宪法上征收规范效力的前移

摘要：一般情形下，政府宣布征收或者提起征收诉讼的时间是征收规范的效力启动时间。政府有时为了减少补偿成本甚至拒绝支付补偿成本，用征收以外的其它方法达到征收目的，或者恶意操控拟征收不动产的市场价值。征收规范效力此时前移，即政府宣布征收或者提起征收诉讼以前，征收规范的效力就提前发生了。美国法上通过典型判例发育出来的上述规则，对中国法有启迪意义。

关键词：征收；前移；管制；分区；迟延；公共工程

中国宪法第十三条第三款规定:“国家为了公共利益的需要,可以依法对公民的私有财产实行征收或者征用并予以补偿。”在通常情形下，政府宣布征收的时间是征收程序开始的时间，也是征收规范效力的启动时间。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第19条规定：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。”将征收开始的时间确定为“县级人民政府发布征收决定之日”，是以政府的立场界定征收开始的时间。从被征收财产所有人的立场观察，政府发布征收决定时，无疑征收已经开始；但能否反推，政府没有发布征收决定，征收就不存在？征收规范的效力就不能启动？也就是说，是否只有政府才握有扣动征收规范效力“扳机”的权力？

征收规范的效力启动后，征收法律关系才得以确立，才能开始计算拟征收不动产的价值。但拟征收不动产的价值不会矗立不动，任何价值都有一定的时间维度。因此，只有确定征收规范效力开始的时间，才能确定拟征收不动产价值的时间坐标。从政府准备征收开始，至征收决定达到被征收财产所有人，其间的过程可能十分漫长。[1]征收决定到达被征收财产所有人以前，一系列政府行为事实上影响着拟征收财产的价值，政府甚至刻意利用自己的这种影响力降低征收成本，有时几乎能把征收成本降低为零。当这种影响达到一定程度时，就有可能对拟征收财产的所有人产生征收效果。上述情形在美国法上多有发生，此时，财产所有人可以向法院起诉，要求政府按照征收程序予以补偿，或者要求法院依据美国宪法第五修正案中的征收规范，宣布政府法案无效，由此催生了一系列典型判例。在这些判例中，宪法上征收规范的效力事实上已经前移，即在政府宣布征收以前，征收规范就已经开始适用了——法院在政府之前扣动了征收规范效力的“扳机”。虽然中美征收法存在诸多差异，但梳理这些典型判例，对我们依然具有不可小觑的启迪意义。

一、通过分区降低拟征收不动产的价值：将征收规范适用于政府的分区行为

美国法上的土地分区制度起源于上世纪初。在此以前，美国几乎没有土地利用的管制，由于国土广袤，也没有这种必要。但随着城市化和工业化进程的推进，各土地所有人之间互相影响，侵权诉讼不断。于是，土地的合理利用问题被提上日程。1916年，纽约州通过了美国 免费论文检测软件http://www.jiancetianshi.com
第一个综合性的土地利用分区规划，[2]随后，美国商务部（U.S. Department of Commerce）于1926年颁布《标准州分区规划法》（Standard State Zoning Enabling Act），[3]作为各州土地利用管制的模范立法。到1930年，多数州明确规定采纳商务部的模范立法，其余各州则颁布了以该模范立法为蓝本的制定法，许多城市制定分区规划条例。

美国土地规划分为综合性规划和分区规划和土地细分规则。综合性规划指一个城市布局的整体规划，分区规划则涉及到每一宗土地的用途，细分规则系对每宗土地的用途再做细致的划分。政府在上述两个规划的基础上制定出详细的“官方地图”，在该地图上可以检索出每一宗土地允许的用途。

土地规划在美国被称为 “非永久性宪法”。说其是宪法，是因为规划对公民财产权的影响极大，且位阶极高；说其“非永久”，是因为规划是可以修改的。尽管土地用途管制，尤其是分区管制对公民财产权影响极大，但却属于警察权（Police Power）行使的范畴，很少有违宪之虞，[4]一般也无须补偿，分区管制的权力又分属地方，这给地方政府“合理规避”征收规范，降低征收成本预留了极大的空间。然而，“道高一尺，魔高一丈”，法院通过巧妙地解释征收的含义，将征收规范的效力前移，多次巧妙地堵截政府对第五修正案的逃逸。

（一）征收规范效力前移的情形之一：将不动产分区为明显不适合用途，导致不动产大幅贬值

补偿规范通常是征收规范的“唇齿条款”，美国联邦最高法院在莫农加希拉导航公司诉美国（Monongahela Navigation Co. v. United States）案中确立了按市场价值补偿的原则。[5]但作为被征收财产的市场价值其实是拟制的，因为只有交易才能产生市场价值，在征收程序中，政府与不动产所有人之间的交易并未发生。征收其实是一个强制交易的过程，政府也是“理性人”：希望以最低的补偿价格征收财产。“按市场价补偿”之所以会成为征收补偿的通行规则，目的是防范政府凭借自己的权力，恶意定价。但拟制的市场价格，为政府开放了操纵市场价值的可能。不动产的价值依托于政府对土地的分区，[6]分区属于政府的权力，政府可以借助分区这只“看得见的手”，操纵拟征收不动产的价格。法院如何“拯救”岌岌可危的公民财产权呢？大干线西部铁路公司诉底特律市（Grand Trunk Western Railroad Company v. City of Detroit）案给我们提供了样本[7]。

原告大干线西部铁路公司（Grand Trunk Western Railroad Company）在铁路旁有一宗土地。1940年12月，底特律市将原告土地所在的区域分区为工业用地。随后，政府拟征收这宗土地用于公房建设。于是，在1941年7月，底特律市通过新的分区法案，将原告上述地块所在地分区为住宅用地，最多可建2层半高的住宅。在短暂的7个月内，原告的土地状况没有任何变化，但分区却改变了。这一分区的改变，使该宗土地的价值几乎坐了一次过山车：土地如用作工业用途，比用作住宅用途要贵7-10倍；如该土地不限制为住宅用途，其价值要贵3倍。原告大干线西部铁路公司（Grand Trunk Western Railroad Company）为此提起诉讼。案件最后到了密歇根州（Michigan）最高法院。法院认为：“分区权力可以给城市带来巨大的利润和便利，但正如本案揭示的那样，该权力可能被大大地滥用，用以降低城市力图将来征收之土地的价值。这种权力的行使方式极度不合理，不应支持。为了巨幅降低拟征收土地的价值，将工业区核心地带的土地分区为住宅，已超出分区法的意图。……从本案证据和土地的性质可以看出，任何一个理性的投资者都不可能在铁路右侧以及与此毗连的条形地块上修建2层半的多户住宅，……原告的土地用作多户住宅事实上毫无价值。……政府将采取两个步骤：首先，通过分区法案，使原告的财产如果说还有价值的话，也只有一点点，随后，征收这些财产。……这个分区法案不合理性且构成征收，非法侵害了原告的财产权，我们宣布无效且在本案中不予适用。”[8]

