简析“小产权房”之尴尬现状

　　论文摘要：“小产权房”问题在最近几年一直困扰着各级政府，已经成为中央以及地方政府的“心病”。从1999年相关政策的出台，直到2012年3月，国务院正式指出要开始在全国范围内清理类似不合法的“小产权房”，并且已经在计划选取首批整治的城市。政府一直想解决“小产权房”问题，但是为什么始终没有解决？整治后产生的一系列问题又该如何面对？

　　论文关键词：小产权房 原因 困境 个人建议

　　2011年5月，国土部出台《关于加强保障性安居工程用地管理有关问题的通知》，明确提出要防范和杜绝擅自利用农村集体土地兴建公租房，严肃查处“小产权”房，维护良好的管地用地秩序。同年11月10日，《国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》明确指出，违法宅基地和集体建设用地必须依法依规处理后方可登记?P.对于农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或“小产权房”等违法用地，不得登记发证。2012年3月，国土资源部严厉地指出，小产权房实质是违法建筑，违反土地管理法律，集体土地不得用于商品住宅开发，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房，并要求各地坚决制止、依法严肃查处。“小产权房”的问题由来已久，国家政府对于“小产权房”问题非常重视。

　　一、“小产权房”含义的界定

　　何谓“小产权房”？其实在法律中并没有“小产权房”这个概念，这是在经过很长一段时间，社会上约定俗成的一种说法，它是一些村集体组织或者开发商出售的、建筑在集体土地上的房屋或由农民自行组织建造的“商品房”，由于其所占用的建设用地违反了我国现行法律法规，所建房屋属于法律禁止的非法建筑，不承认购买者的所有权，只有乡镇或村委会所发的产权证明，没有国家房管部门颁发的合法产权证，因而被称之为“小产权房”或“乡产权房”、“小产权房”目前犹如雨后春笋一般，数量在不断增加，其所占城市房产开发土地中的比例也越来越大。对于“小产权房”，政府年年说，但“小产权房”却年年多，这其中有许多原因。

　　刑法学近3年论文/d/file/p/2024/0424/fontbr />二、“小产权房”产生及发展壮大的原因

　　由于“小产权房”涉及了多方面主体的利益，使其有了独特的发展空间。本文笔者就从涉及的相关利益主体的角度出发，分析了“小产权房”产生及壮大的原因：

　　（一）“小产权房”带动了农村经济的发展，改善了农民生活

　　当前的城乡二元体制使农村没有获得很好的发展空间，农村和城市之间的贫富差距越拉越大，我国农民的收入普遍较低。随着“小产权房”浪潮的来袭，众多土地开发商选择在农村集体土地上建造“小产权房”，可以为农民提供许多就业机会，同时，更多的城市人口选择购买“小产权房”，带来了更多的发展机会，带动了农村的发展。而根据政府的补偿方式，农民更愿意将空闲的土地承包给开发商，然后从中获得更多的利益。

　　（二）“小产权房”使乡镇政府及村委会获得更多的经济利益

　　我国现在采用的补偿途径还是原有的补偿方式：有关的征用耕地的补偿费用为该耕地被征收前3年平均年产值的6-10倍，安置补助费为该耕地被征收前3年平均年产值的4-6倍。同时，以下公式也能反应补偿数额：

