房地产开发企业财务分析浅谈

摘要：随着我国市场经济体制的确立和现代企业制度的完善，财务分析成为企业一项重要的财务管理活动。尤其是对房地产企业而言，随着国家相关规章制度的健全以及宏观调控的加强、金融机构对房地产开发项目贷款门槛的提高，土地招、拍、挂等政策的实施，都给市场本不丰厚的利润回报，带来更大的成本压力。在这种形式下，如何通过做好房地产开发企业的财务分析来增强企业竞争优势这一问题就显得尤其必要。
关键词：房地产开发企业 财务分析
一、 财务分析概述
财务分析是以财务报表和其他辅助资料为依据，依靠财务人员大额经验，采用一定的统计方法，系统分析和评价企业过去和现在的经营成果、财务状况和先进流动情况，对企业的有关经济活动做出评价和预测，以便于经营者正确把握企业的经济决策的一种内部管理行为。
1、 传统财务分析
传统财务分析的目的是寻找企业内部管理缺陷，故存在着以下几种缺陷：
（1） 侧重于经济现象的微观分析，缺乏从企业资本运营的角度进行分析；
（2） 侧重于单一的财务信息的分析，忽视了与相关经营信息的结合分析；
（3） 侧重于经济事项的事后分析，缺少有效的前瞻性分析，财务分析的适时性和快速反应能力滞后，缺少对企业风险防范和发展潜力的分析;
（4） 侧重于财务指标的静态分析，忽略了企业经营的动态性，财务指标分析缺少可比性，企业之间的横向比较缺乏，经营者难以了解相关分析指标在行业中的地位，绝对指标与相对指标分析被割裂，过分重视相对指标而忽视绝对指标的分析
2、 现代财务分析
财务分析需要向企业的经营管理层提供大量的、经常性的财务信息为提高和改善企业的经营管理服务。但由于传统财务分析的局限性，其分析内容不能最大限度地满足企业管理层的需要，使用价值大大折扣。而现代财务分析更重视从宏观角度来把握企业的经营运行。分析一个企业通常是企业偿债能力、营运能力 、盈利能力三方面进行的。如根据资产负债表项目的年初、年末余额变化趋势情况分析资产及负债总额的变化幅度及原因，并进一步分析资产负债率、流动比率、速动比率，根据利润及利润分配表业务收入的增减趋势分析其变化原因，针对收入成本结构分析，将不同报表结合起来分析净资产收益率、总资产报酬率、销售利润率、成本费用利润率、投资回报率等。这样就更利于管理层进一步关注财务分析的结果，体现财务分析的综合性和整体性。

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[1]电大学习网.免费论文网[EB/OL]. /d/file/p/2024/0424/fontbr二、 房地产开发企业的财务分析
1、 房地产开发企业财务分析的特点
（1） 开发周期长，筹资金额大，筹资任务重
房地产开发企业的开发对象决定了房地产开发过程是一巨额资金的投入过程。高额的地价和房屋工程造价，要求开发企业一次投入的资金数量很大；加之开发经营过程具有长期性，开发建设需要经历从征地、土地开发、房屋建设到竣工交付使用等阶段，所需时间往往两年或更长，最后，资金的周转期较长、周转率偏低，需要企业通过各种融资手段来筹集开发资金，并进行项目滚动开发，所以相应的资金筹集任务十分繁重。
（2） 开发风险大，投资决策分析责任重、要求高
房地产开发活动资金投入量大、管理周期较长，且房地产使用周期也长，在较长的开发经营周期中，存在着许多不确定性的作用。因此，房地产开发企业具有较大风险。另外，房地产开发敏感性强，但调整能力差，也对企业在进行项目开发投资决策时的准确性提出了更高的要求：要求房地产开发企业的财务管理人员做好投资决策分析，提高投资决策分析的准确性，以便为企业经营者投资项目决策提供及时、可靠的信息，有效地分散风险，降低风险。
（3） 开发经营活动独特，成本管理工作繁杂
① 在成本构成方面，虽然开发企业产品成本主要由土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费和开发间接费等成本项目构成，但各成本项目的具体内容因开发产品不同而有所不同，即使是同类型开发产品也因时因地而变，使得房屋的成本构成显得十分复杂。
② 在成本核算对象方面，开发企业开发建设所具有的单件性特点，决定了成本计算对象是独立的设计文件，是可以独立地组织施工地开发建设项目。开发项目以每一独立编制设计概算或施工图预算所列的单项开发工程为成本核算对象；在同一开发地点，开竣工时间相近，结构类型相同的群体开发项目构成成为核算对象；规模较大、工期较长的开发工程则可按一定区域或部位划分成本核算对象。
