公允价值条件下投资性房地产的计量

摘要：《企业会计准则第3号—投资性房地产》已于2007年1月1日起施行。如何准确地理解这个准则并将其运用于实际工作是我们目前面临的重要问题。本文将从投资性房地产的概念、初始和后续计量等方面对投资性房地产准则加以阐述。分析采用公允价值计量的优缺点，来说明其中存在的问题以及指出解决的办法。


　　关键词：投资性房地产；公允价值；计量；影响


　　引言


　　随着经济的发展和投资观念的改变，目前在西方国家的企业中，房地产作为一种投资手段，已是非常普遍的经济现象。近年来，这种投资行为也逐渐在我国的一些企业中流行，甚至成为一些企业新的经济增长点。为了顺应我国经济发展潮流，本着与国际会计惯例趋同的精神，我国财政部于2006年2月15日发布了第3号准则《投资性房地产》。准则首次将投资性房地产作为一项单独的资产予以确认，并首次在对该资产计量中引入了公允价值。然而在实际应用中，企业仍需解决诸多投资性房地产确认与计量的相关技术难题。


　　
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[1]电大学习网.免费论文网[EB/OL]. /d/file/p/2024/0424/fontbr二、投资性房地产与公允价值的概念br />

　　（一）投资性房地产的概念


　　投资性房地产是指企业为赚取租金或资本增值或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当单独计量和出售，主要包括：已出租的土地使用权；持有并准备增值后转让的土地使用权以及企业拥有并已出租的建筑物。投资性房地产不包括为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的自用房地产和作为存货的房地产。[1] 财务会计论文/d/file/p/2024/0424/Class.asp />

　　在日常经营活动中，企业除了将拥有的房地产用于生产厂房、办公场所等自用外，还可能将持有的部分房地产出租以获取租金或持有闲置的房地产等待合适的市场机会将其出售以获取资本利得。在会计上，这些为赚取租金或资本增值而持有的房地产被划分为一类专门的资产，即投资性房地产。与此相对应，为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产被称作自用房地产。投资性房地产和自用房地产在实物形态上完全相同，例如都表现为土地使用权、建筑物或构建物等，但在产生现金流量的方式上具有各自的特点和显著差异。房地产投资是为了赚取租金或资本增值或两者兼有，因此投资性房地产产生的现金流量在很大程度上独立于企业持有的其他资产。而自用房地产必须与其他资产（如生产设备、原材料、人力资源等）相结合才能产生现金流量。根据实质重于形式原则，两类房地产应区分进行会计处理，投资性房地产适用《企业会计准则第3号—投资性房地产》，而自用房地产适用固定资产或无形资产准则。


　　我国以往的会计准则并没有要求企业区分对待持有的投资性房地产和自用房地产。然而在实务中许多企业持有投资性房地产，由于两类房地产为企业带来现金流量的方式有较大差异，将投资性房地产和企业自用房地产都纳入固定资产或无形资产核算，不利于反映企业房地产的构成情况及各类房地产对企业经营成果的影响。新的会计准则要求企业将投资性房地产作为区别于固定资产和无形资产的一项资产单独进行反映，无疑有利于提高会计信息的相关性，从而更好地为会计信息使用者作出决策提供依据。


　　（二）公允价值的概念


　　我国的会计准则对公允价值所下定义是：“在公平交易中，熟悉情况的交易双方，自愿进行资产交换或债务清偿的金额”。公允价值应该按以下原则确定：存在活跃市场的资产或负债，活跃市场中的报价应当用于确定其公允价值；不存在活跃市场的，参考熟悉情况及自愿交易的各方最近进行的市场交易中使用的价格或参照实质上相同的其他资产或负债的当前公允价值；不存在活跃市场，且不满足上述两个条件的，应当采用估值技术等确定资产或负债的公允价值。


