浅谈中国房地产业如何面对新经济挑战

　　论文摘要：人类社会经济运行轨迹的重大改变必然导致经济形态的切换，而新经济时代的显现则给中国房地产业既提供巨大发展空间又构成严重威胁．因此，研究如何抓住机遇和应对挑战是一项十分紧迫的战略性任务．
　　关键词：新经济时代；中国房地产业；应对策略
　　20~90年代，一场以新材料技术、信息技术、生物工程技术大突破为标志的产业革命席卷全球，改变了人类社会原有的经济运行轨迹，推动人类社会从工业经济时代迈向新经济时代．经济形态的转换既给中国房地产业提供了难得的历史机遇，又对其形成了强力的冲击和巨大的威胁．因此，研究中国房地产业怎样顺应新经济潮流是我们面临的一个重大课题．
　　一、经济形态切换对中国房地产业的战略意义
　　目前，各国经济理论界尚无法准确地描绘出新经济时代的全貌，但我们仍可依据新经济的某些典型特征，分析其对我国房地产业的正负面影响，为制定对策服务。主要以美国经济为代表的新经济有如下突出特征．
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第一，虚拟资本成为推动一国经济快速发展的新兴力量。与实体资本由机器设备、厂房设施、原材料、产成品等构成不同，虚拟资本主要是由债券、股票、期货、期权等各种金融工具组成。伴随国际资本流动的自由化、科学技术的跨越式进步以及全球资本大市场的形成，国际虚拟资本获得了超常规的发展，l999年末超过了l50万亿美元，是同期各国国内生产总值之和的5倍，也是同期全球实体贸易总额的25倍．虚拟资本之所以成为一国经济发展的强劲动力，是因为它既是一国传统产业资本流向高新技术产业的桥梁，也为风险资本提供了一个退出渠道，从而带动了该国高新技术产业的发展。在全球经济加速一体化的今天，哪国资本市场发达、拓展空前大，就能够吸引大量国际虚拟资本的流入，向该国高新技术产业注入源源不断的血液，而高新技术产业的发展又为虚拟资本带来了丰厚的回报．美国经济一支独秀就是得益于这种良性互动作用的强有力支持，尤其是专为高新技术产业筹资的纳斯达克市场为此做出了突出贡献．
　　第二，经济持续增长、低失业率、低通胀率三者并存．纵观西方主要发达国家经济发展史，其基本运行规律是经济扩张给企业提供更大的获利空间，引导企业追加投资、扩大生产规模，进而打破劳动力市场的供求平衡．劳动力的短缺及其价格的连续上升，又会引发物价总水平的攀升和通货膨胀，最终追使政府以减缓经济发展、甚至是经济倒退为代价换取通胀率回落到正常水平．但伴随经济增长放慢和通胀率下降，失业率必将再次回升并逐渐成为严重的社会问题，政府又不得不依靠放松银根来启动经济以降低失业率．这表明经济连续增长虽可以降低失业率，但必然诱发通货膨胀，西方主流派经济学中著名的菲利普斯曲线理论讲的就是这个道理．然而，美国经济在过去的10年中一直保持大约4％的高增长率、3．5％的低失业率以及不到2％的低通胀率，这一事实无情地否定了上述传统理论．为什么美国经济持续增长并未引发通胀高企?主要是因为美国经济扩张的增加值中，高新技术产业的贡献率超过60％而这类产业拥有边际收益递增的特征．试想软件行业开发出视窗2000，增加产量只需往空白光盘上拷贝，其边际成本是微不足道的；而传统汽车行业开发出新款别克2000车型，每增加一个单位的产量，就势必会增加一定量的原材料成本和人工成本。两者相比，高新技术产业的优势不言而喻，它的大发展既能带动经济快速发展，又不会诱发劳动力价格大幅攀升乃至通货膨胀．
