登记簿的推定效力仅及于权利而不及于事实

登记簿的推定效力仅及于权利而不及于事实

——郑磊诉吴重凡财产权属案

[案情]

2002年11月15日，原告郑磊（甲方）与被告吴重凡（乙方）签订协议书约定：一、国英绿景公寓底商1A、1B（以下称诉争房屋）系甲方的住房，由于甲方无北京市户口，故以乙方名义购房，但甲方付款、甲方管理使用。刑法学近3年论文/d/file/p/2024/0425/fontbr />二、乙方对该房产不具有任何产权、也不承担任何风险；乙方不得擅自处置该房、不得就该房产向甲方提出任何权利主张。三、鉴于房产在乙方名下，乙方应为甲方出具全权授权书，由甲方自用、出租、经营使用该房产。后吴重凡向郑磊出具“授权委托书”，授权郑磊委托负责出租、使用和管理该房。2007年3月28日，北京市西城区房屋管理局向吴重凡颁发了诉争房屋的产权证。

现双方因产权问题发生争议，郑磊诉至一审法院，请求判决确认诉争的房屋为其所有；吴重凡不同意郑磊的诉求，认为双方的协议应为无效，不能对抗其已在登记簿上登记为产权人的事实。为证明诉争房屋的付款情况，郑磊提交了其支付全部购房款发票的原件（发票号为0126816）、银行的储蓄存折原件（户名为吴重凡，存折号为京XI05749238，开户行为北京永安里支行，开户日期是2002年10月15日）和吴重凡的身份证原件，同时郑磊明确陈述了贷款银行及每月按揭还款数额。吴重凡虽称是其支付房款和月供，但是对付款的地点、付款的数额、付款的时间均不能明确陈述。

[裁判]

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第一中级人民法院经审理认为，郑磊与吴重凡于签订的协议书合法有效，双方当事人均应依约履行。在协议书中，双方明确约定，郑磊使用吴重凡的名义购买的上述房屋，实际购房付款人均为郑磊，吴重凡对于该房产不具有任何产权，不得就该房产向郑磊提出任何权利主张。双方的约定，内容明确，系各方的真实意思表示。本案诉争的房屋，虽然吴重凡被登记簿登记为产权人，持有产权证，但其并不能提供其被登记为产权人的原因事实（购房合同以及履行）的证据。根据双方所签订协议书及购房合同履行情况，可以明确郑磊系以吴重凡的名义购买的该诉争房屋。从双方提交的付款情况的证据来看，郑磊持有交付房款的发票原件，还持有储蓄存款存折的原件和吴重凡身份证的原件，并能够明确每月实际存款的数额等情况。因此，法院认为是郑磊实际支付了购房款。这与双方在协议书中的约定也是相吻合的。房屋登记是物权变动的公示方式，登记簿是物权的归属和内容的根据。由登记簿登记而衍生房屋产权证书是登记机构颁发给权利人作为其享有权利的证明，具有证据资格。根据《物权法》的规定，登记簿并不能最终实体上决定房屋产权的归属，它只具有权利推定的效力，可能与实际权利状况并不一定完全吻合。本案中，依据相应的证据，可以认定郑磊是以吴重凡的名义购买的上述房屋，并实际支付了全部购房款，是该房屋的真正产权人。法院依据《物权法》第16条、第33条、《民事诉讼法》的64条第1款之规定，判决诉争房屋为郑磊所有。宣判后，吴重凡不服，向北京市高级人民法院提起上诉。理由是双方签订的协议书是无效的，不能对抗房屋登记簿的效力，请求撤销原判，改判诉争房屋归其所有。

北京市高级人民法院经审理认为，经实体审查，可以认定郑磊是以吴重凡的名义购买的上述房屋，并实际支付了全部购房款，是该房屋的真正购买人，是该房屋的实际所有权人。虽然该房屋登记为所有权人为吴重凡，但其并没有证据证明其对该房屋拥有实体所有权。原判认定事实清楚，适用法律正确，依法判决驳回上诉，维持原判。

[评析]

本案争议焦点是：第三人对房屋登记簿中登记的权利人提出异议时，应如何认定登记簿的推定效力及举证责任的负担。引申的问题包括：不动产登记的含义、登记簿的权利推定力、登记簿在诉讼中证明责任的分配等。

