浅谈新疆住宅房地产市场供求关系的动态演化与垄断特征

    摘要：对新疆住宅房地产市场的供求关系进行了分析，长期来看市场供大于求，但短期呈现出蓄意供给不足的局面。为进一步验证开发商的垄断行为，采用勒纳指数分析和Panel Data模型中的变系数模型对新疆住宅房地产市场进行了纵向历史分析和横向地区间比较，研究结果表明新疆的住宅房地产市场已出现了一定程度的垄断，垄断形式主要是价格合谋，并有逐年加深和局部地区较明显趋势，政府应重点管控这些城市的住宅市场竞争环境，促进市场的良性竞争。
　　关键词：住宅房地产；市场供求；垄断；勒纳指数

　　近年来，新疆的住宅房地产市场发展很快，部分城市的房价上涨幅度和速度都居全国前列。在人们越来越感到买不起住房的同时，许多新楼开盘处却排起了拿号长队，是否当前新疆普遍出现了住宅供给不足，房价攀升呢？本文就是通过确凿的统计数据来验证新疆住宅房地产市场的供求关系，并分析当前住宅市场存在的垄断特征和性质，以厘清一些不正确宣传，为政府对房地产市场的调控监管提供有价值的意见。
　　一、新疆住宅市场供求关系的动态演化分析
　　1.概念界定。本文所研究的市场供给和需求是指有效供给和有效需求。根据经典经济学理论，有效供给指的是在一定的市场价格水平下，生产厂商愿意而且能够提供的产品数量，有效需求指的是在一定的市场价格水平下，消费者愿意且能够购买的商品数量。 指标和数据。本文通过实际供求比来反映市场长期供求情况，短期供求比来反映当年市场供求情况。在住宅房地产市场上，由于存在预售制度，所以有效供给既包括已竣工住宅也包括各种在建施工面积。在本文数据中“本年新增供给住宅面积”是根据新疆统计年鉴上“本年施工面积”得来。根据指标解释，本年施工面积是指“报告期内施工的全部房屋建筑面积。包括本期新开工面积、上期跨入本期继续施工的房屋面积、上期停缓建在本期恢复施工的房屋面积、本期竣工的发光物面积及本期施工后又停缓建的房屋面积。实际供给就是上年空置面积加上本年新增供给面积，也就是有效供给。有效需求采用的代表指标比较简单，每年的销售面积就是消费者愿意而且能够实现的市场需求，所以用本年销售面积代表有效需求。鉴于竣工率直接影响当年住宅市场的现房供给能力与消费者的购买预期，因此用当年竣工面积代表短期供给，同时参照当年竣工率进行分析。数据来源于1997—2010年《新疆统计年鉴》。各指标的计算
　　有效供给=上年空置面积+本年新增面积
　　有效需求=实际销售面积
　　实际供求比=有效供给/有效需求
　　短期供求比=本年竣工面积/本年销售面积
　　竣工率＝本年竣工面积/本年施工面积 长期供求变化。下图反映了1996年以来新疆住宅市场的实际供求情况。
　　从上页图1可看到，自1996年以来，新疆的实际供给面积和有效需求面积的规模都逐年扩大，供给增长的年平均增速为27.03%，需求增长的年平均增速为28.83%，需求增长的速度略高于供给增长速度，但市场年均供给总量约是需求总量的2倍以上。新疆住宅房地产市场的供给数量是非常充足的，为什么近几年来各地都有住宅市场热销、排队领号、供不应求的局面呢？这是否与开发商控制开发节奏与竣工率有直接关系呢？ 短期供求变化。因为2004年以来新疆房地产市场开始进入快速发展阶段，因此主要依据2004—2009年的数据计新疆住宅市场供求比情况（图2），我们从中可以发现一些规律。实际供求比一直大于短期供求比，而且这个趋势愈演愈烈，每年的竣工率都在下降，也就是说实际供给非常充足，但由于竣工率低下，造成现房销售紧缺，再加上开发商的捂盘惜售，人们不得不排队购房。
　　因此可以认为，开发商对开发节奏的蓄意控制掩盖了市场供大于求的事实，造成短期住宅市场供不应求局面。因此我们有理由怀疑新疆的住宅房地产市场存在着垄断，而开发商的市场垄断是造成房价飙升的重要推手。
　　
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二、新疆住宅房地产市场的垄断性分析
　　（一）研究方法：勒纳指数及其性质
