试析宁波房地产市场现状的供需博弈研究

　　论文摘要：文章在分析宁波地区房地产市场现状的基础上，以经济泡沫相关研究成果为理论依据，从供需两方视角入手，简要分析了宁波地区房地产市场的供需现状，认为宁波地区房地产市场的未来走势仍将受政府政策指导这个关键因素的影响，在供需双方之间博弈。 
　　关键词：房地产 市场现状 供需博弈 
　　　 
　　近代历史上曾经发生过许多起著名的经济泡沫事件，与近代人类社会经济的发展进程可谓是如影随形。到目前为止，经济泡沫事件给我们带来诸多启发。荷兰郁金香泡沫、法国密西西比泡沫、英国南海股票泡沫、日本的经济泡沫等事件反映出市场经济的脆弱性和多变性。目前，中国楼市似乎也存在着一定的泡沫。房地产发展过热已经成为了经济泡沫的一种表现形式。 
　　一、经济泡沫研究的理论综述 
　　1.泡沫的定义。美国经济学家金德尔伯格（Kindleberger）强调“泡沫”是一个或一系列资产价格由持续上升到骤然下跌的过程，并认为市场预期的逆转是价格变化的重要因素。而日本学者则普遍强调“泡沫”是资产价格相对于经济基础条件背离的膨胀过程。包括三木谷良一（1998）、铃木淑夫（1995）均持上述观点，也认同“泡沫”的变化经历了一个资产价格由上涨到暴跌的过程。国内学者如王子明（2002）从理性预期和非均衡分析的角度，认为泡沫是一种经济失衡现象，将泡沫定义为某种价格水平相对于经济基础条件决定的理论价格的非平稳性向上偏移。目前，房地产市场的特征已经满足了资产价格持续上升的特征，但尚未出现骤然下跌的现象，因此，本文认为房地产泡沫之说还有待商榷。 
　　2.经济泡沫的定义。“泡沫经济”和“经济泡沫”两者之间是有本质区别的。《辞海》中对泡沫经济的确切定义为“虚拟资本过度增长与相关交易持续膨胀日益脱离实物资本的增长和实业部门的成长，金融证券、地产价格飞涨，投机交易极为活跃的经济现象”。泡沫经济应该是经济泡沫发展到一定程度的一种质变，是一个全局化的经济现象。陈泊庚（2002）就认为当经济泡沫积累到一定程度时就会产生泡沫经济。而经济泡沫则遵循需求的基本法则，目前房地产市场的发展现状只能作此定义。因为房地产市场的人为投机炒作才使实际生产成本超出实际价值的部分过多。房地产只是泡沫经济的一种载体，正如徐滇庆（2000）强调经济泡沫的载体包括商品、债券、股票和房地产，以及艺术品、邮票和古董等。这些载体的特点是，供求关系不易达到平衡，交易成本较低。 
　　3.房地产泡沫的衡量指标。国外著名的经济学家对房地产泡沫的研究和衡量是各有侧重点的。野口悠纪雄（1989）从土地地租与利息的关系出发，在经济人的预期是理性的假设下，运用土地的合理价格是地租的资本化这一原理，即土地价格=地租/利息率，通过测算土地的合理价格和实际价格的差距来衡量泡沫度。徐滇庆（2000）从实际地价与合理地价的关系角度入手，研究了台湾的股价、货币供给量对房地产泡沫的影响和相关关系。同时，国内的一些学者也提出了一系列衡量房地产泡沫的指标和方法，如谢经荣（2002）设计了一套指标体系，由预示指标、指示指标和滞后指标三大部分组成。刘琳、郑思齐（2003）提出了综合指数法，并为每个指标赋予一定的权重。 
　　
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二、宁波房地产市场泡沫的实证分析 
