公寓化住宅所有权人间的团体关系问题探析

　　摘要：前我国在物业域内因住宅所有权人间在团体关系中的权利义务规定不明确导致纠纷颇多。本文从比较法角度，探讨了目前我国公寓化住宅业主团体间的团体关系的表现形式，并对业主与业主大会、业主大会与业主委员会之间的关系问题进行了研究。

　　关键词：团体关系；业主大会；业主委员会；业主公约；

　　我国《物业管理条例》颁布近两年，但在实践中难以调整住宅所有权制度中出现的住宅所有权人之间的团体关系纠纷。所谓住宅所有权人之间的团体关系，又称业主团体间关系，是基于住宅所有权人对建筑物不可分离的共用部分的共有权而产生并形成的万一种共同管理关系。每个住宅所有权人都能成为该团体的成员，享有权利并承担相应的义务。不过这些权利与义务是通过业主大会、业主委员会、业主公约表现出来的，体现了住宅所有权人之间，即公寓化住宅业主团体间的团体关系。公寓化住宅的业主团体是指由全体业主组成的或依法由业主推举组成的行使业主委托事项权力的组织，主要包括业主大会和业主委员会。笔者仅就住宅业主团体中的业主大会与业主委员会的法律地位、运行规则和相互关系等相关问题进行探讨。

　　一、业主大会是住宅所有权人之间的团体关系的主要表现形式

　　业主大会通常由物业管理区域内的全体业主组成，他们在客观上己形成一种团体。其性质犹如股份公司之股东大会，为全体住宅所有权人之最高意思决定机关。业主大会是业主团体的最高权力机构，是维护业主团体利益的代表。当前学界关于业主大会的性质与运行规则问题存在着不同的观点。笔者认为：

　　1.业主大会是具有民事权利能力的非法人团体

　　业主大会的性质是否具有法人资格，世界各国立法规定不同。根据发达国家有关立法，这种业主团体的性质有四种发展模式。一是德国模式，认为业主团体内部成员之间的共同关系是由契约确定的，该团体对外无法人资格。我国台湾地区持此观点。二是法国模式，认为业主大会具有法人资格，有行为能力，可实施法律行为，并对外进行诉讼活动。我国香港地区持此观点。三是日本模式，日本《区分所有权法》规定，由30人以下区分所有权人（业主）构成的管理团体，属于无权利能力的社团；区分所有人人数为30人以上，经区分所有权人及决议权各3/4以上的多数集会决议，同意成为法人，规定了名称，有办公处所，并在主要办公处所所在地登记，就成为具有法人资格的管理团体，即实行有条件的认定法人资格。四是美国模式，认为在法律上不承认业主团体具有法人资格，只在判例上承认其法人资格。不管上述何种模式对否，法学理论界对此还争论不休，笔者认为，根据我国《物业管理条例》第8条规定：“业主大会与自然人、法人同享独立民事主体地位”和第9条规定：“业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动”不难看出，我国的法律法规对业主代写论文大会的性质定位是与自然人、法人一样具有独立的民事主体地位。也就是说，业主大会是业主的一个团体机构，其性质应定位在非法人团体上，其民事行为能力以物业管理活动为限，仅限于业主大会所实施的社区管理的私权范围内，不得与准政府性质的居民委员会对社区的管理职权发生冲突。将业主大会的民事行为能力限制于物业管理活动内，既有利于社区管理秩序，也符合物业管理的目的。

　　2.业主大会按确定的运行规则履行职责

　　业主大会既然是业主团体的最高权力机构，其运行规则必须统一明确。我国的立法虽未对此作出明确规定，但在主要问题上必须明确统一。一是每年至少召开一次业主大会，应由业主委员会召集。关于首次业主大会的召开问题，目前学界存在一些争议。笔者认为，首次业主大会可规。定由小区所在地的房地产管理部门会同出售单位_组织召开。在首次业主大会上应选举产生小区业：主委员会及其成员。以后召开业主大会的定期会议应按照业主大会议事规则之规定进行。在会议卜召开前15日应通知全体业主，由全体业主参加或派代表参加，讨论决定小区或区分所有建筑的管理等重大问题。二是会议的形式可以采取集体开会讨论或上门征求书面意见的形式，但必须有物业管理区域内超过半数以上持有投票权的业主通过，此事项决定才有效。

　　三是凡涉及到制定或修改业主公约与议事规则、选聘解聘物业管理企业、确定专项维修资金的使用与统筹方案的决定，均需有物业管理区域内2/3持有投票权的业主通过。业主大会的其他决议一般需要半数以上有投票权的业主同意才能通过。所谓有投票权的业主，是指物业的所有权人或经有投票权的业主授权投票的代表，包括房屋承租人与使用权人。目前我国立法规定，业主的投票表决权多为不分住宅面积大小的“一户一票”。笔者认为，“一户一票”的规定不妥，应规定若干面积为一份业主权的计算方法来确定表决权，更趋于科学合理。