一、不动产登记、登记簿的意义

所谓不动产登记，系指经权利人申请，国家专职部门将申请人的不动产物权变动事项记载于国家不动产物权登记簿的事实。[1]提出登记申请，是不动产登记的起始环节和必经步骤，没有申请，就不会产生登记法律关系。不动产登记具有公示不动产物权变动的作用，因此，登记必须具有权威性，否则登记就无法具有公信力。所以登记是国家专职部门的活动，各国均明确规定由专门的登记机关办理不动产登记。我国《物权法》明确规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。故登记内容应为不动产物权及其变动事项。登记事项须记载于不动产登记簿。

在《物权法》之前，不动产登记的核心是“发证”，随着《物权法》的颁行，我国 免费论文检测软件http://www.jiancetianshi.com
第一次以法律的形式提出了登记簿的概念（虽未对登记簿进行概念界定），并将不动产登记于登记簿的时间界定为物权变动的生效时点，同时，将登记簿界定为物权的归属和内容的根据。不动产登记簿作为登记的载体，是登记材料的集中体现、是物权归属和内容的根据，不动产物权只有由登记机构记载于不动产登记簿，才能发生物权的效力（登记生效主义立法例）。当不动产登记簿与产权证书的记载不一致时，以登记簿的记载为准，登记簿才是物权公示原则的载体。

刑法学近3年论文/d/file/p/2024/0425/fontbr />二、对《物权法》第16条的理解

《物权法》第16条第1款规定，不动产登记簿是不动产物权归属和内容的根据，该条是对不动产登记簿推定力的规定。

（一）不动产登记簿的推定力是权利的推定而非事实的推定，是可以推翻的推定

所谓“推定”是指，在某些法律规范中，立法者以一定的事实（推定基础）直接推导出另外一个特定的法律要件（法律效果）。这种被推定的法律要件可以是一个事实（即所谓事实推定），也可以是一种权利状态（即所谓法律推定）。[2]所谓不动产登记簿的推定力是指不动产物权经过登记（即记载于不动产登记簿）之后，即推定不动产登记簿上记载的该物权的归属和内容与真实的物权归属和内容是一致。但是，这种推定效力是属于法律推定中的权利推定而非事实推定。[3]登记簿是权利的推定，含义有二。

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第一，登记簿的推定力是某种权利的存在或不存在而不是登记原因行为或要件事实（例如买卖、赠与等债权行为）的真实与否。受推定利益的当事人就其主张之权利必须以权利主张之，而就该权利发生或消灭之要件事实则无需举证。[4]结合本案，吴重凡是登记簿上的权利人，对吴重凡而言，吴重凡根据登记簿的权利推定力无需就其是诉争房屋的权利人的要件事实（如买卖、继承关系等）进行举证，免于了积极证明的负担。对法院而言，法院不仅不必认定该权利发生或消灭之要件事实，且为判断该权利存否所必要之法条适用之活动，亦被免除。法院仅需适用推定之规定直接推定权利的存否。[5]即法院可直接依据登记簿的推定力直接认定吴重凡是诉争房屋的权利人而无须审查要件事实（如买卖关系）和适用法律进行判定。当然，这是立法的初步安排，表明法律初步地将权利配置给登记人。

第二，登记簿的推定力可以以证明登记要件事实为伪的方式而推翻。登记簿的推定力是一种立法技术上的推定，是从登记簿的真实性与客观事实的真实性高度一致的基础上抽象出的立法技术。但是，它并不代表权利的终局归属和登记簿的不可撼动。登记簿的推定力得以权利推定之前提要件事实之反证，排除权利推定规定之适用。[6]我们从《物权法》第19条设立异议登记和更正登记的规定就可以得出登记簿的推定力不是终局、是可以推翻并更正的结论。把登记簿的推定力认定为终局的，是不可以被击破的观点是错误的，在实践中将极大的损害真实权利人的利益。登记簿的推定力仅仅是一种可能为真实的状态，它不是真实权利本身，也不是终局性的“确定”。故而，登记簿的权利推定力只表明法律初步地将权利配置给登记簿上之人，这种配置可以被推翻。比如，尽管登记的物权因为登记推定得以证明，但对于提出相反主张、认为登记名义人不拥有登记权利的人而言，推定技术并不禁止其说话，他仍然能够通过反证要件事实为伪去推翻上述推定。此时，提出反证者只要在证据竞争中占据优势，物权法仍然要给他提供充足保护。这意味着，当推定发生错误时，真实权利人有机会推翻该推定，从而消除推定可能产生的消极影响。[7]

