连环交易中的物权与债权

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连环交易中的物权变动与债权保护

不动产买卖不同于即时清结的一般动产买卖，其交易周期较长，在交易中当事人可能转手数次，因而往往涉及多宗交易和数个当事人。欲条分缕析，厘清其间法律关系，须遵循案件事实的时间顺序，依据所谓案例分析的历史方法（Historische Methode），对案件事实发展的来龙去脉次第检讨，以确定应当适用的法律规范和当事人之间的权利关系。

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第一个房屋买卖合同的效力-合同效力与物权变动的区分原则

作为本案权属纠纷的源头，吉春房地产公司与新庄公司的房屋买卖合同对继受取得人其权源的合法性和案件裁判的走向具有决定意义，不可不察。本案中，吉春房地产公司与新庄公司就买卖房屋达成协议，并于履行期届满后，买方支付价款（比约定的清偿期迟延十天），同时，卖方将该买卖之标的物交付给买方，并着手办理产权过户登记。争点在于，本案中的免费论文检测软件http://www.jiancetianshi.com
第一个买卖合同是否有效成立以及不动产物权是否移转？该问题涉及不动产物权变动，不同的物权变动模式决定了不同的解决路径。

关于物权变动模式，就大陆法系传统而言，物权变动模式大体分两种：意思主义与形式主义。

在意思主义体制之下，仅依债权合同即可依法直接发生物权变动的效力，即物权变动与债的关系合二为一，不作区分。该立法例以法国、日本、意大利为代表。法国民法典第1138条第2款规定：“交付标的物债务的成立从标的物应交付之时起，即使尚未现实移交，使债权人成为所有人。”在意思主义的模式下，本案中的房屋买卖合同业已有效成立，并且该房屋所有权也依当事人的意思移转，买方新庄公司取得了该房产所有权，但由于尚未登记公示完毕，不得对抗第三人。

形式主义以德国法系的物权形式主义为典型，于债权行为中抽象出独立的物权行为，通过处分行为与负担行为的分离区别物权与债权的不同关系，即负担行为的效力仅发生债的请求权，处分行为才发生物权变动的效力。德国和我国台湾地区为该模式之典型代表。在物权形式主义的模式下，本案中的房屋买卖合同为债权合同，已有效成立，当事人负有移转所有权的义务，物权行为属要式行为，登记未完成，其物权行为尚未生效。

折衷主义，即债权形式主义，为意思主义与物权形式主义的折衷观点，也称意思主义与登记或交付之结合，此种主义因以奥地利民法为其代表，故又称奥国主义。1苏俄1964年民法典仅规定“动产物权之移转自物交付之日起产生，不动产物权之移转自登记时产生”，即采此主义。德国法系也不乏学者主张，“现行法”上关于物权变动之规定，似有检讨余地，宜改采意思主义与交付原则之混合制度。此种移转所有权之意思，似不必加以独立化，使其成为独立之物权行为，在理论上尽可将其纳入债权契约之意思表示中，同时表示之。其他赠与、互易、设定担保之等皆可如是。2从我国现行法制及立法趋势来看，我国的物权变动既未采取法、日之意思主义，也未采纳德国的物权形式主义，我国立法、判例及学说主流不承认物权行为概念。3我国《民法通则》第72条规定：“财产所有权的取得，不得违反法律规定。按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”我国物权变动采债权形式主义的折衷模式，对物与债的关系采区分原则，4物权变动并非当事人合意的直接效果，该合意仅发生债的效力；除当事人债权合意外，还须登记、交付特定的形式，但不要求独立的物权合意的存在。

因此，根据我国的折衷主义物权变动模式，本案中的房屋买卖合同，符合合同法规定的效力要件，业已有效成立，当事人依据合同负有移转所有权的义务但由于登记未完成，其物权变动的法律效果还未发生。买方新庄公司尚未取得该房产所有权，但基于买卖合同享有债权，得请求卖方移转所有权。虽然买卖合同依然达成，且房屋交付给买方占有，登记手续也在办理中，但是依照我国的债权形式主义原则，买卖合同只发生债权效力，占有作为公示方式只适用于动产，登记作为不动产物权变动的要件，其目的在于向社会公示，以维护交易安全，保障物权的对世性和排他性，因此必须登记完毕记载于登记簿上才可对抗第三人，仅进入登记程序，其登记成立与否尚未成定数，第三人亦无从察知，如认定物权发生变动则未免与登记要件主义的宗旨相悖。