　　四是业主大会所作的决议只要不违反国家强行法和公序良俗，就应该对全体住宅所有权人产生约束力，即使住宅所有权人的继受人也是如此，因为这是业主作为这一团体组织的成员所必须履行的义务。

　　刑法学近3年论文/d/file/p/2024/0425/fontbr />二、业主委员会是维护住宅所有权人间团体关系的代表形式

　　业主委员会是由业主大会或业主代表大会选举产生的常设代表组成，是业主大会决议和物业管理规约的执行机构，它代表行使业主大会的权力，维护整个小区物业管理活动。我国现行法律和《物业管理条例》未对业主委员会法律地位与运行规则作出明确规定，使之在实践中难以操作。笔者认为，我国法律应该对下列问题进行确定：

　　1.业主委员会具有参与民事诉讼的主体资格

　　业主大会作为一个非法人团体的社会组织，其运行必须依赖于下设的业主委员会，且业主大会的一切日常事务均由业主委员会负责。业主委员会对外可以自身名义代表全体业主行使民事行为，可作为类似居民委员会那样的法律授权（为符合诉讼原理，应以业主大会的名义）其他组织，可以提起民事诉讼，具有参与民事诉讼的主体资格，享有民事权利，履行相应义务，承担相应民事责任。为了防止业主委员会超越范围非法行使权力，建议法院在受理业主委员会提起民事诉讼时，应当审查是否有业主大会同意提起诉讼之决议。

　　2.业主委员会的运行规则应该公开、合法、民主

　　一是业主委员会一般由主任、副主任、秘书以及其他委员组成。在业主委员会成员中应选出主任一名和副主任一至二名，以及管理财务、日常事务、安全、环境等专门委员若干名。业主委员会会议由主任或副主任定期召开，必要时可召开临时会议。

　　二是业主委员会的成立应当合法。虽然我国相关法律法规未规定业主委员会成立应具备备案的条件，但笔者认为，为了承认业主委员会的合法性，应规定其取得合法资格的要件。即自业主委员会选举产生之日起30日内，向物业小区所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。作为备案的业主委员会及其成员，如果其成立过程和选举过程均符合公开、合法、民主的原则，并且有政府的主管部门。或公证处的代表参与或见证的，视为合法。反之，应视为不合法，不予备案。因为目前在我国大多数业主自治能力还比较弱、业主的自治水平比较低、许多业主不知道怎样去参与自治管理的情况下，应该由所在地的房地产行政主管部门对担任业主委员会委员的资格把关。防止一些不诚实的业主利用业主委员会委员的资格损害大多数业主的利益。

　　三是业主委员会成员的选任、解任与任期由业主大会决定。业主委员会委员应由素质好、热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任，业主委员会主任、副主任资格条件应该更优秀。一般来说，业主委员会成员的任期最好为两年，不宜过长。因为设定较短的任期，可以对不称职的委员尽快撤换，对称职又表现好的委员可连选连任，这样有利用调动业主参与管理的极性，提高其自治能力与水平，引导我国物业小区的业主委员会走向自治管理的健康发展之路。

　　三、业主与业主大会、业主委员会关系中相问题的界定

　　（一）明确业主与业主大会关系中有争议的两个问题

　　业主大会由全体业主组成，是住宅所有权人高意思决定机关，是业主团体利益的代表。业大会与业主之间是一种代表与被代表的关系。有业主大会，业主单个的或分散的活动就不被发商或物业管理公司认可，其合法权益难以得维护。因此，我国《物业管理条例》第8条规：“物业管理区域内全体业主组成业主大会。业大会应当代表和维护物业管理区域内所有业主物业管理活动中的合法权益。”这清楚表明了业与业主大会之间的非常紧密关系。

