浅议地役权的转让

　　1地役权的概念及特征

　　地役权，顾名思义，是以此土地供彼土地之役的权利。役，是使用的意思。依据《中华人民共和国物权法》 免费论文检测软件http://www.jiancetianshi.com
第一百五十六条的规定：“地役权人有权按照合同约定利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益。”因此，所谓地役权是指不动产所有人或者使用人为了提高自己不动产的效益，而利用他人不动产的一种用益物权。地役权虽为物权，但基于其成立必须是需役地与供役地同时存在，因此在法律属性上，地役权与其它物权不同，它具有从属性和不可分性。另外，地役权虽然是物权，但并不必然具有对世性，除非经过设立登记。因而，其对抗性也不同于一般物权。

　　1.1地役权的从属性

　　所谓地役权的从属性，是指需役地所有权或者使用权与地役权具有主从关系，地役权应当依附于需役地所有权或使用权而存在。其从属性主要表现在以下三个方面： 免费论文检测软件http://www.jiancetianshi.com
第一，地役权人不得自己保留需役地的使用权，而单独将地役权转让；

　　第二，地役权人不得自己保留地役权，而单独将需役地的所有权或者使用权转让；

　　第三，地役权人也不得将需役地的所有权或者使用权与地役权分别让与不同的人。地役权只能随需役地所有权或者使用权的转让而转让，除非合同另有约定，在地役权合同另有约定的情况下，不动产的所有权或者使用权转让，地役权可以不一并转让。

　　1.2地役权的不可分性

　　基于地役权的从属性，在需役地和供役地发生变化时，地役权不受其影响，仍然存在于原先的需役地和供役地上，不能分割为各个部分或者仅仅以一部分而单独存在。地役权的不可分性，是指地役权为不可分的权利，即地役权不得被分割为两个以上的权利，也不得使其一部分消灭。在需役地被分割时，地役权在分割后的地块的利益仍然存续。但如果需役地的地役权行使，依其性质只关系需役地一部分的，则分割后的地役权仅就需役地的该部分存续。

　　1.3地役权的对抗性

　　依据我国物权法 免费论文检测软件http://www.jiancetianshi.com
第一百五十八条的规定，地役权未经登记，不得对抗善意第三人。这意味着，未经登记的地役权可以对抗恶意第三人。当然，已经登记的地役权，必然能够对抗善意第三人。那么，什么是善意第三人呢？首先，我们来看善意。所谓善意，即不知道或者不应当知道某种事由的情态。我们从“不得对抗善意第三人”的规定中可以推知，善意第三人应该是地役权人主张权利的对象，也就是地役权的承担者，即供役地的权利人。由此，我们可以知道，所谓善意第三人就是供役地的受让人，且该受让人并不知悉其受让的土地上负担着地役权的事实。有负担的土地和没有负担的土地的价值肯定是不相同的，权利人享有的权利大小和范围肯定也是不一样的。如果供役地的权利人没有告知受让人地役权设立的事实，按照没有负担的土地的价值出让了供役地，之后我们又要求供役地的受让人负担地役权，显然违反了公平原则，为法律所不容。所以法律规定，地役权未经登记不得对抗善意第三人，但未经登记的地役权可以对抗恶意第三人；相比之下，合同之债的债权人依据合同的相对性原理，只能向合同的相对方请求履行合同义务，而不得向恶意第三人主张权利，此为未经登记的地役权与一般合同债权的不同之处。合同之债的权利人享有的是对人权，仅得对抗合同相对方。地役权人———经过设立登记的地役权人，享有的是对世权———该地役权人可以对抗所有人，包括供役地的所有权人。而未经登记的地役权人的权利介于二者之间，优于合同之债的权利人，劣于经过登记的地役权；该地役权人仅得对抗恶意第三人，不得对抗供役地的权利人。

