县域房地产市场发展驱动力分析

                          作者：张金萍　陈龙干　田红保　王雯雯

　　摘要：进入本世纪，房地产业发展迅速，大城市房地产市场发展日趋成熟完善的同时，出现了价格过快上涨、市场过热的现象，县域房地产市场的发展面临着诸多机遇。从市场需求、供给以及整体因素三方面分析了县域房地产市场发展的驱动因素，并提出了促进县域房地产市场健康发展的政策建议。
　　关键词：房地产市场；驱动力；县域
　　
　　近年来，房地产市场形势严峻，大的开发企业无论在品牌、信誉，还是资金实力等方面都可以承受市场变化带来的影响，但中小企业则难以承受市场波动带来的损失，这就迫使他们从大城市撤资，转向中小城市以及县域的房地产市场。同时，城镇化进程加快，住房需求压力骤然增大，而县城是农村和城市的最佳结合地，这也给县域和城镇的房地产市场发展带来了机遇。
　　
　　一、县域房地产市场发展特点
　　
　　县城房地产业虽然起步比较晚，但是发展迅速，尤其是近几年，随着国民经济快速发展、人民生活水平不断提高和城市环境不断改善，房地产业快速发展。
　　从供给来看，主要有以下特点：（1）外地房地产开发企业成为投资主体；（2）开发量逐年上升，商业用房面积比例逐渐增多；（3）小区规划设计逐步规范；（4）建筑形式以多层为主，向小高层和高层过渡；（5）供应户型以中等户型和大户型为主。
　　从需求来看，主要特点如下：（1）总需求中，低收入家庭所占比例大，但由于县域住房商业贷款审查严格，“门槛”较高，有效需求相对较少；（2）县域房地产起步较晚，对外不具备辐射力，以本地需求为主；（3）乡镇企事业单位职工和出外打工回城者购房比例大；（4）消费者市场信息不对称，消费心理受全国大环境影响较小；（5）付款方式多样，贷款购房比例逐渐增加；（6）住房价格稳中有升，涨幅不大，暂不具备投资和投机的潜力，绝大部分为自用性需求。
　　
　　
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二、县域房地产市场发展驱动力分析
　　
　　（一）需求驱动
　　1.城市化进程加快
　　城市化进程的加快，为大量进城的农民提供了工作机会，同时拥入城市的大量人口也给城市的运营带来了巨大的压力，首先表现在刺激房地产需求的增长方面。根据建设部政策研究中心的数据，2005年中国城镇人口为5.32亿，城市化水平为40.4%，预计到2020年，中国城镇人口将达到7.58亿，城市化水平达到53.2%。城市化水平短期内的迅速提高，城市的数量和人口急剧增加，大城市骤然膨胀，对于突如其来的人口浪潮，城市的建房速度将远远落后于城市人口的增长速度，从而出现住房紧缺的状况。据统计，2005年，中国城镇人均住房面积为26平方米，以世界发达国家20世纪90年代人均建筑面积（35平方米～45平方米）的下限，作为中国2020年城镇住宅发展目标的参考依据。那么2005—2020年的15年间，中国因城镇人口增多，而需新增住宅建筑面积127亿平方米，平均每年8.5亿平方米，而根据国家发改委的统计数据，中国每年商品房竣工面积只有5亿多平方米，且自2005年起，商品房销售面积都高于竣工面积，巨大的需求使得市场开始用存量房来满足日益增长的需求。通过扩张现有大城市来转移农业人口固然是一条出路，但这仅仅是出路的一个方面，并且不是主要方面。转移农业剩余劳动力一条新的思路就是发展壮大县域经济，扩大县城规模，大力发展以县城为主体的广大中小城市，吸纳农村剩余劳动力。
　　2.消费群体转移拉动住房需求
　　自1998年实行住房制度改革以来，中国居民逐渐接受了个人贷款买房的事实。城市居民购买商品房已然市场化非常明显，同时，县城的城市化建设步伐加快，县域房地产市场除满足本地区居民住房需求外，一方面，外出打工人员在大城市暂时买不起房，而县城又具有相对舒适的居住条件，因而回城购房；另一方面，越来越多的富裕农民、乡镇的行政事业人员也更愿意到县城购房安家。在住房消费群体构成方面，政府机关及部分事业单位人员、公务员，外地做生意回城及县城个体商业人员买房，乡镇从业人员及乡镇教师，三个群体各占三分之一。部分富裕的农民，为了小孩就学而在县城买房的也不在少数，这些因素构成县域房地产市场的巨大需求。
　　3.大城市郊区化
　　近年来，随着城市的快速扩张，大城市的郊区化现象越来越受到关注，中国的大城市多是典型的单中心组团式城市结构，中心市区的发展受到地理空间和资源条件的制约，需要通过城市化进程，实施市区产业、人口和城市建设向郊区转移，因而大城市周边的城乡结合部和县城，承担了分担城市的产业和人口压力的角色。在郊区或者县城买房的人群，他们一部分是看中了郊区的优美环境和舒适生活，这属于城市居民的主动郊区化；另一部分人由于经济承受能力的限制，受郊区低廉住宅价格吸引而形成被动郊区化。无论主动还是被动的郊区化，对于县域房地产市场来讲，都在一定程度上拉动了住房需求。