我国以前司法实务中关于物权变动多有错误理解，如《最高人民法院给黑龙江省高级人民法院关于房管二所与哈铁办事处房屋买卖争议的批复》规定，“签订房屋买卖协议后，提出解除买卖协议，未办理产权移转手续，应认为该民事法律行为尚未成立，一方反悔是可以的。”最高人民法院《关于审理房地产管理法实施前房地产经营若凡问题的解答》第14条也规定，未办理登记手续的，应认定合同无效。这实质上把登记作为不动产买卖合同的成立要件，将房屋买卖的债权合同规定为要式合同，其错误在于：违背逻辑，因果颠倒，将合同的成立与合同的履行混为一谈；就利益衡量论，其中也蕴含着极大的不公正，因为不动产交易往往并非即时买卖，订立合同与登记存在一段时间（某些法规规定为三个月申请变更登记），这段期间内，出卖人可以任意处分房屋，一物数买，并且由于合同未成立而免除违约责任。由于现代房地产价格日益抬升，这就在经济上、法律上鼓励卖主不守约定。这已受到我国学界的强烈批评。5

针对物权变动的问题，最近司法实务界有所更张，对传统的合同成立于物权变动合一的模式予以修正，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》第九条规定：“……法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”该观点采纳了债权形式主义的模式，科学地区分了合同的效力和物权变动，当事人虽未登记，房屋所有权尚未转移，但其买卖合同已有效成立。

刑法学近3年论文/d/file/p/2024/0425/fontbr />二、第二个房屋买卖合同的效力-无权处分与未来物买卖

本案中，占有房屋的新庄公司嗣后将该楼盘转让给第三人银建公司，双方订立了买卖合同并移转房屋占有。本案中，转卖人，即原来的买方新庄公司基于其合同债权合法占有房屋，但尚未取得所有权，在欠缺处分权的条件下订立了以该房屋为标的的买卖合同，该转卖合同的效力如何？值得探讨。该问题涉及无权处分和未来物买卖。

关于无权处分，在我国的债权形式主义的物权变动模式下，无权处分合同就其效力而言学者有不同见解。我国原来立法不承认其效力，新合同法废弃无效说改采效力未定说，第51条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”但在买卖合同分则似又肯定无效说，存在法条竞合的矛盾，第132条规定：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。”但无论是无效说抑或效力未定，在理论上和实践中都有不妥之处。

1.无权处分合同是否无效？

我国司法实践长期采无效说，但遭到理论界强烈批评，合同法第51条已明确否定无效观点。无效说实际上不当借用法国意思主义的立法模式下的处理方法套用于我国合同法，一概无效无视了当事人之间的通过合同所形成的合理期待，既不利于鼓励交易，也不利于合同相对人之间的利益平衡。所谓无权处分合同因自始给付不能而无效者，也属不当套用德国法概念之结论。我国合同立法从无所谓自始不能概念，嗣后履行不能也是作为一种事实状态而言的。即便德国法上无权处分也属于主观不能，自不影响合同效力。且德国法已反思给付不能制度，认为为立法之失败，其2002年债法现代化法业已改弦易辙。

至于我国合同法第132条规定买卖合同出卖人应当有处分权，实为本末倒置。该说的逻辑如同是为了保护一个人安全而将其送入牢狱，为治愈一个人伤痛而将其杀死。盖处分权之有无仅是合同履行的问题，而非合同效力的问题，其无处分权不能依合同移转标的物所有权，属违约行为，负违约责任即可，自不必因此导致合同无效。

2.无权处分合同是否效力未定？

严格依照合同法第51条解释，应认定该无权处分的转卖合同应属效力未定。但效力未定说也受到学者批评，理由如下：

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第一，与善意取得制度不协调。因为善意取得须以合法有效的交易为基础，如果转让人与受让人之间所从事的买卖、互易、赠与等行为是无效的或者得撤销的行为，则不能产生善意取得的效果。6有学者认为，“判断无权处分合同是否有效，应当依据合同法第51条；在无权处分合同无效的情形，判断权利人可否从买受人取回标的物，应当依据善意取得制度”。7善意取得与合同关系相分离，其适用不依赖法律行为之效力，如此可能产生疑问，若合同无效也能适用善意取得，但同时其善意取得制度却又规定须有偿取得，则其价金给付义务的依据何在？此外，由于我国法律不承认物权行为的独立性，则债权合同是物权变动在法律行为上的根据，债权合同无效，在法律上就等同于不存在，那么相对人取得动产的占有，究竟因此而取得了动产的所有权还是质权？没有当事人的意思作为判断标准，必将陷于尴尬。8

