律师在房屋拆迁中的定位及作用

　　内容摘要：房屋拆迁是指因城市建设发展的需要、经政府有关部门审批，在城市规划区内的固有土地上、由拆迁人拆除被拆迁入所有的或所使用的城市房屋，并由拆迁人对被拆迁人实施补偿和安置的一系列法律行为。房屋拆迁行为是行政与民事相交叉的、经行政主管机关批准并在行政机关管理监督下的、由拆迁人、被拆迁人及房屋拆迁行政主管机关三方共同进行约一系列约法律行为。律师在拆迁领域，律师应当大有可为，它不仅是一项律师业务，也是一项具有重大意义的公益事业。律师如果参予到拆迁工作中，对减少拆迁纠纷，规范拆迁行为都会起到特殊的作用。律师在拆迁中应该定位是被拆迁人的代理人，其作用就是代理被拆迁人参予拆迁谈判，直至签订拆迁合同，在发生拆迁纠纷时代理参加裁决和诉讼。

　　关键词：城镇房屋拆迁    拆迁定位    拆迁资格    律师定位    作用

　　The Lawyer‘s Orientation and Function in the House Relocation

　　Abstract：The house relocation refers to a series of legal act which government department examines and approves since the development of the need of urban construction， relocates the human relocate the urban building of the by relocates in the urban planning area of the inherent land，relocates the human compensates and placement the by relocates. The house relocation behavior is a series of legal act that overlap the administration and civil， manages under the administration surveillance， relocates the human and by relocated the human and the house relocation administration together. Attorney must bright prospect in the relocation domain. It is not only an attorney business but also an important public utility. Attorney would play a special role if participated to the relocation work ， it would reduce the relocation dispute and standardize relocation behavior. Attorney is an agent in the relocation ， attorney ‘s function is to participate the relocation negotiations until sign
the relocation contract ， participates in the ruling and the lawsuit when relocation dispute happened.

　　Key words ：urban house relocation； relocation orientation ； relocation qualifications； lawyer ‘s orientation and function

　　一、导语：

　　房屋拆迁，是指因国家建设、城市改造等需要，经政府有关主管部门批准，由建设单位对现有建设用地上的房屋及其附属物进行拆除，对房屋的所有者或使用者进行迁移安置并视情况给予一定补偿的活动。[1] 房屋拆迁的本质，应当是卖方处分自己土地使用权和房屋所有权的私人行为，或买方基于契约而产生的合同权利。两方面都与政府无关。拆迁的民事行为属性不能混淆为行政行为性质。城市房屋拆迁估价是关系到拆迁人和被拆迁人特别是老百姓切身利益的大事，根据《城市房屋拆迁管理条例》和国家标准《房地产估价规范》，建设部下发了《城市房屋拆迁估价指导意见》，并已于2004年1 月1 日起施行。各房地产估价机构和房地产估价师要认真学习贯彻《城市房屋拆迁估价指导意见》，并不断进行探索，及时总结经验，以进一步完善城市房屋拆迁估价工作。

　　房屋拆迁工作是城市建设中一项必不可少的重要环节，是涉及被拆迁人上访，化解社会矛盾的关键问题，是涉及社会稳定工作中的一项重要工作。房屋拆迁是指因城市建设发展的需要、经政府有关部门审批，在城市规划区内的固有土地上、由拆迁人拆除被拆迁入所有的或所使用的城市房屋，并由拆迁人对被拆迁人实施补偿和安置的一系列法律行为。房屋拆迁行为是行政与民事相交叉的、经行政主管机关批准并在行政机关管理监督下的、由拆迁人、被拆迁人及房屋拆迁行政主管机关三方共同进行约一系列约法律行为。

