一房成为数个权利标的物时的紧张关系及其理顺

关键词: 一房二卖，债权，工程价款优先受偿权，紧张关系，理顺

内容提要: 确定系争一房二卖合同的效力，固然要适用《城市房地产管理法》实施前的法律及司法解释，但有时也不得排斥《合同法》的适用。如此，系争一房二卖合同应当有效。系争合同登记备案不会使合同项下的债权变为物权或物权化的债权。在 免费论文检测软件http://www.jiancetianshi.com
第一、第二购房人所享权利均为债权的情况下，不宜笼统地称第二购房人的债权不能对抗 免费论文检测软件http://www.jiancetianshi.com
第一购房人的权利，更不得说涉案工程的优先受偿权对抗不了 免费论文检测软件http://www.jiancetianshi.com
第一购房人的债权。

目次

一、基本案情

刑法学近3年论文/d/file/p/2024/0425/fontbr />二、判决要旨

三、评释

一、基本案情

水利部黄河水利委员会三门峡水利枢纽管理局（以下简称“水利管理局”）与郑州市配套建设股份有限公司（以下简称“配套建设公司”）于1992年12月签订了4份《房产交易合同》，购买位于郑州市西大街与北下街交汇口西北侧的商阜城商住楼B座房产1至13层，总面积为5441.26平方米，交易额为 1842.75万元，分期付款。合同签订后，水利管理局共向配套建设公司支付款项1198.79万元。但该项工程至诉讼时尚未竣工。另查明，双方当事人签订4份《房产交易合同》时，配套建设公司尚未取得开发房产所占土地的使用权证、建筑规划许可证、建筑施工许可证及预售房屋许可证等相关手续。2002年3 月20日，郑州市土地管理局向配套建设公司颁发了商阜城综合楼商品房预售许可证。2001年1月10日，配套建设公司与荥阳一建签订《商阜城综合楼工程补充协议书》，约定若配套建设公司未依约支付工程款，则荣阳一建有权将5层以下按原设计降低标准装修后使用，直到本息收回或配套公司支付工程款后，荥阳一建将该部分交还。后因拖欠工程款，荣阳一建实际占有该房产B座1至3层共计1437平方米。再者，涉案房产B座4至13层的24套已与左坤鹏等人签订了《商品房买卖合同》，且已在郑州市房地产管理处登记备案了。水利管理局向河南省高级人民法院提起诉讼，请求判令配套建设公司依约交付房产并支付违约金及赔偿损失共计2357.62万元。河南省高级人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第4条、《最高人民法院关于审理〈房地产管理法〉施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第25条、第27条之规定，判决系争合同有效，配套建设公司向水利管理局交付涉案房产并支付违约金736万元，水利管理局应向配套建设公司支付购房款643.95万元。宣判后，配套建设公司向最高人民法院提起上诉，后经准许撤回上诉。[1]

刑法学近3年论文/d/file/p/2024/0425/fontbr />二、判决要旨

商品房出卖人在与购房人签订房屋买卖合同后，又将该房卖与他人，虽然第二购房人已将涉案《商品房买卖合同》在房地产管理处办理了登记备案手续，但所购房屋并未交付，亦未办理不动产登记手续，尚无《房屋所有权证》。因此，出卖人将涉案房屋出售与他人的行为，不能对抗 免费论文检测软件http://www.jiancetianshi.com
第一购房人的权利。此外，涉案商品房建设的承包人虽因工程价款优先受偿权而占有部分涉案房屋，但并未实际取得该房屋的所有权，对涉案房屋的权利仅为占有权、使用权和收益权，不能对抗购房人所享有的权利。涉案房屋的出卖人，在收取了 免费论文检测软件http://www.jiancetianshi.com
第一购房人支付的大部分购房款后，不能以房屋的工程价款需要优先受偿为由，拒绝依约向 免费论文检测软件http://www.jiancetianshi.com
第一购房人交付涉案房屋。 [2]

三、评释

（一）系争《房产交易合同》的效力

配套建设公司辩称：我公司与原告水利管理局签订《房产交易合同》时，尚未取得该房产的国有土地使用权证、建筑规划许可证、建筑施工许可证和预售房屋许可证等法律、法规规定的房地产开发建设以及转让所必需的手续，即使在合同约定的最后履行期限届满时也未具备各项法定手续，且未实际投人资金进行建设开发，因此，双方所签订的《房产交易合同》应为无效合同。

对此，河南省高级人民法院不予采信，法律依据及逻辑是：系争《房产交易合同》签订于《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《城市房地产管理法》）施行前，故应适用《中华人民共和国民法通则》（以下简称《民法通则》）和《最高人民法院关于审理〈房地产管理法〉施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》（以下简称《解答》）。配套建设公司在案件成讼前已投入了一定的开发建设资金，进行了施工建设，并取得了国有土地使用权证，办理了相关的开发建设及预售手续，因此，依据《解答》第25条的规定，系争《房产交易合同》应当有效。