法院并没有在一般意义上否定政府分区的权力，但政府的分区如果逾越一定的边界，尽管政府尚未宣布征收，依然可以构成宪法意义上的征收，此时，法院将征收规范的效力前移。法院认定分区构成征收的标准是： 免费论文检测软件http://www.jiancetianshi.com
第一，滥用分区权力；第二，通过分区大幅降低不动产的价值。前者我们可以理解为主观标准，即分区的目的是什么，不能为了征收而分区；后者我们可以理解为客观标准，即分区使不动产的价值几近消失，侵害不动产所有人的财产权。

（二）征收规范效力前移的情形之二：不动产原有分区用途明显不适应周围情况变化，导致不动产大幅贬值，政府拒绝改变分区

亦如前文所述，政府的分区并非绝对不能变化，仅是“非永久性宪法”。原本静谧的住宅区，可能因政府大刀阔斧的城市建设，变得吵嚷嘈杂，不动产所有人的建筑作为住宅，其价值大幅降低。但城市改造的进程不会就此停止，政府将来还有可能征收这些不动产，不动产价值的降低正是政府作为“理性人”希望看到的：政府对不动产所有人改变分区的请求置之不理，不动产的价值甚至可能归零。法院如何裁判？莱特诉比林斯案（Knight v. Billings）为我们提供了另一个样本。[9]

原告莱特（Knight）分别于1954年和1976年购买了两幢位于比林斯(Billings)市西24街靠西面的两幢住宅。为改善日益拥挤的交通状况，1976年，比林斯市决定拓宽西24街主干道，随后，比林斯市征收了西24街东面的房产，为节省征收成本，对西面的房产搁置不理。马路拓宽后，车流每天几乎就在原告房产的窗下经过。比林斯市准备将来进一步拓宽道路时，再征收原告等人的不动产，政府愿意看到原告等人的不动产价值降低。原告莱特不堪其扰，1978年申请分区变更，请求将自己的土地分区为综合区，即不限定建筑用途的区域，被该市拒绝，原告的房产依然只能用作住宅。原告为此提起诉讼。[10]案件最后到了蒙大拿州（Montana）最高法院。蒙大拿州最高法院认为，“毫无疑问，在本案中，该市有效地行使了其警察权。但是，……认为行使警察权就不构成对财产的征收，这一说法没有正当性。”[11]“不能忘记的是，1976年——1978年，拓宽西24街时，该市从街道一边征收，而不是从原告居住的另一边征收。街道东面的财产所有人都在征收程序中获得了补偿，或通过协议获得了补偿。……这样，被告就是有意挑出原告而不是其他人来承受本应由公众承受的负担，尽管其他人也处于类似位置。这就是典型的征收情形。”[12]据此，法院得出结论，“这样，我们认为，根据本案独特的事实，比林斯市，虽然有效行使其警察权，有效拒绝原告变更分区的申请，但因此干预了原告的私人财产利益，构成反向征收。……征收跨过街道发生了。”[13]

法院首先认定政府分区的权力总体上属警察权的范畴，接着笔锋一转，认为警察权的行使在例外情形下仍可能构成征收。也就是说，政府此时并未宣布征收，但征收规范的效力前移了。法院认定政府拒绝改变分区构成征收的标准是： 免费论文检测软件http://www.jiancetianshi.com
第一，拒绝改变分区导致不动产所有人的财产价值显著降低；第二，处于类似位置的不动产所有人得到了补偿。这其实是扩充征收规范的含义射程，将补偿的因由适用于政府拒绝改变分区的行为——部分人承受了本应由公众承受的负担，就构成征收。

归纳起来，政府有分区和改变分区的权力，这些都可以用作操纵市场价值的“利器”：政府可以利用自己的分区权力，恶意降低拟征收不动产的价值；因政府自身的行为，使原来的分区变得不再适宜，政府又可以拒绝改变分区，任由拟征收的不动产价值降低。前者系政府以积极作为的方式，降低拟征收不动产的价值；后者系政府以消极不作为的方式，任由拟征收不动产的价值降低。法院以不变应万变，将征收规范的效力前移，认定政府滥用分区权力，或者超越边界行使警察权，无论政府是否做出征收决定，都有可能构成征收。

刑法学近3年论文/d/file/p/2024/0425/fontbr />二、通过行政许可手段降低征收成本：将征收规范适用于附条件的许可

针对不动产的使用规制种类繁多,建造房屋、变更用途都需要申请行政许可。政府发放行政许可时，有较大的自由裁量空间，甚至可能设置一些条件。如果能通过“加塞”的方式，达到征收本来的目的，政府将倾向于通过“加塞”这种零成本的方式，而不是征收来到达使用公民不动产的目的。如果对公民财产权影响到一定程度，无需等待政府宣布征收，在行政许可程序中附加条件的行为本身就可以构成征收，征收规范的效力在政府附加行政许可条件时就可以发生。

（一）征收规范效力前移的情形之一：拒绝发放开发许可，导致不动产的开发无法进行

休斯敦市诉科尔布案（City of Houston v. Kolb)[14]——德克萨斯州最高法院

1973年,科尔布(Kolb)在休斯顿市购买了640亩土地，用于房地产开发。截止1993年，仍有部分土地未开发。1993年，科尔布(Kolb)向休斯顿市申请开发那些尚未开发的土地。因科尔布申请开发的地块与拟议中的大百汇（Grand Parkway，一条大的交通干线）临近，科尔布的申请被转给大百汇委员会审查。大百汇委员会认为，科尔布的平面分区图与已通过的大百汇和高速公路计划不一致，拒绝了科尔布的申请，基本理由是：科尔布申请许可的平面图与已通过的大百汇和高速公路计划不一致。所谓“与已通过的大百汇和高度公路计划不一致”，[15]据大百汇委员会的官员证实，是因为拟议中的大百汇需要在科尔布的土地上修建一条右通道，科尔布只有同意捐献出100平方英尺的土地，平面分区图才可能通过审查。