　　三、投资性房地产的初始计量和后续计量


　　投资性房地产的初始计量


　　企业取得的投资性房地产，应当按照取得时的成本进行初始计量，取得的方式不同，则取得时的成本计量也不同。现分别介绍几种取得方式的成本计量。


　　1．外购投资性房地产的成本。包括购买价款和可直接归属于该资产的相关税费及其他支出等。


　　2．自行建造投资性房地产的成本。由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成，包括土地成本、建造成本、应予以资本化的借款费用以及支付和分摊的间接费用等。


　　3．以其他方式取得的投资性房地产的成本。包括自用房地产转换为投资性房地产、作为存货的房地产转换为投资性房地产等。


　　在实际工作中，存在某项房地产部分自用或作为存货出售、部分用于赚取租金或资本增值的情形。能够单独计量和出售的用于出租（或资本增值）的部分，应当确认为投资性房地产；不能单独计量和出售的用于出租（或资本增值）的部分，不确认为投资性房地产。


　　（二）投资性房地产的后续计量


　　投资性房地产与普通自用房地产在会计处理上的最大不同表现在对投资性房地产的后续计量上，企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，在满足特定条件的情况下也可以采用公允价值模式进行后续计量。同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。


　　1．采用成本模式进行后续计量。采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，应当按照《企业会计准则第4号—固定资产》或《企业会计准则第6号—无形资产》，按月（期）计提折旧或摊销。如果存在减值迹象的，应当按照《企业会计准则第8 号—资产减值》进行减值测试，计提相应的减值准备。如果已经计提减值准备的投资性房地产的价值又得以恢复，不得转回。


　　2．采用公允价值模式进行后续计量。只有在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，才允许对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的，应当同时满足以下两个条件：投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入公允价值变动损益。


　　3．投资性房地产后续计量模式的变更。企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。只有在房地产市场比较成熟、能够满足采用公允价值模式条件的情况下，才允许企业从成本模式转为公允价值模式计量。从成本模式转为公允价值模式计量应当作为会计政策变更，并按计量模式变更时的公允价值与账面价值的差额调整期初留存收益，但已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。


　　四、投资性房地产准则中公允价值的应用可能产生的影响


　　(一)对投资性房地产持有企业可能造成的影响


　　1．正面影响｡采用公允价值计量可提升投资性房地产持有企业的当期净利润，影响企业净资产价值，增强企业融资能力，有利于企业向国际市场发展｡


　　依据投资性房地产准则的规定，投资性房地产如果有确凿证据表明其公允价值能够持续可靠地取得，可以采用公允价值模式。现阶段投资性房地产都是以历史成本计价，由于我国目前房地产业处于非常景气的市场环境里,所以一般情况下，投资性房地产的公允价值都高于成本价，排除小部分投资性房地产出现贬值的可能，总体来说投资性房地产有持续稳定的增值潜力。执行新准则将会给企业带来额外的利润增值,主要来源于两方面：一是投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量带来的资产增值；二是在公允价值模式下投资性房地产不需要计提折旧和进行摊销而减少的成本支出。另外按照《企业会计准则第38号——首次执行企业会计准则》的规定，企业在首次执行《企业会计准则第3号——投资性房地产》时，公允价值与原账面价值的差额调整留存收益；在企业将自用房地产转换为投资性房地产时，公允价值大于原账面价值的差额计入所有者权益，两种调整方法都将大幅度增加企业净资产｡


　　采用公允价值模式计量的规定，与国际会计准则基本接轨，更加方便了投资者横向对比国内、国外企业的价值。对于上市公司而言，公允价值模式可大幅提升企业投资性房地产的账面价值，使资产增值显性化。同时，由于重估增值计入当期损益，使公司利润增加，价值提升，这对上市公司的再融资以及社会形象会产生重要的积极影响。公司资产增值的透明度加强，有利于公司股票在证券市场上获得更加公允的定价，从而也有利于公司再融资,获得资本市场的种种便利，因此，公允价值计量可以帮助企业更好地借助资本市场的力量来获得发展。