第二，与第150条的权利瑕疵担保制度相矛盾，必将使150条成为废法。若权利人追认、无权处分人嗣后获得处分权、符合善意取得要件时，买受人取得干净、完整的物权，150条自无适用必要；除此之外，买受人因取得的权利有瑕疵而被追夺，而此时合同亦无效，150条所谓权利瑕疵担保亦无适用之余地。

第三，就利益衡量论，忽视动的安全，对买受人严重不公。在缔约后而不能适用善意取得的情况下，如标的物未交付、标的物为占有脱离物等，善意相对人无法受到合同的保护，只能依靠缔约过失责任救济。并且，其交易风险全部由相对人承担，权利人得待时投机，易诱发道德风险，如标的物价格下跌，无权处分之交易对其有利，则行使追认权；反之，则拒绝追认。

究其源流，我国合同法第51条是不恰当地借鉴了物权形式主义的德国民法第185条、台湾地区民法第118条的产物。在德国模式下该条款是指的处分行为效力未定，由于我国不承认物权行为概念，在我国债权形式主义模式下却变为债权合同效力未定！桔生淮南则为桔，桔生淮北则为枳，罔顾体系背景的规范移植，致该条款在中国恐有水土不服之虞。

3.无权处分合同应为完全有效。

为弥补合同法第51条的不足，有学者对第51条作限缩解释，认为纵使无权处分合同无效，该无效不得对抗善意第三人，即对善意相对人合同有效。权利人的拒绝追认不得排除善意取得制度的适用、不得对抗善意第三人。9笔者认为，在我国的债权形式主义立法模式下，无权处分合同应当是完全有效的。理由如下：

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第一，从逻辑上考察，在我国制度下的无权处分合同必须与法国法系的能直接引起物权变动的债权合同和德国法系的处分行为相区别。德国法采物权形式主义，处分行为直接发生物权变动，须以行为人有处分权为特别生效要件，欠缺此要件，实为该处分行为效力未定。我国民法上的合同，如不结合有效的登记或交付的事实行为，本身只能发生债的请求权，而不能导致物权变动。故该合同性质为一般的法律行为，其效力仅取决于是否具备一般法律行为的效力要件即可。有无处分权对法律行为本身的成立生效并无意义，仅对其债务履行和违约责任产生影响。

第二，从利益衡量上考察，更有利于保护相对人利益，平衡当事人的利益和风险，兼顾静的安全和动的安全。相对人如果不适用善意取得，则可主张违约责任。对于标的物所有人，由于我国模式下的无权处分合同仅发生拘束相对人的债的效力，不能对抗第三人，对第三人而言具有内部性、主观性与抽象性，不可能对第三人造成客观的实际损害而侵犯其权利。并且，所有人可随时主张物上请求权，对其物权变动予以介入。

第三，从比较法上考察，日、法等意思主义模式的国家都日益倾向于承认无权处分合同有效，原误读德民而采效力未定说的台湾地区后经过学者长期批评也逐步确认其债权合同应完全有效。就国际而言，《欧洲合同法原则》第4：102条（自始不能）规定，“仅仅由于合同成立时所负债务的履行不能或由于一方当事人无权处分合同关涉的财产，合同并不无效。”《国际商事合同通则》第3.3（2）条规定，“合同订立时一方当事人无权处置与该合同相关联之财产的事实本身，不影响合同的效力。”可见，完全有效说是世界各国立法的大势所趋。

本案中，新庄公司与银建公司之间的无权处分的转卖合同，在缔约时出卖人并不存在对买受人的隐瞒欺诈等情形，其交易性质为属于未来物的买卖。当双方都明知该标的物属于第三人所有，当事人自愿接受合同拘束并承担风险，该合同性质上属自担风险的合同，其买卖的为未来之标的物，当然有效。依王泽鉴先生所说，此时不为无效，“盖出卖人与买受人均有为其意思表示所拘束之意也”。10故在当事人双方均明知时，其无权处分合同不应认定为效力未定。

