浅谈外资流动对中国房地产市场的影响

     近年来，随着我国宏观经济环境的日益转好和城市化进程的加快，房地产市场逐渐活跃，大量外资不断涌入我国房地产行业，并呈逐渐膨胀之势.
    据有关资料显示，房地产市场已成为外商直接投资 的第二大行业。外资已经成为我国房地产市场的重 要参与者，其影响和作用不可忽视.
    一、外资流入对中国房地产市场的正面影响
 （一）有利于房地产金融体系的发展 近几年中国房地产市场发展迅速发展，很大程 度应该归功于国内银行体系金融的支持。首先从国 内房地产市场运行及其资金链来看，房地产企业各 个环节所需要的资金基本上都是来自银行。由于受 到现行金融市场的制度约束，国内房地产金融主要 以银行信贷为主，其他金融方式如上市融资、信托融资、债券融资等方式所占的比重都是非常小的.
    房地产行业过高的负债率也就意 味着房地产企业把大部分的风险都转移到了银行，从表面看，短期内增加了商业银行的利润降低了银 行的不良贷款率，但必然加剧房地产贷款的长期性 和银行资金来源短期性的矛盾，从而加大了商业银 行的中长期流动性风险以及银行信贷结构的不合 理性，由此导致了银行贷款期限结构的严重错配.
    外资可以通过直接投资和间接融资的方式来承担 部分融资责任和金融风险，使房地产行业在选择资 本来源、确定资本结构和决定资本运用方向上更具 有灵活性和独立性，在一定程度上增加国内房地产 金融体系的多样性.
  
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（二）有利于弥补中国房地产市场的资本短缺，2006年我国经济开始出现过热迹象，为对冲外 汇占款增加的流动性和抑制国内的通货膨胀，2006 年以来,中国人民银行已经8次上调存贷款基准利 率，5年期以上个人住房贷款利率由5.85%上调到 7.83%。并且18次上调金融机构法定存款准备金 率，金融机构存款准备金率一度达到17.5%的高位.
    同时，为加强房地产信贷管理，中国人民银行先后 两次下发文件紧缩住房信贷。在紧缩政策下，房地 产开发成本提高，房地产开发融资困难。从表2我 们可以看到，房地产企业的负债率是非常高的，银 行方面的紧缩极大限制了房地产企业的发展，外资 的进入正好一定程度上缓解了房地产企业的资金 之困。如恒大地产，其在2006年开始急剧扩张，其 最大的瓶颈就是资金，美林和淡马锡等金融机构先 后为其融资达8亿美元，为恒大其后的爆炸性发展 打下坚实的基础.
    年份实收资本资产总计负债总计资产负债率
2005 13 927 72 194 52 521 72.7
2006 16 172 88 398 65 477 74.1
2007 19 438 111 078 82 680 74.4
（三）提高房地产行业的服务水平和专业化水平 随着中国房地产业的发展和开放程度的进一 步提高，外资投资中国房地产还伴随国外先进的房 地产服务公司的进入。外资房地产服务公司的进入 首先会使该类服务公司的市场进一步扩大，经验积 累更加丰富而服务质量更提高一步。其次，会促进 外资服务公司的进一步进入，并促进内外资房地产 服务公司间的竞争，使他们提高服务质量并降低服 务成本。这一切对房地产业来说，最终会以更低的 成本为房地产企业提供更好的服务，会提升房地产 产品的供给水平，推进产业升级，也使房地产业各 链条更具专业性.
    （四）促进房地产行业的发展，加强国内房地产 企业的竞争能力 外来投资者为国内房地产行业带来了成熟的 管理体系和先进的操作经验，促使国内房地产企业 学习先进的经营管理理念，使用先进的技术设备， 不断创新经营机制和改革管理体制，提高房地产企 业的经营能力，促进房地产设计、施工、开发和房地 产金融等各领域的成熟和发展，并促使国内房地产 企业在理念上与国际接轨，使国内房地产企业有更 多的机会参与到国际市场，从而推动中国房地产市 场融入国际市场的进程.
    外资进入加剧了房地产市场竞争，加速企业优 胜劣汰的过程，促进国内房地产企业不断提升自身 能力。外资的大量涌入会直接冲击国内各大房地产 开发企业原有的利益分配，也会刺激他们尽力加强 现代企业制度建设进程，而中小开发企业则面临着 更加严峻的生存挑战，这也将迫使它们不断改进技 术和设备、强化创新及管理理念，进一步提高房地 产产品的供给水平，塑造品牌以提升自身的竞争能 力。同时，优胜劣汰也将推动国内房地产企业之间 的并购重组，提升整个行业的水平.
   