结合本案，虽然权利支配人郑磊对诉争房屋的支配没有通过登记簿表现出来，但只要有证据表明权利人郑磊有合法的依据可以决定诉争房屋的最终归属，法律就应保护权利人。纠纷的缘由是权利归属，解决的途径是权利的证明，正是证明将权利的归属这种抽象的论点转化为具体案件中的证明，最终用可见的客观形势证实了无言无色的权利归属。[8]

（二）登记簿的推定力在程序法上是证明责任的分配

在立法上，《物权法》第16条借鉴了《德国民法典》第891条的规定。《德国民法典》第891条只是一个纯粹的程序性规定，即证明责任规范（Beweislastregel）而与实体权利无关。[9]对此理解有以下要点。 免费论文检测软件http://www.jiancetianshi.com
第一，从程序法上讲，登记推定力规范属于证明责任规范。推定力制度的设置，并不导致登记名义人终局地享有真实的权利，只是减轻登记名义人的证明负担，即其无需积极证明自己权利的真实性，而是将证明责任转移给提出相反主张的人，由其举证反驳登记的推定力，即举证责任倒置。[10]第二，从切入点讲，权利推定之效果得以反证要件事实为伪之证明排除之。即要反驳、推翻登记簿的权利推定力，反驳方在诉讼中所举证据的切入点是登记簿得以成立的要件事实为伪，该要件事实在本案中是买卖关系。所以，郑磊的切人点和法院审理的重点就是对本案真实买卖关系和付款关系的审理。第三，从证明力上讲，反驳方所举证明要件事实为伪的证据的证明力要大于登记簿所推定权利的证明力，得出被推定存在的权利为伪的结论。即必须提供登记簿系错误登记的完全证据，使得法官依据自由心证能够判断出推定权利的不真实，而推定权利的对立面却是真实的结论。

（三）对待物权登记的两种错误观点

一种错误观点是：原《城市房屋权属登记管理办法》第4条规定，房屋权属证书是权利人行使权利的唯一合法凭证。在该规定影响下，包括部分法官在内社会大众都将产权证作为房屋确权的唯一的、终极的依据。这样的错误观点导致实务中对事实物权与登记物权不一致情形下如何确权的案件，无法裁判。该观点要求必须以先撤销诉争房屋登记为前置程序的，即行政诉讼为先，但在行政诉讼不涉及基本民事关系的前提下，行政登记发证行为符合《物权法》和《房屋登记办法》等规定的登记要件，导致行政诉讼无法撤销登记，民事确权案件无法进行。另一种错误观点是：仅把登记簿视为一种证据，即公文书而已。在民事确权案件中，在事实物权和登记物权人各自主张对房屋有产权时，受案法院不考虑登记簿的法定功能，仅对双方各自提交的证明自己是产权人的证据进行综合判断，只是把登记簿以及产权证作为公文书而已。笔者认为，上述两种观点都是不当的。前者，把产权证这一物权变动公示方法的法定表现形式等同于房屋的权属关系的确认，拔高了登记的效力；后者，将登记簿这一物权归属和内容的根据降格为证据中的公文书，淹没了登记簿的权利推定效力以及内含的举证责任负担。