未来物买卖属于无权处分的一种特殊类型。未来物是指现时不存在，将来才能存在的物……有时也指事实上已存在，不过订约时还不属于当事人所有的物。11对于未来物的买卖，无论采取意思主义抑或形式主义的国家，如日、俄、德及英、美诸国等，大都由立法、判例及学说承认其效力，且获得国际公约的肯定。如美国《统一商法典》第2—105条第2款规定：“不是现实存在并已特定化的货物称为期货。对期货或期货中任何权益作出的现售，效力上相当于销售合同。”《联合国国际货物销售合同公约》第3条第1款规定：“供应尚待制造或生产的货物的合同应视为销售合同。”

卖主在缔约时不具有对买卖标的的所有权，这并不妨碍其在合同履行前取得所有权。允许将来物为买卖标的，也不会损害买受人的利益，虽然最终合同履行不能，但在合同有效的条件下，买受人遭受的损失完全可通过追究出卖人违约责任的方式来获得相应的救济。12在现代市场经济条件下，买卖双方签定合同时，出卖人并未现实地拥有合同标的物，而是在合同签定后才积极组织货源。如果否定这类合同的效力，无异于市场交易都必须是现货交易，市场的灵活性和多样性被牺牲怠尽。13

刑法学近3年论文/d/file/p/2024/0425/fontbr />综上所述，本案中，新庄公司与银建公司订立的第二个房屋买卖合同属于无权处分合同，为未来物的买卖，其效力应认定为完全有效为宜。

三、所有权归属与第三买受人的保护

银建公司在购买时到房地产登记部门查阅登记，登记机关告知该房产过户手续已经领导批准，正在办理过户手续。银建公司便向新庄公司支付了3300万总价款，并于2001年2月初与新庄公司完成该房产的交付，该房产又转由第三人银建公司占有。第三买受人银建公司能否对抗所有权人，其对抗力的法律基础何在？殊堪玩味。

在意思主义的物权变动模式之下，物权的移转依当事人的意思当然发生，未经登记不得对抗第三人。此时受让人享有所有权的保护，而非纯粹债权的保护，享有一种相对的、不能对抗第三人的“所有权”。但关于第三人的范围宽狭则成为其学说上的典型问题，有无限制说和限制说之争，现代民法逐渐采纳限制说，14即虽未登记公示也得对抗如背信的恶意者等第三人。物权的对抗第三人范围受其公示范围（第三人知晓范围）的制约，公示的射程有多远，则在其范围内具有物权的排他力。如此，则本案中的出卖人可能作为恶意背信者而处于所有权的效力射程之内。

但在形式主义的模式之下，受让人基于买卖合同仅仅享有债权的保护，债权作为相对权不能对抗第三人。为了强化对买受人地位的保护，在民法理论上有三种途径：基于公信力善意取得所有权；债权的期待权保护；受交付的买受人基于有权占有的抗辩。

其一，善意取得。

善意取得又称即时取得，是指动产占有人无权处分其占有的动产，如果他将该动产转让给第三人，受让人取得该动产是出于善意，则受让人将依法取得对该动产的所有权或其他物权。善意取得与无权处分关系甚密，善意取得旨在保护交易安全，具有补正权源的效力，使得无权处分的善意受让人取得动产所有权。

关于善意取得是否适用于不动产，大都采否定说，由于采登记公示，占有不再可能构成不动产的权利外观，故在建立不动产登记制度后，善意取得的原理以及规则在不动产法领域已经无法适用。15不动产发生登记错误，应通过登记的公信力或更正程序处理，不适用善意取得。所谓公信力是指若物权变动公示的权利与实际权利关系不一致，标的物出让人事实上无处分权，善意受让人基于对公示的信赖，而与登记名义人为不动产交易，即使登记错误或有遗漏，其所得利益仍受法律保护。善意第三人须基于对登记的信赖，有理由相信登记簿上记载的权利人就是真正的权利人。国家为了保护这种信赖，维护公信力，通过法律制度的直接规定，对生活资源强制进行分配，赋予受让人取得权利的法律效果。