　　2. 负面影响｡采用公允价值计量，可能会使投资性房地产持有企业的税负加重，投资性房地产公允价值评估费用增加，直接影响企业损益。


　　使资产增值显性化，对企业再融资和提升公司价值是十分有利的。然而，公允价值模式这一看似有利于企业的计量方法，在应用过程中也会产生一定风险，应充分考虑可能的损失。原准则对上市公司的投资性房地产是采用历史成本计价而不确认其市值变动损益，这对上市公司而言是充分发挥了折旧的抵税功能，有利于企业的资本保全。新会计准则采用公允价值对投资性房地产进行后续计量，企业在资产负债表中按房地产的公允价值调整投资性房地产的账面价值，依据近几年我国房地产业的发展状况，这样的调整往往会增加企业的账面利润。但是因资产增值而增加的利润是否要交所得税，还须等待财政部做出明确规定。如果我国对增值部分征收所得税，公允价值模式下，由于折旧和摊销的抵税功能丧失以及由于资产增值而应交的所得税的增加，意味着企业缴纳的税额会相应攀升，这将直接导致企业现金流出量的增长。


　　另外，在成本模式下，期末投资性房地产的净值较容易取得，只需将扣除折旧、摊销和减值准备后的净值列示于资产负债表上。而在公允价值模式下，公允价值取得的程序较为复杂，其确认必须满足两个条件：投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理可靠的估计。而我国目前许多地方这些条件尚不完善，由于采用公允价值模式的程序较为复杂，涉及环节多，执行难度大，对于持有大量投资性房地产的企业，每年新增的投资性房地产公允价值评估费用也增加了企业的成本，从而对企业损益造成一定影响。


　　(二)对投资性房地产持有企业外部利益主体可能造成的影响


　　投资性房地产准则规定，企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。这意味着房地产公司在调节利润上可以对这两种模式进行选择，采用成本模式还是公允价值模式，是由企业自主决定的；另外，公允价值模式对财务报表带来的影响，主要体现在由于不需要计提折旧和资产重估增值带来的账面价值增加，同时增值部分直接作为当期损益。公允价值究竟应该是多少，不同的评估方式有不同的结果，投资性房地产公允价值的变动差额，新准则要求计入当期损益，这项规定在我国公允价值普遍不够公允的情况下，很容易为企业进行利润操纵提供良好机会。作为对企业行使监管、控制职责的上级行政部门、财政部门、税务部门以及对企业财务状况、经营成果关注的投资者、债权人等企业外部利益主体很可能会因此对企业的真实经营状况作出错误判断，从而影响到政府宏观经济管理的实施、税款征收的正确性以及其他利益主体下一步的投资计划等。所以企业外部利益主体应明确投资性房地产准则中公允价值的应用对企业可能产生的影响，切实防范企业利用公允价值模式进行利润操纵，以求获得较真实的企业盈利能力信息、偿债能力信息和现金流动能力信息。


　　(三)对我国房地产税制可能造成的影响


　　当采用公允价值模式计量投资性房地产时，目前我国大部分与房地产有关税种的征收并不会受到多大影响，可能受到影响的是房产税和土地增值税｡


　　1．房产税｡房产税是以房产为征税对象，依据房产价格或房产租金向房产所有人或经营人征收的一种税。现行房产税的计税依据是房产余值或房产的租金收入。前者从价计征，后者从租计征。从租计征的，新准则并不影响税基。对于从价计征的，其计税依据是房产余值，指的是房产原值减除一定比例后的剩余价值。新颁布的投资性房地产准则允许在后续计量时采用公允价值模式，那么计税依据应该是房产余值还是公允价值呢？特别是当采用公允价值计量投资性房地产转换为自用房地产时，新准则规定应当以转换日的公允价值作为自用房地产的账面价值，当公允价值大于该房地产初始计量成本时，就面临着这样一个问题：投资性房地产转换为自用房地产后，企业应该按照哪一个计税基础来计算缴纳房产税？在现有的税法中还没有相应的规定，这也是新的投资性房地产准则实施后值得探讨的一个问题｡


