论房屋闲置行为的法律规制

　　摘要：近几年我国新建的住宅小区，房屋空置率达到了30－40％左右，有的高达50％，空置房大量的堆积，将对我国社会经济产生不良的影响。文章重点针对当前现状结合我国具体法律条文，提出从立法角度，通过完善土地出让度，健全住房保障体系。开征物业税和住宅空置税等法律调控手段来实现控制空置房的目标，完善我国住房税收制度，开征房产税，建立房屋空置行政处罚及强制回购制度，满足资源的社会性要求。

　　关键词：房地产，空置税征收，宏观调控

　　国家电网公司在660个城市的调查显示，有高达6540万套住宅的电表连续6个月读数为零，按每套房三口计算，可供近2亿人居住。如此巨大的空置房，至少说明了两个问题：一是存在大量的炒房现象，不少人把房买着就是等待房价上涨，玩投机。二是开发商捂盘销售等一切伎俩的展示，“宁可不卖也不降价”，最终可能就像当年的“烂尾楼”。如果存在这两个问题，那么这些空置房的经济价值又在哪里，不能拉动投资，也不能拉动消费，更不能创造社会价值，这无疑是泡沫经济的一个火药桶，一旦挤破，后果不堪设想。

　　一、我国空置房现状分析

　　自国家统计局的最新数据显示，截至3月末，全国商品房空置面积1.33亿平方米，同比增长13.1％。通常情况下，第二季度的竣工量会加大。如果按照前二季度全国商品房销售量同比下降14.9％来计算的话，2012年仅前一季度就同比少卖大概1亿平方米，空置率一定增加。按全国平均房价3000元／平方米计算，这么多空置房所占压的资金将

　　高达6000亿元。2012年一季度，房 地 产 开 发 资 金来 源 中 国 内 贷 款1503.7亿元，同比减少9.9％。定金及预收款2246.07亿元，同比减少24％。个人按揭贷款839.5亿元，同比减少36.4％。三者在房地产开发资金来源中的比重由2011年同期的60％降为52.6％房地产开发企业的资金紧张程度继续加深。2012年宏观经济展望研究报告中预测，北京、上海、深圳、厦门、南京、杭州、重庆、哈尔滨等全国15个城市现有的商品房库存，需要约27个月才能消化。

　　刑法学近3年论文/d/file/p/2024/0425/fontbr />二、我国产生空置房的原因分析

　　1.城市规划制度有缺陷。城市规划制度对资源的配置无法满足资源的社会性要求。《城市房地产管理法》第24条规定：“房地产开发必须严格执行城市规划”。《中华人民共和国城乡规划法》第17条规定：“城市总体规划、镇总体规划的内容应当包括：城市、镇的发展布局，功能分区，用地布局，综合交通体系，禁止、限制和适宜建设的地域范围，各类专项规划等。”《中华人民共和国城市规划法》第20条规定：“城市详细规划应当在城市总体规划或者分区规划的基础上，对城市近期建设区域内各项建设做出具体规划。”“城市详细规划应当包括：规划地段各项建设的具体用地范围，建筑密度和高度等控制指标，总平面布置、工程管线综合规划和竖向规划。”可见，我国的城市规划制度中已经明确了在房地产开发时应当遵守城市规划中所确立的具体用地范围、建筑密度和高度等控制指标，通过这些指标的控制来达到资源的综合调配。

　　2.房产税收缺乏长效机制。我国房地产保有环节税率较低，而权属转移环节中税率过高，形成房地产税种倒置，这一定意义上是在鼓励商品房闲置，影响房地产权属转移和资源的优化配置。我国住宅的持有成本是很低的，自有住宅所缴纳的税是非常少。从世界各国财产税的征收情况来看，大多数都会配以完善的遗产税和赠与税以使财产税的征收不至落空或有漏洞。而我国目前在出租及有偿转让环节税赋较高，但是对于以无偿赠与或遗产方式移转房屋的却很少征税。

　　3.房屋空置行政处罚制度缺位。目前，我国规定了开发阶段的土地闲置的行政处罚及强制收回制度，在一定程度上遏制房地产开发阶段的土地闲置，但是对于房屋建成后以及房屋流转至购房者手中之后的房屋闲置却没有相类似的制度设计。在目前高空置率已经引起全国范围广泛关注之时，我们的制度设计中却并没有对空置房业主行之有效的处罚措施，这就使得房主并不畏惧将房屋空置，也缺乏将房屋利用起来的外力刺激。