科尔布(Kolb)认为，休斯敦市（City of Houston）拒绝通过其平面分区图，要求附条件通过其申请的行为，已构成对其财产的征收，遂向法院起诉。初审法院同意科尔布的观点，判决休斯顿市的行为构成征收。休斯顿市不服，上诉到德克萨斯州上诉法院。

德克萨斯州上诉法院认为，“科尔布受到的影响是现在的、特殊的。该市拒绝发放分区平面土的许可，事实上就是否认了科尔布自由享有和使用自己财产的权利。而且，如果科尔布不将自己财产的一大部分供政府可能的使用，他的分区平面图仍然会被拒绝。因此，拒绝发放平面分区图的许可，已构成现实的征收”。[16]

（二）征收规范效力前移的情形之二：附加开发许可条件，增加不动产所有人的负担

志合公司诉洛杉矶市案（Uniwill v. City of Los Angeles）[17]——加利福尼亚州上诉法院

原告志合公司在洛杉矶有一宗土地，想在此处开发一座购物中心。1999年8月，志合公司向城市咨询委员会申请分区许可。1999年12月20日，咨询委员会颁发第52972号分区许可，同意志合公司兴建工程。获得支持后，志合公司得到了必要的建筑许可，筹措资金，并着手兴建工程，造价大约在2000万美元至3000万美元之间。

当工程顺利展开的时候——大约修建了20%至25%，志合公司花费了650万美元后，2001年11月26日，洛杉矶市和爱迪生公司（Edison，一家从事通讯服务的私有公用企业）通知志合公司，志合公司必须为爱迪生公司预留埋光缆的空间，同时为爱迪生公司完成部分挖掘工程。否则，该市不同意市咨询委员会的意见，将来也不会给志合公司颁发该工程的有关证照。如果按照市场价值计算，爱迪生公司需为预留埋光缆的空间支付3.5万美元到4万美元，需为挖掘工程支付工程款22万美元。志合公司这时已骑虎难下——为建造该购物中心，每天支付的资金利息为3300美元，且已经与一家卖场签订合约，必须按照双方约定的时间完成购物中心的建设，然后租给卖场经营。因此，志合公司虽不情愿，但也只能按照洛杉矶市和爱迪生公司的要求，预留光缆空间，完成部分挖掘工程，这相当于白白蒙受近26万美元损失。

2003年，工程完结后，志合公司对洛杉矶市提起诉讼，认为洛杉矶市要求自己为爱迪生公司预留光缆空间，完成部分挖掘工程的行为，已构成需补偿的征收。[18]洛杉矶市辩称：洛杉矶市的行为不构成征收，仅相当于附条件颁发许可。此外，洛杉矶市的行为没有导致志合公司的土地损失全部价值，不可能构成征收。[19]

初审法院支持了洛杉矶市的观点，判决本案不构成征收。志合公司上诉到加利福尼亚州上诉法院。

加利福尼亚州上诉法院首先认定，许可附条件与征收并不矛盾，许可附条件也可能构成征收，“当政府将允诺地役权、支付费用以及其它的勒索作为许可的条件时，有可能构成需补偿的征收”，[20]此时，当事人选择的救济途径有两种，“接受并且遵守建筑许可的条件，将遵守这些条件的损失作为反向征收的损害，随后提出诉讼。否则，就通过令状程序，主张附加的条件无效。”[21]当事人选择提起反向征收诉讼时，“判决某些土地使用管制需支付补偿是司法的合适职能，司法的职能包括保护个人免遭政府行为越界造成的侵害。”[22]最后，加利福尼亚上诉法院判决，洛杉矶市强令志合公司给爱迪生公司预留光缆空间，完成部分挖掘工程的行为，已构成对志合公司财产的物理侵入，[23]是需补偿的征收。

不动产的使用与政府管制如影随形，没有政府的许可，不动产所有人几乎不可能“合法”地使用不动产。在上述 免费论文检测软件http://www.jiancetianshi.com
第一个判例中，政府以不动产所有人“捐献”部分土地为发放许可的条件，避免了将来的“征收”之虞；在第二个判例中，政府以将来拒绝颁发证照为要挟，迫使不动产所有人预留空间并完成部分挖掘工程，逃脱了“补偿”的达摩克利斯之剑。在行政许可法律关系中，申请人总是处于相对弱势的地位，政府利用自己的权力，通过附加许可条件，可以将征收成本降低为零，但不动产所有人却承受了本应由公众承受的负担，此时，政府虽未宣布征收，却已导致征收效果，征收规范的效力提前发生了。

三、不合理迟延征收程序导致财产贬值：将征收规范适用于政府的迟延行为

政府征收不动产的目的一般在于兴建工程，预先拟定了征收计划。但有些工程过于浩大，完成这些工程可能旷日持久，完成的时间遥遥无期，甚至有些半途而废。与之相伴，拟征收的不动产价值一路走低。等到政府正式启动征收程序时，那些原计划征收的不动产早已面目全非，政府此时就可以极低的补偿标准取得这些不动产。更有甚者，政府计划征收某些不动产，启动政府工程后，“变化比计划还快”，工期一拖再拖，不动产所有人几乎无法使用自己的不动产，不动产几乎价值全无，而且还不知道政府什么时候正式启动对自己不动产的征收程序。此时，无须等到政府宣布启动征收程序，政府的迟延行为本身就可以构成征收。

（一）构成征收的情形之一：征收程序启动后中途停止，放任不动产破败

（二）构成征收的情形之二：恣意拖延征收程序，不动产所有人无法处置不动产

1. 福斯特等诉底特律市案（Thomas E. Foster and Georgia Lee Foster v. City of Detroit）[24]——密歇根州联邦地区法院

1949年2月7日，为执行美国国会通过的《公共住房法》，底特律市住房委员会向底特律市议会提议：在一些空地和贫民窟所在地建设公共住房。贫民窟的范围包括滑铁卢（Waterloo）、谢纳（Chene）、拉尼德（Larned）和德昆德尔（Dequindre）街道包围的区域，即通常所说的“密歇根州1-11(Mich. 1-11)”地区。福斯特等原告的住房正好位于上述区域。该提议通过，随后，底特律市对部分住户提起征收诉讼，并劝告上述区域的其他住户不要对自己的房屋做任何改造，对他们房屋的征收即将开始。

