市场化管理公共租赁房的思考

【摘要】近年来我国房价出现疯涨，使大部分工薪阶层和城市中低收入家庭望房兴叹，国家政府为了解决中低收入家庭的住房问题，政府出资建一定量的公共租赁房（以下简称公租房）。在2010年“两会”的政府工作报告中，温家宝总理首次提出“要积极发展公共租赁房”。公租房的出现，其管理问题对于政府尤其是房地产管理部门是必须面对一个新课题。本文主要谈谈公租房管理市场化的管理思路。
　　【关键词】公租房；市场化；管理
　　
　　2010年6月12日住房和城乡建设部等七部委联合发布《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，《意见》中明确指出：“公共租赁住房供应对象主要是城市中等偏下收入住房困难家庭，公共租赁住房主要满足基本居住需求。”可见国家对住房保障主导措施已逐步转向公租房，各省市政府也相继制定出台了符合当地情况的公租房政策。
　　1 如何选择公租房的管理人
　　随着公租房政策的推进，各级城市的公租房也开始涌现，随之而来的是公租房的管理问题就呈现在政府尤其是房地产管理部门面前，公租房由谁来管理？怎么管理？
　　公租房是解决中低收入住房困难的家庭保障性住房，它的经济定位集中在公益性和非盈利上面，政府的相关部门负责房屋建设和管理，这是世界其他各国解决住房问题经常用的方法，此模式能够使政府部门更好的掌控公租房供应的数量和质量。但它也存在政府投入大的问题，仅靠政府力量建公租房，规模和资金上都受限制，要想持续长期地解决中低收入的家庭住房问题，政府应该逐渐地从主体供应地位，转向主导市场供应，大量吸引市场投资和多种筹集方式。有庞大的数量的人群需求公租房的保障，公租房使用后日常运营和房屋维修的费用也是非常巨大的，面对各地住房的保障机构普遍存在人员紧缺的事实，巨大的工作量会加大政府管理的负荷并影响执行效率。
　　根据一些国外解决中低收入的住房问题和公共住房的建设管理的先进经验，还有国内一些城市对住房保障的探索，笔者认为，不要重走供给计划性租赁住房的老路，建立政策支持的市场化、市场化的专业管理机构——公租房管理公司，使它成为接轨市场和执行政策的主要载体。公租房管理公司既可以和在市场上具有较好声誉的房地产中介商合作，也可以由政府出资组建独立的房地产租赁业务服务商，通过市场化的运作包揽政策监督、存量房源整合、管理维修、租金核算等一系列服务，公租房管理公司必须在政府的指导下面向中低收入家庭进行房屋租赁业务，实现其保本微利的目标。
　　2 公租房市场化管理的优势
　　公租房管理公司是连接政府和市场的纽带，可以充分挖掘市场潜力，灵活运用市场管理手段，解决中低收入家庭的住房困难，实现政策保障的目标。
　　2.1 从政府方面考虑
　　2.1.1 挖掘整合住房资源。据有关部门调查显示，目前空置的住房数量很大，一些毛胚房很多年都空置着，造成供不应求的原因是租赁市场不规范，很多业主不缺钱用而不愿费时费力进行房屋整修管理，就让其空置。如果政府出面长期承租这些空置住房，委托公租房管理公司统一管理，把很多空置住房吸收到政府的公租房供给体系中，可以扩大房源数量，并实现城市多点定居房源储备。
　　2.1.2 减少政府的建设投资。把私人空置住房纳入公租房管理体，可以充分利用现有房源，大大缩减政府投资建设公租房的规模，只需要投入房屋维修费、运营管理费和租金补贴。从而在满足需求的前提下极大的减轻政府财政压力，对于政府以及整个社会都可以最大程度地减少资源浪费。
　　2.1.3 调节市场租赁供给。当经过一段时间的发展，公租房管理公司的房源规模和比例在整个住房租赁市场中都有一定影响时，政府可以发挥公租房管理公司“房屋银行”的作用，在市场租金过高时指导其加大供给或补贴力度来调节均衡价格。
　　2.2 从租户方面考虑