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二、外资流入对中国房地产市场的负面影响
（一）扩大房地产市场的泡沫，加强市场波动性 外资进入我国房地产市场一般以大城市为主， 在房地产投资类型中又以投资中高档市场为主。由 于对高利润的追逐及跟入效应，高档住宅和商业地 产的炒作，势必由于交易活跃和利润率攀高而挤压 中低档房产的投资，造成中低档住宅市场供求失 衡，进一步抬高其市场价格，继而造成中国房地产 市场结构性过热，使中高档市场风险增大。另一方 面，外资的大规模进入，将推动非居民机构和个人 购房的比例不断增加，容易形成较强的房地产市场 “标杆效应”，推动国内房地产价格持续上涨。而中 国居民实际消费能力的限制，在一定程度上会促成 一些地区出现“高空置率高房价”的现象，容易产生 房地产过热和房地产泡沫.
    从外管局提供的数据来看，2008年6月开始的 连续四个月，外汇储备月增量远低于当月贸易顺 差。从图表1看，外资流出较快的几个月和住房空 置率升高的几个月的走向是比较一致的，尽管中国 房地产市场由热转冷很大程度上和国内紧缩政策 以及国际金融危机有较大的关系，但我们还是可以 认定在中国房地产市场骤然变化的过程中，外资撤 出起到了推波助澜的作用.
   
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（二）加大人民币升值压力 自1996年开始，中国每年的经常项目顺差都 在100亿美元以上，同时维持了十多年的经常项目 和资本项目双顺差，截至2008年底，中国的外汇储 备已经达到惊人的2万亿美元，这使人民币承受着 巨大的升值压力。表2进行了外资流入房地产市场 的数量和外汇储备同期增长量的比较，从中我们可 以看到近些年来流入房地产外资大约占到了新增 外汇储备量的2%~3%，房地产外资己成为了国家 新增外汇储备的重要来源之一。如果不对流入房地 产市场的外资加以限制和规范，这一影响仍会持续 作用于未来我国的外汇储备，从而给予人民币更大 的升值压力.
    近年来，由于对国内房地产价格不断上升和人 民币升值的双重预期，境外资金流入房地产的规模 不断上升，这已成为国际收支顺差的一种重要来 源。这些境外资金在汇率趋于稳定时，可以获取房 地产价格上涨的收益，而一旦汇率发生变动，
2005 252 2089
2006 394 2473
2007 650 4619
2008 726 4178
以获取房地产价格上涨和人民币升值后的双重受 益。只要对人民币升值预期没有根本改变，境外资 金就将继续流入房地产领域，实现国际收支平衡的 难度就会增加。从国外经验看，这个情况可能维持 数年，形成虚假的房地产市场繁荣，进而形成房地 产泡沫。在这种机制下，形成了外资进入、人民币升 值、房地产价格上升的三者不断地循环，最终将形 成巨大的房地产泡沫.
    （三）制约了我国宏观调控政策的有效性
 1.如“国六条” 论文检测天使-免费论文检测软件http://www.jiancetianshi.com
第一条规定：“切实调整住房供应 结构。重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、 经济适用住房和廉租住房。各地都要制定和实施住 房建设规划，对新建住房结构提出具体比例要求。” 由此可见，目前国家对房地产业的宏观调控的一个 主要目的就是改善房地产业的投资结构，加大中低 档住宅投资，而国外资金进入国内房地产业的领域 往往是高档住宅与商业地产、写字楼，这势必会对 国内尤其是一线城市的房地产市场造成影响，甚至 形成结构性泡沫.
    2.我国房地产市场在2007年出现过热迹象，房 地产价格的疯狂上涨不但使大部分普通百姓买不 起房，更酝酿了资产价格不断上升过程中金融系统 的风险。于是央行试图通过提高房地产企业开发自 有资金需求，来对房地产市场降温。然而，境外资金 不受货币政策的调控，通过结汇投向房地产，这既 加大了人民币资金投放，也间接地引起银行信贷的 扩张，增加了货币政策调控信贷规模的难度，从而 影响宏观调控的效果.
    3.我国在近两年出现明显的经济过热，2008年 上半年通胀率一度接近8%，为了防范经济过热，我 国在近2年的时间将存款准备金率提高到17.5%， 而1年期存款利率于2007年底提高至4.14%，加息 是为了限制国内的流动性，但是国内不断加息的同 时，西方各国却在为了刺激低迷的经济不停减息， 由此的结果便是形成了巨大的利差，这反而刺激外 资进入中国实现无风险套利。再考虑到外资进入中 国的投资渠道有限，其中很大一部分便进入了中国 的房地产市场。如表2所示，外汇储备的增加和外 资进入房地产的数额成正相关。外汇储备增加，势 必要引起等量的基础货币投放到市场上，这反过来 又促进了国内流动性的过剩。显然，外资的流动大 幅度削弱了央行加息期望的效果.