　　随着近年来城市建设步伐不断加快，房屋拆迁工作也积累了较多的经验和取得一些可喜的成绩。以贵州省贵阳市2004年拆迁工作为例，全年共拆迁房屋47万平方米，涉及2861户人家，其中强制拆迁的仅两户，拆迁履约率达百分之九十七。但是，由于我国拆迁法规、管理机制尚不完善，加上具体操作的某些工作方式方法不规范，因此在拆迁工作也暴露出不少问题和矛盾，我们作了一个初略的调查：当事人到国家建设部接待的上访，反映拆迁问题的占到百分之七十；北京因拆迁引发了上万人的集体诉讼；南京因拆迁问题导致自焚事件等等，这些在拆迁工作中发生的问题引起了国家和社会的高度重视。为此，国务院有针对性地下发了《关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》，把做好拆迁工作作为社会稳定的一个重要因素。要做好拆迁工作，除了完善法律法规，政府加强管理指导外，具体操作过程也十分重要，在现在的拆迁中，拆迁人大多委托拆迁代办所专业人员与被拆迁人磋商拆迁事宜，而绝大部份的被拆迁人都是自行应对，由于信息的不相称，强势和弱势的不对等，以及对拆迁法规的理解程度等原因，稍不注意就会引起拆迁纠纷，影响拆迁工作的顺利进行。笔者根据多年工作经验认为，律师如果参予到拆迁工作中，对减少拆迁纠纷，规范拆迁行为会起到意想不到的作用。

　　刑法学近3年论文/d/file/p/2024/0425/fontbr />二、律师参予拆迁工作的法律根据和定位

　　律师是具有专业法律知识，为社会提供法律服务的人员，依照我国《律师法》的规定，其可以接受非诉讼法律事务当事人的委托，提供法律服务，在受委托权限内，维护委托人合法权益。拆迁工作落案到实处是拆迁人与被拆迁人达成拆迁协议，这个过程是一个典型的民事法律行为，因此，律师代理拆迁事务有法可依。《城市房屋拆迁管理条例》中将拆迁人的代理人规定为“具有拆迁资格的单位”，而律师事务所是不具备拆迁资格的，故律师参予拆迁工作其定位应当是接受被拆迁人的委托，担任被拆迁人的代理人，依法维护被拆迁人合法权益。在目前拆迁中，只有极少数被拆迁人委托律师作为代理人，这其中又大多是产生拆迁纠纷以后才请的律师，律师为被拆迁人代理，尚未得到公众普遍的认可和接受。同时，一部份拆迁人抱着“愚民坑民”的思想不愿意律师介入拆迁谈判，有的被拆迁人也害怕请了律师得罪拆迁人而影响自己的利益，直到发生纠纷才请律师代理，还有的是律师认为代理拆迁谈判，费时费力，挣钱少而不积极介入，这些因素也是目前律师在拆迁领域中不活跃的原因。

　　三、律师在拆迁工作中的作用

　　既然律师在拆迁中定位是被拆迁人的代理人，其作用就是代理被拆迁人参予拆迁谈判，直至签订拆迁合同，在发生拆迁纠纷时代理参加裁决和诉讼。

　　我们应该弄清房屋拆迁的法律关系，实际上房屋拆迁法律关系是以行政法律关系为直观表象，同时隐含着民事法律关系的行政法律关系与民事法律关系相互交叉、相互融合的一种特殊的法律关系。房屋拆迁法律关系的最突出的特点在于，国家不仅是房屋拆迁法律关系的管理者、协调者、监督者和裁判者，而且是多项一般经济关系中市场主体的权利的直接行使者、这就决定了国家不仅要通过立法、司法和干预、协调的形式去保护被拆迁人的利益、而且要以安置、补偿的直接责任人的身份去使被拆迁人得到保护。[2] 拆迁中，拆迁人或拆迁代办单位总要耗费大量的精力向被拆迁人宣传拆迁法规，做拆迁人的思想工作，但由于大多被拆迁人对法律法规不理解，并且基于不同心态（如有的是“故土难离”，有的是企图借拆迁“一拆暴富”等）对拆迁人持不信任态度，导致拆迁工作不能顺利进行，甚至引起拆迁纠纷，律师的介入恰好能弥补这一不足。律师是受过专业法律教育的人士，对法律法规的理解比较准确和深刻，在拆迁谈判中是被拆迁人聘请的代理人，对被拆迁人而言，其亲和力，信任度都高于拆迁人，对法规同样的宣传和解释，被拆迁人更容易听信自己所聘请的律师，也愿意把自己的真实想法告诉律师，这实际上为拆迁谈判奠定了良好的思想基础。同时，律师特定的身份享有法律所赋予的调查取证权利，律师在为被拆迁人代理时，可以更进一步对拆迁相关事项作深入的调查了解，尽量避免被拆迁人在商业性拆迁中被个别不良奸商坑害，防止不法拆迁，规范拆迁行为，充分的保护被拆迁人的利益。