　　第三，经济信息化水平决定一国在经济全球化中的受益程度．一国经济若要融入经济全球化并从中获益必须具备三个条件：实物资源、资本资源和人力资源的自由流动和全球合理配置．前两个条件通过贸易自由化、跨国经济交流、资本的跨国自由流动(即加入WTO)并实施相关规定)便可实现，第三个条件却因民族和国家的界限而很难满足。计算机网络技术，特别是互联网技术，将这一难题迎刃而解。实现经济信息化之后，一国企业可借助互联网技术在全球范围内寻找和发现最适合本企业要求的人才，因而突破了国界和民族对信息交流的限制，实现人力资源的全球最佳配置．另外，国民经济信息化可以大幅度降低企业的经营成本，因为信息化推动了交易方式的根本性变革。借助计算机网络技术发展起来的电子商务与传统商务相比，可以极大降低买卖双方的交易成本、节省交易费用，不仅方便快捷，还扩展了选择交易对象的空间，实现了更大地理范围内的买卖双方最佳匹配。
　　美国企业劳动生产率增速加快，1999年达到3％比90年代初期提高了近2个百分点，就是得益于交易方式的电子化．全球电子商务交易额由l997年的不足3O亿美元，猛增到1999年的1000亿美元，2年内增长了30倍以上，这本身就是电子商务独特优势的佐证。
　　显然，新经济时代与以往的工业经济时代相比，无论是从宏观的经济运行规律上讲，还是从微观的行业成长环境分析，都具有明显差异．而且，伴随新经济的进一步拓展，这一差异势必更大，其影响会更广泛和深远．因此，分析和研究新经济给我国房地产业提供的机遇与挑战既有现实必要性又有战略意义．新经济孕育的机遇包括：
　　首先，技术进步对房地产业发展的贡献率迅速提高．根据测算，在过去的5年中，发达国家技术进步对房地产业成长的贡献率提高了154-百分点、超过了60％而我国同一比重仅为22％这固然与我国城镇住房分配制度改革滞后有关，也是我国房地产业整体技术水平偏低的反映。我国在新经济背景下加入世贸组织后，国外房地产及相关行业企业的新材料、新技术、新工艺势必加速涌入我国市场，将会促进我国房地产企业的技术进步．外部的竞争压力可推动我国企业成长和产业升级，这一点已为我国开放最早的家电行业的现实所证明．
　　其次，我国产业结构和消费需求结构升级有望加快，这必然推动房地产业的繁荣．在新经济条件下，世界经济一体化进程将会加快，经济发展的周期性波动将会趋缓，世界经济有望长期平稳运行，这对于进入产业结构升级关键阶段的中国经济而言，是一个难得的机遇．我国的产业结构调整应充分发挥优势，一方面利用新经济时代新行业大量涌现的有利条件，大力发展高新技术产业；另一方面应重视劳动密集型产业的改造和产品的高附加值化，特别是人世之后我国的房地产建筑业、服务业的低成本优势必将凸现，应充分发挥这一优势。发展这些产业还可吸纳劣势行业的下岗职工，缓解失业问题．另外，参考发达国家国民住宅消费占总消费比重通常为30％而我国同一比重低于10％加之我国城镇地区人均GDP已达1000美元和房地产业固有的显著收入需求弹性，不难看出房地产业将成为我国新一轮消费需求升级的选择目标。再考虑到房地产业独具的投资功能，使其与轿车和资讯产品这两类新消费热点相比更具吸引力。因此，在产业升级和消费升级的双向拉动下，我国房地产业新一轮发展高潮指日可待．
　　再次，合理利用国际虚拟资本可加速我国房地产业的成长。作为新经济的一大特征，迅速膨胀的虚拟资本在推动美国高新技术产业和国民经济发展中发挥了巨大作用，但虚拟资本的培育和成长却离不开金融业的高度发达和开放，另外，开放金融业也是人世的必要条件。因此，我国势必进一步开放金融业内的银行、保险、证券和信托四大领域，随之而来的国际虚拟资本的涌入和竞争的加剧将会促进我国金融业整体水平的迅速提高，也必然带动对金融业依赖性极强的房地产业的超常规发展。例如，证券业的发展为房地产业提供了低成本融资的市场，而房地产企业证券化又有助于资产的流动和最佳配置，还使资本退出房地一产业更加方便和快捷．又如，银行大力拓展住房置业担保业务、抵押或按揭贷款业务能使更多国民用明天的钱来圆今天的住房梦。再如，保险业务和信托业务的发达可降低房地产交易双方的信用风险，提高交易和经营效率。
