浅议房地产企业的资金预算管理

摘要：全面预算管理是实现企业价值最大化的一种管理方法，而对于房地产企业而言，资金预算管理是全面预算管理的核心。本文阐述了资金预算管理对于房地产企业的重要意义，并针对目前房地产企业资金预算管理中存在的问题和不足提出了一些解决措施。

关键词：房地产企业 资金预算管理 措施

房地产企业投资周期长，所需资金多，不确定因素多，要想提高房地产企业的经济效益，必须建立“现金为王”的财务管理理念。目前，受国家宏观调控政策影响，行业竞争加剧，中小型房地产企业资金链不断紧缩，要维护资金平衡，平稳过“冬”，必须实行资金预算管理。

一、房地产企业资金预算管理的重要性

房地产企业资金预算管理是全面预算管理的灵魂与核心。全面预算管理是一个以预算为标准的管理控制系统，涵盖经营活动的方方面面，按涉及的业务活动领域分为业务预算和财务预算。财务预算又分为资产负债表预算、利润预算和资金预算。在房地产行业中，由其高负债、高风险和高利润的特性决定了预算管理工作的关键在于现金流量的管理，尤其是目前国家宏观调控的大背景下，只有在资金平衡、现金流顺畅的基础上才能保证项目正常运行，也才能谈得上资产负债表预算和利润表预算。因此，房地产企业全面预算管理的核心是资金预算。资金预算是以各项营业预算和资本预算为基础，反应各预算期的收入款项和支出款项，并做对比说明，其目的在于资金不足时筹措资金，资金多余时及时处理现金余额，并且提供现金收支的控制限额，发挥资金管理的作用。资金预算管理是由资金预算编制、预算调整及执行跟踪管理、监督考核等三部分组成。

房地产企业资金预算管理的意义如下：

⒈维护资金平衡，防范资金风险

实施资金预算管理，便于企业从全局上摆布资金，把控整体资金流向。资金预算管理有利于企业对自身的资金资源进行准确盘点，及时预测资金需求，提前做好风险评估和准备，在预见资金紧张时及时筹措资金，满足企业生产经营需要；在资金多余时及时增加投资，提高企业资金效益，起到资金“蓄水池”的作用。房地产行业是一个资金密集程度很高的行业，资金紧张是整个行业的普遍现象，资金预算管理的焦点在于合理、有效地控制现金流量，设置资金预警点，做好风险防范管理，建立风险应对机制，提高企业应对风险的能力，维护企业资金平衡。

⒉加强成本控制，实现财务目标

预算既是企业各部门工作的协调工具，又是各部门工作的控制标准，同时，还是对各职能部门各岗位的一种考核依据。实施资金预算管理，有利于严格控制企业各项成本费用支出，强化成本效益分析，减少浪费，树立“利润=成本-浪费”新成本主义观念，实现企业财务目标。对于房地产企业来讲，实施资金预算管理，就是对目标成本和现金流量进行预算控制，如防止工程施工中非必要的工程变更支出、为了实现销售回笼目标而投入超预计的营销费用等。

⒊规范企业行为，谋求企业发展

实施资金预算管理，要求企业完善与企业发展战略配套的预算管理制度，健全预算管理组织体系，建立预算的编制、实施、控制、调整和考评一整套管理系统，以此来规范和考核企业的全部人员行为和全部经营活动，降低房地产企业运行的风险，促进经济效益的提高，谋求企业的平稳快速发展。

⒋参与绩效评价，强化企业管理

资金预算管理贯穿于企业经营活动的各个环节，涉及到所有的部门和人员。将预算管理与企业绩效评价有机结合，通过预算的考评、奖惩体系，评价部门及员工的绩效，有利于体现绩效考核的客观性、公正性。因此，资金预算管理有利于绩效考核的科学化、规范化和制度化，有效促进企业管理水平的提高。


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[1]电大学习网.免费论文网[EB/OL]. /d/file/p/2024/0424/fontbr二、房地产企业资金预算管理中存在的问题和不足br />
⒈企业资金预算与战略目标联系不够

房地产企业尤其是中小型房地产企业项目少，战略多变甚至没有长期战略，往往年初下达的预算管理计划到了年中就已经面目全非，完全跟不上企业的战略变化，存在预算编制难、执行难的问题，更谈不上控制和考评。即使有中长期战略，预算编制时也往往采取传统的年度预算，对项目的整体性欠考虑，与企业战略目标脱节。

