对浙江各城市房价的理性思考

　　〔论文关键词”房价  房地产业  调控
　　[摘要”面对浙江各城市房价不断攀升的现状?引发了人们对房价这一市民、开发商、政府、投资人最敏感问题进行深层次的反思和探索。市场各方应正确认识房价涨跌的辫证观?处理好风险与收益?长期利益与短期利益之间的关系?理性投资?适度消费?强化调控?促进房市健康平稳发展。
　　自1998年以来?长江三角洲各城市的房地产业开始启动?进人了全面复苏和发展时期。特别是从2002年以来?房价更是一路走高。浙江省房屋销售价格在2002年平均上涨11.3%?其中丽水市上涨02.5%、宁波市为61.4%、嘉兴市为11.9%。20 3年前三个季度全省房屋销售价格又呈现出全面上涨态势?同比涨幅高达31.7%?其中?丽水市的涨幅为50.6%。面对当前的房市现状?作为房地产市场一个重要风向标与调节器的房价?成了各城市上下共同关心的、最为火热的话题?笔者对此提出一些个人看法和思考。
　　一、房地产企业应理性对待房价上涨?不断探索企业长期稳定发展战略
　　就开发商而言?房价的上涨能给企业带来直接的利润和效益。当购地的费用、开发建造的成本费用已固定?房市火爆能为企业节约促销费用?大幅增加开发项目的净利润。因而开发商以喜悦的心情关注房价的上扬?期待着价位的突破?以引领房价上扬?拓展当地房价的空间。当开发商的楼盘热销时?部分开发商出于企业的利益?也会采用频繁提价的策略。但过高过快的房价上涨会带来诸多问题?直接影响到企业的长远发展。首先?过高的房价会把市场的大部分中低收人消费者拒之门外?使一些公司的楼盘曲高和寡?并有可能成为一些投资、投机客追逐的目标。其次?房价的上涨必然会引发政府土地出让价格的上扬和政府调控市场力度的加强?使开发商后续项目开发成本大幅增加?开发难度加大?对寻求长期发展的企业来说?并非好的选择。其三?短期内房价过快的上涨所带来的丰厚利润必然会吸引更多的企业和投资人进人这一市场?加剧行业的竞争?导致房地产市场的价格战?直接危及企业的生存?使行业整体利润水平降低。其四?过高的房价一旦遭遇销售不畅或市场不景气?将使企业的价格政策进退两难?缺乏回旋余地;同时也会使各式各样的违约和纠纷大幅增加?给企业经营增加难度。最后?高房价带来的高利润使部分开发商追逐短期行为?如惜售、获利了结思想?放松了对房产品品质、品牌的追求?影响公司长远发展。
　　对寻求长期稳定发展的房地产企业而言?客观、理性分析市场现状?准确预测未来房价走势?科学合理地制定企业的价格策略?加大力度开发价格适中、品质优良、配套完善?适合中低收人家庭需求的住宅?构筑企业的经济效益和社会效益双赢经营模式?是确保企业获得持续稳定的利润?做大做强的关键。
　　
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二、政府加强调控?促进行业平稳发展
　　政府出于本地区经济的发展和城市建设的需要?希望房地产业有更快的发展?以发挥其对GDP增长的带动作用。同时?城市房价地价的上扬也使政府能够从中筹集到更多的建设资金?增加城市的资产?因而?政府会采取各种措施推动行业发展、促成房价上扬。如近几年杭州市的房价成为全国房价最高、房价上扬速度最快的城市之一?与杭州市政府推出的“十大促市”政策和控制土地出让等措施是分不开的。但房地产热和房价上扬是“双刃剑”。首先?脱离经济发展和居民住房支付能力易形成房地产泡沫?一旦失控?将会给经济带来严重的后果。20世纪09年代初海南、北海等地房地产非理性膨胀?严重影响了经济发展和金融秩序;同期日本房地产“泡沫”的破灭?对日本经济的影响至今仍未消除;东南亚金融危机也与房地产“泡沫”直接相关?教训十分沉痛。其次?在长江三角这一城市密集的都市群中?各城市都在使出浑身解数来争夺有限的资源—人口、资金、技术等?过高的房价地价会增加人们投资创业、购房置业、居住休闲的成本?降低城市对外部资源的吸引力和城市竞争力?不利于吸引各类人才到浙江施展才华;一些企业已开始到外省购地寻求更大的发展空间。如浙江嘉兴?良好的地理区位、完善的交通网络、相对丰富的土地资源和合理的房价地价水平?是其竞争优势所在?也是嘉兴未来发展的基础。一旦房价地价过高?则会丧失嘉兴业已存在的重要优势之一。再者?面对高地价和土地供给偏少?有的开发商资本外移?纷纷向外扩张?一些房地产投资者也将投资目光转向江苏、安徽等地?资金出现外流。另外?过高过快的房价上涨?将会使社会的贫富差距拉大?部分中低收人家庭无法实现其改善居住条件的愿望?增加了群众对政府的不满情绪。据浙江省统计局对全省1个市1300户城市居民的抽样调查?其商品房价格大大超过居民的承受能力?有48.6%的市民表示难以承受当地的商品房价格?反映最为强烈的是近几年房价持续大涨的杭州(95%)、温州(92%)、绍兴(91%)。