　　第四，城市化进程加速必将推动房地产业的大发展。人类社会用工业经济转向新经济时代为中国经济长期健康发展创新了一个良好的外部条件，加上中国政府驾驭经济的高超能力，我们完全有能力实现党的十五届五中全会建议所提出的中国GDP在未来10年内翻一番的目标。发达国家经验表明，经济增长与农村人口向城镇转移同步推进。按中国GDP每增长1个百分点便可为1．3百万人提供就业岗位计算，在未来10年中GDP翻一番就能新增上亿个城镇就业机会；再按每个就业机会可供养1．5人计算，我国城镇将新增大约2亿人口；若新增人口人均住房面积为10平方米，需新增住房面积20亿平方米；另外，现有4．5亿城镇居民若人均扩大住房面积5平方米，两者共同形成的市场需求潜力为42．5亿平方米；再按每平方米1000元造价计算，未来10年中国住宅产业市场需求潜力将达到4．3万亿元人民币，是2000年GDP的一半。最后，国民经济信息化可大幅降低房地产业的交易成本，提高其流动性和投资吸引力。经济信息化是新经济时代的又一特征，这对于产业链很长的房地产业而言，具有重大现实意义。由于房地产业涉及建材、冶金、化工、机械、建筑、交通运输、通信设备等诸多相关行业，各个环节交易成本的总和在房地产最终产品的总成本中占有很大比重，交易电子信息化，尤其是BtoB电子商务模式可大量节省交易环节的费用．所以，交易电子化打开了房产品价格下调的空间。另外，在经济信息化背景下，房地产买卖双方的选择自由度极大地提高了，促使房地产的流动性随之大为改观，使其更具吸引力和投资价值。
　　但是，世界经济形态的切换并不仅为中国房地产业提供机遇，也使其受到巨大的冲击和挑战。就房地产业内部不同领域而言，最先直面外部压力和冲击的行业包括：
　　其一是房地产金融业．从主要发达国家房地产业成长历程看，高度发达的房地产金融业是必备条件，尤其是进入2O世纪90年代以后，迅速膨胀的虚拟资本成倍地放大了金融对房地产业正反两方面的影响力．由于起步较晚，我国房地产金融业与发达国家相比明显处于劣势，表现为房地产抵押贷款发展缓慢、规模偏小，对供求双方的支持力度偏弱。其深层次原因是住房储蓄银行系统发展滞后、房地产金融工具单一、房地产抵押贷款和房地产业尚未实现证券化，担保保险业欠发达、以及真正意义上的房地产金融市场尚未形成。面对新经济和人世的挑战，中国房地产金融业必须快速迎头赶上，否则就将拱手让出一大块盈利丰厚的业务，其损失将是惨重的。
　　其二是房地产开发业．在新经济环境下加入世贸组织后，外资房地产企业必然要大举进入中国市场，从而使中国房地产市场的竞争更加激烈。这些在市场竞争中成长起来的国外大型企业拥有从项目评估、工程投标、成本核算、工程监理、产品促销、信用支持到售后服务一整套先进的运营机制，加之在房屋结构，墙体结构、防水保温设计、通信设施、智能化设施，安全防范设施等重要技术方面的显著优势，对我国房地产开发企业将构成严重的威胁．反观我国房地产企业，由于受行业或地方保护主义的制约，普遍规模狭小，缺乏资金，技术水平落后，有的甚至仍处于秦砖汉瓦时代的原始水平。即使那些由政府推动组建的大型企业集团，也未真正实现业务领域、技术专长、规模结构、营销能力、售后服务、科研能力等方面的互补和共享，而只是多级独立法人横向联合构成的松散联合体，其竞争力是令人担忧的。