三、对本案的剖析

（一）从登记簿的权利推定效力和证明责任分配的角度进行分析

对于诉争的房屋，吴重凡系登记簿上的产权登记人，拥有该房屋的产权证，所以，根据《物权法》第16条的规定，法律上推定吴重凡是诉争房屋的权利人。但是，该推定仅止于吴重凡系诉争房屋的权利人，并不能进一步推定出导致吴重凡拥有诉争房屋的要件事实的真实性，即本案买卖合同和付款关系的真实性。推定的客体是权利的存在与否而不涉及到基础要件事实或原因，推定是权利的推定而不是事实的推定。所以，本案中存在着郑磊通过举证推翻吴重凡与开发商签订买卖合同和付款的基础要件事实为伪，推翻登记簿推定吴重凡为权利人的可能性。这既是推翻登记簿的权利推定力的切入点，也是本案双方围绕争点进行举证博弈的核心。结合本案，《物权法》第16条作为证明责任分配规则，在权利人吴重凡和异议人郑磊之间的的分配效果是：1．郑磊对登记簿为吴重凡持有异议，仅异议是无法撼动登记簿的推定力的，他必须提出能够从中推导出登记簿是错误的主张并加以证明；2．鉴于登记簿的推定是权利的推定而不是事实的推定，郑磊的突破口只能是吴重凡取得权利的要件事实是不真实的，这是本案能否击破登记簿的权利推定力的关键。

（二）为推翻登记簿的权利推定力，郑磊所举证据反证要件事实为伪的证明力要大于登记簿为真的权利推定力

究竟郑磊要证明到何种程度才能证实要件事实为伪，应当根据具体案情使证伪的证明力大于登记簿的推定力并达到法官的自由心证为准。综合本案证据分析，法院认定郑磊所举证据反证要件事实为伪的证明力大于登记簿为真的权利推定力，即吴重凡不是诉争房屋的真实的权利人。理由如下。

从双方订立的协议书分析，虽然是吴重凡与开发商签订的“北京市内销商品房预售契约”，并将房屋登记在吴重凡名下，但是上述行为从形式上看是吴重凡的行为，实质上郑磊的行为，只不过是郑磊借用了吴重凡的名义。该事实有双方于2002年11月15日签订的协议书为证。双方在该协议书中明确约定，郑磊使用吴重凡的名义购买的上述房屋，实际购房付款均为郑磊付款，吴重凡对于该房产不具有实际产权和使用权，不得就该房产向郑磊提出任何权利主张。上述双方的约定，内容明确，系各方的真实意思表示，是对吴重凡与开发商订立诉争房屋的买卖合同后，在吴重凡、郑磊之间，吴重凡系郑磊的代理人，郑磊系诉争房屋真实幕后权利人的确认。吴重凡称该协议无效，缺乏依据，法院不予支持。

从付款方面分析，为证明付款情况，郑磊提交了支付全部购房款发票的原件、某支行的储蓄存款存折原件和吴重凡的身份证原件，用于证明郑磊支付购房款和支付月供的情况，同时郑磊明确陈述了贷款银行及每月按揭还款数额。吴重凡称是其支付房款和月供，但是经法庭询问，吴重凡对其付款的地点、付款的数额、付款的时间均不能明确陈述。此外，吴重凡对于郑磊所持有的上述户名为吴重凡的中国农业银行的储蓄存款存折的开户日期的陈述也是错误的。

从对诉争房屋的实际控制使用分析，吴重凡对该房产不具有实际产权和使用权，也不对该房产承担任何风险及法律责任，不承担该房产发生的任何费用；吴重凡不得擅自将该房产处置、转让、设置抵押或担保；不得就该房产向甲方提出任何权利主张。郑磊对上述房产享有实际的产权和完全的使用权（包括收益权），同时，由于上述房产尚在吴重凡名下，吴重凡应为郑磊出具全权授权书，由郑磊自用或出租、经营使用该房产，并收取租金等收益，该收益与吴重凡无关。所以，诉争房屋自始至终都是由郑磊出租使用且吴重凡均给予授权方面的配合。

综上，从郑磊使用吴重凡名义购房的事实到实际购房付款均为郑磊再到郑磊系诉争房屋的实际控制人以及双方协议约定在两人之间诉争房屋系郑磊所有的事实，形成一条完整的证据链，足以使法官产生郑磊系诉争房屋的实际权利人的心证。至此，法院生效判决确认诉争房屋归郑磊所有。

四、本案裁判的启示

启示一：准确理解不动产物权登记的效力和登记簿的推定力

不动产物权登记产生的公示公信效力，是对社会公众产生的外部效力，即善意第三人有理由相信该登记而与登记的权利人进行交易，法律对善意第三人取得的权利予以保护，即善意取得制度。但是，不动产物权登记的效力，仅是一种推定效力，即推定登记的物权人为该不动产的权利人，在该不动产物权不涉及善意第三人的情况下，当事人有相反证据足以推翻登记簿的推定力并证明其为真正的权利人时，应该击破这种推定，从而维护事实权利人的权益。

