2008年5月12日14时28分，四川汶川发生8级大地震，受地震影响，许多住宅遭到了不同程度的损坏。各地房地产主管部门在第一时间纷纷下文，要求各物业管理区域的物业服务企业按照《住宅专项维修资金管理办法》的相关紧急维修程序，及时采取有效措施，对受损房屋和设备设施进行维修，避免灾害损失的扩大。由此，灾后重建引发了极其复杂的法律争议，涉及的不是一个人、一个县市的问题，也给物业管理行业带来了新的课题。
震后实例：共用部位遭损坏
大地震刚刚平息，位于成都市蜀汉路349号金域港湾小区内，物业服务中心郭经理一边指挥秩序维护队员安抚已经被疏散到安全地带的业主；一边带领工程部、保洁部员工一起抢时间清理震后“垃圾”。地震导致小区内作为消防通道的楼梯有5处贯穿性断裂、多处墙面和沉降缝开裂、2台电梯受损停运、2个屋面水箱破裂、几栋住宅外墙花岗石饰面严重脱落，尤其是镶嵌在单元门口的大块墙砖，有很多处于半脱落状态，十分危险，给陆续返家的业主构成威胁，公司以最快的速度组织物业服务中心员工，将有脱落危险的外墙砖全部清除，消除该小区存在的安全隐患。郭经理所在物业服务企业，全体员工在地震发生时没有一人离开岗位，迅速帮助业主脱离险境，确保将所管辖项目业主的人身安全，将财产损失降到最低。然而震后重建，有新问题摆在了物业服务企业面前,那就是：类似郭经理所管项目属于新建住宅小区，房屋公用部位和公共设备设施还在保修期内，此时地震造成的损毁虽然得到了及时清理，却无法解决维修金费的来源，导致房屋受损的共用部位和公共设备设施不能及时维修。这也是震后灾区众多物业服务企业共同面临的难题，震后“垃圾”清理完毕，修缮工作给物业服务企业带来了“麻烦”。
法规空白：紧急使用遇难题
郭经理谈到为了及时进行震后维修，他找过许多方面沟通协调维修费用，但动用住宅专项维修资金的条件不符合，物业服务企业根本没有办法在第一时间解决资金来源，只能暂时消除安全隐患，对小区住宅公用部位和公共设备设施的维修还要等待政府出台办法，因这涉及到诸多法规条款的解释和各方利益关系的协调。
1.物业管理
经过修改并自2008年2月1日起施行的中华人民共和国建设部、中华人民共和国财政部令2007第165号《住宅专项维修资金管理办法》第二条、第十八条均规定：“住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。”即在保修期内涉及到住宅共用部位、共用设施设备维修不能动用维修资金。由此，物业服务企业原则上不能动用维修资金，修缮问题很难及时解决。
2.建设单位
中华人民共和国国务院令第379号2003年6月8日公布、 2007年8月26日修订的《物业管理条例》第三十一条规定：“建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。”这就是说保修期内住宅共用部位、共用设施设备的维修应由建设单位负责。据此成都市房管局维修资金管理办公室于2008年5
月15发文《灾后使用房屋专项维修资金紧急维修程序注意事项》第一条规定：“住宅房屋如在保修期内且建立了保修金的，告知应使用保修金对受损部位组织抢修；未建立保修金的，原则上责成开发建设单位组织抢修。”
然而，众多开发建设单位依据中华人民共和国建设部2000年第80号令《房屋建筑工程质量保修办法》第十七条第二款规定：因不可抗力造成的质量缺限不属于本办法规定的保修范围。地震造成的房屋及设施设备损坏属于不可抗力造成，显然不在建设单位保修范围之内。
3.业主公摊
那么由业主出钱来解决呢？《住宅专项维修资金管理办法》第十二条规定：“商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。
”及房屋的所有人已经按规定缴纳了用于公共部位和公共设备设施的维修资金，均不愿再拿现钱出来维修共用部位和公共设备设施。笔者所服务的20个项目中有5个项目属于在保修期内需要紧急维修的情况。
4.综合问题
在保修期内、因地震造成的大量房屋、公共设备设施损毁，开发建设单位不应负责任保修、业主的维修资金不能动用、业主又不愿再拿现钱出来、物业服务企业收取的物业服务费里面又没有包含共用设备设施的中、大修费用，那到底该如何解决维修金费的问题呢？如何保证房屋及公共设备设施的维修及时性，更好地为房屋所有人和使用人服务？
因果关系：还需彻底厘清楚
现有法律法规多有涉及房屋公共设施设备维修的内容，但是针对具体事件，解决自然灾害造成的损失之时，尚有一些关系需要彻底厘清。汶川地震之后，在房屋公用部位和共有设施设备修缮问题上需要厘清的关系如下。
1.房屋维修费用谁承担
《中华人民共和国物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”说明房屋在售出以后其所有权属于业主所有，包括专有部位和共用部位。业主在享有权利的同时，也承担着维修的义务即业主是房屋及公共设备设施维修的主体。
2001年8月15日发布的中华人民共和国建设部令第94号《城市异产毗连房屋管理规定》第九条规定：“异产毗连房屋发生自然损坏，所需修缮费用由相关业主承担。”
2.归集维修资金的目的
《住宅专项维修资金管理办法》规定住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。不难看出归集维修资金的目的就是为了及时解决住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。
3.现有法律法规的释义
《住宅专项维修资金管理办法》之所以规定要用于“保修期满后”，应该是制定该办法时制定者考虑的是在正常情况下，保修期内的维修应由建设单位负责保修，没有考虑到即使在保修期内，如果发生像地震等不在建设单位保修范围内的不可抗自然灾害的特殊情况。然而事实上却发生了，而且今后还会发生。
协会行动：敦促出台应急措施
成都市物业管理协会于2008年6月12日至13日组织各物业服务企业负责人专题讨论“高层楼宇的设施管理和震后维修”，与会企业代表一致认为现行的《住宅专项维修资金管理办法》的相关规定严重影响地震灾害发生后房屋的及时维修，与归集维修资金的目的不一致。当场提请成都市维修资金监督管理办公室出台办法解决这一紧急问题。
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