对此，笔者表示赞同，理由如下：系争《房产交易合同》签订时，出卖人配套建设公司尚未取得开发房产所占土地的使用权证、建筑规划许可证、建筑施工许可证及预售房屋许可证等相关手续，似应无效，但出卖人配套建设公司于2002年3月20日，即在系争案件一审之前，取得了预售房屋许可证，按照《解答》第 25条关于“商品房的预售方，没有取得土地使用证，但投人一定的开发建设资金，进行了施工建设，预售商品房的，在一审诉讼期间补办了土地使用证、商品房预售许可证明的，可认定预售合同有效”的规定，加上没有证据证明系争《房产交易合同》存在着违背公序良俗，以及违反法律、行政法规的强制性规定的情形，系争《房产交易合同》应当有效。此其一。系争案件审理期间，《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）已经颁行，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》[以下简称“法释（1999）19号”]也已生效。《合同法》贯彻鼓励交易原则，法释[1999]19号第3条规定： “人民法院确认合同效力时，对合同法实施以前成立的合同，适用当时的法律合同无效而适用合同法合同有效的，则适用合同法。”再联系《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》[以下简称“法释（2003）7号”]第2条关于“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，可知河南省高级人民法院关于系争《房产交易合同》有效的认定，经受住了时间的检验。此其二。配套建设公司作为涉案房屋的业主（开发商），明知其与水利管理局签订系争《房产交易合同》时尚未取得涉案工程的国有土地使用权证、建筑规划许可证、建筑施工许可证和预售房屋许可证，依法不得预售房屋，却执意签订系争《房产交易合同》，占用买受人水利管理局的购房款，从中获利，在诉讼中却主张系争《房产交易合同》因违法而无效，显属恶意抗辩。这不符合罗马法以来的法律都禁止恶意之人因主张合同无效而获得大于合同有效时所能取得的利益的精神。我国的司法解释在若干处也体现了不支持恶意抗辩的精神。例如，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》[以下简称“法释（2004）14号”]第5条关于“承包人超越资质等级许可的业务范围签订建设工程施工合同，在建设工程竣工前取得相应资质等级，当事人请求按照无效合同处理的，不予支持”的规定、第7条关于“具有劳务作业法定资质的承包人与总承包人、分包人签订的劳务分包合同，当事人以转包建设工程违反法律规定为由请求确认无效的，不予支持”的规定，法释[2003]7号第6条 免费论文检测软件http://www.jiancetianshi.com
第一款关于“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持”的规定，法释[2005]5号第8条关于“土地使用权人作为转让方与受让方订立土地使用权转让合同后，当事人一方以双方之间未办理土地使用权变更登记手续为由，请求确认合同无效的，不予支持”的规定，都体现了人民法院不支持恶意之抗辩的精神。[3]从这方面观察，河南省高级人民法院不支持配套建设公司关于系争《房产交易合同》无效的主张，体现了是非分明的立场及精神。此其三。

（二）配套建设公司与左坤鹏等24人所签《商品房买卖合同》的效力

对于配套建设公司与左坤鹏等24人所签《商品房买卖合同》的效力，河南省高级人民法院未予正面表态，只是先援用《解答》第27条的规定，再称“左坤鹏等24人所购房产虽然在房产管理部门办理了登记手续，但所购房产并未交付，也未实际取得房屋所有权证。因此，配套建设公司将房产出售给左坤鹏等24人的行为，不能对抗水利管理局作为购房人的权利。”“左坤鹏等24位购房人的权利也可以通过其他途径进行保护”。

揣摩其意，似乎可有如下两种解读：①左坤鹏等24人所购房产并未交付，也未实际取得房屋所有权证，按照《解答》第27条关于“预售商品房合同签订后，预购方尚未取得房屋所有权证之前，预售方未经预购方同意，又就同一预售商品房与他人签订预售合同的，应认定后一个预售合同无效；如后一个合同的预购方已取得房屋所有权证的，可认定后一个合同有效，但预售方给前一个合同的预购方造成损失的，应承担相应的民事责任”的规定，涉案《商品房买卖合同》应当无效。左坤鹏等24人因而不再享有请求配套建设公司交付涉案房屋的权利，不再享有取得涉案房屋所有权的债权，所以，无论是左坤鹏等24人，还是配套建设公司，都无权以涉案《商品房买卖合同》及其项下的权利对抗水利管理局作为购房人取得涉案房屋的占有和所有权的权利。但左坤鹏等24人可另案诉讼，援用《合同法》第 58条的规定，请求配套建设公司承担缔约过失责任。②涉案《商品房买卖合同》有效，左坤鹏等24人享有请求配套建设公司交付涉案房屋并到房屋登记部门办理所有权过户登记手续的债权。只不过按照债权平等原则，左坤鹏等24人所享债权不具有对抗水利管理局所享债权的效力。

