对我国房地产行业债务重组的思考

摘要：新企业会计准则在债务重组的有关方面进行了修改。受金融危机和房价调控的影响，我国越来越多的房地产公司进行债务重组，其中部分公司是由于财务周转困难、经营不善需要通过债务重组方式来扭亏为盈。本文分析了房地产公司债务重组存在的问题，并针对这些问题提出相应的解决对策。
关键词：债务危机 房地产 债务　重组

　　债务重组是指债权人按照其与债务人自愿达成的协议或者法院的裁定作出让步的事项。债务重组的方式有以下几种：以资产清偿债务的方式；以债务转为资本的方式；修改其他债务条件的方式；以上三种方式的组合方式。目前在实务中经常用的组合方式有：以现金、非现金资产两种方式的组合；以现金、债务转为资本两种方式的组合清偿；以非现金资产、债务转为资本两种方式的组合；以现金、非现金资产、债务转为资本三种方式以及以资产、债务转为资本等方式清偿某一部分债务，另一部分债务以修改其他债务条件进行债务重组。
　　一、房地产公司债务重组存在的问题
　　受金融危机以及房价调控的影响，很多房地产公司通过债务重组来解决财务危机。房地产公司在进行债务重组中会遇到很多问题，笔者将其概括为以下几个方面：
　　（一）偏离债务重组的目的
　　债务重组的目的是解决债务人财务困境实现资源优化配置从而改善其经营条件，而且使债权人减少损失。但是在实务中很多房地产公司都偏离了这个目的，出现虚假重组甚至严重的关联方重组舞弊。很多企业进行不纯动机的债务重组，从而达到粉饰财务报表的目的，提高企业报表上的利润。
　　比如很多面临破产的房地产公司都拥有大量不良资产。此类房地产公司会用一些不良资产进行债务重组，这对债务人无疑是有好处的。而债权人接收到此类资产，会导致非现金资产账面价值增大，而且债务以及由于债务重组损失导致的营业外支出减少，也在一定程度上虚增资产。还有一些房地产公司利用关联方豁免的债务重组来操纵利润，例如母公司要支持子公司进行经营战略调整，从而豁免子公司部分债务，子公司将此经济业务当作债务重组而将债务重组利得计入营业外收入增加企业利润，但实质上这部分豁免的债务是属于母公司对子公司的投资。还有很多房地产公司因为行业不景气和金融危机等原因融资困难，将债务重组当作是解决债务危机的唯一救命稻草。在债务重组后不重视企业经营结构的调整，不注重商品房质量等，从而偏离了企业债务重组的目的。
　　（二）制度不完善
　　我国有关债务重组的相关规定不完善，导致房地产公司钻空子来操纵利润或是对公司进行虚假包装。具体如下：
　　1.准则不完善。（1）债务重组利得处理方面的问题。准则规定，债务人债务重组利得一次性计入营业外收入。这样会导致一些亏损严重的房地产公司利用债务重组获取额外的重组收益形成巨额利润，使得报表信息质量下降。（2）一些房地产公司利用公允价值来操纵利润。由于我国房地产行业起步较晚，难以形成一个完全公允的市场机制，而且由于商品房所在的地段、可使用状况和性质等不尽相同，很难取得同类或是类似房地产的市场价格等，这在一定程度上加大了公允价值确定的难度。一些房地产公司在进行债务重组时会利用公允价值来进行盈余操控。（3）债务重组相关概念难以确定。如房地产公司进行债务重组的最佳时间是何时？由于房地产公司需要的资金庞大、回笼较慢等，房地产公司存在财务困难问题是难免的。但是什么程度的财务困难才能进行债务重组？债权人特别是银行由于借款资金庞大等原因可能会做出比较大的让步，从而导致债权人利益严重受损甚至国家资金严重流失。债权人的让步程度是什么？准则对此没有做出规定。
　　2.监管制度不完善。银行贷款审批门槛较低等原因导致很多房地产公司只要利用土地抵押就可以取得高额贷款；市场对于房地产住宅质量缺少监管，很多房地产企业为了节省成本，使住宅质量下降，最终导致销售量下降从而导致财务危机。
　　（三）所处环境加速房地产行业债务重组
　　2008年金融危机以及近几年的房价调控是房地产行业面临的比较大的环境变化，房地产行业出现了不景气的情况。2012年5月24日，穆迪亚太企业融资部高级副总裁兼信用评级主任蔡承业指出，由于国内房地产调控政策持续，我国房地产企业流动性进一步变差。他对国内29家房地产企业的压力测试中发现多家公司面临债务危机，如绿城（3900.HK）、上海证大（0755.HK）以及沿海家园（1124.HK）等企业不出意外将进行债务重组。而另一家评级机构标准普尔也于2012年发表报告指出，我国房地产公司流动性状况持续恶化，在标普评级的30家国内房地产公司，今年到期债务占未偿债务总合约的31%，进一步增加了债务再融资和还贷压力。金融危机后，各企业都面临融资困难的情况，很多企业无法筹集款项，面临巨额债务压力。我国目前的环境导致房地产企业债务重组加速，在一定程度上会导致债务重组恶性持续。而且多数房地产公司的债权人为政府和银行，这样就会导致国有资产流失甚至造成我国整个经济危机。
　　（四）房地产行业融资单一导致债务重组方式单一
