驳房地产行业“暴利合理论”

　　论文关键词：房地产；价格；利润率；“暴利合理论” 
　　论文摘 要：房地产行业“暴利合理论”认为，房地产行业的利润率虽然远远高出绝大部分行业，但也低于某些行业，因此无可指责。实际上，住房具有生活必需品特性，非住房类房地产具有基本生产资料特性，所以不能将房地产行业的高利润率与少数行业的高利润率进行简单类比。而且，房价因房地产开发商追逐高额垄断利润而不断上升，达到畸高的程度，将严重危害经济社会发展。由此可见，房地产行业“暴利合理论”是完全错误的。 

　　近几年来，全国城镇特别是大中城市房价的持续高涨，引发了关于我国房地产行业的高利润率是否合理的争论。正确认识该问题，是准确判断房地产市场形势、树立科学房地产发展观的前提，因此有必要对该问题进行深入研究。 
　　 
　　1.房地产行业的利润率及“暴利合理论” 
　　 
　　财政部的抽样调查显示，2005年房地产开发企业的平均利润率高达26.79％。学术界普遍认为，该数据仍然是被低估的。另据2005年福州市物价局测算，该市房地产开发商的平均利润率为50％，利润率最高的超过90％。[1]统计表明，南京房地产开发商平均从每套住房获利（从每个买房家庭赚取）16万元，北京房地产开发行业平均每两天的利润就能打造一个亿万富翁。[2] 
　　新闻界、房地产业内人士披露的部分楼盘的利润率，更是令人震惊。上海“申江名园”前期工程的房价为6000元/平方米，后期工程涨到24000元/平方米。[3]2005年初上海某楼盘的开发商预期价格是7000~8000元/平方米，而实际售价涨至17000~18000元/平方米。[4]2006年上半年，北京万城华府TOWNHOUSE的销售价格高达30000元/平方米，是最初开发商预期价格的两倍。[5] 
　　据统计，在我国，房地产以外绝大多数行业的平均利润率低于10％，集中于7％~8％这一区间。[1]由此可见，房地产行业的平均利润率远远高于其它行业。 
　　面对社会上关于房地产开发商哄抬房价、牟取暴利的批评，有房地产开发商公开说：“房产品牌就应该是具有暴利的。”[6]还有人（包括建设部门的官员）将房地产的利润率同奢侈品（如化妆品）的利润率相比，证明房地产行业的利润率不算高，即使房地产行业的利润高也是合理的。他们声称，既然利润率超过500%的部分化妆品都没有遭到声讨，那么平均利润率低于30%的房地产行业根本不值一哂。[7] 
　　房地产行业的利润率远远高出绝大部分行业，同时低于少数行业，这种状态是合理的吗？ 
　　 
　　2.房地产是一种特殊商品 
　　 
　　房地产对个人生活、企业生产的重要性是一般商品不能比拟的。对人类而言，住房是生活必需品。人们常说的“衣食住行”概括了人类生活的基本需要，其中衣服、粮食和住房是最基本的生活必需品。从人类生活的基本需求层次来说，住房名列第三位，仅次于粮食、衣服。人们在对食物和衣服的需求得到满足之后，就会自然转向对住房的需求。许多人甚至会选择长期压缩食物和衣服方面的消费支出，以求尽快改善居住条件。对绝大多数企业而言，房屋是最基本的生产资料之一，是开展生产的场所。在很多情况下，扩大生产规模的过程伴随着扩大生产场所的面积。 
　　房地产的总价很高。住房是目前绝大多数中国家庭最昂贵的财产。据国家统计局公报，2006年5月全国城镇商品住宅平均销售价格为3199元/平方米，上半年城镇居民人均可支配收入为5997元。如果三口之家购买一套90平方米的新房，那么住房的总价约28.8万元；假定家庭储蓄率为60％，则购房要花费13.3年的家庭储蓄总额。在同等条件下，商业地产的单位面积价格高于住房。一项工业地产、旅游地产的总面积远远大于一套家庭住房，因此前者的总价也远远大于后者。 
　　奢侈品不是个人生活必需品，也不是企业的基本生产资料，因此奢侈品对个人生活、企业生产的重要性远远不及房地产。而且，一般使用的某些种类的奢侈品（如化妆品）的总价，与住房的总价相差悬殊。所以，将化妆品等奢侈品的高利润率与房地产的高利润率进行简单类比，显然是不正确的。 
　　 
　　3.房地产行业利润过高严重危害经济社会发展 
　　 
