试析新会计准则对房地产行业的影响与对策

2006年2月15日，财政部颁发了新的企业会计准则，从而标志着适应我国市场经济发展要求、与国际惯例趋同的企业会计准则体系正式建立。时至今日，新准则的具体实施已达三年之久，新准则的运用更能体现出企业现有的财务状况与经营业绩，为报表的使用者获取企业的真实信息提供了保证。笔者从以下六个方面着重分析了新准则对我国房地产行业产生的影响，就房地产企业会计核算的现状及特点进行了分析，并提出了完善房地产企业会计核算规范的对策。

一、新会计准则对房地产行业的影响

房地产行业作为我国第三产业的组成部分，其交易日趋活跃，在国际经济中的作用也日趋凸显。因此，适时分析新的会计准则与该行业的影响显得十分必要。新会计准则带来的许多重要变化，不仅对企业财务报表产生影响，更重要的是将对其生产、经营、业绩、价值评估体系等产生重要影响。对企业而言，其主要目标不仅是将会计准则融入会计核算过程中，更重要的是，对可供选择的会计处理方法作出了决策，以制定企业自己的符合新准则体系的会计政策体系。

（一）新准则改变了投资性房地产后续计量模式

新准则的最大突破在于引入公允价值计量的方法，进一步地明确了投资性房地产的后续计量。就目前情况看，投资性房地产的公允价值在某些情况下是可以取得的，但考虑到我国的房地产市场还不够成熟，交易信息的公开程度还不够高，新会计准则未完全采用公允价值模式，而是对企业持有的房地产类别进行了分类规范，并引入了公允价值模式(即允许采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，而不是单一地采用历史成本模式)，因此，该准则对我国房地产行业的影响将十分巨大。可以说这是一个重大的突破，从相关性的角度来看，公允价值突破了传统会计全部采用历史成本计量、只提供过去信息的局限，对于投资者判断企业未来前景更具有决策相关性。


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（二）对房地产公司借款费用资本化的影响

新的会计准则规定，借款费用只有同时满足以下条件时，才能开始资本化：资产支出已经发生；为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。如果严格按照这一规定执行，那么房地产公司长期未开发的土地储备所包含的借款费用将不能再资本化，这样如果这部分支出计入财务费用，会影响房地产企业的当期利润。但是所谓的“为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始”对房地产公司来说极其不容易确定，这样新会计准则的影响将大大减弱，该项规定同样可以成为房地产公司调节利润的手段。值得注意的是，新准则要求披露资本化率和利息资本化金额，这有助于投资者了解房地产公司的融资状况。

（三）正式确定重估净资产值作为房地产上市公司估值的中心地位

现行会计准则规定：只有企业在股权结构发生变化或者对外投资这两种情况下，才允许使用重估净资产值作为记账依据。而公允价值模式的推行必将引导市场对该项方法进一步的认可，在更大的范围内使用此法。账面价值更能真实地反映资产的市场价格，而且随着投资性房地产行业的增多，新会计准则采用后，肯定会引导市场更多地关注各项房地产物业的真实价值，并使重估净资产值成为评估投资性房地产企业的主要标准之一。

（四）所得税处理方法变化产生的影响

在新准则采用公允价值模式后续计量时，对投资性房地产在计算房地产企业所得税时与税法处理存在着差异。新准则采用公允价值模式计量，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其帐面价值，公允价值与账面价值的差额计入当期损益。按现行税法的规定，固定资产的价值确定后，除特殊情况外，一般不得调整，并从投入使用月份的次月起计提折旧。为取得土地使用权支付给国家或其他纳税人的土地出让价款应作为无形资产管理，并在不短于合同规定的使用期内平均摊销。固定资产折旧费用、无形资产的摊销费用在计算所得税时可以扣除。也就是说，房地产开发企业采用公允价值计量时，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益的金额及没有计提折旧或进行摊销的金额，按现行税法规定在计算企业所得税时要做纳税调整，这会对公司财务报表产生影响。