　　2地役权的转让

　　2.1需役地的转让

　　我国物权法有关需役地转让的规定，总共两条，如《中华人民共和国物权法》 免费论文检测软件http://www.jiancetianshi.com
第一百六十四条规定：“地役权不得单独转让。土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等转让的，地役权一并转让，但合同另有约定的除外。”《中华人民共和国物权法》 免费论文检测软件http://www.jiancetianshi.com
第一百六十六条规定：“需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权。”前者是有关需役地整体转让的规定，后者是需役地部分转让的规定。需役地的整体转让列举了三种用益物权，需役地的部分转让列举了两种用益物权。较之于需役地的部分转让，需役地的整体转让多列举的一项用益物权，即宅基地使用权。需役地的部分转让仅适用于需役地的土地承包经营权和建设用地使用权。在需役地的土地承包经营权、建设用地使用权发生部分转让时受让的地役权，相对于依双方合意达成地役权合同而设立的地役权，因其非由合同而原始取得，系由地役权合同之外的人，因土地或土地权利转让而附随取得，因而我们可以称之为地役权的继受取得。即需役地的受让人继受取得该块土地上已经设立的地役权。需役地的所有权或者其它用益物权的部分转让包括宅基地使用权的部分转让是否适用物权法 免费论文检测软件http://www.jiancetianshi.com
第一百六十六条关于需役地的部分转让的规定，法律没有明确规定。需役地的整体转让，除三种列举式规定而外，还有个汇总式规定：“等”，即除此三类而外的物权，可以是所有权，也可以是其它用益物权，还可以是其它债权性使用权，都有可能适用需役地整体转让的规定。此外，地役权的整体转让还有例外规定———“但合同另有规定的除外。”地役权绝对不能单独转让，这一点毫无疑问。地役权应该随用益物权（土地承包经营权、建设用地使用权）一并转让；但合同有相反规定时，地役权不一并转让。地役权不同于相邻关系，它是意定，而不是法定的。相邻关系是不动产权利人在不动产的所有与使用过程中发生的法律关系，对于相邻关系中的权利又可称之为相邻权。地役权经当事人协商一致，依合同约定而创设。因而，法律例外规定：“合同另有约定的除外”。究其原因，就在于地役权是意定的权利，因此，约定的效力大于法定的效力，即约定优先。法律在作出一般性规定的同时，充分尊重民事合同当事人的意志，奉行意思自治的原则，毕竟地役权属于民事范畴，依法理，当奉行私法自治。如果需役地所有权或者使用权转移，依据地役权的从属性，地役权也应当一并转移。无论地役权是否登记，供役地权利人因为明知地役权的存在，应当受其约束，地役权人有权对供役地权利人主张其权利，供役地权利人必须履行义务。在供役地所有权、使用权转移的情况下，则需视地役权是否登记而定。对于尚未办理登记的地役权，除非地役权人能够证明受让人知晓地役权存在的事实或者说受让人是恶意的，地役权不能对抗供役地受让人，供役地受让人有权拒绝继受地役权的负担。对于业已办理了登记的地役权，供役地所有权、使用权转移，供役地受让人自动继受对地役权的负担。

　　2.2供役地的转让

　　《中华人民共和国物权法》 免费论文检测软件http://www.jiancetianshi.com
第一百六十七条规定：“供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，地役权对受让人具有约束力。”本条是供役地转让的规定，纵观我国的物权法，关于供役地转让的规定也仅此一条，该条也仅就供役地的部分转让做出了规定。需要说明的是这里所说的部分转让，仅指供役地———土地本身部分的转让。依该法条规定，在供役地部分转让的前提下，转让的部分供役地涉及地役权的，该部分供役地的受让人继续负担该地役权，即该部分供役地的所有权人或者使用权人继续对需役地的权利人提供便利。这里的地役权应当是已经登记的地役权。只有登记的地役权，才能够对抗供役地受让人的抗辩，地役权人才得以顺利行使地役权。但假如供役地部分转让，转让的部分不涉及地役权，则该部分供役地的受让人将

