摘 要：从法律的角度看，因法律承载着国家对房地产开发市场的宏观调控，对房地产交易多有限制。在房地产开发实践中，开发商的房地产转让因遭遇法律的限制而往往处在一种不合法的风险中。有鉴于此，重新梳理房地产转让之经济、法律关系，研究分析现有的限制是否解禁的必要，防控房地产市场的交易风险，是现今房地产业规范发展必然会面临的问题。
关键词：法律；房地产；交易风险
0.引言
从经济的角度看，房地产交易是开发商的市场选择，应由市场规律来调整。但从法律的角度看，因法律承载着国家对房地产开发市场的宏观调控，故又对房地产交易多有限制。在房地产开发实践中，开发商依市场选择所进行的房地产转让因遭遇法律的限制而往往处在一种不合法（或无效）的风险中。有鉴于此，重新梳理房地产转让之经济、法律关系，研究分析现有的限制是否解禁的必要，防控房地产市场的交易风险，应是现今房地产业规范发展必然会面临的问题。
1.法律规范存在的缺陷
调整房地产市场交易，首先要做好房地产开发宏观调控，这在法律上则涉及到城市规划和土地出让问题。而我国现行有关城市规划的法律制定比较宽松，而且对近年来房地产开发过程中出现的一些新问题更是缺乏明确的规定。我国现行有关房地产法律在具体规范、制度设计等多方面存在缺陷，为了做好新阶段的宏观调控，有必要进行整体性的完善。
1.1法律调控乏力导致卖地热
调整住宅结构是目前房地产市场调控的重要任务，而调整房地产供应结构，首先要做好土地的宏观调控，在法律上这涉及到城市规划和土地出让问题。我国现行有关城市规划的法律主要包括《城市规划法》和《土地管理法》，但遗憾的是，这些法律制定的比较宽松，而且对近年来房地产开发过程中出现的一些新问题更是缺乏明确的规定。
在土地出让过程中存在的最严重问题，是地方政府“卖地”热情始终高涨。根据法律有关规定，城市居住用地的使用权为70年，这就意味着城市土地70年才算一个使用周期，而现在有些地方连续出让土地，将下一届政府陷于无地可卖的窘境，严重影响了城市的发展和土地的整体利用。
1.2拆迁制度引发赔偿不公
与此密切相关的还有城市拆迁问题。针对当前城市拆迁过程中补偿款数额的确定，根据我国法律，城市土地所有权归国家所有，而房产归个人所有，这种规定造成了在拆迁过程中，只赔偿房价部分而不赔地价部分，事实上，在城市中地价往往更值钱。按照这种解释，房地产商在购买土地使用权的时候本应该付出更多的成本，但由于被拆迁人力量单薄，只能白白为别人“埋单”。对于这种制度性障碍，最好废除现有的拆迁制度，利用宪法中规定的国家征收制度，明确只有在符合公共利益的情况下，才可以依照法律对土地实行征收或者征用并给予补偿。
1.3监督不力，预售款遭挪用
商品房预售款主要指房地产开发企业将其开发的商品房在竣工验收备案前出售，由购房人按商品房预售合同约定支付给开发企业的预购房款（含商品房按揭贷款）。我国法律法规明确规定了商品房预售中的专款专用，但没有任何机构对资金的用途进行监督。开发商在资金压力的迫使下，大多会将这部分资金挪作他用。而一旦开发商资金链发生断裂，这些钱就很难再流回，从而造成本该用于商品房建设的资金无法到位，楼盘延期或者干脆没法交付。
1.4立法执法层面存在缺位
事实上，在我国房地产开发领域的立法层面存在一定缺位，现有房地产法律的执行情况也有待改进。有关部门执法不严。据了解，我国法律规定，政府对已经出让但满2年未动工开发的土地应该无偿收回。但事实上，很多地方由于种种原因，很难收回。还有的地方把土地出让给开发商，但却收不回钱，这就属于有关部门的责任。
违法责任主体缺乏。我国法律虽然有“因政府或者政府有关部门行为导致房地产不能开工”的表述，但如果由于政府行为导致的违法以及资源浪费，有谁来制约呢？
