摘要：改制物业管理企业是国企改革的产物，也是建管分离的结果。因其是一个“新生事物”，自然产生了许多问题。比如，这些改制物业管理企业虽然是独立的法人，却没有多少自主的权利，为此束缚了改制物业管理企业的思想、思路和行动，从而制约了发展。
改制物业管理企业是国企改革的产物，也是建管分离的结果，是形势发展的需要。从 2000 年开始，中心出台了一系列为国企减负、松绑的相关政策，决定将国企中的第三产业从主业中分离出来，其中将房管这一块，重新组建为物业管理有限责任公司，为此，业界将其称为“改制物业管理企业”。然而，因其是一个新生事物，自然产生了许多问题。在此，笔者就此问题谈谈自己的熟悉、感想，并提出一些建议，供同行们商榷。
一、改制物业管理企业面临的问题
众所周知，如今已有较多的大中型国有企业，将原来的房管部门改制组成物业管理有限责任公司，成为物业管理这个行业大军中一支重要的队伍。但是从实际运作来看，发展并不平衡。目前的情况是，有的成效明显，已成为行业的领军企业；有的刚进入发展的快车道；有的还在阵痛中徘徊。而今，一些还没有改制的国有企业房管部门，还在等待、观望、寻找改制的切入点和发展之路。
据笔者所知，这些改制物业管理企业虽然是独立的法人、独立的经济实体，但却没有多少自主的权利。为此，也束缚了改制物业管理企业的经营思想、思路和行动，从而制约了其发展。
例如，几乎所有的改制企业，都要分摊改制前企业的包袱，将一些富余人员用行政命令的方式安排到改制后的物业管理公司。这些人多是老弱病残和“问题人员”，致使改制后的物业管理员工普遍素质较低，给工作带来了巨大的压力。
再如，虽然企业改制了，但“爹妈”仍然是经营主业的公司，说白了自己还是原来企业的一个二级部门。正因如此，改制后的物业管理企业尽管实行了自负盈亏，但在许多经营战略上、财务支配上，还得向他们请示汇报，这就极大地制约了物业管理企业的经营思想和行动。曾有一家改制物业管理企业的老总感叹：“改制企业哪天不受这些约束了，才能有更大的发展，否则，企业发展就是一句空话。”
又如，改制企业在用人上，普遍存在着改制中的留守人员与招聘员工不能同工同酬的问题。产生这个问题的原因，既有来自上级的压力，又有留守员工的阻力，还有改制企业领导观念的原因。他们认为，留守员工在企业工作的时间长，给企业的积累多、贡献大，即使没有功劳，也有苦劳。正因为这些思想的支撑，致使企业在用人问题上，不能按同工同酬原则进行。这种做法带来的直接危害是，改制过来的员工出工不出力，而招聘过来的员工在无可奈何中被动地出工出力，致使企业没有骨干力量，大家的积极性调动不起来，极大地妨碍了企业的发展。
二、对解决改制物业管理企业问题的建议
既然找到了改制物业管理企业发展中存在的问题，大家就应该寻找解决这些问题的对策，找到切实可行的办法，才能使问题迎刃而解，否则改制物业管理企业将面临着畏首畏尾的尴尬，做大做强也只能是痴人说梦。
对此，笔者提出以下三点建议，仅供同行们参考：
建议一：就现阶段而言，改制物业管理企业承担主辅分离时富余人员的责任，已是无法更改的事实，既然改制物业管理企业接受了这些人员，知道他们对物业管理知识比较淡薄，对物业服务理念无知，企业就应当将他们分期分批地送到学校，进行系统的理论和实际操作的培训，企业也要加强对他们业务技能的培训，从而提高他们对物业管理服务的熟悉，增强他们的服务理念，让他们真正懂得物业管理服务的目的和意义，树立正确的物业管理服务思想。笔者相信，只要坚持不懈地加强员工的培训教育，是能够取得明显成效的。
据笔者所知，如今一些做得较好的改制物业管理企业，已把这些改制过来的留守员工，分期分配地送到了培训学校培训，既提高了他们的理论知识，也增强了他们的实际操作能力，还懂得了许多物业管理法律法规常识，改变了他们改制初期的形象，正朝着高水平的物业管理人才方向发展，为企业的兴旺做着贡献。
建议二：为了改制物业管理企业的顺利发展，希望上级公司给他们尽快松绑、放权，让他们真正享受到企业应有的独立的经营权、财务支配权等，做到企业的事自己管，企业对自己的经营战略，自己作主自己负责，自己的财务自己作主，只有这样，改制物业管理企业才能做好自负盈亏这篇大文章。
曾有一个改制物业管理企业经过一年多的实践，在这方面已取得了明显的成效。他们改制的初期，主业公司仍对他们经营也管，财务也管，大事也管，小事也管，致使企业无法施展拳脚。后来，主业公司领导意识到，如长期管得不好，不如不管。于是放开手脚，让改制企业大胆去干，果然，第二年就初见成效，如今该企业已拥有国家二级物业管理资质，管理面积达近 100 平方米。
建议三：改制物业管理企业和他的领导者，应该明智一点，将眼光放远一点，从企业发展这个长远利益出发，彻底打破“门第”思想，果[FS:PAGE]断革除陈腐的“嫡系”与非“嫡系”的观念，决不要将转制员工与招聘员工分成两个不同的等级，给予不同的对待，而应一视同仁，通过严格的考评、考试，根据考核的成绩晋级，而且做什么职务，应得到与转制员工一样的同等报酬，只有这样才能让有能力的招聘员工来得安心，做得放心，干得舒心，没有后顾之忧。
可喜的是，在这方面做得好的改制物业管理企业，无一例外地都是将招聘员工与转制员工放在平等的地位上对待，极大地调动了全体员工的积极性，共同为企业的发展做着自己的贡献。
参考文献：
1. 张维迎， 《 企业理论与中国企业改革 》 ，北京大学出版社， 1999 年
2. 王立久， 《 物业管理学 》 ，北京大学出版社
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