房地产价格影响因素研究

　　【摘要】 近几年来中国的房地产业发展突飞猛进,并且带动了其他行业的发展,在解决我国居民住房问题,推动经济发展方面起着重要的作用。然而,房地产市场的过快发展,带来了一系列问题,尤其是房地产价格问题备受社会各界关注。本文从房地产价格的相关理论出发,研究影响房地产价格的相关因素,并运用廊坊市房地产市场为依据,从实证角度分析了具有代表意义的因素对普通住宅价格的影响。最后通过对我国房地产政策的研究,找出房地产政策与价格形成的关系,并对调控我国房地产市场提出政策建议。
　　【关键词】关键词 房地产价格 形成因素 政策
　　
　　1 绪论
　　1.1 研究背景
　　 房地产是人类赖以生存和生活的基础和载体,房地产业则是我国当前宏观经济中的支柱产业。房地产市场的发展主要体现在住宅市场的快速发展上,由于住宅产业关联度高,它的发展带动了建材、冶金、纺织、化工、机械、交通、邮电通信、家电家具等许多行业的发展,为这些产业提供了立足的场所,扩大了对这些产业的社会需求。因此,房地产业的快速发展对中国经济的持续增长无疑起到了举足轻重的作用,特别是我国1998年在全国范围内取消“实物分配福利房“的房屋制度以来,房地产业进入了完全的市场化、社会化阶段,并且得到了快速的发展。2001年一2007年,中国的房地产开发投资总额分别每年比上年增长27.3%、22.8%、30.3%、28.1%、19.8%、21.8%、30.2%。房地产业的快速发展也带动了相关产业的快速发展,据投入产出模型测算,每100亿元房地产投资可以诱发国民经济各部门的产出286亿元,其中诱发建筑业产出90.76亿元、制造业(123.61亿元)、采矿业(16.64亿元)、电力煤气自来水供应业(6.59亿元)。另外房地产业的发展,离不开金融业的融资支持,而房地产市场又是金融业借贷资本的最大出路。
　　2房地产价格因素的研究
　　2.1 自身因素
　　所谓自身因素,是指那些反映房地产本身的实物、权益和区位状况的因素。包括房地产的位置、地质条件、地形、地势、建筑物本身等;
　　2.2 环境因素
　　影响房地产价格的环境因素,是指那些对房地产价格有影响的房地产周围的物理形状因素。主要包括大气环境、声觉环境、水文环境、视觉环境和卫生环境。
　　2.3 人口因素
　　2.3.1 人口数量
　　房地产价格与人口数量的关系非常密切。当人口数量增加时,对房地产的需求就会增加,房地产价格也就会上涨;而当人口数量减少时,对房地产的需求就会减少,房地产价格也就会下落。
　　2.3.2 人口素质
　　人们的文化教育水平、生活质量和文明程度,可以引起房地产价格的变化。人类社会随着文明发达、文化进步,公共服务设施必然日益完善和普遍,同时对居住环境也必然力求宽敞舒适,凡此种种都足以增加对房地产的需求,从而导致房地产价格升高。如果一个地区中居民的素质低、构成复杂、社会秩序欠佳,人们多不愿意在此居住,则该地区的房地产价格必然低落。
　　2.3.3 家庭人口规模
　　这里所说的家庭人口规模,是指全社会或某一地区的家庭平均人口数.家庭人口规模发生变化,即使人口总量不变,也将引起居住单位数的变动,从而引起需用住房数量的变动,随之导致房地产需求的变化而影响房地产价格。
　　2.4 经济因素
　　主要有经济发展状况,储蓄、消费、投资水平,财政收支及金融状况,利率,物价(特别是建筑材料价格)、建筑人工费,居民收入等。
　　2.5 社会因素
　　影响房地产价格的社会因素,主要有政治安定状况、社会治安状况、房地产投机和城市化。
　　2.5.1 政治安定状况
　　政治安定状况是指有不同政治观点的党派、团体的冲突情况,现行政权的稳固程度等。一般来说,政治不安定则意味着社会可能动荡,这会影响人们投资、置业的信心,从而会造成房地产价格低落。
　　2.5.2 社会治安状况
　　社会治安状况是指偷窃、抢劫、强奸、绑架、杀人等方面的刑事犯罪情况。房地产所处的地区如果经常发生此类犯罪案件,则意味着人们的生命财产缺乏保障,因此会造成房地产价格低落。
　　2.5.3 房地产投机
　　房地产投机是指不是为了使用而是为了再出售(或再购买)而暂时购买(或出售)房地产,利用房地产价格的涨落变化,以期从价差中获利的行为。一般来说,房地产投机对房地产价格的影响可能出现3种情况;
　　(1) 引起房地产价格上涨
　　(2) 引起房地产价格下跌
　　(3) 起着稳定房地产价格的作用
　　2.5.4 城市化
　　城市化又称城镇化、都市化,是当今重要的社会、经济现象之一,但由于人们对城市的概念理解不一,对城市化的解释和度量方法也相差很大。
　　2.6 行政因素
　　影响房地产价格的行政因素,是指那些影响房地产价格的制度、政策、法律法规、行政行为等方面的因素,主要有房地产制度、房地产价格政策、行政隶属变更、特殊政策、城市发展战略、城市规划、土地利用规划、税收政策、交通管制。
　　2.7 心理因素
　　心理因素对房地产价格的影响有时是不可忽视的。影响房地产价格的心理因素主要有下列几个:(1)购买或出售心态;(2)个人欣赏趣味(偏好);(3)时尚风气;(4)接近名家住宅心理。房地产需求者遍寻适当的房地产,当选定了合意的房地产后,如该房地产的拥有者无出售之意,则房地产需求者必须以高出正常价格为条件才可能改变其惜售的原意,因此,如果达成交易,成交价格自然会高于正常价格。
　　3 政策因素对房地产价格形成的影响及其对策建议
