自今年8月1日起将交通运输业和部分现代服务业“营改增”试点在全国范围内推开，同时扩大行业试点，择机将铁路运输和邮电通信等行业纳入“营改增”试点，这标志着当前“营改增”试点正朝着向行业划分在全国范围内有序推进。作为我国第三产业的重要组成部分——房地产业，也应未雨绸缪，早作准备。房地产行业实施“营改增”，其税负率（即：应纳税额÷应税收入）会如何变化？“营改增”前，房地产企业销售房产属于营业税“销售不动产”税目，依5%税率计缴营业税。“营改增”后，房地产企业属于增值税一般纳税人，依照一般计税方法计缴增值税。下面分两个步骤，试通过公式演绎，在增值税税率分别为17%和11%的条件下，计算房地产企业增值税税负率。
1. 增值税税率为17%。
设应税收入为S，可抵扣成本（物料成本）占应税收入的比例为N,则“营改增”前应纳营业税为5%S（城建税及附加暂不考虑，下同），“营改增”后：销项税额=〔S/（1+17%）〕×17%；进项税额=〔S/（1+17%）〕×N×17%；应纳增值税Ａ=〔S/（1+17%）〕×17%－〔S/（1+17%）〕×N×17%=0.145S×（１－N）。
令：应纳营业税=应纳增值税，求出税负率相同时的临界点，即：5%S=0.145S×（１－N）。得：N=0.655。
也就是说，当物料成本占应税收入的比例为65.5%时（临界点），增值税税负率是5%，同营业税税负率一致。
根据下面公式，可进一步计算不同物料成本占应税收入比例所对应的增值税税负率：应纳增值税Ａ=0.145S×（１－N）。经整理，得：Ａ/S（税负率）=0.145×（１－N）。
当N=10%时，Ａ/S（税负率）=0.131，即13.1%；
当N=20%时，Ａ/S（税负率）=0.116，即11.6%；
当N=30%时，Ａ/S（税负率）=0.102，即10.2%；
当N=40%时，Ａ/S（税负率）=0.087，即8.7%；
当N=50%时，Ａ/S（税负率）=0.073，即7.3%；
当N=60%时，Ａ/S（税负率）=0.058，即5.8%；
当N=70%时，Ａ/S（税负率）=0.044，即4.4%；
当N=80%时，Ａ/S（税负率）=0.029，即2.9%。
2. 假设增值税税率为11%，其他条件不变。同理可求出应纳营业税与应纳增值税相等时的临界点，即：5%S=0.099S×（１－N）。得：N=0.495。
根据应纳增值税Ａ=0.099S×（１－N）；经整理，得：Ａ/S（税负率）=0.099×（１－N）。
同理，可进一步计算不同物料成本占应税收入比例所对应的增值税税负率，具体数据见下表（计算过程从略）。
从上表可知，增值税适用税率为17%时，在物料成本占收入65.5%的临界点，增值税税负率为5%，同营业税税负率一致。但是，当物料成本占收入比例小于65.5%时，增值税税负率明显高于营业税税负率，甚至达数倍。当物料成本占收入比例高达70%、80%时，增值税税负率才有所下降。
当增值税适用税率为11%时，在物料成本占收入49.5%的临界点，增值税与营业税的税负率都是5%。当物料成本占收入比例小于49.5%时，增值税税负率高于营业税，而当物料成本占收入比例大于49.5%时，增值税税负率下降。
根据上表可知，当物料成本占收入的比例小于临界点，即小于50%时，增值税税负率比营业税税负率上升快。因此实施“营改增”，在扩大增值税征税范围的同时，要优化增值税税率的设计和制定。特别是房地产行业，应注意由于营改增可能带来税负的增加，而加重企业的负担。以笔者管见，在增值税税率设置上，可否考虑按房地产细分行业，实施差别税率，以期达到结构性减税的效果。
【作 者】
宗式华 周松德
【作者单位】
（上海中融置业集团有限公司 上海 200120）
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