　　律师作为被拆迁人代理人，不是单纯的站在被拆迁人的角度为被拆迁人争取利益，而是在依法维护被拆迁人合法利益的同时，在拆迁人与被拆迁人之中架起一座沟通的桥梁，使拆迁谈判顺利完成，达到双方满意的结果，有效的预防和减少拆迁纠纷。

　　四、律师代理被拆迁人应注意的问题

　　首先，要解决房屋拆迁问题，就要先解决行政规划问题。行政规划与土地征用、房屋拆迁是紧密相联系的：实践中往往是先有行政规划，后有土地征用和房屋拆迁，行政规划往往是土地征用和房屋拆迁的前提和根据。因此，要解决土地征用和房屋拆迁的问题，必须首先解决行政规划的问题。尽管解决了行政规划问题，土地征用和房屋拆迁的问题并不可能全部随之解决，土地征用和房屋拆迁仍有其自身独立的问题需要解决。然而，即使在解决土地征用和房屋拆迁自身独立的问题方面，行政规划法制化路径的选择也可以为土地征用和房屋拆迁的法制化提供借鉴。[3]

　　律师作为被拆迁人代理，应具有高度的执业水准、职业道德，要顾全大局。代理被拆迁人的律师，应当将拆迁法规政策理解透、把握准，不能误导被拆迁人，更不能在被拆迁人提出不合理要求时一昧应承，甚至推波助澜，要妥善处理好个别利益和共同利益的冲突。律师工作的目的是维护被拆迁人合法利益不受侵害，但也不能损害别人的利益和社会的利益，一定要站在法律的角度、社会的角度，调节好社会和个人的平衡以及效率与公平的平衡。对拆迁人与被拆迁人达成的房屋拆迁协议，属于平等主体之间的民事纠纷，应依据国务院《房屋拆迁管理条例》为依据确认其效力。对于拆迁人与被拆迁人没有达成拆迁协议的房屋拆迁纠纷，一方当事人以另一方当事人为被告提起民事诉讼，要求对方当事人按照当地政府颁布的拆迁政策规定的标准履行拆迁安置义务的，不属于民事案件的受理范围。人民法院应当依据民事诉讼法的规定，告知当事人向当地人民政府申请裁决，当事人坚持起诉的，应当驳回其起诉。因历史遗留的落实政策房屋拆迁纠纷、因行政指令而调整划拨、机构撤并分合引起的房屋拆迁纠纷、因单位内部建房拆迁引起的纠纷等，均不属于人民法院民事案件的受理范围，应由政府有关部门解决。[4]

　　其次，拆迁是一项繁琐的工作，一个项目中包含诸多个案，有共性也有差异，为此，笔者不主张律师散兵游勇式的代理被拆迁人，应当在一个项目中由1 —2 家律师事务所统一接受自愿聘请律师的被拆迁人委托，指派专门的律师进行代理，利于律师统一对被拆迁人宣传解释法规政策，统一被拆迁人思想，减少拆迁谈判时间和工作成本，加快拆迁进程。

　　在拆迁领域，律师应当是大有可为的，它不但是一项律师业务，也是一项具有重大意义的公益事业。虽然现在也有律师承办拆迁相关业务，但没有达到被公众普遍接受的程度，这是拆迁工作的一项缺失和遗憾，希望通过社会的宣传和律师的努力改变这一现状，充分发挥律师在拆迁工作中的作用，预防和减少拆迁纠纷，使我们的城市更加美丽，社会更加稳定和谐。

　　参考文献：

　　[1] 作者：zhupao转载自：zhupao.com阅读：498 ）《房屋拆迁补偿安置合同研究》

　　[2] 王纯科：《房屋拆迁法律关系研究》

　　[3] 姜明安，北大法律信息网2006-02-21，载《郑州大学学报》（哲学与社会科学版）2006年第1 期

　　[4] 全省民事审判工作座谈会纪要（之五）2006-3-6