（一）房地产业的市场集中度
近年来，房地产行业的市场集中度逐渐提高。根据2004年“中国房地产百强企业研究”报告，在北京这个市场，属于我国房地产百强企业的几家开发商的销售额和销售面积占当地市场份额的41%和30.8%。而在我国香港，房地产企业前三强的市场份额要占到51%；2005年房地产百强企业总资产规模超过200亿元的企业有7家，资产总额达到2034.2亿元，占百强企业总资产规模的33.45%；2006年和2007年房地产百强企业房屋销售额分别为2710亿元和5007亿元，增幅分别为34.8%和65.32%，均远远高于同期行业平均水平（杨继瑞，2008）。
（二）房地产商品的差异性
土地位置的固定性决定了房产具有异质性的特点。产品异质性越强则垄断的可能性就越大，生产者对价格的操控能力也越强。与普通消费品不同，房地产产品是多种因素的综合体，如地理位和空间、通风采光、配套设施、物业管理、开发商资质等，其中地理位置和空间最为重要的构成要素之一，这使得房地产具有不可复制性，形成其自然垄断性。房产地理位置的差异是天然的，购房者的选择区域也是有限的，因而在人口密集的城区，购房者的谈判能力受到了极大的限制，如果单靠市场机制，他们只能是房地产高额垄断利润的提供者（张玉、刘光中、于忆骅，2006）。
（三）房地产业的进入壁垒
构成市场进入壁垒的因素很多，但我国房地产业的市场进入壁垒并不主要体现在必要资本量、规模经济和产品差别等方面，而在政府的协议土地出让制度以及在位房地产企业所采取的阻止潜在进入者的竞争策略方面，这是造成我国房地产业区域性寡头垄断市场结构的重要原因。
房地产业属于资本密集型行业，项目投资额较大，但是房地产业本身具有高负债经营的特点，银行融资成为其主要来源，这在相当大程度上使得行业资本进入壁垒失效（周刚、孙尧、许远明，2001）。房地产企业规模经济效应并不明显。我国房地产业中80%到90%的企业属于三级资质以下的中小规模企业，其投资总额却占全行业总投资的近70%。说明中小规模房地产企业具有旺盛的生命力。这也进一步证明规模经济对于房地产业潜在进入者来说，根本不是进入壁垒；由于当前房地产开发企业未能形成强有力的企业品牌形象，不能有效构筑消费者的选择偏好，所以潜在进入者在企业所面临的需求曲线上并无明显劣势。
政策壁垒是我国房地产业一个重要的行业进入壁垒。由于我国土地产权的国有性质以及地方政府对土地使用权的控制，使得土地出让制度以及在该制度下的土地获取，成为房地产业的主要进入壁垒。我国是以颁发土地许可证（土地出让合同和土地使用证）的形式来规范房地产开发的，而许可证本身就是政府设置的进入壁垒，开发商只有经过政府许可才能进行开发活动。同时，政府对土地的出让绝大多数采取的是协议出让方式，即由地方政府与开发企业就特定地块通过协商谈判的方式而进行有偿转让土地使用权。这种方式基本上排除了对土地使用权的竞争，完全取决于开发商的“寻租能力”和政府的主观偏好。在这种情况下，有实力的开发企业可能因为而无地可开发，而一些具有政府背景或善于“寻租”的开发商则能圈占大量土地并成为土地批发商。正是在这个意义上，土地的获取已经成为房地产企业最大的进入壁垒（李伯含，2006）。
随着房地产业的门槛提高，优质房地产企业的垄断地位在不断加强；房地产商品的异质性又使得房地产开发企业能够通过垄断定价获得高额垄断利润；虽然我国房地产业的市场进入壁垒主要不体现在必要资本量、规模经济和产品差别等方面，但政府的协议土地出让制度却形成了房地产业主要的进入壁垒。因此，我国房地产业市场形成了由少数大型房地产企业操控的区域性的寡头垄断市场。
寡头垄断市场结构下的房地产业市场竞争机制
（一）房地产市场的价格竞争
寡头垄断市场的显著特点是：一个行业中仅有少数几家厂商（企业），而这少数几家厂商（企业）的单个规模大到足以影响市场价格。由于我国房地产业寡头垄断的市场结构环境，房地产价格并不是像完全竞争市场那样由供求决定，而是由垄断厂商掌控。最大限度地获取垄断利润是所有寡头企业的行为目标，而这一目标是寡头企业借助各种竞争策略和行为，培育市场势力，获取垄断高价来实现的。房地产寡头垄断企业对房价的操控主要是通过垄断定价、价格歧视和价格串谋来实现。
1.垄断定价。企业要进行垄断定价，必须具有市场势力。企业的市场势力是与企业处的市场结构相联系的，不同的市场结构决定着企业的市场势力的大小。在我国房地产业寡头垄断的市场结构中，房地产企业不仅具有市场势力，而且市场势力还相当强。在此市场结构中，企业不再是市场价格的接受者，而是价格的制定者，并且，企业能够把价格定在高于边际成本之上，这也就意味着企业就具有市场势力，企业具备了垄断定价的能力。
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