决普通市民住房问题的原因所在。同时，开发商清楚能够买得起商品房的大部分是高收入者，因此有建大户型、高档房的冲动。只要房地产开发商是单一的供给主体，具有市场垄断势力的开发商就会按照垄断者的行为方式来配置住房产品，导致住房市场资源配置效率低下，有效供给严重不足。
　　而通过非营利机构引领的合作建房的开展，打破了住房市场单一制的供给状况，创新了住房市场的供给体制。通过对住房消费市场的细分来满足多层次需求，基本形成这样一种供求格局：高收入者由开发商提供高档房；中低收入者购买经济适用房或是参与非营利机构合作建房；最低收入者由政府提供廉租房。我国合作建房在促进住房市场有效供给方面曾取得过成功经验，在当前住房市场矛盾突出，中低收入者住房福利亟待改善的情形下，适当改变宏观调控的着力点，把合作建房作为一种住房市场的调控政策，将不失为解决广大中低收入者住房问题的有效手段。
　　(三)有利于完善住房保障体系，扩大住房保障范围
　　以经济适用房、廉租房建设为重点的我国住房保障体系虽然近几年来取得较大成绩，但在实践中也遇到一些问题。主要表现为：一方面经济适用房投放数量有限，同时一些地方建立超标准的经济适用房，而中小户型投放比例低、单价过高，超出了不少中低收入者的支付能力；另一方面，住房保障范围不宽泛，既不能享受经济适用房资格、又不能享受廉租房的中低收入者成了夹心阶层。从经济适用房每年的投放来看，经济适用房占新开工住宅面积比例自2001年以来不断萎缩，目前已降至20％左右。由于开发商追求利润最大化目标，住房价格的普遍上涨必然减少经济适用房建设的积极性。同时开发商追求大户型，超标准的基础设施吸引高收入者购买，中低价位房投放不足，加剧了住房供求结构的不合理。如，北京市经济适用房平均每套面积超过110平方米，甚至出现200平米“经济房”，为提高单价、虚增成本，有的经济适用房小区还建起了游泳池，导致经济适用房单价不菲，不少中低收入者也无力购买。针对当前经济适用房开发产生的一系列问题，一些地方可考虑改变开发模式，把经济适用房交由非营利机构——住宅合作社来开发。同时，可把合作建房列入社会住房保障范围，扩大服务对象，对那些不能享受经济适用房资格、又不能享受廉租房的中低收入者也纳入合作建房的范围。
　　
　　三、金融危机背景下助推合作建房的思考
　　
　　合作建房在当前有尽快推行的必要，但合作建房组织者的角色应由政府有关机构牵头成立非营利组织来承担。因为在相关政策法规不明朗、民间合作建房组织尚未发育成熟的情形下，个人通过网络发起的组织在当前还不宜作为合作建房的组织模式。只有在相关政策法规得以完善，合作建房营运机制得以理顺的情况下，合作建房再转为民办官助的形式。
　　(一)政府要加大对合作建房重要性的认识
　　在中低收入者住房矛盾日益突出和全球金融危机背景下，政府要对合作建房的重要性予以重新审视。充分发挥房地产业对内需的拉动作用，必须考虑启动广大中低收入者的住房消费需求问题。当前，房地产市场有价无市、走势低迷状况对关联产业的带动作用不容乐观。为刺激楼市的繁荣，政府相继出台相关税收、信贷等优惠措施帮助开发商促销，因此，从目前住房市场宏观政策调控方向判断，政策的着力点不是通过简单的降低房价来扩大住房消费需求，为打破房地产业发展僵局，提高扩大内需的政策实施效果，可考虑改变调控的着力点，合理引导普通居民开展合作建房同样可起到繁荣住宅建筑业作用，对激发民间投资热情，带动钢材、水泥、建材等20多个关联产业的发展及促进农民工就业意义重大。同时，房价的理性回归也会对其他产业的消费需求的扩大产生积极的推动。
　　(二)为合作建房提供有利的政策支持
　　有关部门要抓紧对新时期合作建房的可操作性开展调研，如，合作建房建筑面积界定、服务对象资格的认定、产权认定、准人与退出机制、组织运作模式、资金链安全管理及住房金融机构对合作建房的支持等。
　　(三)合作建房与城市改造相结合
　　当前一些城市在旧城拆迁、“城中村”改造工作中遇到很大阻力，一些地方的开发商提供的安置房质量低劣、一些拆迁户得到的补偿款难以支付商品房对价。为保障这部分人群的住房福利，缓解城市拆迁改造的矛盾，建议绕过开发商，通过住宅合作社对这部分群体开展合作建房试点，积累经验后再向其他中低收入群体推广。
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