　　如何来衡量市场的垄断程度呢? 在产业组织理论中，判断市场垄断程度和市场势力通常要用到行业集中程度指标，具体的方法有赫芬达尔—赫希曼指数、集中度比率、厂商规模不等性的度量等等。但是，这些方法在测算市场垄断程度时，均要求掌握市场相关行业企业的具体情况，这需要进行大量的专项统计，而中国目前的统计数据还无法满足这方面的要求。而勒纳指数（Lerner Index）则是衡量市场势力的一个很好的指标。根据勒纳指数（Lerner Index）的公式：
　　LI=1/|ε|=（P-MC）/P。其中，ε为市场的需求价格弹性，P为市场价格，而MC则表示商品的边际成本。目前，国内已有学者利用这个指标来研究中国房地产市场的垄断程度问题，如中国社会科学院财贸经济研究所[1]和况伟大的研究都是利用公式的后一个形式，将房地产业的平均成本（AC）近似替代边际成本（MC）进行计算而得到的结果。研究表明，近年来中国房地产市场的勒纳指数均在0.4以上，这表明中国房地产商品价格已经严重偏离了边际成本。我们更倾向于李宏瑾 的观点，通过测算商品的需求价格弹性来间接地得到勒纳指数。纳勒指数表明，市场竞争和垄断程度取决于商品的需求弹性：弹性越大，市场产品之间越具有竞争性，价格标高的程度越低，垄断的边际利润便越小，即垄断程度就越小；反之，弹性越小，垄断价格标高程度就越高，垄断程度就越高。因此，首先对房地产市场的需求价格弹性进行测算，并由此得到勒纳指数，来判断新疆住宅房地产市场的垄断程度。
　　（二）变量、数据及模型设定
　　1.变量、数据和来源。为了测算勒纳指数，我们需要对住宅房地产需求价格弹性进行测算，这样需要两个变量：房地产需求变量与房地产价格变量。在统计年鉴中商品房屋销售面积可反映房地产市场的实际需求状况，商品房屋销售价格可反映房价。用D作为房地产需求变量的标识，以HP作为房地产价格变量的标识。本文有关商品房屋销售和房价等方面数据全部来自新疆维吾尔自治区统计局编制的《新疆城市三十年（1978—2008）》和《新疆人民生活六十年（1949—2009）》。由于中国真正全面推进房地产商品市场化改革是从1998年开始的，因此我们主要考察1998—2008年间新疆13个城市的数据（详略），这13个城市分别是乌鲁木齐市、克拉玛依市、石河子市、吐鲁番市、哈密市、昌吉市、伊宁市、塔城市、阿勒泰市、博乐市、库尔勒市、喀什市和阿克苏市，对不同城市的住宅房地产市场垄断程度进行比较。 模型设定。根据1998—2008年间新疆13个城市的面板数据，建立如下的变系数模型：
　　ln（Dit）＝αi＋βi×ln（HPit）＋uit。
　　其中Dit和HPit分别是实际销售面积和住宅销售均价，βit反映了不同地区的住宅需求价格弹性。截距项αi和弹性系数βi都不相同，随机误差项uit 之间相互独立，且满足均值为零，同方差的假设。

　　[8]电大学习网.免费论文网[EB/OL]. /d/file/p/2024/0424/fontbr />　　（1）检验一：考察新疆13个城市在1998—2008年各时期住宅房地产市场的纵向需求价格弹性。假定模型是时期变系数模型，然后对其进行估计。通过EVIEWS6.0软件运算得到模型估计结果（见下页表1）：发现模型判定系数R2=0.67，调整后的R2=0.61，说明该住宅需求价格弹性模型可以解释60%以上的住宅需求水平，而且各年度价格解释变量在模型中的显著水平都超过了99 %（对应的Prob值均小于1%）。总体来看模型的拟合度较好。将各年度住宅需求的价格弹性变化归纳如下，并进一步计算得到反映市场垄断程度的纳勒指数。从表2可以看出，新疆住宅房地产市场的纳勒指数有逐年提高的趋势，由1998年的0.13增加到2008年的0.30。我们在判断市场的垄断程度时，纳勒指数在0~1之间，数值越大，垄断性越强。况伟大（2004）分别测算了1996—2002年各年北京、深圳、上海和天津四城市的勒纳指数；表明北京市的勒纳指数均在0.6以上，是四个城市中垄断程度最高的，上海市的勒纳指数则在0.4左右，是四个城市中垄断程度最低的，而深圳和天津房地产市场的垄断程度则居于京沪两城市之间。与国内其他地区相比，新疆的住宅房地产市场总体垄断特征并不明显，但需要防控这种垄断趋势的继续发展。