　　应该说，在公允价值模式下应以房产的公允价值为基础。采用公允价值模式计量投资性房地产的前提条件就是要有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得，既然公允价值可以持续可靠取得，笔者认为，对于这部分投资性房地产以公允价值为计税依据是比较合理的，应取消按房产余值为计税依据的做法。1994年实施新税制对房产税制进行修改时曾考虑以房产评估值为计税依据，取消按房产余值和租金收入为计税依据的做法，十几年过去了，这一思路一直未应用于实践。现在，会计准则在投资性房地产的计量中引入了公允价值，将为健全完善房地产估价制度提供强有力的支持｡


　　2．土地增值税。土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。投资性房地产准则要求采用公允价值模式进行后续计量时，要根据资产负债表日的公允价值调整投资性房地产的账面价值，那么，对于这部分调增了账面价值的投资性房地产，是否也应缴纳土地增值税呢？


　　一般来说，土地增值税作为一种流转税，按现行税法规定，只在房地产的转让环节征收，因此虽然按照新准则的要求要在资产负债表日确认土地增值，但并不需要交纳土地增值税。但换一个角度考虑，征收土地增值税的最重要目的应该是对房地产的过高增值收益进行合理调节分配，土地既然增值了，其带来的收益当然应该归社会所有，为什么不征税呢？在这种逻辑下，土地发生增值就应征税，而不仅仅考虑产权是否发生转移。以前也有学者提出要就增值的房地产征收土地增值税，但因税额确认等诸多方面的原因未能实施，现在采用公允价值模式计量投资性房地产为此提供了良好条件。公允价值模式下企业在资产负债表日必须明确提供投资性房地产的增值信息，每年都要调整投资性房地产账面价值，要确定这部分房地产的定期土地增值税应税金额将不存在技术上的困难，也不需要再另外考虑税收征收成本的问题，因此每年征收土地增值税也因为公允价值在投资性房地产准则中的应用变得更具有可行性｡


　　五、投资性房地产采用公允价值计量的优缺点


　　（一）采用公允价值计量的优点


　　新准则引入公允价值的计量模式，是我国会计准则的一个飞跃，它对我国的会计准则变更的历史意义是不可估量的。


　　1．公允价值计量能更真实地反映企业资产的真正价值，更真实地满足信息使用者的决策需求。以前的会计要素的计量，强调以历史成本为基础进行计量，但是在当前经济环境下，各种投资品种层出不穷，再以历史成本计价已经不能真正反映公司资产真正价值，投资性房地产的持有目的就是为了增值或者赚取租金，而不是用于出售和其他生产目的，并且取得这些资产的成本通常非常低，后来由于土地、资源的局限性，经济的发展等原因，资产的价格大幅度上涨，此时引入公允价值的计量模式可以反映其在市场上的真正价值，更确切地反映企业的经营能力、偿债能力及所承担的财务风险，更有助于信息使用者更好地做出正确的决策。


　　2．公允价值计量的引入反映了中国会计准则与国际会计准则的趋同，满足了与国际接轨的需要。由于国际会计计量普遍采用公允价值，如果我们的会计准则仍然采用过去的账面价值的方法，不仅不利于我国会计业与国际接轨，也不利于我国会计业的发展。市场经济在本质上是公允经济，对公允原则的偏离，必然会给整个国民经济带来负面影响。


　　3．采用公允价值计量模式可以增强企业融资能力。由于目前资金紧张，各家企业尤其是房地产公司的资金需求量巨大，目前大部分房地产公司的资产负债率均在70%左右，如果采用公允价值计量模式，将大大增加企业的净资产，降低企业的资产负债率，使被低估的房地产估价更符合其市场价值，无疑将有助于提高企业向银行贷款的信誉，增强其融资能力，同时增加了净资产后，企业通过股权融资的金额也将大大增加，在一定程度上缓解房地产企业资金紧张的局面。