本案法官是从登记簿的推定力人手分析，沿着登记簿推定力只及于权利推定而非事实推定以及推定是可以推翻的推定而非终局的推定的脉络进行深入。在案件的切入点上，是将证明登记要件事实（本案为购买诉争房屋）为伪作为双方博弈的平台，同时，在举证责任上，将反证要件事实为伪的责任分配给非登记簿人。在登记簿的正向推定力和意欲撼动其推定力的反证证明力之间，根据最高法院《关于民事诉讼证据若干规定》第64条的规定，法官要依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律规定，遵循职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，比较两者证明力的大小进行判断。

启示二：救济路径—民事诉讼或行政诉讼，基础法律关系优先

在审理房屋类登记案件中，经常涉及到民事、行诉讼交叉问题。处理这一棘手问题的原则是确立基础法律关系先行审理的原则。该原则的要义是：如果是民事主体之间的意思表示瑕疵（如提供虚假证明材料、隐瞒真实情况等情形）导致登记不成立、无效、被撤销的后果应当由民事主体承担，应通过民事诉讼程序救济；如果系因登记机关的意思表示瑕疵（行政不作为、程序违法、工作人员过错等情形）导致登记不成立、无效、被撤销的后果则应通过行政诉讼程序救济。最高法院《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第8条也采此原则。在民事诉讼已经解决基础民事关系后，尤其是在确认诉争房屋权属的情形下，如本案，再打行政诉讼去撤销吴某的产权登记已无意义。因为权利人郑某可以根据《物权法》第28条的规定，凭生效的法律文书要求登记机构办理权利登记，而无须以行政诉讼撤销原登记权利人的登记为前提。

启示三：法官要加强释明，注意防止不动产善意取得的发生

根据《物权法》第28条的规定，非基于法律行为的物权变动，自判决书生效而发生物权变动，但是在未登记前，这里不仅存在权利人不能处分物权的问题，更严重的是还存在着前一个登记簿的推定力的存续问题。当不动产登记簿记载的权利与真实权利不一致时，即便法院生效的判决已经确定了真实权利人的权利，倘未进行更正登记，登记簿的推定力依然存在。在登记簿没有异议登记情形下，交易中的第三人仍可以信赖登记簿的记载，其仍可善意取得不动产物权，真实权利人同样会因此丧失权利。所以，法官在审理案件中，要加强释明，提请当事人通过诉讼保全或者异议登记的方式，限制名义登记人在确认其不是真正产权人而登记簿没有变更前，恶意处分诉争房屋导致不动产善意取得的发生从而侵害真实的物权人的权益，同时，提请真实权利人加速办理更正登记，使登记簿的错误状态得到改变，使登记簿的推定力有利于自己而不是非物权人。

注释:

[1]孙宪忠：《中国物权法总论》，法律出版社2003年版，第208页。

[2][德]汉斯·普维庭：《现代证明责任问题》，吴越译，法律出版社2000年版，第74页。

[3]程啸：“不动产登记簿之推定力”，载《法学研究》2010年第3期。

[4]Rosenberg,Beweislast,4 Aufl.s.229, 仓田译、判夕二二四号三三页；兼子一：“推定の本质及び效果について”，载《民事法研究》一卷三二八页参照。

[5]同上注。

[6]骆永家：《民事举证责任论》，台湾商务印书馆1972年版，第148页。

[7]常鹏翱：“物权法中的权利证明规范—比较法上的考察与分析”，载《比较法研究》2006年第2期。

[8]常鹏翱：《物权程序的建构与效应》，中国人民大学出版社2005年版，第202页。

[9]Hans-Armin Weirich,Grundstuecksrecht,3Aufl.,Muenchen:C.H.Beck,2006.,Rn.707.MuenchKommBGB/Wacke,§891,Rn.7.

[10]《德国民法典》第891条规定产生举证责任倒置的效力，德国民法理论一般认为登记推定力规范属于证明负担，是不涉及实体权利的程序性规范。

出处:《法律适用》2011年第11期