国内外房地产中介行业的比较

　　【摘要】2008年初，房地产中介退市风潮正向全国范围蔓延。深圳、北京、上海、广州等大中城市的许多房地产中介公司正不断缩小规模，甚至一些公司陆续退出市场。文章分别介绍国内外房地产中介行业的现状和特点，通过比较分析，希望能对我国房地产中介行业的发展起到一定的借鉴作用。 
　　【关键词】房地产中介 行业对比 制度规范 
　　 
　　一、房地产中介行业的现状及特点 
　　 
　　1、特点。房地产中介机构不从事房地产开发经营活动，只为房地产经营活动提供中介服。房地产中介不占有房地产商品，也不直接从事买卖活动，只向买卖双方提供沟通服务。房地产中介活动具有非连续性和流动性的特点。房地产中介具有很强的灵活性。房地产中介机构以佣金为主要收入来源。 
　　2、存在的问题。一是门槛不高，业务人员随意聘用，素质良莠不齐。二是诚信不良。虚假信息、屡吃差价、私下交易、协议陷阱、阴阳合同……种种“黑幕”不胜枚举。三是管理不善。内部管理粗放，“私单”频频乱走，经纪人员难以约束，违规操作屡禁不止。四是扩张不当。资金不足、管理不力、人员不齐等等，在这种情况下，一批房产中介就盲目“跑马圈地”。市场交易活跃时，这些内部缺陷被掩盖，一旦市场行情“调头向下”，紧绷的“弦”随时会断。五是监管不严。 
　　 
　　
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二、国外房地产中介的现状和特点 
　　 
　　国外及港台房地产中介服务具有悠久的发展历史，具有一套较为完善的独立法规体系，包括市场准入法规、执业人员职业道德法规以及执业质量控制标准等。美国作为一个发达国家，其房地产及经纪业的发展先于我国许多年，已经具有成熟的运作模式和管理经验，正确认识并借鉴美国的经验和做法对于发展我国房地产经纪业将不无裨益。 
　　1、国外中介机构管理制度。（1）经纪人资质等级。在美国，从事房地产中介业的机构或个人，必须拥有州政府机构——房地产委员会颁发的营业执照。房地产经纪人主要有两类人员：经纪人，具备独立的法人地位，具有经纪人执照；销售员，具有销售员执照，为一个经纪人的雇员，代表经纪人行事，只能执行经纪人所制定的任务，无权订立契约和收取佣金，仅能以经纪人的名义对外接洽业务，同时对经纪人负责。美国房地产经纪人如果发生损害当事人的欺诈行为，不但会因赔偿而被罚得倾家荡产，而且被逐出经纪人行业后，很难再在这种讲究信誉的行业中谋生。可见，美国对房地产经纪人的管理，无论是当初准入，还是加入本行业后的管理，都是相当严格的。（2）法规制度。美国有关房地产中介的法规主要有：一般代理法规、契约原则、州执照法、联邦法、专业伦理法规。不动产执照法是有关房地产交易的最严密的法令。执行房地产执照法的是“州房地产委员会”，主要的执法方式包括拒发执照、扣留执照和吊销执照。一般美国经纪人的佣金是以最终销售价格的百分比来支付，佣金数目由委托人与经纪人自由商定。经纪人不涉及金钱，可减少很多麻烦。（3）职业道德。美国非常重视中介的职业道德，商业法典10176项和10777项中列举了从业执照暂停与吊销的规定。另外，美国的全国房地产师职业道德规范内容简明，注重实效。每个州的房地产委员会一般设有调查机构，可以在任何时候到经纪人办公室检查业务纪录，发现问题向房地产委员会报告，由该委员会讨论决定是否向法院控告。同时，美国各地都有专门的检察机构处理此类案件。 
　　2、美国房地产中介行业的特点。美国房地产中介行业的特点主要有以下几点：中介行业发展历史悠久，中介事业发达，有独特的房地产中介管理制度和动作程序。法规健全，权责明确，对规范中介行为，保障双方权益起到很大作用。行业个人资格准入严格，机构准人市场化，优胜劣汰。中介企业发展注重连锁经营和品牌效应。充分采集信息资源，利用网络信息技术，提高竞争力。 
　　三、国内外房地产中介行业的比较 
　　 
　　1、经纪形式不同。美国房地产中介无论售房或是购房都实行全权委托经纪人制度，然后，所有的运作程序包括介绍贷款、物业公证、房产保险、咨询律师、提交登记等等都由委托经纪人全权办理，所有费用也都在最后列出清单，由甲乙双方支付。而我国房地产中介实行的是双方签约制度，中介机构收取中介费后，免费帮助双方办理过户手续，由有关管理机构直接向甲乙双方收取费用。 