　　房价因房地产开发企业追逐高额垄断利润而不断上升，达到畸高的程度，对经济社会发展会产生多种负面效应。主要表现为： 
　　3.1降低中、低收入阶层的生活水平。他们或者因无力买房而不能实现改善居住条件的愿望，或者因买房而背负沉重的债务并产生严重的心理压力。 
　　2006年发布的《中国房地产金融安全评估报告》称，东部地区的商品住房均价约为4000元/平方米，房价收入比约为13，由此推断7成城市居民没有购房的经济能力。[8]据央行统计，在2005年10月末，上海、北京居民的平均房地产月供收入比分别为45%、42%。[9]两市购房者的月供收入比接近银监会规定的50%的警戒线，高于国际通行的1/3的警戒线。 
　　在“一天不工作，就会被世界抛弃”的精神重压下，房奴的生活质量大幅度下降：不敢轻易更换工作，更害怕失业，担心自己生病、银行加息，尽量减少各种开支。 
　　3.2扩大社会贫富差距。高房价使广大自住房屋购买者的财富加速向房地产开发商、炒房人集聚，房地产开发与投机活动放大了“马太效应”。 
　　一方面，上千万普通市民为了购买价格畸高的住房，不仅耗尽了自己甚至先辈多年辛苦积攒的家底，还透支了未来十几年甚至几十年的收入。据统计，当前我国70％的购房者使用了银行贷款，而在北京该比例高达90％。[10] 
　　另一方面，占全国人口极小比例的房地产开发商、炒房人在极短时间内积累巨额财富，成为百万、千万、亿万富翁。例如，2002年和2003年上半年，姚康达先后向上海某支行申请了7141万元的个人住房按揭贷款，并用这些资金先后购买了128套住房进行炒作，从中获得了巨额利润。[11] 
　　3.3限制与房地产无关的行业（在生产、销售方面与房地产业没有直接或间接联系的行业）增加投资、扩大生产规模。 
　　房地产相关贷款在金融机构贷款总额中所占比例不断提高，相当于挤占了其它行业的资金。从1998~2005年的7年间，房贷总额增长了115倍以上。其中，2005年房地产开发贷款、商业性个人住房贷款余额合计占金融机构人民币各项贷款余额的比例接近1/4，与GDP的比值超过1/4。[12]各种金融机构的资金过度投入房地产，这种局面增大了与房地产无关行业的融资难度。 
　　房地产业的利润率远远高出其它行业，不仅诱使其它行业的部分资金流向房地产业，还诱使其它行业的部分企业纷纷介入甚至完全转向房地产开发。某些在国内享有盛名、在国际上拥有较高知名度的高新技术企业，如海尔、联想、TCL等也相继兼营房地产开发业务。2003年初的统计显示，有300多家国内上市公司介入房地产开发业务，占当时上市公司总数的25％以上。[13]经过四年多的房地产扩张，估计这个比例已经大幅度攀升。 
　　当前，我国正处于产业结构调整与升级的关键时期，新技术、新设备、新材料的研发与引进需要大量资金，特别是自主创新需要雄厚的风险投资支持。房地产业过度吸收资金的现状，不利于这些重大战略目标的实现。 
　　3.4压缩与房地产无关行业的有效需求。高房价削弱了国民对住房以外产品的消费能力，是近年来我国总需求不足的原因之一。在购买住房之后，绝大多数市民不得不竭力节省开支，推迟甚至取消对其它产品的初次消费或更新消费。于是，饮食、服装市场的需求相对减少，家用车、电脑的普及率较低，家用电器消费的更新换代速度较慢，旅游仍然是少数人的奢侈享受。 
　　[8]电大学习网.免费论文网[EB/OL]. /d/file/p/2024/0425/fontbr />　　高房价从资本供给与有效需求两个方面打击了与房地产无关的行业，必然迟滞这些行业的发展，最终影响国民经济整体素质的提高、综合国力的增强。 
　　3.5增大国民经济运行的金融风险。 
　　在房价快速增长的情况下，房地产的预期收益良好，因此房地产作为信贷抵押品的价值被高估。一旦房价下跌，债务人无力或拒绝偿债，银行只能强制收回作为信贷抵押品的房地产，结果必然导致银行的资产负债状况恶化。同时，商业银行将房地产开发企业、购房者视为优质客户，为扩大贷款业务而放松对房地产开发贷款、个人住房按揭贷款的审批监管。这一方面诱发伪造合同套取银行贷款的行为，造成银行资产严重流失；另一方面导致金融机构的资金过度介入房地产，使国家金融安全严重受制于房地产业的发展状况。 
