——最高院两个司法解释的理解和应对
最高人民法院近期公布了《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》，两个司法解释的施行，将有利于指导建筑物区分所有权纠纷案件和物业服务纠纷案件的裁判活动，规范业主和物业服务企业的行为，保护各方当事人的合法权益。在《物权法》第六章“业主的建筑物区分所有权”和两个司法解释的制定过程中，笔者有幸代表中国物业管理协会参加了修改论证工作。特别是去年应最高人民法院之邀，中物协就两个司法解释草案三次提交了修改意见的报告，相关意见得到最高院的高度重视和充分采纳。笔者撰写本文，力图在客观评价和准确理解两个司法解释的基础上，与业界共同探讨物业管理行业的应对之策。
一、 客观评价：兼收并蓄，务实求真
早在《物业管理条例》实施前后，上海、北京等地的高级人民法院就出台了指导当地基层人民法院审理物业管理纠纷的审判意见，最高人民法院也早在2003年就着手进行审理物业管理纠纷案件司法解释的起草工作，但由于种种原因一直未能完成。2007年《物权法》的出台，为重新审视物业管理活动提供了崭新的视角，从建筑物区分所有权与物业管理之间有机联系出发，最高院于2008年初起草了《关于审理建筑物区分所有权及物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，征求各方意见后，最高院敏锐地意识到这两类纠纷在共性基础上的个性差异，决定对建筑物区分所有权纠纷案件和物业服务纠纷案件分别制定司法解释，又经过广泛征求全民意见和认真修改完善，最终两个司法解释得以出台。回顾整个立法轨迹，前后历时六载时光，从中不难看出司法解释机关在法治环境迅速变迁时代背景下的审慎和严谨。
马克思曾经说过：“法的关系正像国家的形式一样，既不能从它们本身来理解，也不能从所谓人类精神的一般发展来理解，相反，它们根源于物质的生活关系····”为了理解建筑物区分所有权以及物业服务的法律关系，司法解释的制定者致力于从相关物质的生活关系上寻根溯源，基本做法是深入开展调查研究，广泛听取来自各方的意见和建议，通过综合运用开门立法、民主立法、专家立法等多种形式，真正达到兼听则明，集思广益、博采众长的立法效果。中国物业管理协会参与立法解释的制定过程就是最好的例证，在不到半年的时间里，最高院三次就司法解释稿征求中物协的意见。经统计，在中物协三份书面报告中有22条具体修改意见得到全部或部分采纳。
其中，我们建议增加的解释内容得到采纳的主要有： 1.专有部分和共有部分的界定；2.业主共有车位的界定； 3.专有部分面积和建筑物总面积，业主人数和总人数的认定；4.明确业主对业主大会和业主委员会违反法定程序做出决定的诉权；5.物业服务企业对业主拖欠物业服务费的请求权；6.业主“不得以放弃权利不履行义务”规定的明确细化。
我们建议删除的解释内容得到采纳的主要有： 1.物业服务企业对业主专有部分维修养护的责任； 2.关于供电、供水、供气、供热等管线属于公用设施的界定；3.物业服务企业在合理限度范围内承担安全保障义务。
我们建议修改的解释内容得到采纳主要有：1.在多个条款中要求增加“管理规约”作为判断相关行为合法性的依据；2.不支持单个业主以非合同当事人为由对物业服务合同提出抗辩；3.明确物业服务企业移交物业服务用房、退还预售物业服务费和业主支付拖欠物业费的义务；4.建议不将“经多次维修、养护和维护后仍不能达到物业服务合同约定的标准”作为物业服务企业的违约事项。
能以如此开放的姿态去听取中物协的意见，最高院对地方各级法院、相关行政机关以及社会各界意见的重视程度可想而知。对比最初草案和正式条文，推敲司法解释的具体条款，虽然我们承认其中不可避免地存在一些局限性：如未明确界定市政公用部分，未涉及物权归属争议的解决以及未赋予业主委员会在物业服务纠纷中的被告身份等。但总体来说，两个司法解释基本做到了对相关各方合理意见的统筹兼顾，大多数内容密切联系实际并且具有可操作性，较为充分地体现了兼收并蓄和务实求真的立法理念。在赞誉最高院从善如流的同时，我们也为辛勤工作的点滴成果感到欣慰。
二、 准确把握：解惑释义、拾遗补缺
司法解释是国家最高司法机关对如何适用法律规范所制定的具有法律约束力的司法规则，它不仅对各级人民法院的审判活动以及仲裁机构的仲裁活动起到具体的指导作用，而且对当事人的相关法律活动具有规范和引导的功能。最高院两个司法解释出台以后，如何正确理解规定里面的真实内涵，准确把握条文背后的精神实质，从而最大限度维护自身权益，防控法律风险，是摆在每个物业服务企业面前一个不可回避的课题。司法解释的作用是不违背上位法的前提下相对既有法律规范，解决既有法律疑义问题，阐述规范规则的具体含义。
与既有的法律规范相比，司法解释的作用是在不违背上位法的前提下，解决既有法律的疑难问题，阐述规则制度的具体含义，细化法律原则的内容，修补原有规范的缺陷，即所谓的“解惑释义、拾遗补缺”。但是，具体到最高院的两个司法解释，在肯定共性的同时，我们应当认识到两者的差异：首先，它们都与《物权法》相关，但“区分所有权解释”是完全以该法第六章为基本依据制定的，而“物业服务解释”则更多地以《合同法》和《民法通则》为依据；其次，“区分所有权解释”主要调整业主之间，业主与建设单位之间的物权关系，而“物业服务解释”则侧重于规范物业服务企业与业主之间案件的合同关系；再次，区分所有权纠纷多数引起侵权之诉，而物业服务纠纷主要导致违约之诉。了解以上三点，就不难理解为何最高院针对两类案件分别制定司法解释，同时也有利于从不同角度判断两个司法解释将给我们今后的实际工作带来的不同影响。
准确把握“区分所有权解释”，我们应当注意到以下几个特点：
一是强化定义规范的实效。解释第一条对业主的界定不拘泥于绝对的登记主义原则，不仅将法律文书、征收决定、继承以及合法建造的主体认定为业主，而且明确了未取得房屋所有权证，但实际入住的房屋买受人的业主身份；第二条和第三条对专有部分和共有部分的界定，综合运用了列举法、描述法和排除法，引入特定空间和天然共有部分等概念，尽可能穷尽现实生活的各种可能性；第八条和第九条关于“专有部分面积和建筑物总面积”以及“业主人数和总人数”的认定方法，统一了人们的认识，弥补了原有法律的漏洞，避免实践中因当事人的不同理解而引起法律纠纷。
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