　　2、产权管理不同。美国实行的是契约登记制度，买卖双方完全以市场化的程序进行操作。所有运作通过售楼律师中介经纪，从物业公证到房产保险，构成一个完整的市场保证体系。只有当这个过程全部完成后，政府才通过登记的手段来加以确认，并把相关的资料进行保存，以备查询。而我国目前实行的是产权产籍登记制度。相比之下，美国的登记制度比我们现行的产权产籍制，更能适应房地产市场的变化，体现政府的职能。 
　　3、地产性质不同。美国一般房屋是建筑在地产基础上的，最大的区别是地产也属个人财产。因此，房地产概念极为完整，私人购房后，以地契为准，连地带房都属私人财产，但房主必须每年向国家缴税，而且政府有许多法律条文来限制私人在其土地上进行的各种活动，如不准私建乱搭，不准破坏绿地等等。而我国地产属于国家，个人只拥有国家土地使用证，因而房地产买卖一般注重于房产证的交涉。个人财产的法律体现是以产权证为标志，这样就使中美两国房地产买卖在概念上、程序上以及管理上都存在一定的差异。 
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　　四、我国房地产中介行业发展对策 
　　 
　　1、健全完善法律制度，创造公平规范的市场环境。为了保证市场中介组织的健康发展，发挥对市场经济的积极作用，我国也需要加强立法：完善法规，将房地产中介组织纳入法制化、规范化的轨道。国家有关部门应尽快制定各种市场中介组织的管理法规或条例，对房地产中介组织的主体资格、活动范围、酬金标准、权利与义务、违法处理等问题做出更明确的规定。依法对房地产中介组织登记，坚决取缔无照经营。凡是具有一定专业知识和中介服务经验、愿意从事中介服务活动的人员，必须经过政府有关部门的培训，合格者发给资格证书，方可申请开办市场中介组织和从事中介服务活动。工商行政管理部门必须通过严格的资格审查后，方可依照有关登记管理法规予以注册登记，颁发营业执照，使其合法经营。完善对市场中介人员的资格考试制度。对市场中介人员的考核是一种对其工作能力的鉴定制度，这项制度对保证市场中介服务的客观性、公正性、准确性和权威性具有重要的作用。 
　　2、搞好培训、提高人员素质。中介行业是一个注重品牌的行业，品牌是中介服务业生存的基础。要以诚信培育行业品牌，没有长期的信誉积累不可能做大做好中介服务，这是中介服务生命。因此，行业要得以充分发展，高素质人才队伍和过硬的合法经营机构是必不可少的。要达到这个要求，要求员工在思想素质、专业技术均达到一定的标准，建立一个完整的资格考试体系。坚决实行从业人员资格认证制度，做到从事房地产中介服务的人员都符合条件要求。 
　　3、房地产中介信息的网络化和资源共享。当前的任务是利用先进技术手段，及时、准确地提供房地产信息。房地产中介服务无论是经纪、评估、咨询，都要依靠及时而准确的信息，仅靠人工的市场调研是远远不够的，必须大力推广计算机应用，建立房地产信息网络系统，组建最具权威的房地产信息收集、加工和传送服务机构，这是收集、传递信息最可靠、最便捷的途径，可以保证房地产中介服务有一个坚实的信息基础。 
　　 4、走中介公司间的联合和规模化道路，实现房产连锁经营。加入WTO后中国将更加开放，中介商要想在日趋激烈的市场竞争中争得一席之地，必须降低服务成本，提高成交率。因此，企业间的联合，规模化发展，连锁性经营，将是今后房地产中介企业发展的必然趋势。联合不是简单的叠加，而是资源的共享，优化组合的过程。企业联合实行连锁经营，可采用原有的品牌或创立新品牌。目前的连锁经营主要有三种模式：直营连锁经营、加盟连锁经营和前面两种的混合模式。 
　　
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总之，房地产中介企业要进一步进行资产重组和资源的合理配置，建立自身的竞争优势，求得生存和发展的机会，建立一支符合职业化、正规化、社会化、网络化、制度化、专业化要求的中介服务队伍，才能振兴我国房地产市场，繁荣房地产中介行业。 
　　 
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　　[5] 廖俊平：房地产中介实务[M].广东经济出版社，2001. 
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