　　房价增长过快会诱发国内外游资的投机炒作，并引发消费者的群体性恐慌心理。投机性需求不断膨胀，自住性、自用性需求被严重放大，各种需求之间相互影响。各方的购房行为产生叠加效应，使房地产的价格上升到严重偏离其价值的高度。随着房地产泡沫不断膨胀，爆发金融危机乃至经济危机的风险日益增大。[14] 
　　3.6危害房地产业的可持续发展。 
　　在房价快速增长的过程中，房地产开发商拥有突出的卖方优势，会降低对服务质量、生产技术含量的重视程度，削减有关投入。这将影响开发商竞争力的后续发展。 
　　房价的持续性大幅度增长促使大量自住性、自用性需求提前寻求满足，结果在一段时期内房地产市场出现了高度集中性消费。即使不发生房地产危机，随后整个行业将面临有效需求长期不足的局面。而一旦发生房地产危机，该行业的大量企业将破产，整个行业陷入长期萧条。 
　　3.7影响总体物价水平的稳定。高房价直接带动房地产开发投资热潮，间接带动与房地产相关的457种生产要素涨价。[15]钢材、电力等房地产行业大量使用的生产要素，对房价增长尤为敏感。 
　　3.8妨碍投资规模的适度控制。行业投资规模过大会造成产能过剩，严重浪费经济资源。高房价间接带动与房地产相关的生产要素涨价，进而促使这些要素市场出现投资热潮。结果，整个国民经济陷入投资过热的困境。 
　　3.9降低城市竞争力。高房价增加了居民的生活成本、企业的经营成本，这不仅可能导致部分外地人才、外地企业放弃来该市创业的机会，还可能引发本地人才外流、本地企业外迁的现象。 
　　3.10阻滞农村剩余劳动力的转移。高房价及其带动的物价上涨，提高了城市的生存成本。对农民工（建筑行业除外）而言，他们在城市谋生的难度加大了。这将缩小农村剩余劳动力进入城市的规模，扩大城乡差距。 
　　
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综上所述，房地产行业“暴利合理论”根本没有考虑住房的生活必需品特性、非住房类房地产的基本生产资料特性，也没有考虑房价畸高对社会和谐、经济发展的严重危害性，因此是完全错误的。 
　　 
　　参考文献： 
　　[1]郑言成.开发商隐瞒利润，26.79％算不算暴利.中国产经新闻,2006-11-9. 
　　[2]丁建臣.高房价彰显中国人力资源贬值[N].中国经济时报,2006-08-04. 
　　[3]银行已遭到房地产挟持,央行力挺房价不跌!.http://house.focus.cn/msn/news/2006-11-03/252048.html,2006-11-03. 
　　[4]开发商利润率到底有多高,房地产行业揭秘[N].京华时报,2006-04-14. 
　　[5]洛涛.高价楼盘拉动京房价狂飙,调控需求成未来关键?[N].经济参考报,2006-05-15. 
　　[6]王红茹.利润率55％是房地产底线?[J].中国经济周刊,2005-11-28. 
　　[7]王红茹.房地产开发商为何成过街老鼠[J].中国经济周刊,. 
　　[8]七成城市居民无力买新房,高房价导致购房萎缩[N].北京青年报,2006-04-16. 
　　[9]张丽锦.北京、上海等城市居民月收入近一半用来还房贷[N].法制晚报,2006-06-02. 
　　[10]钟伟.房奴论背后的经济学分析[N]. 论文检测天使-免费论文检测软件http://www.jiancetianshi.com
第一财经日报,2006-06-06. 
　　[11]一人买110套房.6.5亿贷款来源成谜.中国新闻网,2006-04-30. 
　　[12]徐思佳.央行副行长吴晓灵：住房金融体系已不能适应现状[N].中华工商时报,2006-04-26. 
　　[13]袁剑.房地产套牢中国. 
　　[14]汪贵顺.谨防房市股市泡沫联动[N].经济参考报,2007-01-15. 
　　[15]王晓然.国家工商总局:中国“无照”房地产商泛滥[N].北京现代商报,2006-04-20. 
　　[8]电大学习网.免费论文网[EB/OL]. /d/file/p/2024/0425/fontbr />