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第一种解读最符合系争案件的案情和《解答》第27条前段的规定，而不具备《解答》第27条后段规定的情形；但存在若干可指责之处。其一，它违反了法释 [1999]19号第3条关于“人民法院确认合同效力时，对合同法实施以前成立的合同，适用当时的法律合同无效而适用合同法合同有效的，则适用合同法”的规定。因为一房二卖且均为有权处分的合同不属于《合同法》规定的无效情形，换言之，在《合同法》上，涉案《商品房买卖合同》应当有效。在这里，有必要指出，河南省高级人民法院关于系争案件适用《民法通则》及《解答》的规定的意见，不够全面。准确地说，在合同效力方面，系争案件除了应当适用《解答》外，还应当适用法释[1999]19号第3条和《合同法》有关效力的有关规定。其二，《解答》第27条前段的规定不合法律及法理。一物二卖且为有权处分的合同完全具备合同的成立要件，在不存在违背公序良俗，不违反法律、行政法规的强制性规定的情况下，也具备有效要件，应当有效。古往今来，各国和地区的民法及其学说，都不认为一物二卖且为有权处分的合同无效，我国现行法也是如此。司法解释悖逆现行法的规定，忽视各国和地区成功的立法经验，创设新型却不合理的合同效力规则，已经不是在解释法律，而是在僭越立法权。其三，《解答》第27条前段的规定旨在保护 免费论文检测软件http://www.jiancetianshi.com
第一购房人的合法权益，但路径有误，利益权衡不当。的确， 免费论文检测软件http://www.jiancetianshi.com
第一购房人的合法权益应受保护，但代价大可不必是牺牲第二购房人的合同利益。只要确立由 免费论文检测软件http://www.jiancetianshi.com
第一购房人取得所购房屋的占有和所有权的规则，就可以达到目的，即使第二购房人与出卖人签订的买卖合同有效，也无碍该项规则的实施和目的的达成。在这方面，有些司法解释已经有所尝试。例如，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》[以下简称“法释（2005）5号”]第10条规定：“土地使用权人作为转让方就同一出让土地使用权订立数个转让合同，在转让合同有效的情况下，受让方均要求履行合同的，按照以下情形分别处理：（一）已经办理土地使用权变更登记手续的受让方，请求转让方履行交付土地等合同义务的，应予支持；（二）均未办理土地使用权变更登记手续，已先行合法占有投资开发土地的受让方请求转让方履行土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持；（三）均未办理土地使用权变更登记手续，又未合法占有投资开发土地，先行支付土地转让款的受让方请求转让方履行交付土地和办理土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持；（四）合同均未履行，依法成立在先的合同受让方请求履行合同的，应予支持”（ 免费论文检测软件http://www.jiancetianshi.com
第一款）。“未能取得土地使用权的受让方请求解除合同、赔偿损失的，按照《中华人民共和国合同法》的有关规定处理”（第二款）。再如，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》[以下简称“法释（2012）8号”]第9条规定：“出卖人就同一普通动产订立多重买卖合同，在买卖合同均有效的情况下，买受人均要求实际履行合同的，应当按照以下情形分别处理：（一）先行受领交付的买受人请求确认所有权已经转移的，人民法院应予支持；（二）均未受领交付，先行支付价款的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持；（三）均未受领交付，也未支付价款，依法成立在先合同的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持。”[4]其四，在房屋所有权的过户登记或曰移转登记手续办理完毕之前， 免费论文检测软件http://www.jiancetianshi.com
第一购房人所享权利属于债权。一般来说，债权没有公示性，至少系争《房产交易合同》项下的债权缺乏公示性。[5]在这种背景下，使无公示性的债权具有对抗甚至排斥其他合同债权的效力，就模糊了债权与物权之间的本质区别，违反了债权平等原则。这给市场主体发出的信号是，为确保自己系 免费论文检测软件http://www.jiancetianshi.com
第一缔约人的地位，得花费人力、物力调研，确认标的物是否已被出卖人卖与他人。这显然增加了交易成本，危及了交易安全。其五，《解答》第27条前段规定第二购房人与出卖人签订的房屋买卖合同无效，使第二购房人只能请求出卖人承担缔约过失责任，所获赔偿有时会不能填补其损失。这在第二购房人为善意的情况下，实在是不当地损害其合法权益的设计，有失权衡。其六，《解答》第27条后段关于“如后一个合同的预购方已取得房屋所有权证的，可认定后一个合同有效，但预售方给前一个合同的预购方造成损失的，应承担相应的刑事责任”的规定，虽然迎合了较长时期内我国法律将物权变动与其原因行为的效力完全捆绑在一起的理念及规定，但时至今日已不符合《物权法》第15条规定的物权变动与其原因行为相区分的原则。事实证明，使房屋买卖合同的效力完全依物权变动完成与否为转移，缺点较多。

