李敏 上海市浦东新区建设和交通委员会
一、浦东新区推进物业服务达标创建的实践
为了解决老小区物业管理存在的问题，2008年起，上海浦东新区正式全面开展老小区达标创建和补贴工作。我们确立了以提供保障型物业管理服务为原则，在老小区中全面开展物业服务达标创建活动，并在对达标创建考核的基础上，根据考核分值给予“差别化”资金补贴的基本政策思路。在深入调研和反复测算的基础上，新区联合制订并印发了《关于浦东新区老小区物业管理服务达标补贴的若干意见》(下称《若干意见》)，有序推进老小区物业管理服务达标创建和补贴工作。
1．明确标准化的物业服务达标创建标准及创建主体
老小区物业服务标准化管理达标创建以物业企业为主体，以小区为基本单位，由依法享有管理权的物业企业申报参加，并使其承诺按《新区老小区物业服务基本标准》(下称《基本标准》)和物业行业管理的相关规定实施物业服务。
《基本标准》以提供保障型物业管理服务为原则，并考虑与现行《上海市住宅物业服务分等收费标准》(下称《收费标准》)相衔接，老小区物业管理的基本服务标准参照《收费标准》中的一级或一类标准，对小区公共区域秩序维护、保洁、保修、保绿、综合管理及共用设施设备维护等均作了明确要求。同时，《基本标跚)还特别提出了一些要让居民业主生活中看得见、体会得到的细化要求。
2．采取差别化的员工激励机制
物业企业的服务达标情况，客观上因小区自身条件、企业重视程度、员工素质及管理水平等存在差异，如果按统一标准给予补贴，难以全面调动企业的积极性。属于补贴范围内的老小区，经考核、验收合格，物业管理服务达到规定服务标准的，每月每平方米建筑面积最高补贴0．2元，而具体的补贴金额则根据综合考核得分确定。如此一来，物业企业获得的补贴与服务水平直接挂钩，服务好的多得补贴、服务不好的少得补贴、服务特别差的则依据其申报时的承诺，淘汰出局。
3．构建多样化的达标创建考核机制
加强对老小区物业达标创建补贴工作的考核，是整个达标补贴工作的重点和难点，也是最为关键的、直接涉及到物业企业补贴金额的一个环节。2008年是老小区物业管理服务达标补贴的第一年，在全市层面看，新区的达标补贴属于先行先试。加之新区特有的功能区体制带来的补贴资金“拼盘”问题，使老小区物业管理服务达标考核机制具有多样性。《若干意见》提出了操作办法，即“考核工作由街镇统筹、房办(房产办事处)操作、居委协作、业主参与”。各房办、街镇可以根据各自情况制定细化的考核办法。主要区别在于考核的参与者及所占分值有一定的差异，如有的允许物业企业有一定的自评分，有的则引入了第三方测评机制，各方评分比重有一定差异。这样便形成了以街镇统筹协调、房办代表专业管理部门定量打分、居委会代表社区管理部门定性评价为主体，第三方测评、物业企业自评为补充的多类型考核机制。
4．增强社区化的达标创建组织协调格局
在老小区达标补贴工作中，各房办紧紧依托社区，把达标补贴工作融入到社区管理，服从服务于各街镇社区管理要求。在具体推进工作中，大部分街镇都成立了工作领导小组，研究制定了相关措施和制度，协调居委会对达标补贴工作的参与等。有的财力比较好的镇，还专门另外出资提高补贴标准或用于奖励物业企业。有的街镇把物业达标创建与文明小区创建等相挂钩。达标补贴工作的推进，对促进三年行动计划提出的“条块联动、以块为主、街镇协调”的新区住宅小区综合管理新体制的形成提供了非常有力的保障。
5．细化达标创建补贴的操作程序
首先由物业企业持有关证明材料填报《新区老小区物业管理服务达标补贴申报表》，对达标活动计划和补贴资金使用计划提出申报：再由房产办事处、街道办事处或镇人民政府对物业服务企业的申报材料进行审核、汇总；接下来配备相关资金，按“街镇统筹、房办操作、居委协作、业主参与”的基本原则，对申报物业企业的日常服务进行监督与管理，经考核、验收后，由管理部门根据考核得分情况核发相应补贴资金。
二、老小区物业服务达标创建和补贴工作的主要成效
1．物业管理积极性有所提高
开展补贴达标后，一定程度上缓解了管理成本倒挂的窘境，物业企业的积极性有所提高，职工收入也有一定的增加，减少了无管理小区现象的发生。从某社区对物业企业收支统计情况来看，近2／5物业公司扭亏为盈，近1／5物业公司收支平衡，近2／5物业公司亏损率大幅降低。
2．管理服务水平有所提升
管理成本降低，物业企业的工作积极性提高，老小区管理服务水平提升。
3．小区环境面貌有所改善
大部分参加达标创建的物业企业，都能真正把补贴资金用于小区的管理和“硬件”改善上。特别是2009年下半年起，新区统一在老小区范围内开展“擦亮窗口工程”，对小区物业管理处、门卫室进行标准化建设，极大地提升物业服务形象。小区物业管理处基本实现“低柜式、面对面”的服务接待模式，上墙资料统一内容及模式，门卫室环境得到整治，所有老小区主要出入口设置统一、醒目的“浦东新区物业服务铭牌”。通过一系列措施，小区环境面貌改善。
4．居民对物业的评价有所提高
达标补贴后，物业企业对小区管理和硬件改善实现“两手抓”，居民从物业企业的达标创建中，真切感受到物业企业服务水平的进步和提高，居民对物业的评价随之转变和提高。
三、达标补贴存在的主要问题与难点
一是补贴资金管理方式有待进一步优化。目前迫切需要根据新区政府关于房办下放街镇的有关文件精神，建立起“以点为主、点面结合、面上统筹”的补贴资金管理方式，最大限度地发挥补贴资金对保障和促进物业服务的效用。可以考虑将目前的补贴资金分拆成基本补贴、激励补贴、统筹补贴三部分，强化、细化补贴资金的三大基本功能，即保收支平衡、促积极向上、搞标准化建设。
相关文章：
浅谈电子商务对会计确认和会计计量的影响04-26
会计服务的社会功能分析与实践04-26
网络营销对会计理论和实务影响的教学探析04-26
浅议我国环境会计存在的问题及对策04-26
简析商誉减值会计处理的特殊性04-26
浅析SaaS模式下的在线会计服务04-26
关于工业企业会计制度创新的思考04-26
基于绩效评价角度的政府会计体系构成探讨04-26
关于加强会计监督职能的对策分析04-26
“模糊会计” 探讨04-26