⒉预算指标缺乏科学性，执行效果不理想

中小型房地产企业的决策往往取决于企业决策者的价值观。在制定预算计划时对国家政策走向研究不够，对市场需求调研不足，仅凭主观期望决定企业经营目标，根据主观需要判断公司的资金流入和流出，整个预算指标体系缺乏客观性、科学性，与市场的融合度不够，缺乏对市场的应变能力，从而导致实际执行情况与预算指标的高度偏离，预算失去了应有的意义。

⒊受政策影响大，不确定因素广泛

房地产企业的开发项目往往分布于不同的地方，跨市或跨省，受各地地方性政策影响程度高。而且，房地产开发项目建设周期长，至少2-3年，期间政策变化大，不确定因素广泛，缺乏规范性。

⒋收入的弹性与支出的刚性之间的矛盾突出

房地产企业的资金流入主要是房地产租售收入和融资收入。房地产租售收入受国家调控、行业政策、地方政府行为、市场环境、消费者心理预期及客户偏好等诸多因素影响；融资收入也受国家金融政策干预，预算执行结果往往与预算计划的偏离度较大。而一个项目的资金支出如开发成本、管理、营销、财务费用等往往是刚性的，压缩空间有限。因此，资金流入的减少与资金支出的增加之间存在不可调和的矛盾，最终结果就是资金预算盈余的减少乃至资金缺口的形成，从而打破公司资金预算计划的平衡。

三、完善资金预算管理的措施

⒈以企业发展战略为核心健全资金预算管理

资金预算管理的实质是用财务数据即现金流来描述企业战略发展目标及具体方案，是保障企业战略目标顺利实现的必要保障。以企业的发展战略为核心，就是要树立“战略支持预算，预算指导战略”的观念。首先要求企业构建中长期的发展战略，使企业的发展目标得以中长期化，稳定化，避免企业的战略不断改变，呈无序状态。只有在稳定的战略下才能建立有效的资金预算管理体系，才能利用预算管理工具提高企业整体价值，提升企业综合竞争力。其次，以企业的发展战略为核心，要求企业注重市场调研和企业自身资源分析，在企业整体规划的基础上，以项目预算为依托，根据中长期战略及年度计划目标编制各期资金预算，使企业的各期预算相互衔接，避免资金预算管理的盲目性，确保资金预算平稳顺畅实施。


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⒉科学设置预算指标

首先，在制定资金预算整体指标时要吃透政策走向。房地产行业受政策性因素影响较大，因此，企业在制定资金预算指标时不能主观决断，一定要根据从中央到地方的各级调控政策合理把握相关指标的设置，并留有一定余地。其次，制定资金预算指标要面向市场，对项目所在地的市场需求、目标客户及其消费偏好、社会文化及风俗习惯，已有商品房空置情况、同类楼盘的品质和价位等等进行充分调研，使预算指标的设置符合市场需求。再次，企业要对自身资源进行分析，准确定位，根据企业的项目状况，资金实力，员工能力等实际情况设置资金预算指标，保证指标的科学性、合理性和可行性。

⒊选择恰当的预算编制模式

公司的资金预算编制模式多样，从明确预算目标和便于执行的角度考虑，优先选用“三下两上”的预算编制模式。首先由企业董事会根据公司战略下达总体目标，公司各职能部门根据总目标分解编制部门预算计划上报（分解到各岗位），预算管理委员会根据总目标及具体情况审查平衡后下达各职能部门讨论调整，汇总调整方案后上报预算管理委员审查，报董事会审议批准后下达各部门执行。这样，一是发动了全体员工参与，一线的员工更了解实际情况，预算编制出来更接近实际；二是公司总目标分解到各职能部门各岗位，便于绩效考核；三是预算计划编制时各部门之间已经过博弈与统筹，便于预算计划执行时的沟通与协调。

⒋掌握好资金预算编制周期

房地产企业开发周期长，不确定因素多。为保证各项目正常运行，做好资金储备，企业应统筹考虑各项目的运营周期，依据项目开发进度，采用“纵横交织”的模式，在编制周期上纵向根据项目进度，横向按年、季、月甚至周安排资金预算的编制、执行、调整、分析和控制，保持资金链的正常运行。

