一线城市的城市化进程不是高房价的元凶

　  摘要：自从2008年以来，我国一线城市房价保持大幅度增长，高房价已经严重影响到我国经济平稳增长的经济目标。越来越多的居民已经买不起房子，社会矛盾不断增加。但是这种高房价的现象并不是中国市场经济改革的后果，更不是城市化的恶果，而是随着人民收入增加之后消费观念的改变，全球经济化以及贫富差异差距拉大的暂时结果。
　　关键词：城市化 高房价 一线城市
　　
　　 一、城市化是中国发展的必然
　　 城市化是我国在市场经济改革与产业结构升级中的一个必要过程。在市场经济改革中，城市需要大量的劳动力，而农村及相对较小的城市中有大量的剩余劳动力。在这样的大局下，农村人口大量涌入城市成为一种必然结果。随着市场经济的进一步深入改革，以及中国加入WTO组织以后，中国政府通过分析国内外市场和总结改革初期的经验教训，中国政府于"十一五"期间提出了产业结构升级的计划。目前，大力发展第三产业（服务业）成为社会的主旋律。众所周知，发展第三产业比改革初期时大力发展第二产业（工业）所需要的劳动力更大。因此，在"十二五"期间会有更多的农民以及相对而言较小的城市居民涌入大城市。
　　
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总之，城市化就是一个国家或地区的人口由农村向城市转移、农村地区逐步演变成城市地区、城市人口不断增长的过程；在此过程中，城市基础设施和公共服务设施不断提高，同时城市文化和城市价值观念成为主体，并不断向农村扩散。
　　2007 年中国城市化率已达到 44.9%。根据发达国家的城市化发展的经验，中国城市化仍处于加速发展阶段，城市化的进程还会在以后的10-20年中继续进行；但农民进入城市为主导的阶段即将结束，未来人口流动将依次进入以三线城市、四线城市进入一线城市为主导的阶段、以大城市郊区化为主导阶段和以都市圈为主导阶段。目前的成渝经济圈、长湘潭经济圈、环渤海经济圈就是很好的证据，以后这样的经济圈将会会越来越多。
　　传统意义上，一线城市指的是在全国政治、经济等社会活动中处于重要地位并具有主导作用和辐射带动能力的大都市。在我国，一线城市有北京、上海、广州、深圳。同时，中国目前大力组建城市经济圈，优化组合小城市，加速发展大城市。经济圈的出现，也是城市化加剧的一种结果。
　　截止到全国第六次人口普查，中国的城镇人口达到49.68%，农村人口为50.32%。随着经济改革的进一步深入，中国的城镇人口将进一步的增加。根据发达国家的相关发展经验，在市场成熟的条件下，城镇人口或许达到总人口的70%。中国在未来几十年里的城镇率依然为大幅增加。
　　
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二、城市化的结果
　　城市化的一个显著结果就是城市的面积增加，城市的主导作用和辐射带动能力加强。以上海为例，上海在1949年时，城市面积为636.18万平方公里；1958年时，城市面积为5910.01万平方公里；到了2011年时，城市面积为6340.5万平方公里。在60多年的时间内，上海市的面积增加了近9倍。上海已经成为华东地区的领头羊，带动杭州、苏州等周边城市快速发展。在全国范围内，北京、深圳、天津、重庆等等都出现了城市面积的大幅增加，主导作用和辐射力增强。除了一线城市，像郑州、武汉、成都这样的二线城市的面积也有不同程度的增加。
　　城市化在经济社会中的具体表现为国家的工业化。随着全球经济的发展，中国在全球经济中充当着世界工厂的角色。大量的生产性企业在中国的各级城市中纷纷成立，生产性企业的运作需要大量的劳动力。农村的剩余劳动力为城市中的企业的运转提供了强有力的保障。中国市场经济的改革，成为农村剩余劳动力涌入城市的催化剂，加快了人口的流动性。同时促进了中国的城市化建设。北京就是在改革大潮中，人口增加迅猛的城市之一。在1978年，刚刚改革开放之初，北京的全市人口872万；而现在北京的人口已经达到1755万。近30年的发展，北京的人口增加了1倍多，成为中国大陆人口密度第三。