第二种解读虽不符合《解答》第27条的文义和规范意旨，但它克服了《解答》第27条的上述缺点，更为重要的是，它符合如今的法律意识及法律规定，优点明显。特别是依据法释[1999]19号第3条的规定，系争合同在效力方面应当适用《合同法》的规定，而《解答》第17条规定的无效情形在《合同法》（第 52条、第53条等条文）上并不存在，即涉案《商品房买卖合同》适用《合同法》的规定，应当有效，《解答》第27条前段关于合同无效的规定反倒不应再适用。如此看来，更应当赞同对《解答》第27条前段规定的第二种解读，即涉案《商品房买卖合同》有效。

（三）各个购房人所享权利的性质和效力

河南省高级人民法院认为：“本案中，配套建设公司与水利管理局的合同签订在先，与左坤鹏等24位购房人的房屋买卖合同签订在后，左坤鹏等24人所购房产虽然在房产管理部门办理了登记手续，但所购房产并未交付，也未实际取得房屋所有权证。因此，配套建设公司将房产出售给左坤鹏等24人的行为，不能对抗水利管理局作为购房人的权利。”该认定存在着若干问题，需要辨析。

依据《合同法》第130条、第135条的规定， 免费论文检测软件http://www.jiancetianshi.com
第一购房人水利管理局享有对出卖人配套建设公司享有移转涉案房屋的占有和所有权的权利，属于债权。由于配套建设公司未将涉案房屋过户登记在水利管理局的名下，水利管理局对于涉案房屋不享有所有权或其他物权（《物权法》第9条、第14条等）。

左坤鹏等24人对其所购B座4至13层的24套房屋享有何种权利呢？答案如何，首先取决于左坤鹏等24人在郑州市房地产管理处登记的类型和效力。如果按照河南省高级人民法院关于“左坤鹏等24人所购房产虽然在房产管理部门办理了登记手续”的表述，则应是左坤鹏等24人对于所购B座4至13层的24套房屋已经办理了所有权过户登记（移转登记），左坤鹏等24人已经对这些房屋享有了所有权。在这种情况下，按照物权优先于债权的原则，左坤鹏等24人对于所购 B座4至13层的24套房屋的所有权，当然能够对抗水利管理局存在于这些房屋上的债权。如此，河南省高级人民法院关于“配套建设公司将房产出售给左坤鹏等 24人的行为，不能对抗水利管理局作为购房人的权利”的意见，就难以成立。

进而，河南省高级人民法院以所谓“但所购房产并未交付，也未实际取得房屋所有权证”的事实，来补强其“配套建设公司将房产出售给左坤鹏等24人的行为，不能对抗水利管理局作为购房人的权利”认定的力度，也不合我国现行法尤其是《物权法》的有关规定及其精神。其原因在于：①依据《物权法》第9条、第 14条、第16条 免费论文检测软件http://www.jiancetianshi.com
第一款等条款的规定，不动产物权的变动不以交付为生效要件，而是以登记为生效要件，只要河南省高级人民法院认定的“左坤鹏等24人所购房产……在房产管理部门办理了登记手续”属实，那么，即使出卖人配套建设公司未将涉案房屋交付给第二购房人左坤鹏等24人，左坤鹏等24人因其已经取得涉案房屋的所有权，也能对抗 免费论文检测软件http://www.jiancetianshi.com
第一购房人水利管理局存在于涉案房屋上的债权。②从《物权法》第17条关于“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准”的规定可知，只要河南省高级人民法院认定的“左坤鹏等24人所购房产……在房产管理部门办理了登记手续”属实，那么，左坤鹏等24人即便尚未领取涉案房屋的《房屋所有权证》，也因其已经取得涉案房屋的所有权，就可以对抗 免费论文检测软件http://www.jiancetianshi.com
第一购房人水利管理局对涉案房屋的债权。由此看来，河南省高级人民法院关于“左坤鹏等24人所购房产……在房产管理部门办理了登记手续”的认定结论与其论证理由之间严重脱节，不合法律及法理。

不过，经过笔者检索判决全文，发现河南省高级人民法院查明的系争案件的事实是：左坤鹏等24人并非对“所购房产……在房产管理部门办理了登记手续”，而是把涉案《商品房买卖合同》在郑州市房地产管理处办理了登记备案。于是，问题便转化为经过登记备案的《商品房买卖合同》项下的权利具有何种效力。

经查，商品房预售合同、商品房销售合同报经县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案，源自《城市房地产管理法》第45条第二款的规定。不过，纵观整个《城市房地产管理法》以及其他法律、行政法规均未明确商品房预售合同、商品房销售合同登记备案的法律效力，学术见解则不一致，笔者择其有代表性的观点予以评述。

