行业重组：开启后物业管理时代
—— 《物权法》的实施对物业管理发展格局的影响
文 / 晏 华 杨小星
物业管理从产生初期的感性、无序，到迅速发展狂热的中期，再到平稳和理性的后期，走过了风风雨雨的二十多年发展历史。现在，我国的物业管理市场已经日渐成熟，表现在，物业管理法规更加完善，政府监管物管行业也日趋规范；经过不断的行业重组，物业管理企业实力增强，市场化行为更加理性规范；专业技术重组使得物业管理的专业技术服务基本实现专业化、社会化；业主维权行为趋于理性；业主委员会的运行逐步规范并开始纳入政府监管范围。物业管理发展到现在又似乎进入一个两难境地一方面市场化正日渐成熟，另一方面物业管理发展方向却又十分迷茫。这种矛盾和不平衡预示着物业管理行业变盘即将到来。
《物权法》的颁布并将于今年 10 月 1 日开始实施，应该说物业管理行业发展的新时代将由此拉开序幕。
一、新的市场环境将形成行业新的经营格局
《物权法》的实施对物业管理行业最大的影响便是为所有物业管理行为或者说所有加入物管行业的行为消除了最后的法律障碍，让物业管理行业不再具有特殊性，而多年来的物业管理行业重组，使物管企业规模扩大有了自主选择的权利，物管行业的专业技术服务完全地专业化、社会化，使任何从事物业管理的企业和个人没有了专业技术障碍；而将要推行的物业管理职业经理人制度则完全解决了行业的资质与规范行为问题。这就是说《物权法》，包括物业管理的各项法规，物管企业规模的扩大，物管行业的专业技术社会化及职业经理人制度和资质管理，这四个方面构成了后物业管理时代的必要条件。
因此，未来的物业管理经营格局将出现以下四种模式：
第一类，超大型一流品牌物业管理企业，这类企业开始从物管市场战略性退出，专注于自身集团地产开发项目的管理。
第二类，具有物业管理资质企业，他们占有物业管理市场的最大份额，是传统的主流的物业管理模式。
第三类，无资质的物业管理公司或不以物业管理为主业的企业，他们多以小型民营企业为主，管理非市场化的零散项目或企业自己使用物业。
第四类，业主委员会自治自管模式，即，业主委员会委托职业经理人或自我营运管理。
我们知道，闭关和垄断是经济市场化的两个最大的壁垒。《物权法》的实施及四个必要条件的成熟，使得物业管理市场已经彻底放开，今后在相当长的一个时期内，上述四种类型的管理模式将会并存，而后两种新生的模式将会有一个较快速的发展。
二、四种物业管理模式发展态势分析
事实上，物业管理新格局早在一年前就已在潜移默化地开始形成：一些超大型品牌物管企业战略性退出社会项目，并从“四不接”到完全不参与市场项目竞投；业主自治自管风声四起；中介等“黑物管”此起彼伏。如今，这种态势将趋于明朗化。然而，后两种新的模式由于规模和自身条件限制，现阶段，前两种模式亦即传统的物业管理仍然是物业管理的主流。
超大型一流品牌物管企业 : 超大型房地产企业为了提高自身所开发房地产项目的价值，旗下的一流品牌物管企业对社会楼盘采取“完全不接和完全退出”的策略，以求配合集团房地产发展战略的实施，通过物管业品牌保护，来提升房地产开发项目的品牌价值，以使物管品牌与地产品牌在房地产发展战略的结合中实现双赢。中海、万科、招商等一流品牌物管企业，在注重并保护自我品牌的前提下，从“外向扩张型”开始转向“内敛收缩型”，纷纷从社会楼盘选择性主动退出 ( 托管合同到期后不再延续合同 ) 。这体现了物管企业和主管集团对自身品牌价值的再认识从过去的打造物管品牌以提升售楼价值，到现在的惜“牌”如金，不再向社会楼盘输出物管品牌，以物管品牌与自身开发商品牌集聚的方式，大幅提升所开发楼盘的价值。如：万科物业取消“万科发展”，从前年开始撤出社会项目，今年退出最后一个社会项目桃源村；中海物业从过去的“四不接”到现在的全面退出社会住宅项目。
尽管业主自治自管体现了现代立法精神，其模式也代表着完全市场化的方向，然而自治自管模式要走向成熟，还需要长期的实践经验积累。
超大型一 流品牌物管企业尽管超然于社会楼盘的竞争，但并不意味着淡出物管行业市场。因为，未来的房地产市场将是向土地储备资源拥有绝对优势的企业集中，而社会楼盘总量也将集中于这些地产巨头，从这个意义上来讲，所属物业公司管理的社会楼盘总量并没有减少，而只是他们完全不必再到高风险的市场上去分杯羹，因此，在物管市场上他们对物管阵营中的另三方不构成竞争压力。
有资质物业管理模式 :
这类企业的管理模式是传统的管理模式，既是现在物业管理市场的主流，同时也是最成熟的部分。这类企业分为两大阵营：第一阵营是一、二级资质中的大中型企业，具有一定的品牌知名度和企业实力，是物业管理招投标市场的主力军；第二阵营是二、三级资质中小型企业，他们一般以管理自己开发商开发的楼盘为主，也小规模接一些社会零散项目。
无资质物管企业及不以物管为主业的企业类型：
随着城市化进程的加快，各类物业管理服务的需求不断增加，物业管理市场容量逐步扩大，而大多数大中型物业管理企业因自身发展和管理成本等原因，大多专注于规模楼盘和效益项目，因而会留下许多物业管理的“真空地带”、“问题楼盘”，比如街道零散物业、单位自建房、农民自然村等等。其实这些物业管理行为的存在起到了物管市场的补缺作用，却长期处于法规约束手日行为监管之外的灰色地带。《物权法》的颁布与实施，将使这类物管行为真正走到了阳光下，在法律上给予这类物管行为有获得合法“身份证”的可能，同样的物业管理资质申请办理和升级对这类企业来讲也将更加容易。
业主自治自管模式 :
由于《物权法》的颁布及实施，业委会自管楼盘项目将不可避免。
现行的物业管理法规规定，管理物业项目定一要有相应的物业管理企业资质，业委会既非法人又无账号，不可能独立经营，自然谈不上自主管理。而《物权法》的相关内容对以上规定实现了颠覆，这将促使物业管理模式朝多元化方向发展：业委会不仅可以委托物业公司管理小区，同样也可以自主管理。当然，这种自主管理并不意味着自己亲自打理，而是通过有职业经理资格的人员代为打理。这种管理模式与现在的聘请物业公司全委托管理模式最大的区别：一是业委会作为独立的运营管理，而不是由物业公司运营，自己监督；二是聘请委托的是职业经理人个人，而不是企业。对于这类模式的管理，政府可能更多是通过对职业经理人的资格管理或通过地方街道对业委会的监管来进行。
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