　　不再继续负担地役权，即受让人不再受地役权合同的约束。我们知道地役权未经登记，本质上几同债权，依据合同的相对性原理，地役权人只能向合同的相对方主张地役权；当然，地役权也可以对抗恶意第三人。地役权未经登记的前提下，一旦供役地权利人变更，则地役权人的权利就得不到保障。供役地权利人不受地役权合同的约束，对地役权人的主张得抗辩。因此，为保证自己的权利，地役权人最好对地役权的设立进行登记。凭借登记的公示、公信力，使得地役权具有了物权的对世性，原本并不具备的对抗性，在登记之后，为地役权所享有。此时，再发生地役权主体的变动，如供役地的转让，无论是部分转让，还是整体转让，地役权由于公示，为供役地权利人所知晓，如果地役权人主张地役权，则供役地权利人必须负担。不得以非合同当事人，不受合同约束或者不知情为由进行抗辩。从以上分析我们可以知道，我国物权法 免费论文检测软件http://www.jiancetianshi.com
第一百六十七条规定中的地役权，不包括未经登记的地役权，特指经过登记的地役权。未经登记的地役权，因为不具备对抗性，在发生供役地转让或者被分割的情况下，地役权人不能成功向新的供役地权利人主张权利；如果地役权人向转让或者分割后的供役地权利人主张权利，则供役地的权利人得以非地役权合同当事人或者不知情为由行使抗辩权。

　　根据我国物权法一百六十七条规定，供役地部分转让，受让人继续负担地役权。地役权合同成立时，地役权亦随之设立，此时的地役权并不具有对抗的效力。地役权除非依法进行设立登记，否则不具有对世性。因此，供役地部分转让，受让人继续负担地役权，专指通过了地役权设立登记的地役权。对于未经登记的地役权，供役地部分转让，受让人并不负担地役权。该规定是供役地部分转让的规定，那么在供役地全部转让或者说整体转让的情况下又如何呢？

　　笔者认为，无论是部分转让，还是整体转移，地役权是否被供役地继续负担，取决于地役权的设定是否已经登记。登记前、后的地役权，有迥然相异的特性。之前类债权，之后类物权，分水岭是登记———对抗性。只要经过登记，部分移也罢，整体转移也罢，供役地的受让人必然要继续负担地役权。反正，未经登记，供役地的受让人不再继续负担地役权。如果地役权人要求行使地役权，供役地权利人得以非合同当事人或者不知情为由抗辩，拒绝提供便利。

　　2.3需役地与供役地的同时转让

　　譬如甲、已二人相邻而居，甲在乙的土地上设立地役权，约定乙在20年内不得在其土地上修建高层建筑，以免妨碍甲眺望远方欣赏风景，甲一次付费30万。后甲将房屋转让给丙，已亦将房屋转让给丁，那么地役权是否约束丁呢？首先，甲把房子卖给丙，地随房走，则相应的土地使用权或者所有权———主权利亦归属于丙。作为附随于其上的从权利———地役权，依据地役权的从属性或者债权债务概括转移的规则亦归属于丙，即丙拥有地役权。但丙是否有权利要求已不在供役地之上建造高层建筑呢？如果已经登记，则地役权人有权要求供役地权利人负担地役权，即要求供役地人提供便利。如果没有登记，供役地权利人因为明知地役权的存在，亦应当受其约束，地役权人有权对供役地权利人主张其权利。

　　总之，需役地转让，需役地的受让人得向供役地权利人主张地役权，无论地役权设立时是否登记。其次，在乙已转让其房屋于丁之后呢？同前理，丁在拥有已的房屋的同时亦拥有了相应的土地，而这块土地上原本负担着的地役权，丁是否继续负担呢？如果该地役权已经进行了设立登记，也就是说，对此约定行为已经进行了公示。毋庸置疑，地役权的登记行为已经使得地役权具有了对抗第三人抗辩的效力，因而乙的转让行为不能对丙就该土地上地役权的行使构成障碍。在此情况之下，丙可以对丁继续主张地役权。反之，如果该地役权没有进行登记，则该地役权不具有对抗第三人抗辩的效力。甲乙之间签订的地役权合同，根据合同的相对性原理，对甲、乙双方有约束力；依据债权债务概括转移的规则，丙取得地役权，可以向乙主张地役权。除此而外，丙不能向任何人，包括供役地的受让人丁在内，主张地役权。

　　刑法学近3年论文/d/file/p/2024/0424/fontbr />综上所述，在需役地与供役地同时转让的前提下，地役权的受让人可否向供役地的受让人主张地役权不是绝对的，这取决于地役权是否进行了登记。如果地役权经过登记，取得了对抗的效力，则需役地的受让人得向供役地的受让人主张地役权；否则，如果地役权未经登记，没有取得对抗的效力，则需役地的受让人不得向供役地的受让人主张地役权。