　　2.2.1 满足区位多元化需求。面对众多租户，其需求也是有一定差异的，按租户申请的意愿，管理公司可通过房源储备在全市范围内调配房源满足其个体需求，如果是集中建设的房屋，则较难协调租户所在区域的需求。管理公司还可租户需求数据积累，在需求密集地域提供较多的房源，尽量满足保障人群的区位多元化需求。
　　2.2.2 提高租赁者居住质量。集中建设公租房租金可以低一些，但区位选址往往远离市区，交通不方便，通勤成本较大，众多的困难群体的集中居住可能产生贫民窟等社会问题；而公租房管理公司可选房源多为市区交通和生活设施配套较为完善的小户型，能够满足租户的舒适性需求。
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　　2.2.3 承担稳定低廉租契约。公租房管理公司作为拥有政府信用的房地产租赁服务商，可以给予符合政策时限的稳定长期租约，同时根据承租者的条件设定合理租金和补贴水平，从而承租者可在稳定低廉租约下实现居住需求。
　　2.3 从房源供给者考虑
　　2.3.1 减少空置率。当房屋的租赁委托给有政府信用的租赁服务商时，空置风险将由公租房管理公司承担，精力的节省和风险的转移对房主有很大的吸引力。
　　2.3.2 获得稳定收益。信息不对称下的甄别成本和日常管理的成本，使出租房屋的收益不确定性增加，而公租房管理公司的长期合约和按年转账使得出租方的权益得到合理保障，并能收获稳定的收益。
　　2.3.3 享受税收优惠。在政策的扶持下，委托给公租房管理公司租赁的房屋可以凭借合同获得租房税收减免等优惠政策，相对于市场化租赁可以带给出租方更多的利益激励，从而更大程度地调动起房屋供应者与公租房管理公司合作的积极性。
　　3 公租房管理公司运行模式的思路
　　通过分析可以看到：公租房管理公司在管理上可以发挥灵活有效的作用，能通过市场化手段盘活存量市场，吸收社会力量实现政策目标，因此成立公租房管理公司具有较强的政策意义和现实必要性。下面从四个方面阐述具体设计思路。
　　3.1 收购房源。公租房管理公司在政府的支持下，进行统筹管理加盟的私房，与房主契约签订不少于5年，价格与市场上同类住房的长期租赁的相同，当年的租金在每年年初支付给房主。把空闲私房吸收到公租房管理范围，经过一定时期的发展，形成多点居住的公租房房源。
　　3.2 公布信息。主要是在互联网上建立公租房服务信息平台，将筹集到的房源统一在信息平台备案，发布房源信息，供符合条件的租户选择。各辖区房源优先供应本辖区范围内的申请者，多余房源向有承租意向的申请者配租。辖区之间的房源调配由公租房管理公司统筹把握。
　　3.3 运营管理。公租房的运营成本包括：支付给房主的租金、装修和维护费用、配租过程中的花费等等。收入包括：承租户按政策缴纳的租金、政府支付租金差价和管理费用，公租房管理公司通过市场租金的长短期差额和政府支付的管理费用覆盖成本，实现保本微利目标。
　　3.4 退出保障。公租房要有完善的退出机制，才能保障真正的困难群体的需求。通过公租房信息网络管理公司可以掌握租户全部的信息，每年或两年都进行信息一次评估，确定是否停止配租。若是租户在不符合政策条件后仍拒绝退出公租房，管理公司则按照市场价格收取租金，以市场化方式提供房屋租赁服务，间接实现不符合条件者的实质退出。
　　
　　参考文献：
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　　[2]王琨 中心城市公共租赁住房实施比较及研究[J] 建筑经济 2010 7；
　　[3]刘志林 公共租赁住房政策:基本模式、政策转型及其借鉴意义[J] 现代城市研究 2010 10。
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