谈房地产项目合同管理技巧

【摘要】房地产项目在实施过程中，合同管理是项重要的且必不可少的内容，明确合同的订立原则的前提下，对合同实施过程中进行跟踪管理，防范、避免各种签证的发生，管理好合同的支付与结算，认识并防范项目的各种风险，使项目高效地运作并最终实现盈利。
　　【关键词】合同；订立原则；过程管理；变更管理；签证管理；风险管理
　　
　　1 合同的订立原则及范围、材料的约定
　　合同管理首先要明确合同的订立原则，是双赢的原则。合同的订立，对于双方所提出的要求与条件必须合理，防范履约风险。在合理的前提下，找到平衡点，在双方达成一致，通过合同条款，最终实现双赢的原则。在实际操作中，某些签订合同的一方，为了实现自己的利益最大化，合同中出现严重不的平等，另一方最终无法按些条款执行而中途中止合同，导致索赔事件的发生，项目在进度上受到延误的同时双方利益也受损。
　　其次，合同标的力争清晰：理清合同范围与图纸范围之异同，合同交底到位。实际操作中，部分工程合同中描述的范围攻与图纸所表达的范围存在不一致的情况，这就需要在描述时清晰地说明每一部分的范围，特别是存在新旧交接的工程部位。如果是土建工程需具体到层数轴位部位，如果是安装工程，需详细说明系统的划分情况等。合同范围的清晰可以减少争议，特别是在包干合同中作用理显现。
　　另外对于如订合同合时图纸不详细、或未最终对材料进行定板或施工方法未最终明确、工程量未能较准确地核实等原因，此部分合同订立时适宜用暂定价的处理。
　　合同中还需对材料进场、检验、堆放等管理作进详细要求，确保工程质量。
　　2 合同执行过程中的跟踪管理
　　时间管理：合同策划及图纸计划的落实的前提下，通过招标的方式，选择施工单位，从而签订合同。这需要以进场时间对项目计划进行倒排，才能确保项目按期的顺利实施。
　　施工进度控制：原则上需按项目整体计划对施工进行时间上的控制。同时项目需在现金流方面作支撑，否则会影响进度。反过来说，也可以结合现金流情况来控制施工进度。
　　质量控制：合同实施过程中，需专为负责检查合同技术标准与品牌要求的落实。一旦发现出现偏差，立即纠正整改处理，确保工程按合同约定的质量完成。
　　合同执行的监控：项目需配相关人员对合同双方履约情况进行收集处理，确保合同的实施。
　　验收记录：按合同约定的验收标准进行验收，验收过程中作详细记录，资料归案保存。
　　合同评审机制：建立合同评审机制，由多个部门参与，对合同的订立、实施进行评审，总结不足，记录在案，不断完善。
　　3 合同实施中的变更及防范
　　合同实施过程主要存在中三种变更：设计变更、合同变更、现场变更。对于变更签证的管理，在合同中需专用条款作约定，并在项目实施过程中订立详细的变更与签订操作指引，约定各签证的权限，完善和规范管理。经总结，避免变更签证的方法途径如下：
　　3.1 了解营销意图，及时反馈信息，避免营销签证。营销签证包括样板房的选定、装修风格、营销场地布置等的变更，充分了解营销的意图甚至是具体要求，避免营销签证的发生。
　　3.2 加强图纸会审，明确甲方、乙方、设计方共同承担责任，避免设计签证。保证图纸质量的前提下，避免因设计失误、考虑不周等原因所导致的签证发生。另需在设计合同中约定其承担的责任，从主观上约束，使设计成果在负责任的前提下完成，减少设计错误而导致的签证的发生。实际中有这样一个例子，甲方委托设计单位对一装修工程进行设计，但设计任务较急，加上设计单位任务太多，人手存在严重的不足，导致设计图纸错漏百出，因设计错误而导致的损失就有四十多万元。经协商，设计方同意承担二十多万元的损失，这就是约定责任共同承担的一个成功的例子。
　　3.3 理清工程范围划分及其搭接关系，避免出现漏项或重垒工程，避免合同签证。