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　　1.县域投资环境改善
　　房地产业是国民经济的重要组成部分，是能够提供大量财政收入的产业部门，经济发达国家和地区的房地产经营收入一般可占政府财政收入的10%~40%。房地产市场的持续快速发展，使得地方政府的财政收入大幅增加，因此有充足的资金来进行城市的各项设施建设。反过来，国民经济的发展状况又直接影响和制约着房地产业的发展，县域政府通过加大招商引资力度等，加快发展国民经济，县城基础设施建设日趋成熟和完善，为房地产开发提供了良好的投资环境。
　　2.中小开发企业被迫转移
　　中国房地产开发企业从20世纪80年代末开始形成规模，经历了20世纪90年代初的“房地产热”之后，少部分存活下来的企业迅速调整战略，在经济快速发展带来的机遇下，获取了丰厚的利益。同时带来了城市房价的持续上涨，为抑制房地产价格的上涨，国家自2003年起施行了一系列的宏观调控政策：“121号文件”对房地产开发贷款进行了限制，“8·31大限”规定了经营性土地必须以招标、拍卖、挂牌方式出让，“国八条”、“国六条”意在努力实现商品住房供求基本平衡，切实稳定住房价格等等。这些政策措施的实施，大城市房地产市场竞争加剧，中小房地产企业在城市中不具备竞争力，缺乏生存空间，于是纷纷转向更具潜力的中小城市和县城。
　　（三）整体驱动因素
　　1.整体经济的发展
　　进入本世纪以来，城市建设发展迅速，县城经济的快速发展为房地产市场发展提供了良好的条件：（1）县城的基础设施建设不断改善，包括建成区绿化覆盖面积的增大，城区道路的铺设和改造，因地制宜景观带的建设，以及城内交通和对外交通系统的完善等。（2）县城进行城市发展规划，新城市发展框架逐步形成，建设用地供给量加大。（3）住宅建设量大幅提升，居住条件明显改善。随着县域经济的发展，一方面，由于城区基础设施建设得到加强，投资环境得到较大改善，大批外地房地产开发企业进驻，住宅小区建设不仅在量上急速增加，而且在质上不断提高，并开始在建筑水平和住宅品质上与大城市接轨；另一方面，人民生活水平的提高，具备购房能力的收入群体扩大，又为房地产市场的发展提供了良好的需求支撑。
　　2.政府居住保障政策覆盖到县域
　　在住房保障政策方面，2007年8月，根据国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》〔24号文件〕，2007年底前，所有设区的城市要对符合规定住房困难条件、申请廉租住房租赁补贴的城市低保家庭基本做到应保尽保；2008年底前，所有县城要基本做到应保尽保；“十一五”期末，全国廉租住房制度保障范围要由城市最低收入住房困难家庭扩大到低收入住房困难家庭；依此可以看出，国家住房政策保障体系也已经开始向县域扩展，向低收入人群扩展。
　　3.产业结构调整引导供需
　　县域经济基础还相对较弱，房地产市场起步也较晚。但是，近年来地区生产总值增长加快，产业结构调整也初见成效。原来以农业为主的县域经济，对传统农业的改造，使得非农人口增加，住房需求增加；但同时又重视发展县域中小工商业，提高第二产业、第三产业的比重，加大招商引资力度，加快整体经济发展，在一定程度上引导增加供给，有利于房地产发展水平的提高。
　　
　　三、结论与建议
　　
　　县域城镇房地产市场的发展面临非常好的机遇，应加大力度发展，但县域房地产市场才刚刚起步，发展还很不成熟，一定时期内还很难与全国大中城市房地产市场的发展达到同一水平，发展的过程中也会遇到许多问题，应加以引导和利用，使其健康发展。
　　县域政府在加大招商引资力度，促进经济发展的同时，首先应合理引导房地产的规划开发，开发过程做到先规划、后开发，让住宅开发、商业用房开发和公共设施建设协调布局，根据县域经济发展和人口转移速度，以及城镇的辐射力和承载力，确定房地产开发的规模和速度。住房供应结构上，应坚持发展普通商品房，适当增加中低价位、中小户型的普通住房和经济适用住房供应，对于最低收入家庭，政府应考虑提供廉租房。
　　
　　参考文献：
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