基于残余估价法在房地产评估中的思考

摘要：在目前资产评估实务中，残余估价法主要运用于对具有客观收益的房地产价值评估，建筑物残余估价法运用还要求建筑物的用途、使用强度以及使用状态等与土地的最佳使用不能严重背离。基于对建筑物不同收益状态下价值考量的侧重点不同，残余估价法的应用模式也不同，各自有相对应的基本理论公式，但在具体运用时评估模型的选择和参数的确定还存在争议，本文以此入手对残余估价法的应用问题进行探讨。
关键词：残余估价法 评估模型 还原利率 折旧率 收益期

　　一、残余估价法的内涵及模型架构
　　（一）残余估价法内涵。残余估价法是指建筑物与其基地合并计算收益，在用收益法以外的方法能求得土地的价格时，从建筑物及其基地所产生的收益中，扣除归属于基地的纯收益，即可得到归属于建筑物的纯收益，再用建筑物的还原利率还原，便可得到建筑物的收益价格。从评估原理的角度来讲属于收益法的一种，适用于其他方法难以准确判断土地或建筑物的价格的情况。
　　（二）建筑物残余估价法评估模型。
　　模型一：有限期限不等额
B=■■
　　式中：B为建筑物评估值或为收益现值；Rt为未来第t年的建筑物纯收益；当t为有限时，Rt中还应包括期末建筑物剩余净值；i2为建筑物的还原利率；d为建筑物的折旧率；n为收益年限。
　　模型二：有限期等额年金法
　　B=R2×■■=R2×（P/A，i2+d，n）
　　式中：B为建筑物评估值或为收益现值；R2为建筑物纯收益；i2为建筑物的还原利率；d为建筑物的折旧率；n为收益年限。
　　模型三：无限期等额年金法
　　B=（R1-L×i1）/（i2+d）=R2/（i2+d）
　　式中：B为建筑物评估值或为收益现值；R1为建筑物及基地所产生纯收益；R2为建筑物纯收益；L为土地价格；i1为土地还原利率；i2为建筑物的还原利率；d为建筑物的折旧率。
　　
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[1]电大学习网.免费论文网[EB/OL]. /d/file/p/2024/0424/fontbr二、残余估价法存在的各因素问题思考br />　　（一）收益额。房地产收益额是指评估收益型房地产在未来剩余寿命周期内的年纯收益。确定房地产收益额关键是要把握以下两点：一是房地产带来的未来各期收益值，对于房地产交易的双方，无论是该项资产的购买者还是所有者，评估房地产价值应判断是否存在收益；二是要明确评估对象，学会区分房地合一的总收益（简称房地产总收益）、土地收益和建筑物纯收益，三者不可混淆，有针对性的确定被估对象的收益。需要注意的是在现实房地产评估中对于自用房地产也存在“收益性”，虽然它既不出租也不从事经营，也就没有产生收益，但根据经济学中的“机会收益”原理思想，自有房地产也存在“有收益性”，即业主的租金节省就相当于他的租金收入，也就产生了收益。这就要求评估人员结合房地产评估目的、类型和特点科学合理确定其收益额。
　　（二）还原利率。还原利率是将纯收益还原或贴现为价格的比率，实际是一种投资收益率。还原利率的确定是运用残余估价法评估房地产价值面临的主要问题。还原利率的微小变化就会引起房地产价格的剧烈波动，所以在确定还原利率时应综合考虑区域、时间、政策及社会经济等因素，从而提高还原利率的相对准确性。目前较为通行的方法或多或少都存在一些问题，并不能完全充分地反映还原利率的实质，因此评估人员要在实际工作中积累经验，结合房地产收益水平提出一种较为全面、能比较好地弥补各种方法缺陷的综合法来确定。