　　在城市化过程中涌入城市的主要有三类人。一类是农民工，他们是在中国早期改革中进入城市的"先民"。中国一线城市的基础建设，基本上是靠这一代农民工完成的。他们对城市的依赖和感情是很强的，因此，他们有及其强烈的感情要求留在城市里，成为城市化人口增加的主力军之一。
　　第二类是高校学生。在2000年之后的高考扩招中，大量的学生进入了大学。中国教育部认可的大学都在城市里。高考的扩招，为城市的人口增加提供了另外一种方式。2003年大学生应届毕业生为212万；到了2010年，大学生应届毕业生猛增到631万，比2003年增加了419万。在人数众多的大学生中，近66.5%的大学毕业生选择经济发达的地区。大学生受到高等教育，有着远大的抱负和理想。另外，大学生有大量的知识和技能。一方面为他们能留在城市里提供了基础，另一方面他们有能力为城市的建设贡献自己的力量。
　　以上两类人在短期内并没有完成财富积累，他们虽然在城市里工作、生活，并且有在城市里购房的需要和欲望，但是面对高房价，他们并没购房的能力。因此，以上两类人的数量在城市中的增加，并没有对楼市的需求进行根本性的提升，换句话说这两类人对高房价没有影响。
　　第三类是外籍来华务工人员。据有关部门统计，在沪的外国常住人口2008年为15.21万人，比2007年增加1.88万人 （2007年为13.33万人）。 来华务工的外籍人员同样有着住房的要求，并且大部分的来华务工的外籍的收入相对于中国本地的工人的工资要高出一部分。他们有很强的消费能力。
　　然而外籍来华务工人员长期在华工作，一般他们并没有在华购买住房。他们只是中国城市化的"过客"。这一类人在华对房价影响极其微小。
　　三、城市化不是高房价的主因
　　与城市人口大量增加相比，各地的商品房的供给显得增幅并不小。2009年上海市人口增加1.74%，达到1921.3万；然而2009年的商品房销售的面积增加了48.9%，为2928.04万平方米。而且上海的人均住房面积由1978年的4.5平方米增加到2009年的17.2平方米。也就是说，2009年上海市住房面积的需求增长了29.93%，同时住房面积的供给增加了48.9%。与上海一样，北京2009年的人口增加了3.54%，但是北京市销售商品住宅1880．4万平方米，同比增长82.3％。以此同时北京的人均居住面积为28.81平方米，比2007年的27.07平方米增加了1.74平方米。
　　其他一线城市均出现了上述的类似情。2008年广州市人口增加了1.38%，达到784.2万；2009年1-11月，广州商品房销售面积同比增长47.49%。当然在2008年广州的商品房的销售面积同比减少，是因为2008年的金融危机导致企业所需资金大量空缺，企业运作出现问题，从而商品房的供给减少。广州的人均居住面积有由2005年的18.7平方米增加到2010年的25平方米。2009年深圳市人口为891.23万人，比上年末增加14.40万人，增长1.6%。2009年的深圳市商品房销售面积637.44万中国论文联盟www.Lwlm.com平方米，同比08年上涨56.58%。
　　[8]电大学习网.免费论文网[EB/OL]. /d/file/p/2024/0425/fontbr />　  虽然在本文的前一部分，有大量的数据说明了城市化的过程中，城市的人口有了大量的增加。人口的增加是城市的消费者的数量增加的基础，因此，城镇化的进程中导致了城市中的消费能力增加了，也就是需求增加了。但是，城市化的进程中城市的面积，尤其是用于居住的建筑面积的增幅大于人口增长的幅度。另外，人口的增加引起的实际需求并不大。增加的人口中有很大的消费的需求，这些需求并没有转化为实际的消费能力。