但事与愿违。底特律市在征收了部分房屋后，公房并未建立起来。因为底特律市住房委员会和联邦住房局无法就建筑类型和劳动力成本达成一致意见，底特律市没有得到联邦住房局的资助。1955年，底特律市的公共住房建设计划被迫叫停，1960年征收诉讼也被迫放弃。此时，福斯特等原告的房屋尚未被征收。1961年，底特律市拟在原告房屋所在地修建公园，于是重新启动征收程序。1963年2月12日，原告收到5200美元的补偿，底特律市说，这就是财产被征收时的公平市场价值。

福斯特等不服，向位于密歇根州的联邦地区法院提起诉讼。福斯特等原告认为：原告1949年收到通知后，他们的房产在1950年——1954年间几乎都有租金收入。但1954年后，原告土地临近的房产被征收且夷为平地后，原告的房产再也出租不出去了。而且，由于房屋老化，又不能修缮，房屋到政府重新启动征收程序时，价值已大不如前。尽管政府针对原告财产的征收程序于1961年才启动，但原告此前的一系列行为已经构成美国宪法第五修正案意义上的征收，应予补偿。[25]

法院认定，底特律市在1950年启动征收程序后，该市通过其官员的行为，激励或加剧了该区域的衰败。这些行动包括，通知原告，他们对不动产所做的改造将得不到任何补偿，他们最多只能保持屋面不漏，水管畅通，将签署“放弃损害补偿请求”作为发放建筑许可的前置条件，事实上启动征收程序，拆毁该区域内的几幢建筑，将许多毁坏的建筑夷为平地，在公共住房管理局发布针对该工程的停止令后，有意使该征收诉讼在5年时间里悬而未决，还告诉那些咨询者，说他们的财产马上就会被征收。……案件处于待决状态破坏了财产的出售机会，减少了出售价格和价值。因此，本院发现，事实是，被告的拖延和其他行为，即便不是唯一的原因，也实质性有加速和加剧了该区域的衰败，导致该区域不动产价值的降低，原告的财产价值为此遭受损害。[26]法院接着说道，“一般情形下，‘征收’应按其字面意义解释，也就是说，当法律文书得到批准，征收行为执行，补偿支付时，征收就发生了。但存在一些特殊的情形，政府机构的一些行为达到对私人财产征收的程度，不管是否存在征收程序，在这种情形中，这些行为发生时，也应支付补偿。”[27]

最后，法院判决：在针对原告财产的征收程序启动前，被告的行为导致或加速了原告财产价值的下滑，几乎全部剥夺了原告财产的经济用途，构成美国宪法第五修正案意义上的征收，应予支付公平补偿。针对原告财产的征收发生在1954年，原告有权按照财产在那一时刻的价值获得补偿。[28]

2. 弗兰克·西提诺诉哈特福德市重建局（Frank A. Citino v. Redevelopment Agency of the City of Hatford）[29]——密歇根州上诉法院

原告于1985年11月15日或者前后购买了帕克街(Park Street)457-469号和斯奎尔街(Squire Street)17-19号的房产，这两条街道属于相对破旧的街道，位于上述两条大街曾经发生过火灾的地段。1990年2月15日,被告哈特福德市重建局通过了帕克-斯奎尔-沃尔科特项目的计划，并在1990年7月19日修改后，于1990年9月14日获该市议会批准。该计划的内容是：由市重建局用购买或征收方式取得哈特福德市斯奎尔特、帕克和沃尔科特街上彼此连接的11幅私有土地，其中包含了原告西提诺拥有的两幅地块，然后重建，以保证建筑安全，并整肃市容市貌。[30]征收程序随即开始。但征收程序进行得无比缓慢，到1997年本案初审的时候，被告重建局征收了11宗土地中的10宗，独独留下原告位于斯奎尔街的房产仍未被征收，该市又未宣布放弃该计划，而且，初审法院还认定，无法“通过任何一种方式预测，该项目是否可以实际完成或在哪个时间点实际完成，以便实质性开发要重建的区域。”[31]原告的一幢房产矗立在一片瓦砾中，6间房仅有2间有人承租，且租金极低。原告遂向法院起诉，称：重建局不合理迟延征收的行为使其财产利益受到巨大损害，已构成征收，尽管尚未针对自己的房产发出启动正式的征收程序，但仍应按美国宪法第五修正案予以补偿。案件经过初审，双方不服，向密歇根州上诉法院提出上诉。

法院认为，“因公共利益影响私有财产的使用，通常情况下，对那些财产未被正式征收的所有人不予补偿，即便因公用目的，所有人的财产权遭到缩减，财产的市场价值减少。……政府行为构成不需补偿的情形还是构成对临近财产的违宪征收，首先要考虑财产所有人的财产权利受到干预的程度……对财产的实质干预减少财产价值到何种精确的程度就构成宪法意义上的征收，永远不可能显而易见。因为实质干预不是一个静态的概念，而是经历了数年变迁”。[32]据此，法院继续说道，“一旦政府行为使财产所有人再也无法象过去那样使用自己的财产，土地所有人无法按照财产实际用途自由地使用自己财产，结果就很清楚，财产在宪法的意义上已被征收。……只要存在对土地使用权的接近全部的破坏和对市场价值的接近全部的贬损”，[33]就构成征收。“我们认为,被告没有在合理时间内完成在该地域的重建计划，尽管没有正式放弃该计划，也没有批准该区域内的财产全面破落，也构成对原告财产的没有公平补偿的征收。原告证明了反向征收造成的损害，就此请求补偿，是正当的。”[34]最后，法院判决，由重建局赔偿原告房屋的价值287500美元（原告抵押该房产时银行的估价）加上修缮的费用。

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第一个判例中，政府启动征收程序后，随即停止，放任拟征收不动产破败，之后再次启动征收程序，此时，被征收不动产的价值已今非昔比。如果将政府再次宣布征收的时间理解为征收规范效力启动的时间，并以被征收不动产此时的价值为补偿标准，则无疑强令不动产所有人为政府的迟延“买单”。上述第二个判例中，政府恣意拖延征收时间，拟征收的不动产其所有人而言，如同鸡肋：无法自由地使用自己的不动产，出售又无可能，更糟糕的是，还不知政府何时正式征收自己的不动产，此时，如果以政府将来提起征收诉讼的时间为征收规范发生效力的时间，显然不可能——拟征收不动产的价值正在递减，不动产所有人对此无能为力。法院此时判决，政府迟延的行为本身构成征收，这是唯一保护拟征收不动产所有人权利的方法。