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第一种观点认为：“预售合同备案登记后，业主对预售房屋享有的权利即产生对抗第三人的法律效力。如果开发商在签订预售合同后，又擅自将涉案房屋再卖与第三人时，业主可用登记备案的预售合同对抗开发商的转让行为，有权依法请求法院裁定开发商一房二卖行为无效。”[6]

在笔者看来，此处所谓“预售合同备案登记后，业主对预售房屋享有的权利即产生对抗第三人的法律效力”之说，至少是不周延的，甚至是错误的：其一，经过登记备案的权利，绝无对抗设立于该房之上的抵押权的效力；其二，经过登记备案的权利，亦无对抗第三人通过法院拍卖程序而取得的该房屋所有权的效力；其三，虽经登记备案，但由于种种原因，该房还是被第三人买走并办理了过户登记手续，经过登记备案的权利不具有否定该房屋所有权的效力；其四，虽经登记备案，但由于种种原因，该房之上设立了抵押权，经过登记备案的权利也不具有否定该抵押权的效力；其五，虽经登记备案，但由于种种原因，该房成了租赁物，经过登记备案的权利亦不具有否定该租赁权的效力；最后，需要说明，此处使用“业主”的术语容易引起歧义，不如称之为买受人或预购人更为明确无误。

当然，商品房预售合同、商品房销售合同登记备案后，购房人所享权利确实具有一些对抗第三人的效力。例如，在第二购房人仍未取得该房所有权并启动了诉讼程序的情况下，比照法释[2005]5号第10条 免费论文检测软件http://www.jiancetianshi.com
第一款的规定、法释[2012]8号第9条的规定，办理登记备案的购房人能够取得该房所有权，而第二购房人则无法取得该房所有权。再如，登记备案后， 免费论文检测软件http://www.jiancetianshi.com
第一购房人举证证明第二购房人具有过错相对容易些，有时可以责令第二购房人承担损害赔偿责任；甚至能够证明第二购房人与出卖人恶意串通，损害 免费论文检测软件http://www.jiancetianshi.com
第一购房人的合法权益，从而援用《合同法》第52条第（二）项的规定，主张第二个商品房买卖合同无效。

此处所谓“如果开发商在签订预售合同后，又擅自将涉案房屋再卖与第三人时，业主可用登记备案的预售合同对抗开发商的转让行为，有权依法请求法院裁定开发商一房二卖行为无效”之说，同样是没有法律依据的。不要说我国现行法没有这样的规定，不要说一物二卖且为有权处分的合同在我国现行法上均为有效，就连一物二卖场合欠缺处分权的第二个合同，按照法释[2009]5号第15条、法释[2012]8号第3条的规定，也是有效的。[7]

第二种观点主张：“商品房预售合同登记备案属于一种特殊的不动产登记，国外称预告登记或预登记，即为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权而为的登记。一般不动产登记的权利是不动产物权，例如所有权、抵押权等。而预告登记发生时物权尚不存在，物权变动是将来发生的行为，故所登记的权利仍是一种请求权（债权），登记的内容是将来请求发生物权变动。”“房屋买受人在商品房预售合同中的权利本是一种债权，经过登记后便获得了对抗第三人的效力，如果房地产开发企业将经过预告登记的房屋售予第三人，该第三人不能通过登记获得所有权；如果房地产开发企业将经过预告登记的房屋设定抵押，该抵押权不能对抗预告登记的买受人。预告登记使合同债权应当具有物权性质，是一种典型的债权物权化。”[8]

这是不符合历史事实、违反立法目的及规范意旨的自己说。商品房预售合同、商品房销售合同的登记备案制度源自《城市房地产管理法》第45条第二款的规定，而该法的立法计划和立法目的中没有设置预告登记制度。《物权法》设置预告登记制度不是对《城市房地产管理法》上的商品房预售合同、商品房销售合同的登记备案制度的固定和完善，而是借鉴德国等国家和地区的预告登记制度及其学说而新设的制度。[9]此其一。登记备案的对象是合同（基本上是商品房预售合同、商品房销售合同），而预告登记的对象则是具体的债权，笔者认为还应扩及于土地承包经营权、地役权、抵押权等物权。[10]此其二。商品房预售合同、商品房销售合同的登记备案与这些合同的成立和效力无关，也不影响就同一标的物成立的第二个买卖合同或转让合同或抵押合同的效力；而预告登记则具可能影响就同一标的物成立的第二个买卖合同或转让合同或抵押合同的效力。[11]此其三。登记备案不具有否定其后就同一标的物上成立的物权的效力，而预告登记则具有如下效力：①债权一经预告登记就具有否定其后于债权标的物上成立的物权的效力，未经预告登记的权利人同意，出卖人或转让人处分该不动产的，不发生物权变动的效力（《物权法》第20条 免费论文检测软件http://www.jiancetianshi.com
第一款）；②物权一经预告登记就强化了自身的法律效力，能够对抗第三人。第三人很难以不知也不应知某特定标的物上存在着物权为由予以抗辩。③预告登记是本登记得以展开的准备阶段。[12]此其四。

