论房屋租赁合同解除的效力

　　建设的发展以及经济全球化的深入，人们经济行为经常会受到市场变化的影响，而且这种市场变化，在市场经济体制和全球化经济的环境，是经常发生，甚至是剧烈变动的。因此，如果任何一方当事人仅以一纸通知，即能解除合同，并不有利于维护稳定经济行为和交易状态。在房屋租赁合同中，由于房屋价格的波动，带动了租金市场价格的波动。租金上涨时，出租方往往希望上调租金，若不能实现，极容易根据合同法规定，单方解除合同；租金下跌时，承租方往往希望调低租金，当不能实现时，承租方也可能以一纸通知，解除合同。无论从哪个角度考虑，单方以一纸通知即能解除合同，不符合交易稳定性的要求。

　　合同法规定的解除通知到达对方时合同解除是有条件。

　　《合同法》第九十六条规定，“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”这条规定，从立法本意上，赋予了对方当事人对合同解除的抗辩权，使合同是否解除处于不确定或不稳定状态。

　　在合同法解释二出台前，对于对方当事人行使诉权要求法院确认解除合同无效的期限并未明确，一般理解上，适用民法通则规定的两年诉讼时效。但如果适用民法通则的两年诉讼时效，显然会造成合同解除的效力长期处于不确定状态，并不利于保护合同解除方的合法权益。因此，合同法解释二第二十四条对该条作出进一步解释，即“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”这一规定，大大缩短了对方当事人行使诉权要求确认合同解除无效的期限。

　　但反过来讲，也正是因为合同法解释二大大缩短了对方当事人行使诉权要求确认合同解除无效的期限，也同时说明合同解释二认可了合同解除方需要等待三个月，才能最终确定合同是否已经解除。也就是说，在这三个期间内，合同是否已经解除属于效力待定状态。否则，合同法解释二就没有必要将对方行使诉权要求确认解除合同无效的期限从两年缩短到三个月。

　　给予三个月期间，可以避免当事人草率和仓促起诉

　　现代社会经济关系错综复杂，如果规定一方当事人解除合同通知到达对方即合同解除，可能会造成双方当事人都以最快的速度向法院起诉。对于合同解除方来说，他们可能会赶在对方当事人起诉要求确认合同解除无效前，以最快的速度向法院起诉；而对方当事人由于担心合同解除通知到达后，合同解除方会马上起诉要求行使后续权利，他们也会以最快速度赶在合同解除方起诉行使后续权利前，向法院起诉要求确认合同解除无效。因此，这可能会造成当事人草率和仓促起诉，而不能很好地维护自身合法权益。特别是对于对方当事人，可能对于合同解除方解除合同的行为并没有思想准备，而合同解除方完全可以在准备解除通知时，同时准备起诉行使后续权利，这样，对方当事人即使再快，可能也赶不及在合同解除方起诉行使后续权利前起诉要求确认合同解除无效，这样，对对方当事人显然也是不公平的。

　　刑法学近3年论文/d/file/p/2024/0425/fontbr />综上所述，笔者认为，在司法实践中，应当充分考虑和平衡合同解除方和对方当事人的权利和义务。特别是在房屋租赁合同纠纷中，当出租方向承租方发出通知解除租赁合同后，又立即向法院起诉要求承租方搬离的。由于承租人尚有三个月时间可以起诉要求确认解除合同无效，因此，法院可以在庭上告知承租人有权在三个月（从解除合同通知到达的第二天开始起算）向法院起诉确认解除合同，若承租方既不反诉，亦未在三个月内向法院提起诉讼的，法院则应当以合同解除已经生效为由，不再审查出租方解除合同是否有效，而直接审查出租方的后续权利主张是否符合法律规定。当然在这种情况下，法院就合同解除方起诉行使后续权利的案件就无法马上判决结案，而需要等等至三个月届满后，再行判决。如果在三个月期限内，对方当事人起诉要求确认合同解除无效的，则合同解除方起诉行使后续权利的案件就需要中止审理，待对方当事人起诉要求确认合同解除无效的案件审理终结判决生效后，才能恢复审理。