　　4．公允价值计量模式可以在使企业在增加利润的同时不增加企业的实质性税赋。根据财税（2007）80号的规定，企业以公允价值计量的金融资产、金融负债以及投资性房地产等，持有期间公允价值的变动不计入应纳税所得额，在实际处置或结算时，处置取得的价款扣除其历史成本后的差额应计入处置或结算期间的应纳税所得额。在采用公允价值计量投资性房地产后，企业的实际税负并没有增加，这有利于节约公司的资金。


　　（二）采用公允价值计量的缺点


　　公允价值的应用虽然有很多的优点，但是在我国应用中仍然存在着很多问题。


　　1．采用公允价值计量可能成为调节利润的工具。由于我国相关市场的发展还不成熟，公允价值可能难以达到公允，并有可能成为利润操纵的工具。尤其是投资性房地产的公允价值的认定，如计算现金流量折算值时，现金流量的估计、折现率的估计甚至折现期的估计等，都需要加上人为的判断——这就在客观上存在操纵利润的可能。


　　2．相关资产的公允价值难以取得。在发达的国家的市场上，各种生产要素的市场交易都十分活跃，公允价值比较容易确认，而在我国，产权和生产要素市场不很活跃、中介机构公信度低、市场执法和管理不严、会计人员素质较低等，相关的公允价值均难以取得。


　　3．公允价值计量易导致价格波动频繁。在历史成本的计量体系下，资产的价值一般是固定不变的，但是公允价值是随市场价格的变化而变化的，这样固然能够合理地反映资产的当时价值，但是若该项资产价格总是频繁地变动，必然会导致财务状况和盈利能力的波动性变化，给投资者的感觉是公司财务发展不稳定。


　　六、投资性房地产采用公允价值计量


　　实际应用中存在的问题及解决办法


　　（一）采用公允价值计量实际应用中存在的问题


　　据统计，从2007年开始实施新准则以来，存在投资性房地产的有630家上市公司，但是这些公司绝大多数对投资性房地产采用了成本计量模式。仅有18家上市公司采用公允价值对投资性房地产进行后续计量。2007年度投资性房地产公允价值计量产生的公允价值变动净收益为22.79亿元，占有此类业务18家公司净利润的2.61%，占所有上市公司净利润的0.23%。从统计数据可以看出，大多数公司并没有采用能使上市公司相关投资业务的业绩获得提升的公允价值模式，却更钟情于继续选用历史成本计量模式，这是值得关注的现象。为什么这个与国际接轨的洋模式从引入至今却坐在冷板凳上？主要存在以下方面的问题：


　　1．管理层处于谨慎性的考虑。虽然财政部在投资性房地产中引入了公允价值的计价方式，但是可以看出监管层是不鼓励使用公允价值计价的，这样公司管理层也不愿意当“出头鸟”，以避免被监管层一直“盯着”。


　　2．国内的投资性房地产的公允价值难以确定。正如前文所述，国内的评估机制不完善，难以确定一个合理的公允价值。从已经采用公允价值计价的上市公司来看，大部分上市公司其投资性房地产公允价值的确定采用的是专业房地产评估机构出具的评估价格，还有几家上市公司选择投资性房地产所在地有关房地产经纪机构的市场调查报告，但是由于评估水平的参差不齐，和评估方法及参数的可选择性太大，导致实际的公允价值并不可靠。所以大部分公司仍然采用的是成本模式计价。


　　3．对上市公司的业绩波动影响较大。当房地产市场较为繁荣的情况下，房地产的价格不断上涨，采用公允价值模式计量投资性房地产可以给企业带来较多的利润，但是由于房地产行业属于高风险行业，受宏观经济形势影响较大，在房地产市场萧条时，采用公允价值计量的投资性房地产的价值将会大幅缩水，从而导致企业业绩大幅下滑，这样会使得上市公司的业绩波动较大，因此，企业对采用公允价值计量投资性房地产持谨慎态度。