第三种观点来自一份判决书：“本案中，由于出卖人未能依法将《商品房买卖合同》在房地产管理部门和土地管理部门登记备案，不具有对抗其后产生的一切权利的法律效力。”[13]其反面推论是，《商品房买卖合同》一经登记备案，就具有对抗其后产生的一切权利的法律效力。

这种观点不合我国现行法的规定，其不足如同笔者剖析 免费论文检测软件http://www.jiancetianshi.com
第一种观点时所析，不再赘言。

第四种观点认为：“《上海市房地产登记条例》第32条规定：‘下列房地产权利的文件，当事人应当备案登记：（1）商品房预售及变更合同；……当事人未办理前款所列文件登记的不得对抗第三人’，可见，其认为登记备案为商品房预售合同的对抗要件，不否认未经登记备案的预售合同的法律效力，但没有对抗第三人的效力。”“商品房预售的登记备案制度可以保护购房者的合法权益，也可以避免和预防一些不必要的纠纷，在很大程度上起着维护不动产交易安全的作用。但该制度本身并不是一种物权登记，它使购房者取得了对尚未实际存在即尚在建的商品房的具有物权性质的期待权，而且我国相关法律、法规只赋予了商品房预售登记行政上的意义，却未赋予其法律强制上的意义。如果将登记备案的行政义务与商品房预售合同的民事法律效力捆绑在一起，显然是不符合民法理论及相关法律规定的。” [14]

这种观点中关于“该制度本身并不是一种物权登记，它使购房者取得了对尚未实际存在即尚在建的商品房的具有物权性质的期待权，而且我国相关法律、法规只赋予了商品房预售登记行政上的意义，却未赋予其法律强制上的意义。如果将登记备案的行政义务与商品房预售合同的民事法律效力捆绑在一起，显然是不符合民法理论及相关法律规定的”的表述可资赞同。当然，它笼统地断言登记备案“没有对抗第三人的效力”，是不周延的。

笔者的看法是，商品房预售合同、商品房销售合同经登记备案后，买受人所享权利确实具有一些对抗第三人的效力。例如，在第二购房人仍未取得该房所有权并且已经启动了诉讼程序的情况下，办理登记备案的 免费论文检测软件http://www.jiancetianshi.com
第一购房人能够取得该房所有权，而第二购房人则无法取得该房所有权。再如，登记备案后， 免费论文检测软件http://www.jiancetianshi.com
第一购房人举证证明第二购房人具有过错相对容易些，有时可以责令第二购房人承担损害赔偿责任；甚至能够证明第二购房人与出卖人恶意串通，损害 免费论文检测软件http://www.jiancetianshi.com
第一购房人的合法权益，从而援用《合同法》第52条第（二）项的规定，主张第二个商品房买卖合同无效。具体到系争案件，左坤鹏等24人所签《商品房买卖合同》已经登记备案，而水利管理局所签《房产交易合同》却未办理此种手续，只是经过了公证。但是，因为公证只在证据的效力方面具有优势，在合同及其项下的权利的效力强弱方面不起作用，所以，河南省高级人民法院关于“配套建设公司将房产出售给左坤鹏等24人的行为，不能对抗水利管理局作为购房人的权利”的认定，缺乏法律及法理的依据，应予修正。其实，对于涉案房屋的权利，左坤鹏等24人、水利管理局所享有的都是债权，处于平等地位，在未经诉讼程序的情况下，或曰正常履行的场合，应当依据债权平等原则和债务人自愿履行原则处理，未获涉案房屋所有权的购房人向出卖人配套建设公司追究支付违约金或赔偿损失的违约责任；在诉讼程序中，可以类推适用法释[2005]5号第10条 免费论文检测软件http://www.jiancetianshi.com
第一款第（三）项关于“均未办理土地使用权变更登记手续，又未合法占有投资开发土地，先行支付土地转让款的受让方请求转让方履行交付土地和办理土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持”的规定，以及法释[2012]8号第9条第（二）项关于“均未受领交付，先行支付价款的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持”的规定，判决支持水利管理局关于配套建设公司继续履行合同，将涉案房屋交付并过户登记在自己名下的诉讼请求。[15]至于左坤鹏等24人的权利则通过另案以配套建设公司支付违约金或承担违约损害赔偿的途径予以救济。

既然左坤鹏等24人在郑州市房产管理处登记的种类和性质对当事人各方所享权益的影响如此重大，那么，河南省高级人民法院于其判决意见中，将左坤鹏等 24人在郑州市房产管理处登记备案《商品房买卖合同》认定为“左坤鹏等24人所购房产……在房产管理部门办理了登记手续”，实属不应该，应予修正。