　同样，2009年北京市的人均收入为30674元，2008年为27678元，增幅为10.8%。北京市人均收入的增加也没有北京供给住房面积的增加多。上海也出现了同样的情况。上海的人均可支配收入在2009年增加了8.29%，达到了28888元。2009年广州的人均收入为22469元，比2008年增加了22.9%。同样。2009年深圳的人均收入为24870元，比2008年增加了15%。
　　通过上面的数据，我们可以得到：在商品房的需求方面是存在很大的需求，这个可以从城市化进程中，城市的人口不断增加看出。在商品房的供给方面，商品房、经济适用房已经廉租房等等都有很充足的供给。重要的是，商品房的供给不是大于商品房需求一点点，值得注意的是这里说得商品房需求，是指城市化带来的人口并与之对应的商品房需求。而是供给比需求大了至少3倍。这样的话，基本上不存在刚性需求影响房价的说法。
　　那是不是城市化对高房价的一点影响都没有呢？答案也不是的。城市化的进程对高房价在一定程度上存在促进的作用。
　　四、导致高房价的原因
　　城市居民的消费观念是影响高房价的原因之一。一方面，1978年城镇居民的人均收入为343.3元，2009年的城镇居民的人均收入21033元。收入的增加使得更多的居民希望享受到高质量的生活，这长期的收入增加的过程中，城市居民的消费习惯发生了巨大的改变。另一方面，在中国改革的这30年里，中国居民走出国门，同时也有很多人走进中国，多样的消费观念使得中国城镇居民越来越国际化。提前消费、贷款买房成为中国城镇居民的大众概念。
　　还有，中国传统的"安居乐业"的观念也促进了高房价。当农村居民进入城市之后，普片存在"外地人"的想法，拥有住房是他们在城市立足的标志之一。每个人都有意愿去购买商品房，并出现了越多越好的现象。另外，城市的生活保障、医疗保险、教育环境、工作机会与收入等各种软环境都比农村和小城市的优越。购买商品房可以改变外来人口的户籍所在地，并改变与之相应的各种社会保障。
　　居民对房价上涨的预期也是影响高房价的原因。当居民对房价存在上涨的预期，就会直接促进房价上涨。这样，无论是刚性需求，还是投机的需求都会提前消费，甚至是超额消费。社会群众就会出现从众现象，加入购买商品房的大潮中，引起连带效应。此时的商品房就不再是单纯的商品，也成为一种投资品。
　　通货膨胀也是房价上涨的原因。由于2008年金融危机一来，中国政府采取了"一揽子"计划。中央和地方积极采取刺激政策，防止经济衰退。大量的资金投入到"铁工基"，使得居民的可支配收入增加，并同时导致物价上涨。另外，由于中国长期的人民生活必需品的价格并没有实质性的增上。能源涨价等输入性通货膨胀的压力也不可小视。目前，中国的保值增值的投资项目很少，或者是风险比较大。然而商品房作为固定资产的一种形式，是防通胀比较好的手段之一。
　　居民的贫富差异变大也是导致高房价的原因。中国市场经济改革之后，居民的收入的类型变的多样，其中财产性收入是影响高房价的主要收入型原因。比如：某人的一项房产的单价增加了，他的房产的总值就增加了，随之而来的让渡资产使用权的收益就会增加。从而导致居民的收入增加，反而行之，有足够的资本购买房产的居民，就会得到更多的收益。因此，有充足资本的居民会大量购买商品房，导致房价上涨。
　　另外，开放商故意炒作、地方政府一味的寻求高增幅的GDP也是影响高房价的原因。但是这两个原因并不是市场经济的结果。因此不做阐述。
　　参考文献：
　　[1]《经济学原理》 曼昆（美）N.Gregory Mankin 着（ 论文检测天使-免费论文检测软件http://www.jiancetianshi.com
第一版） 清华大学出版社
　　[2]《宏观经济学》 斯蒂芬·D·威廉森（美）Stephen D.Williamson着（第二版） 经济科学译丛
　　[3]《宏观经济学》 鲁迪格·多恩布什（美） Rudiger Dornbusch 着（第十版）中国人民大学出版社

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