　  1963年美国气象学家罗伦兹（Lorentz）在一篇提交纽约科学院的论文中分析了蝴蝶效应。该种效应是指在一个动力系统中，初始条件下微小的变化能带动整个系统的长期的巨大的连锁反应。房地产市场的价格走向也正如蝴蝶效应这般，受到多重因素的综合影响。本文拟采用4个比率指标来分析宁波地区房地产市场的泡沫程度，分别是房地产价格与家庭收入的比例、房地产投资占GDP的比例、房地产价格增长率与GDP增长率之比、房地产投资占全社会固定投资的比例等。从宁波房地产市场商品房竣工面积和销售面积差额关系来看，2005年和2008年是两个明显分界点，商品房的竣工面积要远大于销售面积，房屋空置较多。从有关资料可以看出，2005年之后，宁波地区商品房竣工面积与销售面积之差不断缩小，说明存量房地产被逐渐出清，到2007年为止出现扭转，本年商品房供应量要小于需求量。但是，在2008年却出现了明显的供过于求，同期空置面积达到历年最高峰。2008年之后的两年，商品房的竣工面积又再度小于销售面积，房地产竣工项目明显减少。 
　　“房地产价格与家庭收入的比例”用于判断住房消费需求的可持续性，衡量的是一个家庭对房价的承受能力。根据1998年世界银行对96个国家房价收入比的统计，家庭收入在4000美元以下的国家，房价收入比基本上高于9，家庭收入在4000美元以上的国家，房价收入比基本在6以下。而根据宁波市房地产价格收入关系显示，这个比率自2002年开始呈现出逐年升高的趋势，且比率一直都高于6，在2010年达到最大值12.40。同时，住宅价格增长率与GDP增长率的比值除2003年和2006年之外均大于1，说明住宅价格的增长速度已经明显超过了实体经济的发展速度。 
　　“房地产投资占GDP的比例”和“房地产投资占全社会固定投资的比例”用于判断一个地区是否会产生房地产投资过热的现象。一般来说，房地产投资占GDP的比例的合理区间在10％~14%之间。据测算，宁波地区房地产投资占GDP的比例在近9年间基本维持在10%左右，尚处于合理的区间范围内。但是，宁波地区房地产投资占全社会固定投资的比例却呈现不同的特征，尤其是2010年和2011年两年之间，该比率上升较为明显。2010年房地产投资占到了全社会固定资产投资的四分之一强，2011年该项比例更是高达32.01%。房地产价格增长率与GDP增长率之比显示的是房地产行业的扩张程度，即房地产价格增长与实体经济发展的偏离程度。在2003年-2004年和2009年-2010年四年间，房地产投资增长速度均超过GDP的增长速度，2010年该比值高达2.53，为历年最高，反映出房地产购买的投资热情过高的现象。 
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　　1.经济发展是房地产市场需求的根本动力。2002年宁波地区实现生产总值1453.34亿元，2011年宁波地区实现生产总6010.48亿元，是2002年的4.14倍，顺利实现了翻番。2002年宁波地区居民人均可支配收入是12970元，2010年宁波地区居民人均可支配收入是30166元，是2002年的2.33倍。一方面，居民人均消费能力得到了大幅提升，商品房的刚性需求得到了进一步释放，促进了宁波地区房地产市场的快速发展。另一方面，人均可支配收入的增长速率并未赶上地区生产总值的增长速率，在一定程度上制约了商品房的购买力。数据显示，在2002年—2010年的9年间，宁波地区房屋销售面积增长了1.74倍，而房屋销售额却增长了7.48倍。 
　　2.投机需求是房地产市场需求的重要推手。投机性需求是促使房地产市场真实需求“扩大化”的重要推动力，容易激发房地产开发企业的不理性行为，如盲目竞拍土地，开建项目等，造成商品房的过度开发。同时，投机性需求也易扭曲购房者的正常消费预期，促使一部分尚没有充足购买力的消费者投入到房地产投机市场，造成市场的虚假繁荣。综合分析，宁波地区的投机需求一方面是来自本地居民剩余购买力投机需求的释放，另一方面则来自外部市场的消费压力和炒房压力。近十年来，宁波地区外来人口规模迅速膨胀，政府拆迁力度加大，本地购房刚性需求迅猛增长，再加上一些外地投资者看到了宁波房地产市场的商机，纷纷进行买房投资，购房市场曾一度火爆。 