（四）工程价款优先受偿权及其运用

在诉讼过程中，配套建设公司举证《商阜城综合楼工程补充协议书》，用以证明荣阳一建因工程价款优先受偿使用了涉案房屋。由此引发了一个值得探讨的问题：涉案《商阜城综合楼工程补充协议书》项下的权利即为工程价款优先受偿权，还是另外的权利？它与水利管理局对涉案房屋所享权利有着怎样的关系？

从河南省高级人民法院关于“配套建设公司作为房屋买卖合同的出卖人，在收取了作为买受人的水利管理局的大部分款项后，不能以房屋的工程价款需优先受偿为由，拒绝按合同约定向房屋买受人交付房屋”的意见观察，似乎在肯定配套建设公司关于涉案《商阜城综合楼工程补充协议书》项下的权利即为工程价款优先受偿权的抗辩意见，但从其关于“荣阳一建……通过与配套建设公司的合同所取得的权利只是对房屋的占有权、使用权、收益权，不能对抗水利管理局所享有的权利”的认定看，似乎又将涉案《商阜城综合楼工程补充协议书》项下的权利定性和定位在了他种权利，而非工程价款优先受偿权。

笔者认为，涉案《商阜城综合楼工程补充协议书》项下的权利若为《合同法》第286条规定的工程价款优先受偿权，则承包人荣阳一建就涉案房屋的折价或变价优先于 免费论文检测软件http://www.jiancetianshi.com
第一购房人水利管理局受偿之权，也可以说能够对抗水利管理局就涉案房屋所享权利；若非为工程价款优先受偿权，就仅仅是合同债权，便难以优先于水利管理局就涉案房屋所享权利受偿。有鉴于此，确有必要研讨涉案《商阜城综合楼工程补充协议书》及其项下权利的性质和类型。

河南省高级人民法院经审理查明：发包人配套建设公司与承包人荣阳一建于2001年1月10日签订《商阜城综合楼工程补充协议书》，约定若配套建设公司未依约支付工程款，则荣阳一建有权将5层以下按原设计降低标准装修后使用，直到本息收回或配套公司支付工程款后，荥阳一建将该部分交还。后因拖欠工程款，荣阳一建实际占有该房产B座1至3层共计1437平方米。

在笔者看来，其中所谓“荣阳一建有权将5层以下按原设计降低标准装修后使用”，表明涉案《商阜城综合楼工程补充协议书》项下的权利包括占有权、使用权；所谓“直到本息收回……后，荣阳一建将该部分交还”，表明涉案《商阜城综合楼工程补充协议书》项下的权利只是就涉案工程使用所生的利益受偿，而非就涉案工程折价或变价优先受偿；所谓“直到本息收回或配套公司支付工程款后，荣阳一建将该部分交还”，表明涉案《商阜城综合楼工程补充协议书》项下的权利附有终止条件，该条件是“本息收回或配套公司支付工程款”，该条件一经成就，该权利就归于消灭。

在笔者看来，涉案《商阜城综合楼工程补充协议书》所生荣阳一建对涉案房屋的占有权、使用权和收益权，不符合《物权法》及其他法律规定的物权规格，依据《物权法》关于物权法定主义的规定（第5条），该占有权、使用权仅为债权，而非物权。

再者，审视《合同法》第286条的规定，以及《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》[以下简称“法释（2002）16号”]的规定，工程价款优先受偿权所针对的，在折价场合是建设工程本身，而在拍卖场合则为建设工程的变价；于其实现阶段，若采取拍卖的方式，承包人不得占有建设工程，若采取折价的方式，承包人也不一定占有建设工程；其优先受偿的范围包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失；其存续期间仅为6个月；其法律效力极为强大：它优于抵押权和其他债权，不过，消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，它不得对抗买受人。

对照分析可知，涉案《商阜城综合楼工程补充协议书》项下的权利并不符合《合同法》第286条规定的工程价款优先受偿权的规格，仅仅是个债权，假如荣阳一建以涉案《商阜城综合楼工程补充协议书》的约定，作为工程价款优先受偿权，对抗 免费论文检测软件http://www.jiancetianshi.com
第一购房人水利管理局就涉案房屋所享权利，没有合同依据和法律依据，不应得到支持。因此，河南省高级人民法院关于“荣阳一建……通过与配套建设公司的合同所取得的权利只是对房屋的占有权、使用权、收益权，不能对抗水利管理局所享有的权利”的意见，可资赞同。至于出卖人（发包人）“配套建设公司举证《商阜城综合楼工程补充协议书》，用以证明荣阳一建因工程价款优先受偿使用了该房产”，就更无合同依据和法律依据了，这不但是因为涉案《商阜城综合楼工程补充协议书》项下的权利并非工程价款优先受偿权，不但是因为合同贯彻相对性原则，涉案《商阜城综合楼工程补充协议书》的约定无法约束水利管理局这个“第三人”，而且因为系争合同和我国现行法均未赋权发包人代为／代位行使承包人荥阳一建的权利，亦未赋权发包人可以援引承包人的工程价款优先受偿权来对抗债权人的制度。在这个意义上，河南省高级人民法院关于“配套建设公司作为房屋买卖合同的出卖人，在收取了买受人支付的大部分款项后，不能以房屋的工程价款需优先受偿为由，拒绝按合同约定向房屋买受人交付房屋”的意见，有其道理。但其所谓“配套建设公司作为房屋买卖合同的出卖人，在收取了买受人支付的大部分款项后”的表述，容易使人感到它是在适用法释[2002]16号第2条关于“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，而水利管理局是否为消费者，尚有争论。