本案中，虽然当事人基于合法的交易移转标的物占有，并且基于查看登记形成了合理的信赖，但由于交易的标的为不动产，故无善意取得适用的余地，转买人不能因交付取得房屋所有权。至于物权公示的公信力，必须记载于登记簿才可具备，而本案中登记程序尚未完成，权利状态尚未向社会公开，转买人银建公司查知登记进行情况，仅为个别的知情，而不属于公信力的保护范围。公信原则主要适用于登记机关错误登记、不动产共有中物权登记在部分共有人名下、登记的基础关系无效而登记尚未涂销等情形，第三人无法知晓真实的权利状态，信赖不动产登记而为法律行为，其主观为善意。而本案中，权利外观尚未完全形成，转买人明知该房屋当时尚不属于交易相对方所有，属自愿承担风险，而非出于不知之状态，其主观的善意难以认定，故不应受公信力保护而取得所有权。

其二，期待权保护。

买受人毕竟通过合法的交易取得占有，并且对于该标的的权利取得业已形成合理的信赖，在无法适用公信力和善意取得的条件下，如何顺应现代民法中的信赖保护法理？通过判例、学说发展起来的期待权理论，使得买受人债权可能受到类似物权的强化保护。

期待权是指已实现了取得权利的部份必要条件，但尚未实现全部条件的一种暂时的权利状态，须待其他条件发生时才要构成完全的权利。它是既得权相对应，旨在保护当事人获得将来权利的可能性。德国联邦最高法院称期待权为与完整权利“类似的权利”、“一个所有权的预备阶段”，期待权“与所有权相比并非异质，而是同质之缩型”。16例如，当某人接受一块转让的地产，并以取得了在土地登记簿上进行登记而需要的登记同意，而且也已向土地登记机关提出申请，只是这个登记还未最后完成，此时他的权利也是一种期待权。17目前实践中大量存在所有权保留的分期付款买卖，特别是商品房预售交易，类似于香港的“按揭”，可以说在此类交易中我国实际已经承认买受人的期待权。

期待权旨在保护未来预期之权利，该利益之所以值得保护，在于权利人的信赖利益。当事人可能基于信赖而“得权”。特别是这种信赖正是由所有人本身造成的，正是因为所有人吉春公司订立的买卖行为以及申请登记行为，造成了转买人对未来取得权利的信赖。对方已经感受到了权利人制造的表象，并且已信赖该表象，即他必须把这种表象作为他自身从事行为的出发点，也称之为“信赖投资”。18转买人银建公司支付价款并接受交付的行为，即为信赖产生明证。

期待权的性质，王泽鉴先生认为，自其目的或功能而言，旨在取得标的物之所有权，系取得所有权之前阶段，因条件成就而变为所有权。故在体系上，期待权横跨债权与物权二个领域，兼具债权与物权二种因素之特殊权利，系一种“物权”，但其具有债权上之附从性；系一种“债权”，但具有物权之若干特性。19因此，转买人银建公司基于信赖保护法理，其处于取得所有权的前阶段，其权利要件处于完备与未完备之间，其未来可期待的利益应当受到法律保护，该种期待权与其未来将取得的权利同质，应具有物权的效力，20可对抗第三人。

其三，占有抗辩。

针对吉春公司返还房屋请求，转买人银建公司得基于有权占有进行抗辩。所谓有权占有，亦称合法占有、正权原之占有，是指因法律行为或法律规定适法之原因，例如买卖、赠与、设质等，取得之占有。21合法占有人有权拒绝他人行使权利，此即为占有抗辩。被起诉的物件占有人，对物件所有人要求返还物件的诉讼（物之返还之诉，reievindicatio，见现今《德国民法典》第985条），可以主张道：原告自己已以买卖的方式将该物件交付给了他。被告的这种主张，即是（以另外的意义反映在《德国民法典》第986条之中的）“已出卖交付物件之抗辩”（exceptio？rei？venditaeoetetraditae）。22如《德国民法典》第986条规定：“占有人或将占有权让与占有人的间接占有人，对所有人有权进行占有的，占有人可以拒绝返还物。”