　　在经济高速增长、房地产市场快速发展时期?房地产开发必须与社会经济协调发展。政府要从长远的角度来规划房地产业?采取切实可行的措施调控市场和房价?不为短期的利益而影响长远的发展?努力解决当地市场发展中过热、“虚热”、结构失衡等问题?促进房地产业持续健康的发展。
　　[8]电大学习网.免费论文网[EB/OL]. /d/file/p/2024/0425/fontbr />　　三、消费者应以平和的心态看待房价的涨跌建立“适度消费”和“理性购房”理念
　　购房者作为巨大的消费群体?对房价高与低、涨与跌的态度和看法是极不一致的?例如?以浙江嘉兴为例?有钱的认为嘉兴房价太低(与周边的城市相比)?没钱的认为太高;已购房的思涨?想购房的思跌;心急的人觉得涨得太慢?平和的人则会认为太快?但笔者认为?过分思涨思跌是不可取的。目前而言?希望今后房价仍旧保持前几年快速上涨态势?是不现实的?毕竟目前的市场供求状况、政策环境等较二年前有了很大的变化?持续增长的房地产开发投资、大量增加的土地供应和经济适用房、拆迁安置房大规模推出?都将彻底改变原有供不应求格局。同时?政府陆续出台的控制房地产投机炒作、抑制房市“泡沫”种种措施的落实?房价必然回到一个合理的区间。同样?希望房价有较大的回落是不现实的?浙江各城市大多经济持续快速增长、居民收人稳步增加、城市化水平不断提高?旧城改造力度加大、城市居住环境不断完善、住房品质日趋优化?这些都是房价的有力支撑。从长期来看?房价上扬?体现了房地产投资所具有的保值增值性。同时?对一个具体楼盘而言?房价若出现较大降幅或房价过低?可能是楼盘品质不够高或是投资商开发商购买力不够、或是存在着某种潜在的纠纷(也不排除企业是推行低价营销策略)?虽然价低?一旦购入?麻烦不断?甚至会给购房人带来重大的经济损失。房价保持合理水平?开发商保持适度的利润是十分重要的?否则?即使是以最低价购人的?风险也是较大的?会出现诸如:开发商无法正常完成项目?使楼盘成为烂尾楼?即使勉强完工也可能出现一些设施、配套项目、环境及服务与原来规划设计相距甚远?或是质量难以保证?小区人气难以聚集等问题?影响使用和价值。
　　无论是对购房居住的、还是置业投资的?都应对房价保持平和的心态?树立“适度消费”和“理性购房”观念。克服“一步到位”?“宁买勿租”;“从众消费”等误区?认真分析?理性决策?正确看待房价的涨跌。房价瀑涨时更需冷静分析?风险为重;房价低迷时则应静心观察?投资为重。
　　另外?目前各地房地产市场中?都有规模不一的炒家活跃在其中?大量买进卖出?激活了市场?也部分地催动了房价的持续攀升?炒家因此也获得了丰厚的投机收益。但房地产投机是一项高风险的活动?房地产市场的兴衰?房价的涨跌受很多因素的影响?特别是经济形势和政府的政策?当政府认为房市泡沫太大时?抑制过热所采取的措施首先是针对这些炒家。近年来?人行持续出台房贷新政策?也是为了市场的稳定?抑制房市的过度炒作。同时?炒家购房大多连环抵押购房?充分放大财务杠杆?以小博大。一旦失策?损失将是极其惨重。因而?炒家在冒险中仍应不失理性?涨声中也应看到跌。
　　四、公众媒体应客观分析报道当前房市?引导市场理性发展
　　现在的媒体大多对“三市”(房市、球市、股市)十分关注?尤其是火爆的房市。浙江很多的报纸、电台、电视台都开设房地产专栏?设置了楼市行情、政策法规、市场分析、专家论坛等专题?对市场现状、发展趋势、相关事件等进行大量采访、报道、评论?占用不少报纸版面或电视频道时间。应该说?大多数的媒体能正确客观地报道分析当前的房市?但也有相当多的媒体?出于其自身和客户的利益所在?以及配合政府的政策导向?言涨唱好往往成为媒体的主流?即使言跌?也是十分的小心翼翼。事实上?从媒体自身的最大利益来说?应保持客观公正?多方面、多角度提供科学合理报道分析?及时宣传政府的新政策、更加全面地提供当地各类房地产信息?引导市场理性消费和投资。同时对房市中的不良行为?违规做法及时报道?反映广大消费者的心声?督促政府相关部门加强对房市管理?全心全意为广大读者、百姓服务。只有这样才符合社会的整体利益?也符合媒体自身的长远利益。因为读者的多少、收视率的高低才是媒体的立身之本?利润之源?广告业务的多少?广告价目的高低也取决于此。
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