　　4．按照现有的评估模式，投资性房地产的增值金额不会太高。一般对投资性房地产评估，一是采用未来现金流量折现法，而在现在租售比达到300-400倍的情况下，以租金作为未来现金流量折现而计算出来的现值是远远小于市场价值的；还有一种方式就是参照市场价值，但是由于目前我国房地产市场的税费相当繁重，包括营业税、土地增值税、所得税、印花税、契税等等，如果按市场价值作为售价扣除相关税费后得到的评估价格往往比实际的市场价格低一半多，增值幅度远远没有想象中的那么高。


　　5．使用公允价值计量模式的后续成本较高。如果投资性房地产采用公允价值计量模式，那么上市公司需要每年聘请独立的评估师对其投资性房地产进行评估，并在年报中详细披露投资性房地产当期账面价值的增减变动情况、公允价值的确认方法及其理由等，这将大大增加使用公允价值计量模式的后续成本。


　　（二）应对策略


　　尽管采用公允价值存在着众多的困难，但是使用公允价值计量模式与国际接轨的趋势是不会改变的，主要应该做好以下几点：


　　1．尽快制定和完善公允价值制定的标准。一是发展标准的公开交易市场。对于已经存在活跃、公开的交易市场的，应由国家监管部门或者行业协会明确其中符合公允价值确定标准的市场，其交易价格可以直接使用，从而形成国家、行业的统一、标准的公允价值信息平台，保证公允价值的合理。二是制定和完善公允价值计量的具体指南。要提高会计计量的可操作性，就要研究市场体制、市场资产或负债的估价系统，在会计准则中给予明确的有利于具体实务操作的规范要求，由国家各监管部门或者行业协会指定研发机构，制定标准的估值模型系统，集中采集有效的市场数据，及时对模型进行修正，同时简化系统使用者所能调控的要素，尽可能地降低主观因素对估值的影响。三是由政府出面建立市场信息数据库。政府部门应该利用政府资源，结合各种情况，搜集各类市场数据，建立信息库，储存市场信息数据，这样既有利于企业公允价值的确定，也有利于审计人员、相关监管部门考察企业的公允价值是否合理、恰当。


　　2．建立健全的法律环境，加强证券市场的监管。建立健全的法律环境是保证公允价值会计顺利应用的法律保障。我国会计造假现象的原因之一是企业的会计造假成本远远低于造假收益，使得不少企业敢于铤而走险，提供虚假的会计信息。公允价值的使用本身就是一把双刃剑，在促进会计信息公允性、相关性的同时，也为投机者提供了操纵利润的可能。因此必须加强监管，对实施中的主观差错予以纠正，对公允价值恶意操纵者及获益主体予以认定、惩罚，我们的监管者要不断提升自身管理水平、管理技术，完善管理政策，监控风险。


　　3．大力发展资产评估行业，完善相关的市场环境。情况下，公允价值的确定离不开评估技术。只有评估业务规范，评估质量提高，评估人员素质高，才能保证公允价值计量的真实性和可靠性。因此要大力发展资产评估行业，定期由监管部门核准资质。


　　4．提高全体会计人员的职业水平。公允价值在实务操作过程中首先需要会计人员的职业判断，如果会计人员的职业水平薄弱，将无法为准则的实施提供强有力的支撑，而职业水平的参差不齐也将给公允价值带来不同的结果。因此，要不断加强会计人员的知识更新，扩大其知识面，同时要加强会计人员的职业道德意识，增强会计人员职业责任，从而使采用公允价值计量属性所产生的会计信息更加可靠。


　　2007年度大部分上市公司没有采用公允价值计价，但到了2008年，已经有金融界和昆百大两家上市公司变更了会计政策采用公允价值计价。希望相关部门、企业能够审时度势，循序渐进，扎扎实实地落实相关基础工作。在完善目前公允价值计量模式存在的各种问题后，相信会有更多的上市公司采用公允价值计价。