　　目前学界对这种关系中的两个问题存有争议

　　1.业主资格的认定标准业主是指房屋所有权人，是对房屋享有占有、使用、收益和处分权利的人。建设部《城市房屋权属登记管理办法》规定，房屋所有权证是确认房屋所有权的“唯一合法凭证”，也就是说只有拥有房地产所有权证的人才构成业主。对此，关于业主资格的认定标准，学界存有两种不同的观点： 免费论文检测软件http://www.jiancetianshi.com
第一种观点认为在获得房屋产权之前的买受人不是真正意义上的业主，不得享受业主的权利，但仍可按业主的身份履行物业管理有关的义务。第二种观点认为对业主的理解应从广义理解，凡是对房屋享有控制权的人，包括房屋使用权人，只要支付了物业管理费的就可认定为业主。笔者赞同第二种观点。因为在实践中，开发商将商品房交付给房屋买受人时，普遍都是先交房后办房产证，有时买受人购房入住很长一段时间仍不能取得房地产所有权证的现象比比皆是。另外在现今的购房中，大多数买受人是通过按揭贷款购买房屋的，有些地方的银行操作不规范，将买受人的房屋所有权证扣押在银行，在买受人未还清贷款前，不能取得房屋所有权证的事例很多。如果此时的买受人都不能认定为业主，则物业区域内的业主大会就根本无法召开，业主的合法权益就难以得到保证与行使。因此，笔者认为，凡是已经取得房屋所有权的和尚未取得房屋所有权证之前的房屋买受人，只要签订了房屋买卖合同，并且房屋已交付使用的，均应属业主，而不应该仅局限于持有房屋所有权证的人。对于房屋的承租人或使用人是否能成为业主，应根据他们与业主的租赁合同约定加以识别，若有房屋所有权人委托授权的，可以代位行使业主的权利。

　　2.开发商能否作为业主参加业主大会问题在实践中常常会遇到物业管理区域成立业主大会时，一些尚未出售的住宅产权仍属于开发商，他们能否参加业主大会并享有表决权？我国《物业管理条例》对此未作出规定。笔者认为，根据《物业管理条例》第6条规定：“房屋的所有权人为业主。”作为物业小区内未出售的住宅所有权人（开发商）完全可以作为业主参加业主大会并享有表决权，若不允许开发商参加业主大会是缺少法律依据的。不过对于开发商在前期物业管理的业主大会中行使表决权必须有所限制，应限定其不得违反其销售房屋合同中所约定的义务。因为开发商作为尚未出售住宅的所有权人只是暂时的，一旦房屋出售后，其所有权发生转移，此时开发商就不是房屋所有权人。因此，开发商必须负有按销售房屋合同约定提供房屋以及小区环境的义务和职责。如果对此不加以限定，开发商容易通过在业主大会中占多数表决权的优势改变或违反其出售房屋合同的约定与承诺，会构成对真正购房者合法利益的损害。

　　（二）确立业主大会与业主委员会关系的归属

　　业主大会是业主团体的利益代表，是具有民事权利能力的非法人团体。而业主委员会是业主大会的代表机构，是业主大会决议和物业管理规约的执行机构。它们之间的关系可归结为：

　　1.业主委员会与业主大会之间属于代表与被代表的关系

　　业主委员会应接受业主大会的领导，按照业主大会赋予的职责行使权力，不能超越范围行使权力。由于业主大会是由全体业主组成的非法人团体，是事关业主利益的最高决策机构，重大事项均由其决策。而业主委员会仅仅是按照业主大会赋予的职责行使权力的代表机构，其职责范围一般局限于执行业主大会团体意志的决议。业主委员会与业主大会之间属于代表与被代表的关系。凡是依法应当由业主大会决议的事项，在未经决议之前，业主委员会不得直接为之。为了物业管理方便，业主委员会得到业主大会的同意或授权，可以业主大会的名义对外代表全体业主实施与物业管理的有关行为，如代表提起民事诉讼，代表业主大会与物业管理企业签订物业管理服务合同，并监督其履行合同等。如果不清楚地认识业主大会与业主委员会之间的被代表与代表关系，在实践中就会混淆业主大会与业主委员会之间的权力界限，容易发生损害大多数业主利益的情形。

　　2.业主委员会的一切行为不能代表全体业主的真正利益，它仅仅是执行业主大会团体意志决议的机构事实上，业主委员会仅仅是由业主大会选举出来的少数代表组成的机构，它根本无法真正代表全体区分所有权人即业主的意志。如果将业主委员会理解为全面代表所有业主利益的团体，将难以预防少数业主委员会委员损害大多数业主利益的现象。因为业主委员会委员的任职资格我国立法没有规定相应的条件，也无严格的资格审查程序，况且在我国的物业管理实践中，全体业主的结合非常松散，业主之间又不十分了解，加上业主委员会成员间的素质、认知能力、自治水平差异较大，有时往往会做出违背全体业主利益的事项。因此，笔者建议，如果业主委员会及其委员违反业主大会决议、违反业主委员会章程规定以及违反《物业管理条例》的行为，造成业主损失的，应承担民事赔偿责任。若该行为系由业主委员会实施的，应由所有参与实施的委员承担责任。若由单个委员实施的，则由该委员个人承担责任。