　　三、控制空置房的法律对策

　　1.完善土地制度。控制土地成本在土地出让过程中，买卖双方的信息严重不对称，买方一来难以判断土地的价格与其价值是否相符。二来难以了解土地的供求情况。为了获取土地，买方在竟拍过程中盲目出价，这也是各地“地王”不断刷新的原因之一。地价与商品房的售价成正比例关系，地价的上涨必然引起房价的升高。要平抑房价，必须完善土地制度，使土地出让过程更加公正、公开，为买方获取有关土地的信息提供保障。具体应做到： 免费论文检测软件http://www.jiancetianshi.com
第一，各级政府土地储备中心应当制定并公布年度土地储备计划，并且不得随意更改已制定的计划。该行为应受人大代表大会或其常委会以及社会舆论的监督。制定并公布年度房地产开发土地供应计划能让开发商和购房者了解土地的供应情况，起到披露信息引导市场理性选择的作用。第二，使土地补偿费评估和土地成本基础确定办法及评估过程透明化。方便购买方对土地评估价格是否合理进行判断。

　　2.完善住房税收制度。税收效应理论表明，政府征税会影响纳税人对消费、储蓄、投资以及劳动等行为的选择，从而影响整个社会资源配置。我国目前调节住房消费和房地产收益的税收税种并不少，包括营业税、契税、个人所得税、印花税、房产税、土地增值税等。但是这一税收体系并没有完全满足住房市场的需求，2010年财政预算报告中已经指出要完善消费税和房产税制度。据报道，财政部税政司综合处处长周传华表示，“十二五”期间将稳步推进房产税改革，个人房产将逐步纳入到征税范畴。房产税或物业税的征收是解决空置房现象、高房价以及中低收入群体无力购房等问题的重要手段。借鉴国外的住房税收制度，在我国对个人住宅开征房产税是必要的。而且针对业主持有套数的不同，税率也要相应的变化，也即持有房屋套数越多，则每套房屋征收的税收比例就会越高。对空置房而言，这种控制方式实际上是从房主的内在来激励他促进房屋利用。换言之，业主选择购买多少套房屋属于其自由权利，政府无法禁止，但是在其持有环节中，政府要对这些房屋征税，如果业主加强房屋的流通利用，则这部分征税会实际的由使用人来承担，如果任其闲置，则会极大的加重业主的持有负担。这样一种刺激模式，就会促使业主主动积极地去提高房屋的利用率，满足资源的社会性要求，为更多需要住宅的低收入群体增加房源。

　　3.建立房屋空置行政处罚。目前，我国对于房屋空置的统计尚无统一口径，在现有条件下明确房屋的空置率还无法实现，因此针对房屋空置进行行政处罚就更无从谈起。理顺房屋空置统计机制，在明确掌握空置率的前提下，设置一个警戒线，建立房屋空置行政处罚制度，从罚款直至没收，以行政强制的手段威慑业主，使得业主“被迫”提高房屋的利用率，减少空置，从而提高资源的利用率，增加社会福祉。对一种社会行为的法律规制必须具有制裁这一内容。当法律只是示明行为人应当怎样、不应当怎样去行为，却并没有指明未遵守法律的行为会受到何种处罚，这样的法律并不能达到其设置的最初目的。因此，加强对房屋空置的行政处罚之目的并不在于增加政府收入或剥夺业主财富，而只是通过这种行政强制对其产生威慑，根本目的还在于提高房屋，特别是住宅的利用率，满足资源的社会性需求。

　　四、结语

　　通过改进控制土地供给体制，严格把好土地开发的源头关，全面盘活土地资产，建立健全适应市场经济需要和房地产业发展的土地产权制度。以科学发展观指导，制定城市的发展战略规划，抓好房地产发展规模的总量控制，对未来的市场发展形势作出及时、准确的分析和预测，提高市场监管和调控水平，健全和完善房地产市场的社会保障服务，满足广大人民群众尤其是中低收入居民家庭的基本住房需求。