当然，在某些情形下，将不合理的迟延行为本身认定为征收，并非变相鼓励政府仓促做出征收决定。同时，并非所有的政府迟延行为都一律构成征收，只有政府的迟延超出合理的预期，且对财产价值的不良影响达到一定程度时，才构成征收。什么是“合理预期”，“一定程度”，要依赖人们的生活经验，结合个案才能判断。

四、政府工程导致不动产贬值:将征收规范适用于政府本应征收却未征收的行为

政府征收不动产的目的往往是为了兴建公共工程，如车站、机场等，这是最符合“公用”目的的征收。这些公共工程给公众带来福祉的同时，也会给周围的不动产所有人带来了灾难。政府事先并非不知公共工程的这种负面影响，但为节省成本，政府总是倾向于尽可能少征收不动产，即使公共工程对周围不动产影响巨大，政府也拒绝征收。于是，公共工程周围的不动产所有人不堪其扰，但政府却永远不会“良心发现”。此时，以政府宣布征收的时间为征收规范发生效力的时间，就意味着征收规范的效力永远无法启动。将征收规范效力的启动时间提前，即将征收规范适用于政府本应征收却未征收的行为，是法院走出困局常用的路数。

（一）构成征收的情形之一：以合法授权为由，拒绝征收不动产

（二）构成征收的情形之二：以对不动产的损害太小为由，拒绝征收不动产

1. 理查兹诉华盛顿场站公司案（Richards v. Washington Terminal Company）[35]——联邦最高法院

1901年，原告理查兹在华盛顿市新泽西大道(New Jersey Avenue)偏西购置了一套房产，该房产总共693平方米，分3层，有20米临街面。底层为砖结构，有10间房，用作住宅，窗户全部向南。原告购买房产后不久，被告华盛顿场站公司经国会授权，在原告房产南面不远处修建了铁轨和隧道，隧道内建造了排风系统。从此，火车进过和停靠时散发出的黑烟、废气、灰尘长驱直入原告住宅，损坏家具，污染空气；火车经过铁轨和隧道时，产生剧烈震动，原告房产的墙体和墙纸损坏，窗户上的玻璃损毁，打乱了居住者的宁静和睡眠。值得注意的是，被告在隧道内建造的排风系统将隧道内的烟尘全部吹向原告房产所在方向。自从隧道和铁路建造以来，原告土地的价值大大降低，租户全部搬走，原告再也没找到过新的承租人。经过评估，房屋的价值从5500美元降低到4000美元，租金从30美金每月降低为20美元每月，房屋里的家具和其它物件也从价值1200美元降低到价值600美元。

原告理查兹认为，被告华盛顿场站公司的行为导致其财产大幅贬值，已构成宪法意义上的征收。被告华盛顿场站公司则认为，修建铁路和隧道是经过国会批准的，国会批准修建铁路就意味着认可产生不可避免的对周围财产的损害，因此，不构成宪法意义上的征收。案件最后到了联邦最高法院。

法院认定： “隧道及其出口的选址是根据法律决定的，并非被告自愿选择的结果。……国会授权被告在城市居民区中间修建一座有站点的隧道。毫无疑问，该授权包括在隧道内使用蒸汽机火车头的权利，不可避免地就伴随着气体和烟雾的排放。”[36]法院接下来评论隧道内排气设施将烟尘全部排往原告房产所在方向这一事实，法院说道，虽然国会批准被告建设铁轨和隧道，但国会的授权应在美国宪法第五修正案内解释，“按照第五修正案解释国会的法律，他们并未授权被告：给原告财产施加直接和特别、实质性的负担，且不予补偿。如果合理价格的设备无法阻止这种损害，则原告财产的损失就是‘可预期的’，被告就应通过购买或征收取得这些财产，被告应为没有取得这些财产负责。如果损害是可以避免的，成文法没有规定责任除外，按照一般原则，被告应承担责任。”[37]法院的判决此处已经很清楚，隧道内安装的排气风设施，将隧道内的烟尘吹往原告房产方向，构成对原告房产的特别损害；如果该损害可以避免，被告就应该避免；如果不能避免，就应该征收原告的房产。因此，华盛顿场站公司修建场站，并将烟雾、灰尘吹向理查兹房产的行为已经构成对原告财产的征收。

2. 亚伦诉洛杉矶市案(Irving D. Aaron v. City of Los Angeles)[38]——加利福尼亚州上诉法院

洛杉矶国际机场是洛杉矶市政府管理的机场，原告亚伦的土地和房产位于该机场附近。1959年，洛杉矶机场开始有零星喷气式飞机起降。1965年以来，该市允许逐渐增加起飞和降落的喷气式飞机数量。自此，亚伦的厄运降临了：飞机散发出来的烟尘、油料掉在土地上，导致房屋表面油漆损毁，业主不敢将自己的汽车和干衣服没有遮盖地放在院子里。当然，这还算不上什么，最可怕的是巨大的噪音污染使这些土地贬值。按照评估师的测算，亚伦等原告共有581宗财产遭受损害，贬损的市场价值从400美元到1000美元，而在过去，这些财产比相邻财产贵1000美元。据此，原告提起诉讼，认为机场的运行使其财产大幅贬值，构成美国宪法第五修正案中的征收。

被告洛杉矶市认可上述损害的存在，但不认为构成美国宪法第五修正案中的征收。洛杉矶市辩称：机场附近居民遭受的损害不构成对财产的征收，仅仅是一种原告必须忍受的、不能请求补偿的“没有侵权行为的结果性”损害（consequential damages），“并非公共工程导致的任何一种财产价值的减损都可请求宪法上的救济。请求补偿的损害必须是财产自身的损害，不包括单纯引起所有人不悦或没有享受感的行为。单单导致私有财产较不适合某一用途，或者所有人在使用中的烦恼、不适，不构成宪法关注的损害……，不构成宪法意义上的征收。”[39]