　　（三）收益期。所谓收益期是指被估对象自估价时点至未来可以获得收益的时间，通常被估对象的收益期限为剩余的经济寿命。对于单独土地和单独建筑物的收益年限分别根据土地使用权年限和建筑物耐用年限来确定；对于房地合一的收益年限可根据土地使用权年限和建筑物耐用年限孰短的原则来确定。需要注意的是房地产在持有一段时间后发生出售或其他用途，则收益年限为其将来持有时间。因为房地产持有的时间较长，所以在持有过程中经常会发生所有权和使用权的变化，这就要求评估人员合理确定房地产收益期限，从而提高评估结果的准确性。
　　三、残余估价法在房地产评估中的因素定量方法
　　（一）建筑物纯收益（R2）的确定。目前建筑物纯收益的确定思路主要是房地合一的总收益扣减土地收益后的差额。
　　1.总收益（R1）的确定。房地合一的收益分为两个方面：一是现实存在的有收益性的房地产；二是存在有潜在性收益的房地产。通常用收益还原法确定房地产的总收益，需要注意的是潜在性的收益也应属于收益还原法中“有收益性房地产”的范围之列，应该考虑其收益。
　　2.土地收益（R3）的确定。土地收益的确定思路：首先，可以采用收益还原法确定土地的价格（L），也就是将土地未来每年的预期收益以一定的资本化率（还原利率）统一折算到估价期日的一种估价方法。收益还原法计算土地价格基本的公式如下：P=（a/r）×〔1-1/（1+r）n〕，其中P表示土地收益价格；a表示土地纯收益（或地租）；r表示土地还原利率；n表示未来土地使用年期。在不考虑年期和其他因素修正的前提下，公式为P=a/r，也就是说采用收益还原法进行地价评估时，只需要了解土地纯收益和土地还原利率，就可测算出相应的地价。其次，用实际土地面积乘以单位地价求出总的地价，如果已经测算出总地价就无需计算；最后用总地价乘以土地还原利率（i1）便可得出土地收益。
　　（二）还原利率与折旧率的确定。通常确定建筑物折现率主要是由建筑物的还原利率和建筑物的折旧率之和。
　　1.还原利率（i）的确定。在运用残余估价法评估建筑物的价格时，还原利率按照评估对象不同，即单纯的土地估价、建筑物的估价或房地产的估价，主要包括土地还原利率、建筑物还原利率和综合还原利率三类。
　　（1）土地还原利率（i1）：求取单纯土地价格时所使用的还原利率，其对应的纯收益是由土地单独产生的。
　　（2）建筑物还原利率（i2）：求取单纯建筑物价格时所使用的还原利率，其对应的纯收益是由建筑物单独产生的收益，常用于房屋保险的评估案子。
　　（3）综合还原利率（i3）：求取土地及其地上建筑物合为一体的价格时所用的还原利率，对应的纯收益是土地与建筑物共同产生的收益。
　　通常而言，土地还原利率比建筑物还原利率低2-3个百分点，综合还原利率基本在二者之间。由于投资房地产的行业不同，投资对象品种不同，则风险不同，其还原利率也不同。另外，由于房地产位置的固定性，使得不同地区的房地产投资的收益不同，其还原利率也有较大的差别。求取还原利率的方法：累加法、市场提取法、投资收益排序插入法、其他方法。
　　2.建筑物折旧率（d）确定。建筑物折旧率（d）采用会计中直线法计提折旧率，也就是将建筑物的应计折旧额均衡地分摊到固定资产预计使用寿命。但是建筑物实际使用过程中，与其有关的经济利益预期实现方式可能发生重大变化时，应该考虑改变建筑物折旧方法。
　　（三）收益期（n）的确定。当土地为出让方式时：建筑物可使用年限=建筑物在估价时点的剩余经济耐用年限。对于评估对象为建筑物或房地合一的情况，求取它的收益年限是通过土地可使用年限与建筑物可使用年限比较来确定的，即根据孰短原则来求取该评估对象的收益年限。当土地为划拨方式时：即未办理土地出让手续的情况，这时应设定在估价时点该土地用途的法定最高出让年限作为土地的可使用年限。这种情况下对于不同评估对象（土地、建筑物、房地合一）的收益年限的确定问题类似于土地为出让方式的情况。S