　　3.政策指导是房地产市场调控的利器法宝。据宁波统计局相关数据显示，2011年前三季度，在国家严厉的房地产政策指导下，随着限购限贷政策力度的进一步加强和执行，宁波房地产市场陷入低迷，商品房销售情况渐趋惨淡。宁波市房产交易中心显示，2011年前10个月宁波地区房地产市场可销售商品住宅数量猛增，但实际销售套数却骤跌。这一方面是因为2011年初宁波在“新国八条”出台之后，提高了第二套住房贷款的首付比例和利率，明确规定禁止购置第三套及以上住房；另一方面，银行开始实施“限贷令”，对已使用过两次及以上按揭贷款的客户暂停对其放贷，直接加大了购房者的经济负担。再者，加上销售压力加大、保障性住房建设加快、建造成本上涨等因素影响共同助推房地产市场交易低迷，成交量下滑，导致市场陷入观望的浓厚氛围中。 
　　四、宁波房地产市场的供给分析 
　　1.土地流拍彰显房地产开发动力不足。数据显示，2011年前10个月，宁波地区共流拍或未成交41宗地块，总面积约1738.84亩，其中确认流拍27宗，总面积约1214.15亩，住宅用地流拍19宗，总面积逾900亩。而2010年一整年，宁波地区流拍或未成交地块仅7宗，总面积84.21亩，且无1宗住宅用地流拍，仅有1宗3.93亩的宅地未成交。可见，房地产开发商对宁波地区房地产后市发展的信心明显减弱。令人担忧的是，长此下去，本应投入到正常刚性需求开发的土地开发不足，势必会加大刚性需求与实际供给之间的矛盾，不利于房地产市场的健康发展。 
　　2.资金紧缺成为房地产开发的“锁喉”。房地产企业在债务不断攀升、资金来源逐步收窄的情况下，资金运转面临前所未有的困境。 
　　3.成本上涨成为商品房价格坚挺的关键因素。2011年，宁波地区土地市场不温不火，房产市场更是陷入低迷，再加上房产开发商各项成本的不断攀升，如劳动力成本、建筑成本、促销成本、融资成本等，支撑着宁波房地产市场形成了“有价无市”的局面。据宁波统计局数据显示，2011年前三季度宁波地区建筑、安装和装饰工程施工企业人工费价格同比上涨18.4%，材料费价格同比上涨15.0%，这也成为房地产开发商紧咬房价，“不愿供给”的重要原因。 
　　五、宁波房地产市场未来发展趋势的初步判断 
　　对于宁波房地产市场未来发展走势，总的可以用一句话概括：供需双方将围绕房价进行深度博弈。一是从政府角度出发，调控基调，决不放松。二是从需求方立场出发，看跌房价，持续观望。目前，大部分购房者对房价的心理预期都是下跌的。虽然2011年房价的走势比较坚挺，但仍难消除购房者对房价下降的普遍预期，尤其是一些刚性购房者正在找寻出手时机，打算在未来房价下跌中释放刚性需求。同时，在短期内，购房者的投机需求将会得到一定程度的抑制。三是从供给方立场出发，回笼资金，力求生存。房地产开发商一方面仍将继续坚挺价格，获得必要的投资回报。虽然在近期个别楼盘出现了较大幅度的优惠，但仍是个别现象，难以体现房地产开发商的整体行为。一旦资金链顺畅，房地产商的优惠力度将大幅削弱。总的来说，宁波地区房地产市场将会进一步降温，但在短期内不可能实现一步到位。房价高速增长过后的骤停势必会严重影响整个行业的可持续发展。当然，宁波地区的高商品房空置率仍然较高也说明了供需之间结构性矛盾的存在，房地产开发商只有进一步调整项目开发的结构，才能更好地迎合市场需求。 
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