　　[8]电大学习网.免费论文网[EB/OL]. /d/file/p/2024/0425/fontbr />　　其三是房地产建材业。作为新经济的一大标志，新材料的大突破彻底打破了房地产建材业原有的发展进程，利用高新技术把材料、配件的作坊式生产转变为工业化、规模化、标准化生产，依靠提高建材产品的技术含量和附加值取胜已成为建材业的发展方向。对比我国建材业产品，墙体材料采用的实心粘土砖、给水用的热镀锌钢管、15升冲水量的便器仍在大量使用，政府有关部门曾联合发文淘汰这些破坏耕地和浪费水源的落后产品，但是效果不明显。究其原因：1由于过多行政干预和地方保护，市场淘汰落后产品的功能无法发挥出来；2产业政策的调控力度尚显不足3．新材料科研、开发、推广、规模生产等环节不能有机结合，新材料、新工艺无法迅速形成新的生产力。

　　
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二、中国房地产业直面新经济的对策
　　在新经济潮流的推动下，发达国家房地产业技术创新步伐正在加快，其对中国房地产业的冲击力将伴随中国人世而更强、更直接和更广泛．因此，探讨和制定行之有效的对策是一项十分紧迫和重要的课题．
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第一，培育房地产金融市场，构建符合中国实际的住房金融支持体系。伴随住房体制改革的深化和人行的积极住房信贷政策的出台，商业银行个人住房贷款余额于2000年9月末达到2700亿元，开展此项业务较早地区的一些银行的此项贷款余额占全部贷款余额的比重已经接近30％使得资产负债期限不匹配问题浮出水面且严重影响了银行资产的流动性，制约此项业务的进一步开展。
　　显然，房地产金融业的客观实践要求住房金融体制创新。具体设想：1建立全国性的住房抵押二级市场。由人民银行负责组建全国性的二级抵押机构，其职能是收购一级抵押机构的抵押物并据此在证券市场上发行抵押债券，同时向有关一级抵押机构提供现金支持以缓解其存贷款期限不匹配所引发的流动性困难．应指出的是，上述二级抵押机构初始资金可以由政府承担，但在平稳运行一段时期后政府应出售该机构的部分股权，以求通过产权多元化实现内部治理权力的合理制衡，弥补国有企业所有者缺位的制度缺陷。2．建立全国性的住房抵押担保机构．由人民银行负责组建该机构，其职能是按职业向不同人群提供抵押贷款担保，如专门以军人、大学生、医务人员、管理人员、城镇居民为对象的担保服务，以降低商业银行的贷款风险．尤其是当前应加快《住房置业担保管理试行办法》在全国范围内的实施，以尽快建立起全国性的置业担保体系．3组建全国性的住房储蓄银行．从发达国家银行业务构成看，住房信贷所占比重曰趋上升，已成为银行信贷业务的重头戏，而我国银行此项业务的拓展严重滞后，若不迅速赶上，势必被随人世而来的外资银行所抢占，但我国现有的各家区域性储蓄银行因实力较弱而无力与国外同行抗衡，尚不能提供与对手同等的优厚贷款条件．只有组建全国性的房住储蓄银行，才有实力将现有贷款期间由l5年延长至30年以上，并相应降低贷款保证金比．而实现这一目标将极大地激活我国房地产金融市场，带动房地产业的大发展．
　　第二，以住房产品为突破口，培育中国房地产业的真正知名企业．房地产建筑业由商业房产、写字楼、工业房产、居民住宅等子市场构成．定位于住宅产品，是因为从发展经济学角度讲，人均收入在1000美元至4000美元之间是住宅购房高潮期，我国城镇居民人均GDP已达到1000美元水平。新的住房消费热点伴随收入的进一步上升必然会迅速生成且潜力巨大。另外，住房产品与其他三类产品相比，投资周期短、投资金额少的优势十分明显，有利于在较短的时间内将企业做强做大．