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中国房地产快速增长主要在于银行体系的金 融支持，从各渠道得到的银行信贷占房地产市场资 金来源的70%以上。外资流人进一步加大了银行业 的风险，房地产行业是一个资金密集型行业，由于 目前的房地产开发资金中，企业自有资金约占 35%左右，其余大部分均来自银行贷款。销售环节上 银行的住房按揭贷款最高可达八成。因此，每有1 美元外资进人房地产市场，对应着30～50元人民币 的银行贷款发放。从这一角度分析，如果对外资进 入我国房地产业后全部进行贷款处理，信用额度将 扩大到1000亿以上，这将大大增加银行体系的信 贷风险。再者，外资尤其热钱对于预期收益以及国 内外经济环境的变动非常敏感，再加上外资行为具 有“羊群效应”，如果发生房地产泡沫或者危机，那 么外资的集体撤离对我国的金融体系的稳定性将 是非常巨大的打击.
    当前，存在着房地产价格下跌和外资撤出相互 作用的循环性风险，外资撤出本身对我国经济并没 有很大的影响，但是房地产市场价格的持续下调则 对国内银行体系具有较大负面影响：一是住房抵押 物的风险；二是个人住房按揭贷款的风险；三是房 地产开发商银行信贷的风险。一旦房地产价格开始 剧烈的调整，最终承担系统风险的是银行体系，继 而通过银行体系传导至整个国民经济中去。日本的 十年经济萧条，以及东南亚金融危机，均是以外资 撤出为导火索所引发的.
    四、结论
一是外资进入中国房地产市场有利于中国房 地产金融体系的发展、弥补资本短缺、提升服务管 理水平以及加强房地产市场的竞争，这些正面因素 正是我国一直致力于引进外资的原因。只要正确合 理地使用外资，它将是推动我国房地产市场发展的 利器.
    二是外资进入中国房地产市场加大了中国房 地产市场的泡沫、干扰宏观调控政策的有效性、加 大人民币升值压力以及金融体系的风险，这些负面 因素也是我国在引进外资的同时也要限制外资的 原因。一旦对房地产外资的监管失位，它很有可能 危及整个金融体系的安全.
    三是外资对中国房地产市场的影响具有两面 性。我们需要做出更大努力，完善房地产金融体系、 加强金融监管以及引导外资合理进入房地产市场， 这样才能真正把外资引入到我国的房地产建设中 来，才能有利于我国的房地产市场健康发展.
    参考文献：
   [1]易宪容.房地产与金融市场〔M〕．北京：社会科学文 献出版社，2007.
    [2]徐滇庆.房价与泡沫经济[M]．北京：机械工业出版 社，2007.

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