    （2）检验二：样本选择。考察新疆13个城市在1998—2008年各时期住宅房地产市场的横向向需求价格弹性。假定模型是截面变系数模型，然后对其进行估计。通过EVIEWS6.0软件运算得到模型估计结果（略），发现模型判定系数R2=0.72，调整后的R2=0.71，说明该住宅需求价格弹性模型可以解释70%以上的住宅需求水平，而且各年度价格解释变量在模型中的显著水平都超过了98 %（对应的Prob值均小于2%）。总体来看模型的拟合度较好。将各城市住宅需求的价格弹性变化归纳如下，并进一步计算反映市场垄断程度的纳勒指数（见表3）。
　　通过各城市的纳勒指数比较发现，市场垄断程度最高的乌鲁木齐市和昌吉市，纳勒指数均在0.4以上，其次是伊宁市、阿克苏市和库尔勒市，纳勒指数均在0.35左右。市场垄断程度最低的是克拉玛依市，纳勒指数仅为0.11。乌鲁木齐市和昌吉市是新疆天山北坡经济带的核心，随着乌昌一体化的进程以及环乌鲁木齐市大都市圈的形成，住宅房地产市场需求会更加旺盛，对于逐利的开发商而言，这是一块大蛋糕，很容易形成价格联盟默契，控制开发节奏、捂盘惜售，抬高房价。
　　（三）讨论：新疆住宅房地产市场垄断的性质
　　对于上面的分析结论，有些学者可能会提出异议，根据就是经历了十几年的发展，新疆住宅房地产市场上的房地产开发企业数量已经大幅增加，市场垄断度应是有所下降的。一些政府官员和学者甚至认为新疆房地产市场集中度太低，企业规模太小，要政府采取措施加以提高。但是我们对此持反对意见，因为房地产具有特殊的商品性质，住宅市场的竞争程度不会因为企业数量的增加而增加，相反是趋于价格合谋式的市场垄断。
　　1.住宅市场垄断的基础：商品的高度异质性。对于住宅市场，没有任何两宗物业是完全相同的。产品的差别使每一个厂商所提供的产品都是与众不同的，因而开发商每开发一个小区或一座大厦都实质上成为该物业的垄断者，可以在一定程度上决定该产品的价格，这就构成了市场中的垄断价格。这里需要指出的是，房地产产品差异性较许多寡头垄断行业的产品差异性大得多。因此，随之带来的是房地产垄断竞争的企业数量可能多于其他寡头垄断行业的企业数量，但是房地产行业的垄断力量却强得多。 住宅市场垄断的新形式：价格合谋。对住宅业而言，开发商形成的“联盟”主要是“价格联盟”。这是因为：如果房价下跌，不仅减少了开发商所能获得的利润，而且更严重的是消费者会对住宅市场价格产生降价预期，越跌越不买，这样，就会陷入房子越便宜越卖不出去的尴尬境地。因此，开发商不敢轻易降低房价。现阶段开发商开发商不打价格战。在默契合谋的定价机制作用下，使房地产价格呈现非正常刚性和价格居高不下的格局。即便供求发生变化，房地产降价的幅度和速度也大大小于需求下降的幅度和速度，价格难以起到调节供求的杠杆作用。这也许可以解释为什么乌鲁木齐市的住宅价格这几年涨幅居全国首位的现象。
　　三、结论
　　进入2004年以来，新疆各地住宅房地产市场发展都很快，长期来看供大于求，但各地的当年竣工销售比都在逐年下降，大多不足1，呈现出短期供给不足趋势。通过实证分析发现目前新疆住宅房地产市场已出现了一定程度的垄断，并有逐年加深趋势，局部地区有较明显的垄断特征，垄断形式主要是价格合谋。市场垄断程度最高的是乌鲁木齐市和昌吉市，其次是伊宁市、阿克苏市和库尔勒市。政府应高度重视和防控这种垄断趋势的继续发展，重点调控管理乌鲁木齐市和昌吉市的市场竞争环境，促进市场的良性竞争。
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　　[1]汪浩，王小龙.通过公共产品的供给调控房地产市场[C].北京大学中国经济研究中心内部讨论稿系列，No1C2004012，2004，(8).
　　况伟大.垄断、竞争与管制——北京市住宅业市场结构研究[M].北京：经济管理出版社，2003.
　　李宏瑾.中国房地产市场垄断程度研究[J].财经问题研究，2005，(3).
　　余凯.中国寡头垄断下的房地产价格形成机制研究[J].城市发展研究，2007，(3).
　　韩芳.基于投资视角的新疆房地产业与国民经济动态关系研究[J].新疆农业大学学报，2010，(2).
　　[8]电大学习网.免费论文网[EB/OL]. /d/file/p/2024/0424/fontbr />