2.房地产交易的行业风险
长期以来，个人住房贷款在多数商业银行眼中属于优质贷款，银行竞相投放。个人消费信贷中已经占到全部消费贷款余额的70%以上。由于我国现行有关房地产交易的法律、法规还不完善，潜伏在房地产交易中的法律风险在一定程度上广泛存在，这在商品预售中体现得尤为明显，具体包括以下方面：
首先，我国《城市房地产管理法》等法律规范对商品房预售的条件进行了明确规定，但是事实上，仍有些人在不具备预售条件的情况下发放、炒作认购证，但现在对这种行为的处罚力度显然不够。
其次，根据《城市房地产开发经营管理条例》第5条规定房地产开发企业必须拥有强大的资金为后盾，现有资本限度太低，开发商一般要向银行贷款，无形中加大了整个行业的风险，实践中经常出现的烂尾楼也大都源于此因。
第三，我国法律法规明确规定了商品房预售中的专款专用，但没有任何机构对资金的用途进行监督，这就导致预售人可以任意使用。
第四，房产交易中存在大量欺诈买卖，也就是所谓的“一房多卖”、“炒楼花”，对这种典型的欺诈行为现在一般都是按民事纠纷处理，事实上应该处以刑事处罚。
第五，有些开发商在已经将土地抵押给银行的情况下，仍继续进行商品房预售。由于现行法律没有明确答案，这种本应禁止的行为广泛存在。
3.防控房地产行业风险的建议
3.1加强分析监测，提高风险识别能力。
贷款银行应加强对国家宏观调控政策和房地产行业的前瞻性研究，密切关注房地产市场的变化趋势，准确把握风险点。结合区域经济发展不平衡的实际，根据各地的投资和信用环境、市场销售情况等情况，分门别类制定积极支持、维系关系、果断退出等营销策略。同时，切实把握贷款企业的销售情况并准确判断企业的资金运行能力和资金链风险的识别能力，防范企业资金链突然断裂对我行形成风险冲击。
3.2实行封闭管理，保障资金安全。
本着“上下游联动”、“前后台配合”的原则进行房地产开发贷款封闭运行管理。把房开贷款的营销与个人住房贷款的跟进联系起来，并严格遵循上下衔接、合理配套、整体经营的管理原则。对于没有签署个人住房贷款合作承诺协议的楼盘，不得投入房地产开发贷款。贷款发放后，前台的客户经理与后台的会计人员要加强配合，共同完成对房地产开发贷款的封闭管理。
3.3严格准入标准，降低违约风险。
加大区域结构、客户结构调整力度，对于新增房地产开发贷款，严格客户和项目准入标准，使有限的贷款资源投向了经济较发达，市场发育比较成熟的重点区域和信用等级在A级以上、信誉好、资质等级高、综合实力强的优质开发企业。支持区域位置优越、户型设计优良、销售前景看好的普通住宅项目。对闲置土地和空置商品房较多的开发企业，按照审慎经营原则，从严控制展期贷款或任何形式的滚动授信。同时，谨防贷款向单一企业或单一集团客户的过度集中。
3.4做好项目财务分析和抵押担保措施的落实
认真分析核实贷款企业和开发项目的财务状况。重点分析贷款项目资本金情况，确保资本金比例。同时，落实可靠的抵押担保措施，使抵押物真实、合法有效并能全额覆盖信贷资产。
4.结语
从总体上看，当前的房地产管理法面临整体性修改，但由于全面修改难度太大，可以尝试有步骤的，先补补丁，再进行构架的方法。房地产发展城市规划是房地产开发和城市各项建设的依据，我们也可以借鉴其他国家或地区的经验，将调控房地产业的长期政策写进法律，同时细化城市发展规划，加强对用地的集中统一管理，总量调控。在完善土地宏观调控法的时候，还要进一步完善有关房地产交易的配套法律法规，防控房地产业的风险。
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