住宅市场：深圳武汉两地比较研究

　　摘要：从2007年年底开始，深圳和武汉的住宅市场都出现了销售下滑、价格下跌，但对比深圳、武汉1998—2007住宅市场开发与销售情况，可以判断两市目前都处于住宅周期的上升期并已出现泡沫，而且武汉的市场泡沫出现要早于深圳。另外，从市场状况、市场细分两个方面进行横纵比较分析，取得的一系列实证研究数据表明：深圳商品住宅市场要比武汉成熟，与住宅高投资率密切相关；而武汉政策性住房保障面优于深圳，跟其累积的公房红利相关。

　　关键词：住宅市场；深圳；武汉；泡沫
　　
　　一、深圳武汉1998—2007住宅市场开发与销售状况比较
　　
　　（一）住宅投资及其占全社会固定资产投资的比例
　　1998—2007深圳住宅开发投资（单位：万元）分别为99.9、141.3、178.7、209.7、270.9、250.2、255.8、265.5、321.7、136.9（上半年）；全社会固定资产投资（单位：万元）分别为480.4、569.6、619.7、686.4、788.2、949.1、1092.6、1181.1、1273.7、538.1（上半年）；住宅开发投资占全社会固定资产投资的比例分别为21%、25%、29%、31%、34%、26%、23%、22%、25%、25%。
　　1998—2007武汉住宅开发投资（单位：万元）分别为81.5、96.7、97.6、111.7、122.3、152.3、161.4、216.9、271.8、329.5；全社会固定资产投资（单位：万元）分别为402.4、431.2、461.9、508.4、570.4、645.1、822.2、1055.2、1325.3、1732.8；住宅开发投资占全社会固定资产投资的比例分别为20%、22%、21%、22%、21%、24%、20%、21%、21%、19%。
　　（二）新建商品住宅销售均价及环比价格
　　1998—2007年深圳新建商品住宅销售均价（单位：元/平方米）分别为5 191、5 004、5 275、5 517、5 641、5 879、6 419、6996、9 956、13 370；价格环比上升-4%、5%、5%、2%、4%、9%、10%、41%、34%。1998—2007年武汉新建商品住宅销售均价（单位：元/平方米）分别为1 631、1 704、1 984、2 000、2 194、2 353、2 667、3 345、3 622、4 518；价格环比上升4%、16%、1%、10%、7%、13%、25%、8%、25%。
　　（三）住宅租售比
　　所谓“租售比”是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的售租比一般界定为1∶200至1∶300。1998—2007年深圳住宅月租赁价格（单位：元/平方米·月）为32.49、29.54、26.27、26.40、26.59、25.52、26.23、29.49、31.25、35.0（由住宅租赁价格指数折算而来）。2003—2005年武汉市住宅月租赁价格（单位：元/平方米·月）为5.50、6.83、7.59。利用两市1998—2007年住宅月租金及每平方米建筑面积房价相关数据计算得出深圳1998—2007年的住宅租售比为1/159、1/169、1/200、1/208、1/213、1/233、1/244、1/238、1/323、1/385；武汉2003—2005年为1/435、1/385、1/435。
　　
　　
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二、深圳武汉住宅市场细分比较
　　
　　（一）从物业类型看
　　住宅物业从类型来看，主要分为普通住宅和高端物业，高端物业又主要表现为别墅、高档公寓及TOWNHOUSE等。作为我国最早最成功的经济特区，深圳市的高端住宅产业发展已比较成熟，例如，2005年，深圳市住宅完成投资265.53亿元，其中，别墅、高档公寓投资35.96亿元，占总投资的13.5%；住宅竣工面积704.44万平方米中，别墅、高档公寓88.49万平方米，占总竣工面积的12.6%。高端物业增值大大高于普通住宅。近5年，深圳真正的高端物业已经实现130%以上的增值服务，高于普通住宅35%的幅度。
