笔者从事十多年物业管理实践与教学工作，下面想就物业管理基本概念中的物业管理主体、管理客体及服务对象，结合理论作一讨论。
一、物业管理的概念和实质物业管理的概念
《条例》规定的物业管理概念明晰：
2、明确物业管理客体。楼宇主体及配套系统设施和相关场地。即“对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序活动”。
物业管理服务运作的实际过程是：前期介入——前期物业管理交验收——交付业主入住——业委会成立并签定委托合同。
《条例》中指出：物业管理是由业主的委托合同约定关系，保障产权所有权者安居的公共系统设备及配套设施管理的活动。
物权的概念
所谓物权，即权利人直接支配物并排除他人干涉的权利。它是民事权利主体对一个具体的物所享有的占有、使用、收益和处分的权利。
建筑物区分所有权的概念
是指多个所有人，共同拥有一栋建筑物或建筑区域时，各个所有人对其构造上和使用上具有独立性的建筑物部分所享有的所有权和对全体或部分所有人共同使用的建筑物所享有的共有权及基于建筑物的管理、维护和修缮等共同事务而产生的成员权的总和。
简言之，它是指建筑物区分所有权人的专有权、共有权和成员权的结合。其三者关系：
1、拥有专有部分的所有权也同时拥有其他两个要素权。反之，当专有部分的所有权转移时，其他两个要素同时转移。
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