其实，工程价款优先受偿权乃《合同法》第286条规定的法定权利，只要符合其成立要件，就当然产生，并不依当事人约定与否为转移。具体到系争案件，发包人配套建设公司逾期付款，经承包人荣阳一建催告后仍为逾期，工程价款优先受偿权就已经成立，承包人就有权以此对抗 免费论文检测软件http://www.jiancetianshi.com
第一购房人水利管理局的债权请求。河南省高级人民法院支持此项抗辩，无须绕道涉案《商阜城综合楼工程补充协议书》的约定，径直认定承包人在基于《合同法》第286条的规定及法释 [2002]16号的规定主张自己的权利即可。至于不予支持出卖人配套建设公司以工程价款优先受偿权对抗 免费论文检测软件http://www.jiancetianshi.com
第一购房人水利管理局的主张，河南省高级人民法院直接以系争合同和我国现行法没有赋权发包人这项权利为由即可，也无须援引涉案《商阜城综合楼工程补充协议书》的约定。

注释:

[1]参见“三门峡水利管理局诉郑州市配套建设公司房屋买卖合同纠纷案”，载《中华人民共和国最高人民法院公报》2004年第8期；孙毅主编、苏泽林审定：《人民法院民商事公报案例裁判要旨》（1999-2011），中国法制出版社2012年版，第111页。

[2]同上注。

[3]参见崔建远：“合同效力瑕疵探微”，《政治与法律》2007年第2期。

[4]诚然，这些司法解释也有不足。对其揭示和批评，参见崔建远：《合同法总论》（上卷）（第2版），中国人民大学出版社2011年版，第226页以下。

[5]目前，已经有些债权具有了一定的公示性，如网签的房屋买卖合同项下的债权、登记备案的债权、预告登记的债权等。

[6]谢恒：“预售合同登记备案后有什么法律效力？”，载http://blog.soufun.com/9621711/3095935/articledetail.htm，最后访问时间：2013年5月21日。

[7]当然，笔者剖析了法释[2009]5号第15条、法释[2012]8号第3条的弊端，参见崔建远：《合同法》（第2版），北京大学出版社2013年版，第105页以下。

[8]“天津预售商品房合同备案的作用及效力”，载http://newhouse.tj.soufun.con/2012-08-27/8430484.htm，最后访问时间：2013年5月21日。

[9]参见全国人民代表大会常务委员会法制工作委员会民法室编著：《物权法立法背景与观点全集》，法律出版社2007年版，第198页以下；全国人民代表大会常务委员会法制工作委员会民法室编著：《物权法及其相关规定对照手册》，法律出版社2007年版，第31页以下；中国物权法研究课题组：《中国物权法草案建议稿：条文、说明、理由与参考立法例》，社会科学文献出版社2000年版，第168页以下。

[10]详细说明，参见崔建远：《物权：规范与学说—以中国物权法的解释论为中心》（上册），清华大学出版社2011年版，第190页。

[11]同上，第193～194页。中国人民大学法学院教授王轶博士于2007年11月3日在由中国人民大学法学院、中国国际经济贸易仲裁委员会联合举办的“第二期仲裁员高级研修班”的讲座中，认为已经办理预告登记的权利人不认可就同一标的物成立买卖合同或转让和或抵押合同的，这些合同无效。

[12]同上，第193页。

[13]“《商品房买卖合同》预售登记备案的法律效力”，载http://news.szhome.com/9041.html，最后访问时间：2013年5月21日。

[14]“商品房预售备案登记制度的法律性质和法律效力”，载http://www.66law.cn/topic2010/spfyshtba/54398.shtml，最后访问时间：2013年5月21日。

[15]法释[2012]8号第9条的规定仅仅适用于诉讼程序中标的物归属于谁的情形，至于非诉场合标的物的归属，仍由债权平等原则和债务人自愿履行原则解决。这是北京大学法学院刘凯湘教授的观点，有助于克服法释[2012]8号第9条第（二）项、第（三）项的缺点，值得赞同。

出处:《清华法学》2013年第5期