　　武汉市高端物业相对起步较晚，2002年高端物业开始入市。均价呈现逐年上升趋势。2002年，销售均价3 500元/平方米左右；2003、2004年均价维系在4 500元/平方米，2005年开始冲向新高，均价达5 000—6 000元/平方米，2006年价格升至6 800—7 800元/平方米，2007年突破万元大关。但是，高端住宅物业与普通住宅物业档次区分不太明显，均价差额也不太大。2005年前两者差额在2 000—2 500元/平方米，而2005年仅为1 000—1 800元/平方米。例如，高端住宅集中区域之一的武昌区，2005年两者差额为500—1 600元/平方米。
　　（二）从住宅属性看
　　住宅从供给属性上看，分为商品房、经济适用房和廉租房，即商品房和政策性住房。从1988年深圳市开始房改到2006年，出售的政策性住房约21万套，其中由市、区两级政府组织建设的有7.45万套；深圳国土资源房产管理局统一管理、面向社会出租的公共租赁住房约8 000套。深圳市廉租住房保障制度覆盖率目前达到了100%。截至2006年末，深圳有常住人口846万，按每3人平均一个家庭计算，有282万户，21万户家庭享受政策性住房，占7.4%。深圳“十一五”规划进一步明确，在此期间政策性住房的总建设量将达到770万平方米，其中经济适用房200万平方米；公共租赁住房（含廉租住房）570万平方米。
　　武汉市从1994年开始进行经济适用房建设，到2005年底经济适用房累计竣工808.29万平方米，提供住房7万多套。2006年经济房建设规模326.53万平方米，组织上市8571套。廉租住房工作从2002年开始启动，到2006年底，武汉市七个中心城区通过配房租赁、租金核减、租金补贴三种方式对16 799最低收入家庭实施了住房保障。截至2006年末，武汉市有常住人口875万，约292万户，8万套经济适用房再加上50万套已购公房，58万户家庭享受政策性住房，占19.9%。在向社会公布的《武汉市住房发展“十一五”规划》中，武汉市确定了“十一五”期间经济房建设1 200万平方米占整个住宅25%左右的目标。
　　（三）二级市场和三级市场
　　住宅二三级市场，简言之，就是商品房市场与二手房市场。深圳市新建商品住宅和二手住宅市场需求持续旺盛。例如，2005年，全年销售新建商品住宅901.13万平方米，比2004年增长12.28%，二手住宅交易面积595.67万平方米，比2004年增长25.53%。政策频出的2006年，深圳三级住宅市场仍然保持快速发展态势，全年成交二手住宅8.2万套，面积710万平方米，比2005年分别增长25％和19％。根据深圳中原实际成交统计，2006年二手全年成交面积已经和一手持平，比值达到0.99∶1。

　　[8]电大学习网.免费论文网[EB/OL]. /d/file/p/2024/0424/fontbr />　　武汉市住宅产业近几年投资明显加快，主要原因是2003年以前市场发展不够。如2000年，武汉市住宅投资为98亿元，同期深圳住宅投资已接近武汉的两倍。2005年，武汉住宅投资216.85亿元，占房地产投资总额（297.99亿元）的72.8%。住宅三级市场获得了较快发展，2003—2005三年武汉市二手住宅成交面积862.97万平方米，占二手房成交面积（1 877.80万平方米）的46%。2006年，二手住宅交易有所放缓，二手住宅成交面积366.60万平方米，二手与一手住宅（908.92万平方米）的比例0.40∶1。2007年，武汉市二手住宅价格上涨较快，为3 594.48元/平米，涨幅达45.95%超过新建商品住宅（29.35％）。
　　
　　
　　三、分析与结论
　　
　　（一）深圳商品住宅市场比武汉成熟，除去特区因素外跟住宅高投资率也密切相关
