——兼与“业外专家”商榷
从《住宅与房地产》上半月刊《物业管理》2005年8月号登载的《窗外，雷声响过—业外专家评析物业管理》一文中，笔者高兴地读到几位“业外专家”提出的不少真知灼见。其中一些看法对物业管理行业颇具启示与指导意义，概括列举有以下几点：1、城中村代表着一种一家一户的传统居住方式，这种人居形态有着深厚的文化底蕴，是深圳本土文化的一种特殊表现；2、应探讨新型的社区文化，住宅小区的社区文化要转变方式、尊重隐私、自发自愿，不能侵犯业主和住户的权益；3、物业管理要多学习香港和国外的成功经验，如香港有关业主大会召开条件的设定就值得我们借鉴；4、物业管理的真正出路在于充分的市场化，行业要健康发展应该与政府、开发商脱离关系，自我谋求发展。
但是，当我们倾听着窗外传来的一阵阵“鲜明而生猛”观点的 “雷声”，嗅吸着从窗口涌入的一股股清新气息的时候，抚案深思，仍有几个问题需要提出来与“业外专家”商榷。
一、专业化的物业管理是不是一种相对进步的物业管理模式？
几位专家认为：物业管理不是绝对必要的，“从居住方式来说，物业管理不是绝对的进步。”有时只要像日本多数地方一样大家集体约定一起倾倒垃圾，或如国内个别地区交点儿卫生费请人打扫一下卫生，最多像美国个别公寓一样聘请一两个老头管理就可以了，而不必请物业公司实施专业化的物业管理。
笔者以为，专家们的上述看法值得商榷。随着物业管理市场的不断成熟，物业管理行业必然出现“业态多元化”的趋势。在物权至上的原则下，业主除了可以选择物业管理企业外，还可以选择职业经理人进行管理、完全自我管理，或者是选择单项的专业服务，如保安、保洁、绿化等。可见，物业公司接受业主委托实施专业化管理仅仅是物业管理的其中的一种模式，这种模式对于物业管理来讲不可能也不应该是唯一的，这种“一体化模式”受到一些社会人士的质疑也就成为必然的了。回顾我国的物业管理发展历程，目前的物业管理“一体化模式”是脱胎于计划经济，也可以从某种意义上说是政府在发展初期制造出了物业管理市场。诚然，这种模式的物业管理需要随着时代的发展、社会的进步而改革创新，这也是近年来物业管理业界人士的共识；尽管在目前特殊的情况下，有些业主未必喜欢或愿意接受这种大包大揽的物业管理服务模式，但并不能因此而否定物业管理本身的先进性。
必须加以肯定的是，现代物业管理是社会进步及城市文明的标志，是优化现代人居环境及推进小康建设战略的重要途径，也是实现居住文明、创建和谐社区乃至构建和谐社会的重要载体。可以肯定的是，不管是现在还是将来，每一个社会人都离不开物业管理。尽管物业管理近年来被社会所诟病，但从物业管理的发展主流来看，还是得到了绝大多数业主的广泛认可和普遍赞誉。我国的物业管理从无偿服务到有偿服务，再到消费行为和投资行为，是行业进步和发展的重要表现。从实际效果看，委托物业公司实施专业化管理一方面可为业主提供一个优美、舒适、安全的生活和工作环境，满足业主对物业管理日常的消费需求；另一方面，可维持物业的完好性，延长物业的使用寿命，从而达到使物业保值增值的目的。事实上，在物业管理发展比较成熟的地区，如在香港人们已经明确地把业主缴纳管理费，委托专业公司进行物业管理，看作一种投资行为，目的就是使物业得到保值和增值。从目前国内绝大多数地区物业管理行业的发展状况和业主用户的消费心态的实际出发，应更多地从物业管理的投资行为上加以积极引导，倡导人们自觉采用专业化的物业管理模式，以推动中国物业管理的健康快速发展。
二、物业管理是否是“城市管理的一部分”，是否应该管一些“不该管”的事呢？
几位“业外专家”一致认为，把物业管理视为城市管理的一部分“这个认识有误区”。他们认为，正是因为这种认识误区，使现在的物业管理“变成了政府政治经济管理的末端” ；而且正是因为行业的“基本定位没搞清楚”，导致物业管理管了许多“不该管”的事。所以，他们主张“物业管理行业需要在定位上反思”。 “物业公司是企业，不能作为行政体制的末梢而存在”。“政府不付费，为业主服务怎么是城市管理的一部分呢？”
那么，物业管理是否是“城市管理的一部分”，是否应该管一些“不该管”的事呢？笔者的回答是肯定的。“业外专家”们之所以会提出上述偏激观点，其根源在于缺乏对物业管理性质科学全面的认识。当前理论界对物业管理性质主要有两种看法，一种观点认为物业管理是公共行政管理；另一种看法认为物业管理是私人管理即经营性管理。笔者认为这两种看法都有失偏颇。因为，物业管理企业的管理服务具有明显的二重性。物业管理企业一方面要为小区业主提供纯粹私人性质的经营性的管理服务，从这一意义上看，物业管理具有私人有偿服务性质；另一方面，物业管理企业应以增进物业区域业主或使用人的共同利益为根本宗旨，应把物业公共管理服务作为其核心业务，并应在物业管理各项服务中体现出来。所以，从本质上讲物业管理又具有社会公共管理属性，属于公共管理最微观的公共事务管理层次。
我国是一个人口众多，法治相对不十分健全，而又处于高速度城市化过程中的发展中国家，由于社会行政资源相对有限，使得一些本应由政府承担的城市社区管理职能得不到很好的履行，这就需要物业管理企业来加以部分补充。这样，物业管理就自觉不自觉地扮演起了一个社会行政职能的“补漏者”的角色，从而必须管一些 “不该管”的事情。比如，住宅小区的治安秩序和交通车辆本来应该由公安管理，但是由于城市公安部门警力相对不足，小区业主为了有效维持秩序，加强车辆车场管理，就将这些职能部分交由物业保安来履行。深圳物业管理的发展历史可以证明这一点。早先，深圳住宅区的物业管理也存在着多头管理的现象，如居委会管卫生，派出所派出保安管车场。政出多门，使得出了问题找不到具体人员负责，管理效率极为低下，业主、住户意见大，不满意，物业管理企业也经常为此“背黑锅”。针对这种情况，1990年深圳开始在莲花二村实施一体化管理，包括小区内的机电维修、物业维护、治安秩序、绿化、卫生、水电、社区文化等都由物业管理单位负责管理，业主、住户有事只找一个单位，出了问题由一个部门负主要责任，职责分明，避免了扯皮推诿现象，提高了管理效率。
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