（五）新准则改变房地产企业的科目设置所产生的影响

在旧的会计制度中，非房地产开发企业以投资为目的而拥有的土地使用权及房屋建筑物是作为固定资产或无形资产进行核算的，而所谓的投资性房地产也没有作为单独的一项资产反映，而是与企业自用房地产一样纳入固定资产或无形资产进行核算，这在一定程度上不利于反映企业房地产的实际构成情况及各类房地产对企业经营成果的具体表现。对比《企业会计准则－投资性房地产》和原有的会计准则，在此前财政部颁布的《关于执行〈企业会计制度〉和相关会计准则有关问题解答（四）》（简称《解答四》）的通知中，曾对房地产开发企业出租的开发产品有过单独的解释。《解答四》规定对于这类资产，应当设置“出租开发产品”科目，并在其下设置“出租产品”和“出租产品摊销”二个明细科目，核算企业开发完成用于出租经营的土地和房屋的实际成本以及出租产品摊销的价值。企业在期末编制报表时对于意图出售而暂时出租的开发产品的账面价值，规定在资产负债表的“存货”项目内列示；对于以出租为目的的出租开发产品的账面价值，规定在资产负债表的“其他长期资产”项目中列示。

（六）信息披露的增加所产生的影响

新准则除了改变投资性房地产的确认、计量模式，还进一步规范了其披露内容。新准则规定，企业应当在附注中披露与投资性房地产有关的下列信息：（1）投资性房地产的种类、金额和计量模式。（2）采用成本模式的，投资性房地产的折旧或摊销，以及减值准备的计提情况。（3）采用公允价值模式的，说明公允价值的确定依据和方法，以及公允价值变动对损益的影响。（4）房地产转换情况、理由、以及对损益或所有者权益的影响。（5）当期处置的投资性房地产及其对损益的影响。新准则规定将投资性房地产从原来的固定资产中分离出来，并且需要单独披露其金额、种类和公允价值的确定依据，这对于报表信息的使用者更好地使用报表提供了帮助，也使报表使用者能够更加真实地获得企业信息。在公开信息方面要求披露借款费用资本化金额的规定，有助于了解企业的融资状况。对于房地产企业来说，需要披露的信息量增大了，也就意味着必须更加规范自身的财务行为。


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[1]电大学习网.免费论文网[EB/OL]. /d/file/p/2024/0424/fontbr二、应对新准则的对策分析br />
新会计准则体系的发布是我国会计制度改革的又一重要里程碑，其出现的主要变化既表示对原来会计准则的极大改进，也表示新会计准则更适应了我国当前的、甚至超前的经济环境，这也大大缩小了与国际会计准则的差异。因此面对新会计准则的挑战，房地产行业以及社会公众该如何应对，需要采取什么样的措施来避免负面因素的发生，是我们应该要着重讨论的问题。

（一）借鉴香港聘请独立评估师的做法

如每年度公司均聘请独立的评估师对其投资性房地产进行评估，作为公允价值的确定依据，并在年报中具体披露房地产当期账面价值的增减变动情况、公允价值的确认方法及其理由等。


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（二）把握时机实现企业自身资产的转换

从近几年来国家出台的调控措施及新会计准则的规定，适当的将长期自用房产或作为存货的房产转换为投资性房地产。因为对于房地产企业来说，如果采用公允价值计量模式，多持有中低档的投资性房地产资产，利润空间还会加大，使得被低估的投资性房地产更贴近市场价值，从而扩大企业的总资产规模，这样可以提高房地产企业的融资能力，银行等金融机构对企业的借贷规模也会随之上升。

（三）执业人员素质及财务方面要进行改进

其一，要提高执业人员素质、顺利实施新准则，其关键因素在人。因为在新准则中非常强调财务人员的职业判断能力，对财务人员的综合素质提出了更高的要求。其二，财务方面的改革将不断加重公司财务总监的工作量，意味着各大公司花费在会计和审计上的成本也将大大提高，并且这还不是一次性的结果。因此公司就应该随时准备付出额外成本为会计部门的员工提供培训，让他们尽快熟悉新制度的运作。越领先做好各项培训工作，就越能降低企业成本，也就越能适应各个时期的制度并找到解决问题的对策。

（四）加强监督机构的监督力

新会计准则对企业的管制和文化带来的影响无疑是正面的，但同时也为已具有成熟经济体系的企业带来了无谓的成本。这就决定着在实施时很多方面还有赖于参考外国的经验，比如为了让新会计准则不致过分严格而影响企业的生存空间，政府是否应该提供一个监管框架，并由专业团体和法庭执行相关的监管程序。

随着我国市场化程度的提高，资产评估业的发展，会计人员素质的增强，合理监督机制的建立，公允价值计量将形成以市场规则为主、相关政府机构监督为辅的、不受特定主体操纵的机制，公允价值最终将在会计处理中担当重要角色。