　　深圳，作为我国最早的经济特区，具有制度创新优先权，在房地产领域表现相当明显，从1982年《深圳特区经济土地管理暂行规定》、1985年《深圳经济特区行政事业单位干部职工住宅商品化试行办法》到1989年《关于加强深圳经济特区房地产市场管理的试行规定》等一系列政策的出台基本上勾勒了我国房地产市场制度框架的雏形。比全国包括内地城市领先了近十年。作为深圳房地产市场最重要组成部分住宅市场也不例外。深圳市住宅高端物业与普通物业有明确的市场细分，高端市场发展日趋成熟。武汉市住宅商品化始于1998年底，2002年高端物业才开始入市。因此住宅商品市场起步较晚，人们的购房意识、投资意识落后于沿海地区，住宅市场细分落后于深圳等沿海地区，反过来，随着近些年城市经济快速发展和旧城改造，人们自住需求的释放，武汉住宅市场发展迅速，2003—2007年竣工面积、住宅投资以年均7.8%、21%的速度增长。按照深圳高端物业与普通物业的价格比例一般5∶1的关系，最高8∶1的关系来看，武汉高端物业价值还远远没有被发现。
　　深圳市商品住宅市场的发育成熟也跟政府对住宅建设重视不无相关。从前面的分析可以看出，深圳市住宅投资占全社会固定资产投资的比例1998—2007年一直保持在20%以上，中间虽有波动但都高于同期武汉市。
　　（二）武汉政策性住房保障面优于深圳，跟其累积的公房红利相关
　　住房保障问题关系国计民生，对特定社会阶层来说也可以看成是社会保障的重要部分。目前，深圳市已对纳入廉租保障体系居民全部进行了保障，从前面分析数字知，对于占社会相当比例中低收入家庭目前的保障面只有7.4%。武汉市到目前为止，对16 799户最低收入家庭实施了廉租住房保障，中低收入家庭政策性住房的保障面达到19.9%，高于深圳市。这里以国外通行的常住人口作为计算口径，也是高速城市化背景下城市发展的内在要求。因此，可以说武汉市的住房保障问题走在前面，当然也跟长期福利分房制度下累积的住宅红利相关。从两市的“十一五”规划还可以看出，两市对政策性住房都高度重视，但侧重点不同。深圳市侧重于提供公共租赁住房，提倡“居者居其屋”，“十一五”期间政策性住房的总建设量将达到770万平方米，其中公共租赁住房（含廉租住房）570万平方米。武汉市侧重于提供经济适用房，明确经济适用住房1 200万平方米、占整个住宅供应量25%左右的目标。
　　（三）两市目前都处于住宅周期的上升期，武汉泡沫早于深圳出现
　　对比1998—2007深圳武汉两市住宅价格走势可以看出，十年间两市住宅价格轨迹相似，这也从侧面说明中国的住宅市场不管是沿海还是内地景气度变化不大，没有明显的梯度差。尽管住宅市场对每个城市而言是区域性的市场，但是在某种程度上更受大区域经济形势的影响，尤其是国家的宏观经济形势及政策。对比两市近十年环比价格可知，十年间两市住宅发展都处于上升周期，2005年之前都处于缓慢爬升阶段，2005年之后，住宅市场迅速升温，尤其是深圳市充当了去年全国价格上涨的领头羊。从这种上升持续的时间来看，目前，并不一定达到了波峰，也说明了房地产的周期可以很长。在周期上升阶段都会伴随着价格上涨，价格上涨一般分为理性的和非理性上涨，由于经济发展水平的提高、人民生活水平的改善导致的价格上涨是理性上涨，由于市场各相关主体的不规范行为导致的价格上涨是非理性上涨。租金与价格的关系是住宅经济中最基本、最核心的关系，从租售比可以看出市场价格上涨的理性与否，1998—2000年深圳住宅市场的租售比高于1∶200，表明住宅房产投资潜力相对较大，后市看好；2000—2005年在1∶200—1∶300之间，价格上涨是理性上涨；2006—2007年低于1∶300，意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现，因为租赁代表的是一种真实的需求，也说明这时的住宅市场才是真的有泡沫。让人意外的是武汉住宅市场出现泡沫的时间早于深圳，如在2004年武汉住宅市场的租售比已为1/385，同时，也说明同期武汉住宅市场的泡沫可能比深圳还严重。
　　
　　参看文献：
　　[1]武汉统计年鉴（1999—2007）；深圳统计年鉴（1999—2007）；深圳房地产统计年鉴2006.
　　[2]武汉市2007年统计公报；深圳市上半年固定资产投资情况简析.
　　[3]方炎.房地产:2007年房地产统计疯狂的楼市.http//www.sina.com.cn2008-03-20.
　　[4]高端物业能否提升武汉价值.www.warpm.cn2006-04-28.
　　[5]深圳,住房保障进行时.深圳国土房产网.2007-06-22.
　　[8]电大学习网.免费论文网[EB/OL]. /d/file/p/2024/0424/fontbr />