本案中，转买人银建公司的占有为有权占有，其占有具有正当的权原传来基础。原所有人是依其自己的意思完成交付而丧失占有，该房屋不属于占有脱离物。占有人并非基于不法行为占有房屋，转买人合法占有的权原在于其占有所基于的两个连环交易和连续交付的效力，通过免费论文检测软件http://www.jiancetianshi.com
第一个买卖合同，买受人新庄公司接受交付而合法占有该房屋，通过第二个买卖合同，转买人银建公司传来取得对该房屋的合法占有。如果免费论文检测软件http://www.jiancetianshi.com
第一个合同因为要式不具备或被解除而归于无效，或第二个合同因为无权处分而归于无效，则其占有因丧失权原而转化为无权占有，则该无权占有不享有抗辩权对抗所有人的物上请求权。

因此，有权占有成立的前提是所有人吉春公司不能解除免费论文检测软件http://www.jiancetianshi.com
第一个买卖合同。这涉及合同法定解除及其限制的问题。吉春公司能否以相对人迟延十天支付价款为由解除合同？

依《合同法》第94条第3款和第4款的规定，在两种情况的迟延履行时，债权人可以解除合同：免费论文检测软件http://www.jiancetianshi.com
第一，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的。即迟延后债权人并不当然享有解除权，必须催告并提供合理期限。第二，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。此时给付迟延已构成根本违约，由于后果严重致合同目的不达，合同的存在对债权人已不具实质意义，因此应允许其解除合同，从中脱身。鉴于合同解除对合同“法锁力”、合同订立的目的、双方当事人的利益以及社会整体利益均具有较大影响，各国无不对合同法定解除的事由在立法、判例及学说上作出严格、明确的限定。23因此履行迟延后，只有在催告未果和根本违约的情况下，才发生法定解除权。本案中，的新庄公司支付迟延，导致权利人期限利益的丧失，但履行期限并不直接关涉到当事人的缔约目的，债权人没有严重损失，也未提出催告，在此情况下，不能简单根据其迟延而赋予吉春公司解除合同的权利，债权人只基于违约责任就迟延造成的损失享有损害赔偿请求权。

四、结论

本案中就同一标的依次发生两个买卖合同，构成连环交易，如果其中任何一个合同基于欠缺法定形式、无权处分、履行迟延等事由而归于无效，则对不动产物权的归属影响甚巨。刑法学近3年论文/d/file/p/2024/0425/fontbr />综上所述，通过对物权变动的区分原则、无权处分、公信力、期待权、占有抗辩、合同解除等制度的梳理，理顺了物权与债权的关系，不动产连环交易中各方当事人的权利、义务便逐渐清晰起来，本案中的法律关系如下：

其一，连环交易的两个买卖合同都有效成立，当事人负有移转房屋所有权的义务，违反该义务将承担债的不履行责任；

其二，房屋所有权因为尚未登记完毕而不发生变动，仍然属于原所有人吉春公司所有，但第三买受人银建公司除享有债权之外，其占有为有权占有，得以占有抗辩权对抗本权人，并就该不动产享有期待权的保护；

其三，合同当事人新庄公司支付迟延，应负违约损害赔偿责任，但由于未构成根本违约，债权人吉春公司无合同解除权，不得基于所有权向合法占有人请求返还房屋。

注释：

1 参见梁慧星主编：《中国物权法研究》，法律出版社1998年版，第178页。奥国模式尚存有争议。

2 参见Larenz，Schuldrecht，Ⅱ，S.19f.转引自王泽鉴：《民法学说与判例研究》（免费论文检测软件http://www.jiancetianshi.com
第一册），中国政法大学出版社1998年版，第272页。

3 参见王利明：《物权法论》，中国政法大学出版社1998年版；梁慧星：《民法学说判例与立法研究》，中国政法大学出版社1993年版；董安生：《民事法律行为》，中国人民大学出版社1994年版；王卫国：《中国土地权利研究》，中国政法大学出版社1997年版等。

4 参见中国人民大学起草的“物权法草案建议稿”第6条、社科院法学研究所起草的“物权法草案建议稿”第7条。

5 参见王利明：“论公示和公信原则”，载《民商法研究》第4辑，法律出版社2001年版；孙宪忠：“物权交易应采取‘区分主义’的立法模式”，载《检察日报》2003年5月27日。

6 王利明：《物权法论》，中国政法大学出版社1998年版，第299页。

7 梁慧星：“物权变动与无权处分”，载《判解研究》2000年第1辑，人民法院出版社2000年版，第50页。

8 参见张谷：“略论合同行为的效力”，载《中外法学》2000年第2期。