　　四、规范公寓化住宅所有权人之间的团体关系问题的几点建议

　　随着我国住宅商品化与住宅制度改革的深入发展，各地都实行由物业管理公司实施对住宅小区的服务性管理。随之而来众多的住宅所有权人之间的团体关系问题纠纷不断涌现。由于我国尚未有《住宅区分所有权法》（《建筑物区分所有权法》）或《物权法》对此法律关系加以调整，只能根据或参照我国其他法律法规来姐理。虽然我国已颁布了《物业管理条例》，但现有的法律法规不足以调整此类法律关系。因此，尽快建立我国住宅区分所有权法，规范公寓化住宅所有权人之间的团体关系问题，显得十分重要和急需。为此，笔者建议：

　　（一）尽快制定符合我国国情的住宅区分所有权法

　　由于我国与外国国情不同，人口众多，住宅紧张，土地有限，不可能像外国有大量的独家独院的别墅，而更多的住宅是采用多层或高层建筑。因此，在我国《物权法》很难马上出台的情况下，住宅所有关系不能总处于无法可依的状态，建议采用单行法的模式，将所有住宅关系纳入一部统一的法律中，可将排除法与列举法相结合，制定《住宅区分所有权法》，便于有关部门在实践中更明确，更好操作。这样既能提高立法的经济效益，又能克服民法典立法体例的限制，还能解决或避免同一法律关系适用不同法律的矛盾和冲突。当然在制定《住宅区分所有权法》时，应充分考虑目前我国在区分建筑物所有权与共有权方面存在的各种因素，在借鉴外国法的时候，注意不能简单生硬照搬。既要结合我国的国情，又要尽可能建立与国际接轨的、能与世界各国基本相通的法律，同时还应着眼未来，把握我国住宅发展的趋势，增强法律的预测和调整功能。

　　（二）建议较大型物业管理小区应设立业主大会分支机构

　　目前我国《物业管理条例》未规定较大型物业管理区域可设立业主大会的分支机构。但在各地物业管理实践中，常常发生只涉及到某一幢楼房全体业主的共同利益，而与其他幢楼房业主利益无关的事项需要决策，特别是某一幢楼房在共用设施，共用部位上有相对独立的一面。如果将此事交由小区全体业主大会决策，既增加决策成本，又浪费人员资源，并且其他楼房的业主不一定熟悉此情况或不一定真正关心这些事项决策。这些常涉及某幢楼房业主利益的事项，因与其他业主无直接利益，造成了小区业主大会无法决策或决策无法执行的僵局，其结果损害了部分业主的利益。

　　怎么解决此类问题？笔者认为，由于目前的物业管理小区涉及楼栋数量过多、楼房面积过于庞大，应在以小区为单位的业主大会下设小区业主大会某楼分支机构，可称为业主大会某楼分会。在承认小区业主大会主体地位的同时，也赋予某一幢建筑物全体业主一定的自主决策权，以便相对独立地处理其本幢楼内事务。业主大会某楼分会的决策权行使应与业主大会的运行规则一致。如果对外需实施某种民事行为，仍由小区业主委员会代表行使。这些增设物业小区业主大会分支机构的做法，在解决与处理某幢楼房业主利益的事项方面能发挥小区业主大会所不能起到的积极作用。笔者建议，我国在制定《住宅区分所有权法》时，应规定在一些较大型的物业小区可设立业主大会的分支机构。

　　（三）明确规定住宅所有权制度中团体关系的若干问题

　　住宅所有权人之间团体关系涉及的问题很多，但笔者认为我国在制定住宅区分所有权法时应着重明确规定以下两个问题：

　　1.在立法中应明确规定业主大会、业主委员会的法律地位和责、权、利，包括业主大会、业主委员会与物业管理者的权利义务、相互法律关系、权力机构与管理机构、费用等问题，不能只作原则规定，这样便于理解和实际操作，避免发生少数业主或物业管理者侵犯全体业主利益的纠纷问题。

　　2.对违反业主公约规定，造成侵害业主团体的团体关系或物业的危害行为，应制定严厉的制裁措施。虽然我国《物业管理条例》已有规定，但对于此种危害行为，在实施管理中仍然体现了行政管理的主导思想，制裁的措施不够严厉。我国可以借鉴其他国家《住宅所有权法》中对维护住宅所有权人间的法律关系的规定，在我国立法时加以参考，如奥地利在《住宅所有权法》中规定严重违规者可从公共关系中予以驱逐的制度，又如我国台湾地区《公寓大厦管理条例》对违反业主公约的行为，规定可以根据不同的七类情况分别采取不同的严格强制措施，这样就使业主公约具有一定的威慑力，能保证其被遵守。为此，建议我国在立法前先在某些地方的物业小区根据业主意思自治原则实践此严格制裁规定，可行后总结经验，再立法实施。这将是维护住宅所有权人的共同利益、减少物业纠纷极其有效的途径。