浅谈郑州二手房市场管理现状分析及相关建议

   论文关键词：二手房市场 郑州 管理 建议
    摘要：本文研究的是郑州市二手房市场的特征，研究的目的主要是为了更好地了解郑州市的二手房市场。通过搜集大量的资料和文献，本文从国内外二手房市场的研究现状出发，来分析郑州市的二手房市场。 
　　引言 
　　当今房地产市场发展的炙手可热，全国各地都轰轰烈烈的搞起了房地产，房地产这一行业确实给开发商经营商带来了丰厚的利润。伴随着房地产这一产业的发展，二手房市场也在突飞猛进的发展。二手房的交易量在北京上海等地日益增长，甚至达到了火爆的程度。但是，2008年是不寻常的一年，全球金融危机的爆发给世界的经济蒙上了阴影，尤其是两房（房利美、房地美）被政府的收购，给房地产行业带来了沉重的打击。我国的房地产也不例外，也在遭遇着金融危机的打击，致使各大城市的交易量直线下滑，购房者更是小心谨慎都处在观望的状态，新房已如此的现状，二手房面对金融危机又该何去何从呢？ 
　　一、郑州二手房市场现状 
　　郑州是一座具有悠久历史的城市，处在中原腹地，随着经济的发展郑州在不断的成长着逐步成为国际化的大都市。中原崛起更是给郑州这座城市带来了发展的机遇，郑州人口是相对较多的，对住房的需求也自然而然的较高。房地产也不言而喻的成为经济发展的重中之重。 
　　郑州市二手房市场自2003 年以来, 一直保持快速发展的势头, 2005 年实现了突飞猛进的跨越。特别是下半年, 郑州二手房价迅速上涨, 在全国省会城市中排名居前。价格上升的同时, 交易量明显放大。2006 年, 郑州二手房市场跃度进一步增强。郑州二手房交易量在逐渐向新房交易量靠拢。虽然在过去的几年二手房的发展态势可观，但是在危机下的郑州二手房市场出现何种态势呢？郑州市二手房市场的前景会走向何方呢？在整个郑州房地产市场快速发展的同时, 一手住房与二手住房成交面积的比值呈现快速缩小的趋势，显示了郑州二手住房强劲的发展态势。二手房市场的重要性是显而易见的，随着政府出台的各种有关二手房的新政，国家宏观调控的实施，二手房市场势必进入暖冬。二手房市场的发展同时可以满足中低收入家庭对住房的需求。为经济、人民生活的持续稳定发展起着重要的作用。 
　　
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二、郑州二手房市场管理的不足之处 
　　郑州市还没有一个比较成熟的二级市场体制，对二手房的产权问题、质量问题以及二手房交易过程中的信息不对称及供给和需求的平衡问题，都缺乏一个比较完整的认识和规范机制，主要表现在以下几个方面。 
　　1.供给和需求不平衡 
　　一个完善的房产市场中，二手房的销售应是新房销售的5一7倍，但郑州目前还远远没有达到这个比例，这说明郑州市房产市场结构扭曲，处于不健康的发展状态之下。房产市场可以划分为投资型市场和消费型市场。房产的迅速发展，使得投资型的房产交易迅速提升。但同时，房产的二级市场由于直接受到一级市场的直接导向，消费型房产投资在整个房产结构中占的比例过大。而房产的二级市场主要表现为投资型需求以及居住和投资混合型需求，所以，不合理的供给和需求在一定程度上抑制了二手房市场的蓬勃发展。 
　　2.产权不规范 
　　由于我国体制的特殊性，市场上的二手房存在着多种不同的产权状态，有已购公房、直管公房、自管公房、使用权房、经济适用房、商品房等产权方式，产权的确立情况十分复杂。现在郑州普遍存在着二手房交易完成以后，部分交易房产的产权纠纷问题。这一问题的产生是由于购房者相比售房者对交易二手房的产权信息了解少，双方交易信息不对称。这不可避免地影响了二手房的交易信誉，对二手房交易市场的发展不利。 
　　3.交易过程的信息不对称 