　　我国房地产行业融资渠道单一，银行贷款是房地产公司最常见、最主要的融资渠道。一般房地产企业都是通过抵押土地或在建工程等方式来获得贷款的。而且国内房地产长期处于卖方市场，房地产公司是通过预售商品房来回笼资金，同时工程垫款、延长工程费用等现象普遍。回收来的预售款项中有60%也是银行提供的贷款。这种单一的融资渠道对于房地产企业和银行都是非常不利的。一方面，如果国家采取紧缩的货币政策，那么房地产企业将受到重创。另一方面，银行成为房地产企业最大的债权人，一旦房地产行业出现严重的债务危机，进行债务重组、企业与银行进行债务协商是必然的。由于房地产企业不像生产制造企业有存货和固定资产等，而且目前我国房地产现金流恶性减少的情况普遍存在，那么通过现金偿还的方式基本不可能。加之银行本身的特点和房地产发展前景等原因，银行也不可能同意债务转为资本的偿还方式。那么就只能通过非现金资产和修改其他债务条件的方式来偿还债务。但是房地产企业已经将其资产进行抵押，而且房地产泡沫一旦破裂房价急速下跌，对于银行来说若是同意债务重组也会导致很大程度的损失。为此，修改债务条件来偿还债务是比较常用的。对于其他债权人来说也是如此。
　　
　　论文检测天使-免费论文相似性查重http://www.jiancetianshi.com
[1]电大学习网.免费论文网[EB/OL]. /d/file/p/2024/0424/fontbr二、解决上市公司债务重组中存在问题的对策br />　　（一）完善相关法律法规，明确债务重组目的
　　在我国债务重组没有专门的法律法规，一般是分散在《公司法》中，可操作性不强。为此，应继续完善相关的法律法规，规范企业债务重组业务。可以制定房地产行业债务重组法来规范房地产债务重组，明确债务重组的具体使用范围和适用对象以及重组后要采取一定的内部治理行动。相关的监管部门要构建一套合理全面的监管体系，明确规定债务重组目的，对于严重背离债务重组目的的上市公司应该采取一系列有力的措施，避免债务重组被滥用。而且可以通过对会计人员以及房地产公司内相关监管人员进行后续教育，使得房地产公司更加明确债务重组的目的，避免一定程度上的报表信息失真情况。
　　（二）完善会计准则，提高各方面信息质量
　　1.准则对债务重组利得的处理方式可以进行修改。可以将债务重组利得分期计入当期损益，这样不会给企业当期的利润造成较大的波动，既有利于企业平稳发展，也有利于财务报表使用者使用相关信息。比如可以先规定一个分摊期，然后再将债务重组利得分期计入递延收益，到期再将其转入营业外收入。2.提高公允价值的确定程度。加强会计监督以及相关行业监督，营造良好的估计公允价值的外部环境。要提高对物价部门、评估机构、会计人员等的监督，建立一套平衡机制，让各个部门对于公允价值的公允程度负责，对于出现过错的一方要追究其相应的责任。而且要规范公允价值的确定方法。可以结合我国的具体国情以及实务界的要求对不同资产公允价值的估计做出不同的规范，以及确定不同资产公允价值所对应的不同计算方法。3.可以采用一些财务指标来衡量财务困难。比如用净资产利润率等财务指标的波动范围以及利用一些专门的评估机构来衡量财务困难；或是利用一些具体情况如债务人破产多久后其资产仍无法收回等来确定财务困难。对于债务让步程度进行规定，比如规定债权人债务重组损失不能超过债务重组账面价值的比例、债务占债权人资产的比例等来确定让步程度。
　　（三）多渠道解决债务危机，适当控制房地产行业债务重组
　　由于近几年房地产行业不景气，导致我国中小房地产企业濒临破产，从杭州金星到2012年广东顺德广德业等中小企业的破产申请可以看出，我国房地产行业面临着严重的债务危机。但不是所有的债务危机都需要通过债务重组来解决。对于不是很严重的债务危机以及利润亏损较少的房地产企业可以适当放宽银行贷款或是上市向社会募集资金的条件，这样就不用通过债务重组来解决债务危机。
　　对于符合条件而进行债务重组的企业，应该提高债务重组的门槛。比如对于重组后的企业要进行评估，如果其重组后三个会计年度经营业绩没有明显提高则要给予公布，对于重组后五个会计年度还没有达到盈利的企业要对其进行处罚等。这样会在一定程度上防止房地产企业将债务重组看作是解决债务危机的唯一渠道。即使进行债务重组后也会致力于商品房建造质量、销售等方面，可以采取差异化的生产建造以及差异化的销售方式来提高业绩。
　　我国政府也应该采取一定的措施来缓解房地产行业的债务危机，比如在现阶段可以适当放松经济发达地区以及市中心的房价调控；金融危机对我国影响也逐渐下降，可以适当考虑对房地产行业的融资给予照顾；可以为房地产企业海外销售提供一定的优惠政策；对于政府或国有银行的借款可以适当放松还款期限等等。
　　（四）丰富债务重组方式，保障债权人利益
　　房地产行业债务重组必然会损害债权人利益，应该在一定程度上保障债权人的利益。对于资金比较充裕的债权人如银行，可以采用以修改债务条件（如多样的长期附带或有条件）为主、其他重组方式为辅的债务重组方式。比如当重组后房地产公司利润达到某个指标的当年应该偿还多少债务，或重组后房地产公司负债率低于行业平均水平要偿还多少债务。还可以对重组企业的资产进行评估或是销售量达到一定程度时可以采用资产来偿还债务。对于一些资金比较紧张的债权人可以采取先偿还的方式，而且对于非国家或是银行的债权人尽量采取债务转为资本的重组方式。由于不同企业债务的到期日不同，而且要求的债务重组方式也不一样，因此丰富融资渠道在一定程度上会丰富债务重组方式，同时也可以缓解企业的债务压力。X


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