　　3.1 影响房地产价格的政策分析
　　3.1.1土地政策
　　土地是影响房地产市场的主要因素,由于土地的稀缺性,国家对土地方面一直采取比较严格的政策,包括对土地出让的程序进行规范、对土地出让进行监察。目的是为了慎重合法地使用每一寸土地,加强国家对土地所有权的调控以及中央对地方政府的监督,按照政策对土地价格的影响不同可分成以下类别:
　　(1) 土地使用权出让方式的规范对土地价格的影响。在传统土地使用制度下,严禁买卖、出租或者以其他形式非法转让土地,可能使地租、地价根本不存在。改革土地使用制度和住房制度,推行住宅商品化、社会化,就使房地产价格显现出来,反映客观的市场供求状况。
　　(2) 土地监管的规范对土地价格的影响。关于土地出让和利用的监管方面,自2002年以来,国家制定若干政策进行规范,在地方土地的出让、利用、征收等方面,国家进行必要的监督和管制。实践证明,这些政策是必要的,并且对规范我国土地价格,遏止地方政府的寻租行为具有积极的作用。土地政策对土地价格的形成具有一定的影响,而土地是房地产的主要组成部分,因此,土地价格的变化也就是房地产开发成本的变化。
　　3.1.2 金融政策
　　房地产市场中买卖双方都离不开资金的支持,因此金融政策对住房价格有很大的影响。就金融政策与房地产价格之间的关系进行分析:
　　(1) 利率的调控与房地产价格的关系
　　利率是利息率的简称,是指金融资本的增加额和本金的比值。利率按支付对象可分为存款利率和贷款利率。我国的金融政策多表现为利率政策,利率政策调节主要包括调整存款利率、贷款利率和存款准备金率三种途径。以下对各种情形对房地产价格的影响做详细分析:
　　1)存款利率调整对房地产价格的影响
　　理论上当存款利率上调时,会吸引其他投资市场中的部分资金,作为新兴的房地产投资模式,也或多或少受到存款利率的影响,主要表现为存款利率升高,会使得炒房群体减少,从而对房地产价格产生一定影响,当然,就目前情况而言,这种影响是微弱的,因为投资房地产的收益要远大于存款的收益,并且投资房地产相对风险较低。

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　　2)贷款利率对房地产价格的影响
　　①贷款利率调整影响房地产的需求,从而影响房地产价格。
　　②贷款利率影响房地产的供给,从而影响房地产价格。
　　3)存款准备金率上调对房地产价格的影响
　　存款准备金是指金融机构为保证客户提取存款和资金清算需要而准备的在中央银行的存款。当社会支出及投资受到存款准备金率变化的影响而变化时,房地产投资就会间接的受到影响,从而可能引起房地产市场价格的波动。
　　(2) 其他金融政策对房地产价格的影响
　　这类政策主要包括对金融信贷的管理、对按揭首付比例的规范、对社会保障住房开发的相关优惠等措施。该类措施对于遏制炒房、保障住房和限制开发具有重要的意义,从而影响房地产价格走势。
　　3.1.3 税收政策
　　税收手段是财政政策的主要手段,它是通过税种和税率的变动来调节社会总供给和总需求。一般来说,住房领域涉及的税种主要有房地产开发税、契税、营业税、土地使用税、土地增值税、房地产税、企业所得税、个人所得税、印花税等。房地产税收政策对房地产市场具有重要的影响,特别对于遏制投机和房地产泡沫具有重要的作用。在最近三年里,我国房地产业发展极为迅速,房价涨幅巨大,国家为了规范房地产税收,发挥税收的调控作用,制定了一系列税收政策,对于房地产价格起到了一定的影响。
　　3.2 调控房地产价格的政策建议
　　3.2.1 加强国家对房地产价格的指导
　　我国房地产商开发房地产的利润率达到30%左右,而发达国家一般不超过10%。由此可见,我国房地产市场的开发商赚取的属于暴利范畴,是有背于社会主义原则的。
　　3.2.2 发挥国有房地产开发公司的引导作用
　　由于房地产业应该算是自然垄断行业,与人民的生活息息相关,因此国家应对该行业进行控制。利用行政手段,如果发挥不好,政府失灵,那么调控的目的也难以达到。因此采用经济手段,利用国有房地产开发公司,符合国家政策进行房地产的开发。同时和其他房地产公司开展竞争,价格公道。这样在竞争中可以让房地产开发商逐渐合市场,走向正轨,并且还能直接保障国家住房开发政策的实施。
　　3.2.3 发挥好中央政府对地方政府的监督和指导作用。
　　应正确处理好中央和地方的关系,中央政府作为全国和社会利益的代表,应当以社会利益为重,对地方政府加强监管和引导的力度,建议多制定一些刚性的政策。
　　3.2.4 采取有效措施,抑制房地产投资过热
　　我国房地产价格居高不下的很大原因是我国在房地产投资方面存在着投资过热的现象。特别是在需求方面,不少购房者购买房屋为的是赚取投资收益,针对该情况,国家不仅应在交易税方面进行规范,还应该对购房者的购房资格进行限制。为了抑制投资行为,真正发挥城市房地产的住房保参考。
　　近年来我国房地产市场获得了迅猛发展,房地产迅速成为消费热点和投资热点。部分大中城市出现了房价快速上涨的局面。快速上涨的房价导致部分城镇家庭购房困难,这种现象引起了社会各界的关注和忧虑。居住是人类的基本生活需要。住房问题不仅仅是个经济问题,而且是一个社会问题。弄清房价影响因素,有效控制房价,成为政府和学者们关注的焦点。
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