加利福尼亚州最高法院认可被告所谓并非所有损害都能依征收规范取得赔偿的陈述，“财产所有人或被要求忍受偶尔的损害，这些损害与一般公众遭受的损害类似，不能要求赔偿”，[40]但法院进一步认为，财产权人“有权就自己遭受的特殊和个别损害要求赔偿。……在本案中，城市建造和运营机场给原告带来了特殊和个别的损害，沿航空线附近的其他所有人并未遭受这些损害。……喷气式飞机发出的噪音和振动对机场附近的居民尤其剧烈，他们不仅要遭受超出一般水准的噪音污染，因临近机场，还要特别忍受飞机起飞和降落时低空飞行的噪音。”[41]法院在此基础上认定，“机场运营发出的噪音严重干扰财产的享有和使用，这种对财产所有人的影响足够直接的、特殊，如果不予补偿，将导致财产所有人承受的负担超出其适当份额”，[42]据此，法院认为：洛杉矶市政府的行为已构成对原告财产的征收，应予补偿。

上述两个案例，都源于公共工程导致周围不动产价值降低，政府要么主张修建公共工程有合法的授权，不构成征收，将合法的授权作为免于征收规范约束的挡箭牌；要么主张财产所有人应该承受公共工程造成的损害，或者认为损害太小，不构成征收，将工程的公共性作为免于承担补偿责任的借口。针对 免费论文检测软件http://www.jiancetianshi.com
第一个说辞，法院认为，合法授权不意味着免于征收规范的约束；针对第二个说辞，法院认为，公众对公共工程造成的损害的确有容忍义务，但如果不动产所有人遭受的损害超出一般公众，就构成“特殊损害”，不动产所有人有权依据征收规范获得补偿。法院在政府拒绝启动征收程序时，启动了征收规范的效力。

五、对解决中国问题的启示

美国宪法第五修正案对征收设置了双重约束机, , 制:“公用”目的，“公平补偿”。随着时代的演进，作为限制征收条件的“公用”标准已急剧变迁，渐成虚化之势，这构成美国征收法中一道令人尴尬的风景，凯诺诉新伦敦市案是这道尴尬风景的一道特写。[43]对征收的约束机制几乎只剩下“公平补偿”——“双管齐下”的约束机制正演变为“金鸡独立”。然而，让人不安的是，政府又在“机关算尽”，力图从“公平补偿”的藩篱中逃逸。宪法的因应之策是让征收规范的效力提前发生，不以政府宣布征收或提起征收诉讼的时间为征收规范发生效力的时间，即不让政府独自操控被征收不动产价值的时间维度。此时，法院又回到征收补偿的元点展开讨论，即政府让部分人承受本应由全体公众承受的负担时，就构成征收，[44]“第五修正案的目的并不简单在于限制政府的征收权，还在于，政府对私有财产的干预达到征收程度时，当事人有得到补偿的权利。”[45]

回到中国法。《国有土地上房屋征收与补偿条例》是一部晚产的行政法规，《物权法》颁布实施后，民众与学界无数次催生，但直到2011年1月21日，该条例才在《城市房屋拆迁与补偿条例》的丧钟里临盆。学界与民众并没有对这一晚到的婴儿表示必要的疼爱和宽容，反而“横挑鼻子竖挑眼”。先是学者二度上书，要求明确商业利益不是公共利益；[46]后是民众归纳出该条例的数十大不是。[47]颇为吊诡的是，民众对《国有土地上房屋征收与补偿条例》中按市场价格补偿的规则大加赞赏。[48]这与中国宪法2004年修正案通过时，对宪法第13条第3款的指责大相径庭。中国宪法第13条第3款规定，……国家“可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿”，大大刺激了国人的神经，要求直接在宪法文本中规定“按市场价格补偿”的呼声甚嚣尘上。[49]《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定了按照市场价值补偿的规则，正好回应了国人的诉求。学界与民众对“市场价格标准”如此青睐以致于迷信的理由很简单：那是一个市场形成的价格，市场可以屏蔽政府的恣意。但经过考察美国法上的典型判例，我们发现，这一设想显然“很傻很天真”，政府可能征收前的一系列行为恶意降低拟征收不动产的市场价格,从而降低补偿成本，甚至通过征收之外的方法达致征收目的，使补偿降为零。上文例举的美国法上的情形，几乎都有雷同或者变形的中国版，美国法上征收规范效力前移的应对之策也就有了他山之石的意义。

（一）通过分区降低拟征收不动产的市场价值

美国法上的分区在中国法上被称为“功能分区”，属城乡规划的一部分。《中华人民共和国城乡规划法》第十七条规定：“城市总体规划、镇总体规划的内容应当包括：城市、镇的发展布局，功能分区，用地布局，综合交通体系，禁止、限制和适宜建设的地域范围，各类专项规划等。” 在中国法上，依然可能被政府用作操纵拟征收不动产价格的“合法手段”。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定，：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。”不动产的“市场价格”与政府对土地的功能分区具有复杂的相关关系。如将拟征收不动产周边规划为广场、公园，步行街等，会提升不动产的价格；如将拟征收不动产周边规划为重石化区，对周边的工业建设用地业主可能是福音，但对住宅的价格影响几乎是毁灭性的。

更为关键的是，作为城市规划一部分的“功能分区”及其变更不可诉，利害关系人仅能在听证会上发表自己的意见。[50]这就意味着，通过对土地的“功能分区”来操纵拟征收不动产的价格，在中国法上可能来得更方便。因此，当政府对土地的“功能分区”已经导致拟征收不动产价格严重缩水时，提前启动征收规范的效力，在中国法上具有更大的意义。

（二）通过行政许可手段降低征收成本

通过征收前的管制固定拟征收不动产的价值，从而节约征收成本，在中国法上有明确的规范依据。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第16条规定：“房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。”[51]

当然，适当管制拟征收不动产，防止不动产所有人在征收过程中恶意添附，增加补偿费用，从而不合理增加公共负担，中国法并非孤例。[52]但是，如果这种管制逾越合理的边界，导致拟征收不动产大幅贬值，达致事实上的征收效果时，如何处理？这种管制本身是否构成征收？此外,通过在行政许可中“加塞”，将本应由政府完成的有关配套建设转嫁给开发商的规范也大量存在。[53]此时，征收规范的效力是否可以前移到政府对拟征收不动产的管制？是否可以适用于政府在行政许可中的“加塞”行为？美国法上的先例给我们提供了极有价值的启示。