③ 在成本结算方面，由于住宅区的建设往往要经历几年的时间，从进度安排上一般是先建住宅，后建配套设施。所以，住宅已建成而配套设施尚未投入使用，或住宅已经销售且已住人，而诸如绿化、道路尚未完工的情况屡见不鲜。在这种情况下，有些无法进行成本分摊计算，只能按已出售住宅的计划成本，将未完成的配套设施的建造费用族谱为预提费用的办法来处理。
④ 当住宅成本构成中所包括的全部成本项目都已完成，要对那些应分摊的成本费用按诸多的受益对象进行分配时，还需拟定具体的分配方法、分配额的计算，成本项目的分配、归集、再分配、再归集直至最终计入受益对象，这一系列的工作需根据开发产品的具体情况分别处理，因而显得非常繁杂。
2、 房地产企业财务分析的重点
在现代企业制度下，企业的财务分析指标不应再局限于静态的单一指标分析，作为新兴的房地产开发企业应从整体上动态的分析企业的盈利能力、资产运营能力、开拓市场、创造市场和把握市场的能力。因此，房地产开发企业财务分析应着重从以下几个方面进行：
（1） 整体分析与专项分析相结合
在单项指标分析的基础上，将各指标形成一套完整体系，相互配合使用，进行综合分析与评价，强化对企业经济运行的整体性分析，以掌握企业整体财务状况和效益。同时要针对管理中存在的薄弱环节加强专题分析，如企业潜亏分析，专项成本分析（包括市场开发成本分析、广告成本效益分析、售后服务成本分析、成本结构分析等），利润增长点分析，投资项目可行性分析，投资项目效益与可行性报告差异分析，内控制度成本效益分析等，在分析中注意把握点和面的关系，避免分析的片面性。
（2） 加强房地产开发企业现金流量的分析
在企业经营环境日趋复杂的背景下，现金流量信息越来越受到企业管理层的重视，许多企业发生财务危机不是因为缺乏盈利能力，而是因为现金的短缺造成企业信用的丧失。作为从事资本密集型的房地产业的企业来说，由于房地产开发项目对资金高度依赖，在进行财务分析时，更应从以“利润”为中心转向以“现金流量”为中心。分析营运资本投资和利息支付前的经营活动现金流量，检查企业是否能通过其经营活动产生足够的现金流量;分析营业资本投资后，利息支付前的经营活动现金流量，评价企业的营业资本管理是否有效率；分析营业资本投资后，利息支付前的经营活动现金流量，评价企业是否能够满足其利息支付义务；分析外部融资活动之后的现金净流量，用于评价企业的筹资政策。利用这些指标的逐年变化的信息，将为我们评价企业现金流量的动态稳定性、提供许多有价值的信息。由于现金流量信息揭示了企业经营活动现金净流量与净收益之间的差别，因此对这些差别及其原因进行分析，有助于评价企业盈利的质量。
（3） 加强成本控制分析
在进行成本分析时要注重分析以下几个方面：
一是通过深入分析工程项目预算值与决算值差异，正确评价企业目标成本（既预算值）的执行效果，提高企业和员工讲求经济效益的积极性；二是揭示成本升降的原因，及时查明影响成本高低的各种因素及其原因，进一步提高企业成本管理水平；三是寻求进一步降低成本的途经和方法。
（4） 加强房地产开发企业之间的横向指标对比分析
如果财务分析仅局限于本企业内部，不与其它企业进行对比，就谈不上“知己知彼”，不知道与同行业其它企业相比较的差距或优势，这种比较也不是一个或几个财务指标的比较，而是企业之间财务状况的综合比较。通过分析企业可以明确企业在行业中的位置，使企业的管理层对自己的经营决策进行适当定位，在竞争中找到自己的发展空间。
实际上房地产开发企业的财务分析可以不受传统财务分析模式的约束，不应局限于具体的分析模式及财务周期，计算机技术的运用也为财务分析模式的建立和财务数据的深度开发创造了条件。管理层更重视对财务分析结果的评价，并利用评价的结果来指导企业的经营活动，我们应围绕企业的经营管理捕捉管理层最关心的热点问题，适时的进行各种定期的和专题的财务分析。既可利用财务信息，也可利用业务信息结合判断与估计，体现财务分析的适时化和快速反应。在现代企业制度下的财务分析应该更多的从经营者的角度出发，着重强调在利用财务分析发现企业存在问题的同时进一步通过财务分析来判断企业资本运营效果，以便做出正确的决策调整，提高企业资本运营效率，增强企业的财富，从而达到股东财富最大化的目的。
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