伴随物业管理行业在我国的迅猛发展，社会各阶层对物业管理的认识逐步提高，物业管理招投标行为正逐渐增多。但目前在中国，物业管理毕竟是一个只有20余年发展历史的年轻行业，物业管理行为中涉及的各项法律关系仍处在摸索阶段，反映在招投标活动中则出现了一些矛盾与混乱，各种不规范的行为更是屡见不鲜，比如：近期珠海市先后有3宗物业管理招标最终都演化为不同形式的复杂纠纷，目前仍处在协调解决的过程之中。本文将结合实际，谈谈目前我国物业管理招投标活动中存在的主要问题和一些思考。
一、各方主体的角色定位与职责分工
作为参与物业管理招投标行为的各方法律主体，明确招标人、投标人、监管人及招标代理机构的角色定位与各自职责无疑是招投标市场健康发展的先决条件。特别是经过20年的实践检验，早期的物业管理市场主体定位与行业监管思路正面临重大转换与重新界定的迫切需要，主要体现在以下三个方面：
1、物业管理招标人的身份认定
在业主委员会成立之前，物业管理项目的招标人为建设单位，这是各方认可并可行的操作方法。现实中有关招标人身份界定的矛盾多出在业主委员会成立之后。
1994年3月建设部颁布的《城市新建住宅小区管理办法》，将管委会(即业主委员会，以下简称“业委会”)定义为：在房地产行政主管部门指导下成立，代表和维护住宅小区内房地产产权人和使用人合法权益的组织，并将“决定选聘或续聘物业管理公司”明确列入业委会的权利。此后各地相继出台的物业管理地方性法规基本延续了这一思路。虽然个别地方法规指出：业委会“聘请物业管理公司”的决议应当经业主大会批准，但实际落实的寥寥无几，造成了目前物业管理招标人就是业委会的现实。在各地已经或正在进行的物业管理招投标过程中，我们经常看到整个招标的组织、谈判与决策权完全掌握在业委会委员手中，甚至为个别委员所左右，广大业主则丧失了起码的知情权与表决权。为少数人所掌握的权力一旦失去有效的制约与监督就容易被扭曲与滥用。在实践中，我们甚至发现个别业委会成员以候选企业对自己承诺的个人利益的多寡作为谈判的砝码与取舍的标准，严重损害了全体业主的合法权益，影响了物业管理招标过程的公正性。
为此，我认为有必要重新界定业主大会与业委会在物业管理活动中的法律地位，必须明确业主大会才是代表和维护全体业主合法权益的决策机构，而业委会仅仅是业主大会的执行机构。相应地在招投标活动中的招标人为业主大会，其具体职责为：(1)决定是否采取招标方式选聘物业管理企业;(2)根据物业管理招标法规所要求的专业力量及自身的经济承受能力，决定自行招标还是委托招标代理机构招标;(3)决定选聘或解聘物业管理企业。业主大会作出的以上决议，应当经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。而业委会在招投标过程中则应当承担召集、协调、沟通与落实的职责，其具体工作为：(1)召集并主持业主大会，或采取书面征求意见的形式，组织全体业主就物业管理招标相关事宜进行表决;(2)办理物业管理招投标过程中的备案事宜;(3)采取自行招标方式的，具体组织招标;采取委托招标方式的，协助招标代理机构组织招标;(4)与业主大会选定的物业管理企业签订物业管理服务合同;(5)无论业主大会采取书面征求意见的表决方式，还是采取现场讨论的表决方式，业委会都应当将表决结果向全体业主公示，及时将招投标的进展情况及相关事宜告知全体业主。
其实，在许多现行的物业管理地方性法规中，都将“决定物业管理的重大事项”列入了业主大会的职责，但“选聘物业管理企业”这一“重大事项”却明确列入了业委会的职责。在这一问题上法规指引的矛盾相应带来了现实监管的混乱。可喜的是：在已经颁布的《物业管理条例》中，已经将“选聘、解聘物业管理企业”明确写进业主大会的职责，此举将为物业管理招标人正名，并充分体现了全体业主在物业管理招标过程中的知情权与表决权，有助于从根本上减少物业管理纠纷的产生。
2、物业管理投标人的资格认定
物业管理投标人就是响应物业管理招标、参加投标竞争的物业管理企业。由于现行法规对参与投标的物业管理企业的资质要求存在模糊之处，投标人的资格认定在实际操作中容易引发争议，其中最突出的问题是：持有临时资质的企业是否有资格参加物业管理投标?
根据建设部1999年10月颁布的《物业管理企业资质管理试行办法》(以下简称《试行办法》)规定：“一级企业可以参加全国范围内物业管理项目的投标、议标;二级企业只限参加全国范围内30万平方米以下物业管理项目的投标、议标;三级企业只限参加本省区域内15万平方米以下物业管理项目的投标、议标。”但持有临时资质的企业能否参加投标，能够参加多大规模项目的投标，对此《试行办法》未作明确规定。
在国家倡导建管分离，提倡通过市场竞争机制选择物业管理企业的背景之下，如果完全禁止持有临时资质的企业参加投标，则有可能将资金雄厚、素质超群的新生力量排斥于物业管理市场之外，最终导致物业管理行业缺乏生机与活力。我认为，可以借鉴《试行办法》的做法，规定持有临时资质的企业可以参加本
市区域内8万平方米以下物业管理项目的投标、议标。但鉴于临时资质证书的有效期为一年，在持有临时资质证书的企业可以参加的物业管理投标中，应当在招标文件关于合同期限的表述中注明：“如果持有临时资质的企业中标，则物业管理服务合同的期限应当附加延续的条件。” 即：该企业临时资质期限届满后取得三级企业资质的，执行原定物业管理合同期限;否则，该物业管理服务合同自行终止，招标人应当重新组织招标。
评定企业资质等级的政府行为在发达国家并不多见，但对于我国尚处在培育过程中的物业管理市场而言，目前推行的企业资质等级评定对促进物业管理行业“专业化、市场化、社会化”仍有着积极的作用。由于全国物业管理行业发展还很不均衡，各地评定资质等级的操作和实施缺乏统一的标准，因此，在投标人的资格认定过程中，各地物业管理主管部门还应注意对不同城市甚至不同国家和地区企业资格的对照认定，通过制定相应的对照指引，方便招标人参照执行，以防止歧视和排斥潜在投标人的做法，杜绝地方保护主义盛行。
此外，在投标人资格认定的实践中，还存在形形色色限制或排斥潜在投标人的不合理现象，如：某招标人为使其私下接触过但仅具有临时资质的企业更具竞争力，公然排斥资质等级较高的企业参加投标，在招标文件中要求投标人具有“二级以下资质”。也有招标人提出与其招标物业管理项目实际要求不符的过高资格要求。对此相关的物业管理法规都应做出明确的指引。
相关文章：
仿真模拟在会计实践教学中的应用04-26
高校财务工作若干问题的探讨04-26
再论审计风险的防范与控制04-26
我国会计准则中商誉减值存在的问题04-26
浅析公允价值在我国的应用问题04-26
浅谈网络时代的财务会计理论和管理制度创新04-26
对房地产公司会计监督的思考04-26
后金融危机下的全球会计准则趋同及启示04-26
会计信息化下的财务会计流程优化04-26
浅议财务会计基本理论结构04-26