与住宅物业不同，工业园区属收益性物业，其物业管理除正常的物业服务外，重点要考虑到物业出租经营状况、客户稳定状况，其管理内容和方式比住宅等非收益性物业管理要丰富和复杂得多。目前理论界对工业园区物业管理的研究比较少，根据多年来从事工业园区物业管理的实践，就此问题进行探讨。
一、工业园区物业管理的主要特点
风险性。指园区物管企业在租赁、服务、管理过程中，会遇到来自客户、自身管理、外部环境等方面的风险。与住宅类物业管理相比，工业园区物业管理的风险来自更多方面，如客户的经营状况、遵章守法情况、劳资纠纷、政策等方面的风险，必须靠内容更广泛的综合管理加以规避。
租赁、服务和管理的高度关联性。在工业园区物业管理中，租赁、服务、管理三者环环相扣，相互影响，具有高度的关联性。其中租赁是服务和管理的前提和基础，只有招进客户、稳定客户，服务和管理才有对象;而服务是租赁和管理的必要条件，只有优质的服务，才能更好地稳定客户，并吸引更多的客户入园;管理是租赁和服务的保证，规范的管理，才能保证园区客户的正常经营，才能得到政府部门的大力支持。三者的关系相辅相成，高度关联。
效益互动性。物管企业、业主和客户之间的效益是互动的。工业园区规划不科学、配套设施不完善，会影响到物业管理的难易程度和物业招租与价格;物管企业的服务不到位，势必影响到客户经营，经营不正常，反过来又不能按时足够缴交相关租费，影响业主和物管企业的效益。近年来，一些面向国际市场的加工企业，国外客户在下订单时要求提供工厂生产环境条件、工人生活保障措施，这些条件和措施要求工业园区规划合理、配套设施齐全。物业管理企业要提供优良的服务，满足各方面的要求，这样工厂才能正常组织生产，也只有客户正常生产，才有各方长期的合作。
管理综合性。一是管理的范围广泛，涉及一般的物业管理内容、客户的生产经营、员工权益保障、工业园区的生活秩序管理等内容;二是专业性强，如配套设施、消防管理等，与生产环节联系紧密、专业化程度高，要求从业人员有较高的专业技能;三是政策性强，如园区内承接政府下沉的部分职能，如劳动关系协调、计划生育管理等，都需要管理人员切实掌握国家政策，依政策办事。
企业自律性。正因为有经营风险性、效益互动性、管理综合性的影响，工业园区物管企业才必须以较高标准建立起一套完整的经营机制，在多个环节严格要求自己、约束自己，以确保从开发到服务、经营的顺利完成。
二、当前工业园区物业管理普遍存在的问题
调查发现，现今大多数工业园区的物业管理还处于“粗放式”的简单管理，没有认识到物业资产经营的战略价值，存在诸多值得重视的问题。体现在如下几方面：
1.经营意识淡漠，经营方式被动
(1)缺乏针对性的市场分析，无明显的细分市场，从而使得主动的细分市场分析缺乏对象，在实际工作中只能被动地接受市场带来的租价变化;
(2)受高出租率的经营压力及缺乏市场分析结果，造成租赁人员对客户不能有意识地选择和维护，只能“守株待兔”式进行租赁经营，客户结构分布散乱;
(3)缺乏客户开拓能力，对市场上炙手可热的高端和核心客户不能进行主动的开发和引进，“抓到篮子里的都是菜”的选择方式，使得优质客户难以成为关键驻商，同时低端客户的进驻降低租赁的整体品质，导致后续的租价持续走低和优质客户远离;
(4)没有品牌或品牌认识度较低，没有利用地理位置的优越性或规避地理位置的不利性，没有融入周边环境中，没有依托环境的影响力，没有借用外力来提升自己物业的价值和品牌度;
(5)客户服务意识不强，客户服务不到位，租赁合同完成后，基本未对客户进行主动、定期地跟踪、回访和维护，未能及时关注客户的动态和变化，从而有效降低欠租和逃租发生的机率。
以上问题最终的结果就是物业价值降低，租金逐年下降，出租情况不理想，极大地降低甚至丧失了物业的资产经营价值。
2、被动性管理，浪费资源，加大内耗
大部分企业对租赁物业的管理采取的都是“记账式”的思路，割裂了管理环节之间的联系，使管理呈现出一种分散不清晰的状态，它最大的问题就是不能有效利用资源，容易造成资源的浪费。
(1)在财务管理上，采用现金方式收租金，不仅占用过多的人力资源，而且加大了发生事故的机率，且每月都会发生客户欠租，引发应收账款管理的问题;
(2)物业服务与物业经营谁主谁辅，关系理不清，容易相互扯皮，互相推诿，不仅会带来管理上的失误，还会加大内耗，损失效益与利益;
(3)在维护方面，“坏什么修什么”，租赁维修费用大部分用于被动维修
设备的老化和更换，未将有限的维修资源配置到最能带来收益的物业维修。
这样管理的结果是，客户满意率低，经营风险加大，维修成本没有合理的控制体系，资源消耗大，收益却不明显。
三、发挥资源效能，提升工业园区物业管理效率
企业的成功很大程度上是基于企业将它的资源转化为产出的效率。提升工业园区的物业管理效率，必须发挥资源的最大时空价值，提高资源利用的深度与广度，并且必须做到各类资源整合互动，相互匹配，相互促进，才能最终形成企业的核心能力和竞争优势，也才能获得优良的经营效益和管理效率。
1.根据环境区位资源，找准市场定位，引进优质客户
环境区位资源对园区经营至关重要。作为经营者，必须根据国家政策导向和工业区所在的地理位置、区位特点，有针对性地进行市场调研，对潜在的目标客户进行分析，以此来确定工业区的发展定位和招商对象范围。北京赛特大厦建于上世纪80年代中期，是当时北京第一幢高档写字楼，大厦经营者根据地处中国政治文化中心的有利区位，确定“非外国大公司不进、非美元结算不进、月租价低于45美元/平方米以下不进”的市场定位，连续多年出租率保持在 100%，至今还是北京高档楼宇租价的晴雨表之一。
确定工业园区的定位后，要即时发布招租方案，供有意租赁者了解工业园区招商招租的基本信息。与此同时，要通过报刊、电视、互联网等发布广告，或者参加专业的洽谈会、展销会、交易会等进行宣传推介，目的是让有意者知道招商的信息。当有客户上门洽谈时，要安排他们到现场参观、实地考察，对他们提出的问题进行答疑，并建立客户信息档案。经过彼此多次接洽，确定重点客户后，要对客户的企业性质、产品类型、企业规模、企业信用、投资背景等方向作进一步的评估和核实，通过后再进行合同谈判。
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