浅谈公允价值在投资性房地产的运用及影响

[摘要] 随着新会计准则的出台，公允价值的应用是其中的一大亮点。本文着重分析了公允价值在我国投资性房地产中的应用及影响，对投资性房地产中公允价值模式计量做了进一步的剖析。
　　[关键词] 投资性房地产 公允价值 新会计准则
　　
　　财政部于2006年2月15日颁布了新的企业会计准则，其中《企业会计准则第3号——投资性房地产》(以下简称新准则)首次将投资性房地产作为一项单独的资产予以确认，并首次在非金融资产计量中引入公允价值，因此具有十分重要的意义。
　　一、单独列示投资性房地产
　　新准则中规范的投资性房地产，是指能够单独计量和出售的，企业为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。它包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权，以及已出租的建筑物。因此，一般开发企业用于销售的房地产，以及为生产商品、提供劳务或经营管理而持有的建筑物或土地使用权，不属于投资性房地产，应分别在存货、固定资产和无形资产中进行核算。
　　长期以来，我国并未针对投资性房地产单独制定相关准则，而是将其分散在“存货”、“固定资产”和“无形资产” 等其他相关的会计准则中加以处理。然而，随着经济的发展和投资观念的改变, 投资性房地产已成为一项经营性活动, 而不是传统意义上的固定资产：一方面，投资性房地产经过数年以后，其市场价值不仅可能高于账面净值，而且还经常高出其账面原值的数倍，甚至数十倍；另一方面，由于房地产的价值对市场的依赖程度很高，使得对房地产的投资往往具有高收益和高风险并存的特点。在这种情况下，将投资性房地产作为存货、一般性固定资产或无形资产无法在会计上真实反映其价值，导致投资性房地产市场价值与账面价值相背离。新准则将投资性房地产从一般性固定资产和无形资产中分离，更加清晰地反映了企业持有房地产的构成情况和盈利能力，提高了会计信息的相关性，符合我国经济发展的现状。
　　会计学近3年论文/d/file/p/2024/0424/fontbr />二、公允价值在投资性房地产中的具体运用
　　采用公允价值作为计量属性是新会计准则的一大亮点。公允价值计量模式，是指以市场价值，即熟悉情况的当事人在公平交易中自愿据以进行资产交换或债务清偿的金额。公允价值在投资性房地产中的运用主要涉及以下几个方面：
　　1.投资性房地产后续计量
　　新准则规定，投资性房地产后续计量，通常应当采用成本模式，存在确凿证据表明其公允价值能够持续可靠取得的情况下，可以采用公允价值模式。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。
　　采用成本模式的，会计处理方法同原有的准则要求基本一致，即将有关资产的账面价值作为投资性房地产的入账价值，投资性房地产比照固定资产和无形资产准则计提折旧或摊销，并在期末进行减值测试，计提相应的减值准备，期末按账面价值在资产负债表中反映，只需单账户反映资产的实际成本即可。
　　而在公允价值模式下，投资性房地产应按照首次执行日的公允价值作为入账价值，公允价值与原资产账面价值之间的差额调整期初留存收益。在后续支出的确认与计量上，如果后续支出使可能流入企业的未来经济利益超过了原先的估计，应计入投资性房地产的账面价值，否则应计入当期损益。日常核算过程中对投资性房地产不计提折旧或摊销，资产负债表日也不需要对投资性房地产进行减值测试，其折旧、减值或土地使用权摊销价值直接反映在公允价值变动中，并通过“公允价值变动损益”对企业利润产生影响。企业应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。
　　举例说明：某企业于20x7年5月1日起将新开发完成的一栋写字楼租赁给甲公司使用，租赁期为五年。写字楼造价3000万元，20x7年5月1日的公允价值为3200万元，则在公允价值模式下，应确定该项投资性房地产的入账价值为3200万元（其中成本3000万元，公允价值变动200万元）。假如当期期末该项资产的公允价值上升为3500万元，则应补调其账面价值300万元，并将该差额记入“公允价值变动损益”。
　　2.后续计量模式变更
　　为保证会计信息的可比性，企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。成本模式转为公允价值模式时，由于两种模式下投资性房地产的入账价值不同，因而公允价值与原账面价值之间产生了差额，这个差额不直接计入损益，而是作为会计政策变更处理，调整期初留存收益(未分配利润)。而已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。
　　3.投资性房地产与其他资产的转换
　　企业有确凿证据表明房地产用途发生改变，并且满足条件的，应当将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产。
　　在成本模式下，应将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值。采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益。
　　三、公允价值计量对投资性房地产的影响
　　与国际财务报告准则相比，我国新会计准则对公允价值计量的应用十分谨慎。企业采用公允价值对投资性房地产进行计量，主要有以下几个方面的影响：
　　1.对企业资产结构的影响
　　新会计准则将“投资性房地产”在资产负债表上单独列示，使原先分别在“存货”、“固定资产”、“无形资产”中核算和列报的投资性房地产，统一列入“投资性房地产”中核算，这一变化将影响企业的资产结构，尤其是有大量投资性房地产在存货中核算的企业，由于执行新会计准则后全部转入“投资性房地产”中核算，将使企业的流动资产（存货）减少，流动比率降低。
　　2.对所有者权益的影响
　　企业在对投资性房地产由成本模式计量转为公允价值模式计量的首年，将采取追溯调整的方式调整年初所有者权益。而在目前房地产价格普遍高于历史成本的情况下，这会导致企业上年度的资本公积有较大幅度的提升，所有者权益大大增加。
　　而且，企业将自用房地产或存货转换为投资性房地产时，如果转换日的公允价值大于原账面价值，其差额计入资本公积，也将增加企业的所有者权益。
　　3.对企业利润的影响
　　公允价值模式下，企业在资产负债表日对投资性房地产的资产价值进行重估，如果投资性房地产升值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益，企业当年的利润就会增加；又由于公允价值模式下投资性房地产不需要计提折旧和摊销，从而可以减少费用的支出，也会增加当年的利润。而我国目前房地产价格刚好处于持续上涨阶段，因此采用公允价值模式，可以提高这些房地产企业的盈利水平，使企业净利润有所提升。
　　4.对税负的影响
　　由于现行税法仍将投资性房地产作为一般固定资产或无形资产对待，因此在成本计量模式下，新会计准则和税法的处理基本一致，而在公允价值模式下二者存在明显差异：会计上年末按投资性房地产的公允价值调整其账面价值，差额计入损益，不再计提折旧或摊销；而税法按实际成本确定投资性房地产的账面价值，不确认公允价值变化产生的所得，待处理时一并计算确定应计入应纳税所得额的金额，这样就可能产生递延所得税资产或递延所得税负债。
　　会计学近3年论文/d/file/p/2024/0424/fontbr />综上所述，此次新准则中对投资性房地产的相关规定，尤其是公允价值的引入，意义十分重大，对房地产行业将产生一定的影响。但是，目前公允价值的确定仍是一个难点，未来还应加强对投资性房地产价值评估的研究，只有把握好公允价值在投资性房地产中的应用，才能进行正确的会计核算，提升企业的投资价值。
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