　　目前郑州市二手房信息的提供主要是二二手房的卖方通过委托中介机构或房地产网、地方性的期刊、杂志等提供的，但卖方从自身利益出发，往往对所出手二手房的一些不利于自己的实际情况进行隐瞒，并不能做到真实、客观地提供二手房的相关信息。而二手房的信息获取又受到信息提供方式的限制，使得获取信息的难度较大，获取信息的真实性不高。如果买方想更多地了解所购二手房的产权、建筑年限、建筑面积以及质量、物业管理等问题就只能通过二手房的卖方来了解。由于买方与卖方存在着对立的利益冲突，所以买方要想从卖方那里获取全面、详实的交易房屋的情况几乎是不可能的。这就使交易双方在交易过程中不能够对称获取信息，就有可能导致交易后出现许多问题，影响二手房的正常交易。 
　　[8]电大学习网.免费论文网[EB/OL]. /d/file/p/2024/0424/fontbr />　　三、针对郑州二手房市场管理的措施建议 
　　1.平衡二手房的供求矛盾 
　　郑州市房屋存量交易和增量交易的比例严重失调，这一方面是因为郑州市还处在增量型发展时期，对新增住房的需求较大，房屋市场整体没有达到饱和。另一方面是因为由于市场环境的原因，大量的存量房屋不能流人市场，存量房屋市场容量过小，使增量房屋市场份额相对变大。对此，政府要采取措施弱化供给和需求中存在的间题，从总量上调整，使增量房屋和存量房屋市场保持在一个适当的比例上，同时也要平衡供给和需求的矛盾，给二手房市场提供一个合理的发展空间。 
　　2.建立严格的监督管理机制 
　　郑州市目前对二二手房的监督管理机制力度还很薄弱，对二手房质量、产权认识不清是二手房交易时最恶劣的问题，给交易带来很多麻烦，还降低了二手房交易的信誉，影响了市场的健康发展。在国外，不但有一套完善的法律体系保证卖方在出售房屋以前提供房产的全部详细情况，而且还建立了个人信用制度，对市场主体进行内在的约束。我们应该学习国外成熟的二手房交易的经验，把积极合理的适合我国国情的经验拿来，帮助建立健全我国的监督管理机制，保证二手房交易的顺利进行。 
　　3.发展规范中介组织 
　　中介是搞活二手房市场的助推器，是连接客体主体的纽带，也是房产信息的主呈要来源，在二手房市场上发挥着重要作用。随着市场的发展，市场对中介的依赖性就会越来越强烈。有序的行业管理、“诚信”的经营理念、健全的中介管理立法都是规范房产中介行业，保障市场有序发展的不可缺少的手段。政府部门应该积极培育中介市场，严格规范行业行实现居民住房梯度消费提高从业人员素质，树立行业道德意识，加强对行业的监督管理，努力实施行业品牌战略，引导中介积极二手房市场交易健康发展。 
　　4.建立灵活的金融体系 
　　激活二手房以促进制定优惠政策，为个人住房抵押房屋市场的健康发展贷款发展提供有利条件。积极开创多种贷款方式，包括二手房的公积金贷款，对贷款年限、贷款自由资金、贷款利率等条件实行多样化组合。金融支持是二手房市场发展的保证，金融机构积极的流动提供担保发展二手房市场组合贷款，发展房地产中介机构，为居民售旧买新提供便利。同时也可以继续出台相应的税收和政策法规，从宏观的角度控制房产的二级市场规则。 
　　总之，促进二手房市场健康、规范、有序的发展，形成良好的二手房交易环境，完善二手房交易体系是一项任重道远的过程，在二手房市场逐步成熟的成长道路上，需要政府、市场和人们的共同努力。政府一方面要对二手房市场进行正确的方向引导，建立监督系统保证交易的圆满进行，为二手房市场建立良好的金融环境，完善立法作为制度保障等等积极的政策指导，另一方面也要放开手脚，用“看不见的手”对二二手房市场进行调节，用市场自有的魅力激活并带动二手房市场的发展。 
　　参考文献： 
　　[1].岳树岭.炙手可热的郑州二手住宅市场[J]. 河南财经学院. 
　　[2].张萌.郑州市二手房市场的发展现状及存在问题[J].《郑州房地产报》,2004. 
　　[3].郭德,闫丹丹. 二于房市场:现状•问题•对策[J]. 《未来与发展》，2006,第12期. 
　　[4].李珊. 郑州市二手房市场现状及其经营策略探索[J].《特区经济》,2008年3月.
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