（三）不合理迟延征收程序导致拟征收不动产贬值

依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》确定的征收程序，征收前由有关部门作出征收规划，之后划定具体的征收范围，之后是由政府作出征收决定。征收范围划定后，拟征收不动产就受到管制。征收范围划定，也即征收规划作出后，如果政府拖延征收程序，迟迟不做出征收决定，放任拟征收财产衰败，等到征收决定做出后，拟征收财产的价值已大幅降低，或者，征收决定一直不做出，拟征收不动产的所有人一直无法使用自己的不动产，如何处理？在昆明市西山区丹霞路红塔组团发生的规划拆迁两年半，拆迁决定却杳无音信的个案，说明这种担忧绝非空穴来风。[54]

就现有的规定来看，征收范围划定后，对拟征收不动产的相关管制期限最长不得超过1年。这里可能仍需要解决两个问题：超过1年后，尽管政府不再对拟征收不动产做相关管制，但不动产所有人在1年间的损失如何处理？而且，即便政府不再对拟征收不动产做相关管制，但迟迟不做出征收决定，不动产将被征收的预期却依然存在，这就会对拟征收不动产的市场价值产生负面影响。将征收规范的效力前移，是解决这两个问题的可能路径。

（四）政府工程导致不动产贬值

政府的公共工程，如机场、铁路的建设需要征收土地，当然也包括地上建筑物。征收的范围应该多大？如果从修建这些公共工程的角度看，无需征收周边一定距离内的不动产，但飞机飞行和火车运输对环境造成污染，导致这些不动产无法正常使用，是否要启动征收程序？我国有关公共工程建设的规范大多从公共工程本身是否安全，而不是给周围不动产造成影响的角度规定征收范围。一个明显的例子是《中华人民共和国民用航空法》。该法第五十八条和第六十条规定机场范围内和净空保护区内不得从事一系列行为，机场范围内的土地要通过征收或者其它方式取得，但政府不征收净空保护区所涉及到的土地及其地上建筑物，因此也不存在补偿问题。净空保护区内的不动产所有人不仅使用自己的不动产要受到诸多限制，还要忍受飞行噪音之扰，资产价值跳水。[55]目前已有的补偿个案，往往是群体性维权的结果。[56]

如果从不动产受到影响程度，而不是单单从公共工程本身是否安全的角度来看，这些不动产就应属于被征收的范围。政府不启动征收程序，但不动产所有人的处遇却比不动产被征收还要糟糕，群体性维权的模式又不可复制。借鉴美国法上征收规范效力前移的思路，从不动产所有人、而不是政府的角度界定征收规范发生效力的时间，不失为破解这一困局的妙方。

当然，在美国法上，第五修正案中的征收规范之所以具有如此宽阔的含义射程，使法院可以逻辑顺畅地先于政府扣动征收规范效力的“扳机”，归功于法院在个案中的解释。在中国法上，如果政府在宣布征收以前，恶意操控公民不动产的市场价格，甚至力图以零成本达致征收目的，公民提起诉讼后,法院有无权力宣布政府的行为已经构成征收，从而提前启动征收规范的效力？这些都需要复杂的法律解释作业，需要我们从政府行为的效果，而不是从政府行为的形式来界定征收；需要我们从不动产所有人的角度，而不是政府的角度来观察。《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定“按市场价值补偿”的规则后，进一步遏制政府在征收中的恣意，依然任重而道远。

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【注释】
[1]电大学习网.刑法学论文参考[EB/OL]. /d/file/p/2024/0425/pp style="text-indent: 2em">本文系2010年度教育部人文社会科学研究一般项目《宪法文本中的征收规范研究——以中国宪法第十三条第三款为中心》的阶段性成果。课题号为10YJA820063.

[1] 对不动产的征收也要遵守比例原则，如果能有其它成本更低的合法方式取得拟征收的不动产，政府就不应征收。比如，如果经过协商，不动产所有人愿意以合理的价格将不动产出售给政府，政府就不应启动征收程序。即便有征收的意图，政府也要审慎考量诸种可选择的方案，还要接受正当程序原则的约束，这都需要时间。

[2] 【美】唐纳德·埃利奥特：《美国的土地利用法体系》，《国外城市规划》1995年第2期，第2页。

[3] 该模范立法的颁布日期一说为1922年，一说为1992年，一说为1926年，《美国财产法精要》称该法的颁布日期为1992年，589页。应属笔误。……

[4] 尤科里德村诉漫步者地方公司案，593.该案使各市的分区规划避开了美国宪法第五修正案中“正当程序”的险滩。

[5] Monongahela Navigation Co. v. United States, 148 U.S.312(1893).

[6] 美国法上的分区，英文是zoning，是一种对土地的用途管制。即某一地带的土地只能用于规定的用途。中国法上也有类似的制度，比如对将土地分为住宅用地、商业用地、综合用地、建设用地，规定建筑的容积率等，都属于分区管制的范畴。

[7] 40 North Western Reporter , 2d. 195(1999).

[8] 同4, p.200.

[9] 642 Pacific Reporter , .2d. 141(1982).

[10] 英文是 Inverse condemnation.通常情况下，是政府主动启动征收程序。但在政府没有启动征收程序，但政府行为已事实上构成征收时，财产所有人要求政府按照征收程序予以补偿，征收程序这时事实上是由财产所有人启动的，所以称为反向征收。

[11] 42 Pacific Reporter , .2d. 144(1982).

[12] 同11，p.145.

[13] 同11，p.145..“征收跨过街道发生了”指：政府的征收本来是针对西24街东面的不动产进行的，但由于让西面的不动产所有人承受了本应由公众承受的负担，因此，对东面不动产的征收，其效果及于西面的不动产。

[14] 982 South Western Reporter , 2d. 949(1999).

[15] 同14，p.951.

[16] 同14，p.953.

[17] 21 California Reporter , 3d. 464(2004).

[18] 同17，p. 466.

[19] 同17，p. 466.

[20] 同17，p. 468.

[21] 同17，p. 468.

[22] 同17，p. 468.

[23] 英文为Physical invasion， 即实体性侵占了原告财产的物理空间。

[24] 254 Federal Supplement , 655(1966).

[25] 同24 , p. 661.

[26] 同24 , p. 662.

