浅谈低迷房市中政府与市场的关系

一、房市低迷与政府干预

国家统计局2008年11月14日发布的数据显示：2008年1-10月，全国商品房销售面积4.5亿平方米，同比下降16.5%；销售额17950亿元，同比下降17.4%。销售面积下降的同时，截至2008年10月末，全国商品房空置面积1.33亿平方米，同比增长13.1%。

与此相对应，消费者的市场信心严重受挫，购房意愿急剧下降，持币观望成为普遍心态。中国人民银行2008年11月18日公布的2008年第三季度全国城镇储户问卷调查结果显示，未来三个月打算购房的居民人数仅占13.3%，为1999年以来的历史新低。房市的持续低迷，既受累于国际金融海啸，又有2007年9月开始的二套房贷从紧等宏观调控政策的影响，但究其根本还在于房地产市场本身存在的泡沫。中国国际金融有限公司首席经济学家哈继铭的调查数据指出：2008年样本城市的家庭平均月收入6453元，而在目前房价下家庭月供收入比达到惊人的75%，房价需下降42%才能使月供收入比降至40%；即使对中高收入家庭而言，2008年的平均家庭月收入9311元，其家庭月供收入比也高达54%，房价需下降19%才能使月供收入比降至40%。由此可见房地产市场泡沫程度之高。

房地产市场存在的另一个问题是结构性供求矛盾。一方面，大量的空置商品住宅足以说明房地产市场供大于求；另一方面，低收入家庭购买或改善住房的大量刚性需求却受制于高额房价无法释放。市场投资向中高档住房的过分倾斜使得住房供应结构单一，层次不分明，是造成这种矛盾的重要原因。为保持房地产市场平稳健康发展，中央和地方都先后进行政府干预。从2008年10月开始，许多省市相继采取措施为持续低迷的房市注入能量，从二套房贷松绑、首付及贷款利率下调、税费减免、财政补贴购房者等方面刺激房市消费。2008年10月17日，国务院常务工作会议提出稳定和刺激经济发展的十条措施，将“加大保障性住房建设规模”放在首位。既而财政部、国家税务总局下发通知，从2008年11月1日起对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%，对个人销售或购买住房暂免征收印花税，对个人销售住房暂免征收土地增值税。2008年11月5日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，明确到2010年底投资4万亿元进行基础设施建设，并研究部署在金融危机的国际大环境下进一步扩大内需促增长的十项措施，继续将加快保障性住房建设放在首位。

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二、政府干预在低迷市场中的作用

1.保障性住房建设解决结构性供求矛盾。2008年第四季度中央新增的千亿元投资中，有500亿元投向保障性住房等领域。这将极大地丰富我国住房供给结构，构建多层次的住房供应体系，既能解决民生问题，又能缓解房地产市场的结构性供求矛盾，使市场得以集中于中高档住房供给，以更合理的价格应对市场需求。大量保障性住房的开工建设，又可为建材、装修等上下游产业注入新的活力，促进大量就业，适时地抵消房价下跌的一些消极影响。

2.抑制投机,稳定市场。2007年9月开始实行的二套房贷从紧政策意在抑制市场中大量存在的投机需求。虽然因宏观经济条件的变化，从紧的政策已适当放松，但财政部下发通知中一再强调“首次购房”以及中国人民银行“贷款首付与利率优惠仅限于首次购买普通自住房和改善型普通自住房”的政策，均显示出政府在抑制投机的政策意图上的连贯性。投机行为是房价脱离实际市场需求与购买力而飙升的助推剂，只有抑制投机才能帮助房价与市场回归理性，保持房地产市场平稳健康发展。

3“.保投资、促消费”扩大内需，重树市场信心，稳定宏观经济。4万亿元的巨额投资增强了市场抵御金融危机的信心，500亿元的专项资金也为房地产市场注入了一针强心剂。为使宏观经济免于房地产市场泡沫带来的风险，需要抑制投机，使房价平缓下滑，重回理性；但房价短时期内突然的大幅度下跌同样不利于宏观经济的稳定。因此，包括基础设施建设投资、契税与税费减免、首付与利率下调等在内的保投资、促消费手段，对于房地产市场与宏观经济的平稳健康发展十分必要。

三、低迷房市中政府与市场的关系

1.社会主义市场经济条件下的政府与市场关系。我国自建立市场经济体制以来，一直实践着“强政府，强市场”“、宏观调控与市场调节相结合”的模式。在社会主义市场经济条件下，政府与市场的博弈不再是一场此消彼长的零和游戏，而是在各自的层次与领域共同作用于国民经济。

　　[8]电大学习网.免费论文网[EB/OL]. /d/file/p/2024/0424/fontbr />在房价飙升、市场过热时，政府以二套房贷从紧等宏观调控政策抑制房价；而在市场低迷、消费不振时，政府又以规模投资重振市场信心。一方面是降温，一方面是救市，这看似矛盾的政府行为将在中国经济成功软着陆中得到最好的逻辑支撑。

2.房市低迷为政府与市场重新定位。宏观调控与市场调节能否很好地结合，取决于政府与市场各自管理的领域界限是否清晰。市场固有的缺陷需要政府这只“有形的手”来合理干预；但同时，无视市场这只“无形的手”的作用而一味越俎代庖，会挫伤市场的积极性。全能政府与全能市场一样，无法承担起国民经济平稳有序发展的重任。

源于价格泡沫与结构性矛盾的房市低迷，成为我国政府与市场关系重新定位的一个契机。市场的责任在于满足中高收入消费者的住房需求，以市场机制来配置各种资源。相应的，政府的目光则应集中在保障低收入家庭的住房需求上，以履行“居者有其屋”的公共服务职能。

房地产市场应具有一定的社会福利性质。我们可以根据人口结构确定所有住房中福利房的比例。这不仅可以解决低收入家庭住房难等民生问题，还可以丰富住房供给结构，构建多层次的住房供应体系，从侧面影响房地产市场价格。

四、政府干预市场的进一步展望

1.建立合理的价格形成机制。房地产业是连带上下游众多产业的支柱产业，宏观经济的发展需要房地产市场的拉动，但绝不是依靠高房价拉动。当前房地产市场的一大问题就是房价脱离实际市场需求与购买力而存在。房价的快速飙升与急速下跌都不利于国民经济的发展，只有建立一套能反映实际市场需求与购买力的合理的价格形成机制，才能实现房地产市场的平稳健康发展。

2.严格市场准入，降低金融风险。保投资的同时不能忽略投资结构的优化。过低的资金自有率使房地产企业膨胀过度，资金链过长，缺乏抵御金融风险的能力，难以应对银根紧缩的情况。严格市场准入，优化投资结构，不仅可以提高企业与市场的自救能力，还能重树市场信心，在降低银行金融风险的同时稳定宏观经济环境。

3.加强宏观调控部门间的协调沟通。政府部门间保持良好的协调沟通，不仅可以提高宏观调控部门的行政效率，还可以保持宏观经济政策的一致性，避免市场无所适从。

4.提高行政效能，增强政府机构执行宏观调控政策、应对金融危机的能力。危机总是与机遇并存，而机遇稍纵即逝。提高行政效能，才能提高把握机遇的能力。在统一认识的基础上，政府应对危机、解决问题的能力与效率，将是国民经济平稳发展的重要保证。

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