⒌强化资金预算管理的严肃性

年度资金预算指标一经下达，即成为企业内部具有“法律效力”的规章制度，必须无条件执行，以维护资金预算管理的严肃性和预算指标的刚性，一般情况下不得随意调整。在执行中由于市场环境、经营条件、政策法规等发生不可预见的重大变化，企业采取积极措施后仍不可克服和避免，致使资金预算指标与现实发生重大偏差的，一般在每年第三季度开始时对下半年资金预算计划进行一次调整和完善。

⒍加强部门之间的合作，建立部门联动机制

建立部门联动机制是解决资金预算收支矛盾的重要措施之一。房地产开发涉及研发、策划、工程、财务、成本、营销等各个预算职能部门，应该在预算管理委员会的组织下，由预算管理执行办公室统筹安排，各预算职能部门紧密合作，负责各自部门预算的编制和执行；预算管理执行办公室（可委托财务部门）负责具体的统计、汇总、分析；成本控制部门负责控制、考核和评价。一旦某个时段资金流入不够，其他涉及资金流出的部门就要积极行动起来，千方百计压缩本时段资金支出，确保“量入为出”；如果某时段必须保证资金供给，则涉及资金流入的部门就要想方设法组织资金流入，做好资金储备。

⒎分解落实各部门各项目公司责任，完善监控与考核

公司下达资金预算计划指标时应将资金预算指标与公司的业绩考核指标相结合，明确预算考核的指标定义、管理目标、考核方式，激励措施等，并落实到具体职能部门及各责任人。如一旦出现收入下滑，要对营销部门问责；若管理费用超支，要针对行政部门问责。由于全体员工参与了资金预算计划的编制，对预算计划心中有数，因此在执行过程中能充分发挥主观能动性，对偏离预算的不利活动进行自我纠偏，积极对照预算目标进行自我控制，落实预算指标。

⒏建议按月推行资金预审批制度，保持预算的动态化

资金预审批制度，是保持预算管理动态化的一个重要举措。即每月初对照年度预算计划和企业实际资金需求情况，编制本月资金收支计划表，报预算管理委员会审批。预算管理委员会尤其要注重超预算支出项目的审议，分析其产生原因，是否是必需的支出。如果必要，应及时组织具体技术部门、财务部门和成本管理部门进行成本费用测算，分析对资金预算总目标的影响，择优选择认证方案。方案确定后，按公司规定的审批流程报批。当月资金收支必须严格按照预算管理委员会审议后的计划执行。

⒐确立合理的资本结构，建立多元化融资体系

融资是房地产企业永恒的话题，尤其是在目前资金瓶颈对企业发展的制约日趋严重的市场态势下。当前，不少中小型房地产企业由于开发项目少，单一的项目贷款不足以支撑项目开发，部分甚至大部分资金来源于短期融资，虽然资金成本较低，但资金利用时间短，受金融政策影响大，资金链面临的风险较高。做好资金预算管理，尤其要注重确立合理的资本结构，保证长期资金与短期资金的合理比例。在此基础上，构建以银行为主的多元化融资体系，不断拓宽融资渠道和创新融资方式，长期融资与短期融资结合，直接融资与间接融资并用，为企业的项目开发和正常运营提供必要的资金保障。


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总之，在目前国家严厉调控的宏观环境下，房地产行业内部竞争不断加剧，广大中小型房地产企业要在复杂的环境中求得长期生存和发展，必须根据国家政策导向和市场行情变化，加强自身建设，实施资金预算管理，维护企业资金平衡，防范市场风险，提高经济效益，实现企业发展目标。

【参考文献】
[1]电大学习网.免费论文网[EB/OL]. /d/file/p/2024/0424/br
[1]论文检测天使-论文免费检测软件[EB/OL]. /d/file/p/2024/0424/shu.html />
⑴ 中国注册会计师协会，财务成本管理，中国财经经济出版社，2013

⑵ 夏爱兰，略谈房地产企业全面预算管理，财会月刊（理论），2006（02）.

⑶ 徐庭骅，房地产企业全面预算管理的问题与对策，上海房地，2011（08）.

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作者：张丽萍