　　就国有企业而言。培育大型房地产企业：一是要加快建立现代企业制度．从全国城建系统看。虽然多数大中型国企已基本改制完毕。但翻牌形式居多。现代企业制度建设尚未到位．其中亟待完善的方面包括：产权多元化。特别是不同所有制之间的产权结合；董事长不应兼任总经理。以形成权力之间的制衡；外部董事应占全部董事的半数，以利于外部力量对企业经营活动的有效监督．二是注重树立企业的品牌形象．这是由中国住宅产品市场供大于求、空置面积居高不下，卖方之间竞争白热化、消费主体人格化等因素所决定的．诚然。品牌的创立是一个漫长而艰辛的过程，它是企业综合实力的集中体现．品牌的战略意义在于：向买方提供一种无形的保证。既节省了买方在购买过程中的精力投入又降低了购买风险；显示出本企业产品的独特优势，这种优势可表现为价格优势、质量优势，环境优势和功能优势．万科花园新城之所以在“2000天津典型住宅价格指数”中走势最强，是因为万科品牌已在消费者心目中树立起良好形象，人们将其与一流质量、优美环境、天人合一、新型生活方式、人性化设计划等号．三是借助资本市场之力，搞好资本运作．作为新经济主要特征之一，虚拟资本的超常发展正在对实体经济运行模式产生深远影响，合理引导和利用虚拟资本可大大加快企业的扩大，否则，就会被流动性和冲击力极强的虚拟资本逼入被动挨打的困境．我国房地产业南北两大知名企业万科、华远与香港的华润集团三强联手，借助香港和内地的资本市场筹措巨额的低成本资金来实现跨越式发展，就是充分利用资本市场的成功范例．
　　第三，构建统一规范的全国性房地产业监管体系．国外大型房地产企业依仗自身在高新技术方面的优势。必定趁中国人世而大举抢摊中国市场，这场残酷的竞争迫在眉睫，而开放带来的压力为促进房地产体制改革和创新的动力则是赢得竞争的唯一选择．具体的思路和对策措施有：l建立由国家建设部直接领导的跨省区房产地产合一的垂直领导体系．建设部可参照人民银行现行的跨省区监管体系的模式，根据房地产业的独特性来划分区域．应指出的是这种垂直管理体系仅仅拥有业务指导权是不够的，还必须握有人事使用权，否则难于真正做到政令统一．2，依靠体制创新实现真正意义上的政企分开．建设部仅保留裁判员职能，按照市场发展的要求，及时推出相应的房地产政策法规，并在日后的实践中不断加以完善，营造出一流的投资环境．另外，应成立专门的房地产国有资产公司，承担建设部及各地房管部门的运动员职能。负责国有资产的保值增值工作．3．提升住房产品其技术含量和附加值，加快住房产品的产业化进程．其实，国外大型房地产企业并不能将其本国的不动产打入我国市场，我们抢占中国市场靠的是住宅产品的高附加值、标准化生产、低能耗、高优良品率以及高劳动生产率．因此，我国住宅产品的技术创新和产业化具有十分重要的战略意义，但房地产主管部门应主要依靠法律法规、制度、政策的力量来引导有关企业实现这一目标．例如。建立落后产品和工艺的淘汰制，促进新材料、新技术、新工艺的应用．又如。实行住宅产品认证制度以提高住宅产品质量．再如，建立住宅产品的全国性标准体系。涵盖产品尺寸、性能、检验方法、运输等方面。并定期公布审核结果，以促进优良产品的成长．4规范中介组织以营造公平高效的中介市场环境．目前隶属或挂靠在各级主管部门的中介机构须与原主管部门彻底脱钩。并按照现代企业制度的要求进行彻底改造和重组．另外。应加快制定和实施中介服务市场的准入制度和中介职业资格考试制度。提高中介服务的计算机信息化水平。进而提升中介组织的信誉度和市场竞争力。
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