[27] 同24, p. 663..

[28] 同24 , p. 663.

[29] 51 Connecticut Appellate Reporter , 262(1998).

[30] 同29，p.266.

[31] 同29，p.268.

[32] 同29，p.278.

[33] 同29，p.280.

[34] 同29，p.281.

[35] 233 U.S. 546(1914).

[36] 同35，p.551.

[37] 同35，p.552..

[38] 40 California Appllate Report , 3d. 471(1974).

[39] 同38，p.482.

[40] 同38，p.483.

[41] 同38，p.483.

[42] 同38，p.483.

[43] 刘连泰：《将征收的不动产用于商业开发是否违宪——对美国相关判例的考察》，载《法商研究》2009年第3期。

[44] Armstrong v. United States , 364 U.S. 49(1960).

[45] Lingle v. Chevron U.S.A. Inc. 544 U.S. 528 (2005).

[46] 易靖：《北大学者就修改拆迁条例再上书》，载《京华时报》2010年12月26日，第6版。

[47] 彭贵才：《论城市房屋拆迁中公民私有财产权的保护》，载《当代法学》2010年第6期；陈琳：《试论我国拆迁法律制度之完善——兼评〈国有土地上房屋征收与补偿条例（征求意见稿）〉》，载《福建行政学院学报》2010年第6期；王颖敏：《对〈国有土地上房屋征收与补偿条例（征求意见稿）〉之若干意见》，载《河南省政法干部管理学院学报》2010年第6期；兰燕卓：《试论我国城市房屋拆迁补偿制度的完善》，载《黑龙江省政法干部管理学院学报》2010年第7期；赵阳：《物权法视野下房屋拆迁制度的重构》，载《行政法学研究》2008年第1期；王长平：《房屋征收及补偿的理论探讨》，载《四川教育学院学报》2010年第5期；李长健、刘兴龙：《中美财产征收制度中公共利益之比较分析——兼评〈国有土地上房屋征收与补偿条例（征求意见稿）〉》，载《山东农业大学学报(社会科学版)》2010年第3期。

[48] 刘武俊：《解读》，载《政府法制》2011年第7期，第18-19页；程成：《的十个亮点》，/d/file/p/2024/0425/content_22226.htm style="text-indent: 2em">[49] 参见张千帆：《“公正补偿”与征收权的宪法限制》，载《法学研究》2005年第2期；王柱国：《征收（用）：公共利益、正当程序与公平补偿——对宪法修正案征收（用）条款的解读》，载《辽宁大学学报（哲学社会科学版）》2004年第4期；苗连营：《试论公用征收制度的宪法基础》，载《河南社会科学》2004年第3期。

[50] 参见《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十条、第十一条。

[51] 一些地方立法在《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的管制措施基础上继续加码，如《北京市房屋拆迁管理办法》第八条规定了暂停办理“房屋租赁”，《南宁市国有土地上房屋征收与补偿办法》第十一条规定暂停办理“工商、税务登记”、暂停“办理产权登记和抵押权登记”， 《锦州市国有土地上房屋征收与补偿办法》第十条规定了暂停办理“房屋析产”、暂停办理“户口迁入或者分户”， 《宿迁市市区国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》第十条规定暂停办理“房产公证”。

[52] 在法国的征收程序中，政府对征收调查程序开始前1年的不动产改良不予补偿。参见王名扬：《法国行政法》，中国政法大学出版社1997年版，第395页。

[53] 《杭州市人民政府办公厅关于印发杭州市区住宅区配套中小学(幼儿园)建设管理暂行办法的通知》杭政办函〔2005〕142号规定：开发商对达到一定开发规模的住宅小区要配套修建中小学，通过验收后无偿移交给教育行政部门。此类通知并非个案，浙江绍兴《市区住宅小区配套幼儿园建设管理办法》、湖南株洲《城市中小学幼儿园规划建设管理办法》都有类似规定。

[54] 2007年，昆明市有关部门决定拆迁西山区丹霞路红塔组团1栋和3栋，原址将改造成绿色公园。但公告发出两年半后，拆迁程序却被搁置。业主无法正常使用自己的房屋，又不能修缮，只能看着自己的房屋破落下去，于是发出“我的房子什么时候才能我做主”的呼吁。资料来源http://news.kunming.cn/km-news/content/2009-09/23/content_1975738.htm. 上述网址的中文域名是昆明信息港，是中共昆明市委、昆明市人民政府主办，昆明日报社承办的门户网站。最后访问日期为2012年3月19日。

[55] 类似的例子还有国务院发布的《铁路运输安全保护条例》。该条例规定，为保护铁路运输安全，铁路线两侧要预留一定的安全距离。根据该条例第十二条的规定，在安全距离以内已经存在的建筑物，如果影响铁路安全的，要征收并给予补偿；如果不影响铁路安全的，不征收并不予补偿。铁路两侧安全距离之内的国有土地使用权或者集体土地所有权不征收，但要受到诸多限制，对这种限制没有补偿的规定，也没有规定受到噪音污染的不动产所有人应该得到补偿。

[56] 2006年5月，在北京包括朝阳新城以及附近的奥林匹克花园、靓景家园等几个社区在内的业主共1700余人，联合签名抗议首都飞机噪声污染。为此，首都机场股份有限公司采取了一系列措施：安装运行机场噪声监测系统，花费1.2亿元在机场附近社区采取隔音措施，斥资1.68亿元对飞机噪声污染严重的社区进行搬迁。参见朱瑞新、闫国华：《如何消除机场噪声》，《中国民航报》2010年3月30日第4版。

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【参考文献】
 

[1]电大学习网.刑法学论文参考[EB/OL]. /d/file/p/2024/0425/pp> 

{1} 刘连泰：《将征收的不动产用于商业开发是否违宪——对美国相关判例的考察》，载《法商研究》2009年第3期；

{2}张千帆：《“公正补偿”与征收权的宪法限制》，载《法学研究》2005年第2期；

{3}王柱国：《征收（用）：公共利益、正当程序与公平补偿——对宪法修正案征收（用）条款的解读》，载《辽宁大学学报（哲学社会科学版）》2004年第4期；

{4}苗连营：《试论公用征收制度的宪法基础》，载《河南社会科学》2004年第3期；

{5}Ellen Frankei Paul , Property Rights and Eminent Domain, (revised edition), New Jersey: New Brnswick.