　　3.4 办理好场地移交，避免责任签证。在实际施工中，施工材料进场，但因甲方未办理场地移交，材料保管的责任不完全在施工方，因未办理场地移交而需承担的失窃责任时事时有发生，而且还存在安全等责任。
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　　3.5 施工措施、工艺、工序事先明确并定价，避免施工措施签证，有效控制措施费。在实际施工中就有这样的例子：某个项目在签订土建合同时，未明确主体钢筋的连接方式，而设计的约定较为模糊，设计说明中写只要符合强度要求的任何一种方式，如绑扎，电渣压力焊接等方式均可采用，合同中技术文件中也未明确注明采用哪一种方式，现场施工并未对该施工方进行选定。最后施工单位以全部采用电渣压力焊为由，在正常按合同计费方式的前提下，追加五十多万的增加费用。这是设计、合同、现场管理的一大败笔，象这样施工措施、工艺、工序事先未明确并定价，而导致措施签证的事时有发生，各环节工作尽量做细，因此应尽量避免施工措施签证。
　　3.6 施工样板先行，避免施工签证。对于精装的工程来说，数量大而施工方法相同的施工，首先订立施工样板，这样可规范施工，避免一错十错的施工签证。
　　3.7 提前研究材料样板，减少材料变化引起的价格重新确认。特别是在装修和园建的过程中，提前定样板，既可保证施工质量和施工效果，也可以避免因材料变化引起的价格风险。
　　3.8 合理安排并事先明确进度节点要求，避免赶工签证。合理的施工时间，对施工质量及造价的都有影响。
　　4 合同实施过程中设计变更的管理
　　设计变更的发生，既影响工程质量，也影响项目的成本造价。在合同管理的过程中，需对设计变更规范管理，管理的内容包括：
　　4.1 设计变的提出方式：由设计管理部门以书面的形式提出。
　　4.2 原因分析：是人为的原因、设计失误、消防原因等，尽量避免。
　　4.3 影响方式：如优化方案。
　　4.4 变更业务的办理
　　4.5 审批与发放、沟通
　　4.6 与合同与现场的接轨
　　4.7 办理有关手续，涉及成本变动的，成本动态调整。
　　5 合同实施过程中的支付与结算管理
　　支付与结算，是合同的重要条款，也是合同订立双方所必争的款之一，在不违反双赢的原则的前提下，尽量选择适合自己一方的支付与结算方式，对合同的造价控及顺利执行至关重要，结合实际，需注意以下几点：
　　首先对支付方式的分析：按合同暂定价的支付方式里虽然简单但不实际，在实施工过程中会存在范围的调整，施工进度的调整等，都会影响到所完成造价的变动，如果简单地按合同暂定造价支付款项，少付，对施工单位不利，超付，对甲方不利，最好按实际完成进度工程量进行支付的方式控进行，可减少争议。如桩基施工等，无法准确预测工程量，按施工中实际完成工程量支付较为合适。
　　其次，对结算与反索赔办理过程要及时性、主动性。施工过程中对施工单位的反索赔需及时处理，否则会错过最佳的核实时机，影响工程进度、造价。特别是隐蔽项目，更要即时处理。
　　再次，约定好合同价款的调整方式，可依据合同、其他参考或结合市场作调整。
　　最后，对结算数据审核。制定结算的程序，对结算的前提及结算资料的提交要求作详细的约定。
　　6 合同风险控制
　　房地产项目可能遇到的风险有：政策风险；市场风险——资源与销售；产品设计——市场定位、设计、选材用料差错风险；施工安排——工程时度延期、技术水平；资金筹措——现金流稳定，降低财务费用；投资估算与成本分析——盈利风险；内部运作的风险；来自履约方的风险等。
　　在合同订立过程中，首先竖立风险意识，尽量做到主动控制，对存在风险进行识别、评估、量化、风险对应计划时、跟踪。利用合同的形式，尽量将回避存在风险，使项目顺利展开、最终实现盈利。
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