　　土地补偿费＝被征地亩数*被征收前三年平均年产值*补偿倍数

　　安置补助费＝需要安置的人数*被征收前三年平均年产值*补偿倍数

　　需要安置的人数＝被征收的耕地数量/征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量

　　以浙江省金华市的东阳市为例，东阳市全市拥有耕地面积24.08千公顷，折合36.12万亩，总人口82.01万人，人均耕地面积仅为0.04亩。以种植水稻为主，粮食总产量16640.5万公斤。根据计算，农产品单位面积产量为921.4斤/亩，并参照金华市于2011年8月2日确定的水稻收购价格为50公斤112元，折合1.12元/斤，由此计算可得东阳市2011年每亩地平均年产值为1.12元*921.4斤/亩=1034.9元，被征收前三年平均年产值可以粗略的认为1034.9元*3=3014.7元。假设东阳市征收的土地为50亩，按照补偿倍数的最高值10倍来算，则可得出土地补偿费约为150.7万元，安置补助费约为226.1万元，两者合计376.8万元，加上土地上的附加物，全部征地的费用大概为400万元。然而相同的土地数量，政府通过公开出让的价格缺大大超出此费用。通过查阅东阳市政府对于国有建设用地的出让公告，出让面积为4571㎡，折合6.9亩，起始价为2500万元。还是假设其出让的土地为50亩，则最低的招拍价格就是18000万元，是之前提到的征地拆迁补偿费的整整45倍。从计算的数据不难看出，这其中存在的巨大差距。

　　这种补偿方式的补偿力度完全低估了农用土地转为商业用地的巨大潜力，农村土地经过征用和一级开发后的政府公开出让价格则大大超出补偿费用。

　　（三）“小产权房”能更好的满足中低收入者的住房要求

　　首先，“小产权房”与城市商品房相比价格低廉。据了解，哈尔滨市政府2009年10月公布的数据显示，“小产权房”价格仅相当于市内普通楼盘的40%-60%.据深圳市建筑物普查和住房调查显示，深圳小产权房均价只有临近地区商品房的1/2至1/5左右。因此，“小产权房”在其价格方面有着其独特的“吸引力”。

　　其次，更多的农村人口选择前往城市发展，导致了城市人口增加，城市现有住房无法满足中低收入者的住房要求。在工资水平没有明显的提高的情况下，其价格依然远超出了中低收入者的购买能力。

　　最后，对于外来务工人员以及城市的中低收入无房者来说，价格对于他们来说是最主要的因素，而“小产权房”是否合法、其住房有无房产保障相对于“有无容身之地”而言并不是最主要的。

　　（四）“小产权房”成本低，利润高，市场需求巨大，饱受土地开发商青睐

　　首先，“小产权房”的建设成本低是导致“小产权房”有高额利润的主要原因。由于“小产权房”的建设用地不需要先将土地变为国有土地，没有“招、拍、挂”的环节，其成本远低于国有土地的成本。据国土资源部今年5月发布的数据称，目前，全国大多数城市房地产开发的利润率普遍在10%以上，中高档房地产平均利润率更高，一般达到30%-40%.由于存在这种高额的合法正当利润，才会让众多房地产商到农村进行房地产建设。

　　其次，城市居民对于房子的刚性需求使更多的人将目光转向了“小产权房”。据调查，有60.3%的人认为自己可以选择购买小产权房，86.0%的人支持小产权房合法化，76.3%的人认为小产权房合法化将会拉动房价下降。从数据来看，即使“小产权房”一直背负着不合法的身份，但它的市场需求还是非常巨大，这也是房地产商愿意进行“小产权房”建设的原因之一。

　　三、“小产权房”面临的尴尬困境及治理难点

　　“小产权房”目前面临着尴尬困境。一方面，《土地管理法》以及相关的法律都明确指出了“小产权房”的不合法性，其继续发展将会影响国家农业用地的发展，造成土地调控和规划的失控局面，损害国家利益。另一方面，任何事物的产生都有其产生的条件以及存在的意义，这就是哲学思想中所说的“存在即合理”，“小产权房”也是如此，它在房价、社会需求等方面都有着独特的优势，同时也形成了一个“多赢”的局面。

　　“小产权房”的窘境导致了“小产权房”在治理过程中面临了以下几个治理难点：

　　（一）“小产权房”处理不当将会导致社会矛盾，影响社会稳定

　　虽然“小产权房”一直背负着不合法的“罪名”，但对于解决中低收入者住房问题起了很大的作用，由于他们无法在城市购买高额的房子，“小产权房”为他们提供了一个容身之所，解决了他们最基本的住房问题。若对“小产权房”进行强拆，他们对于清理的抵触情绪可想而知，处理不好很可能会将其上升为社会矛盾。

　　（二）“小产权房”在整治的过程中会导致村民无房可住

　　在部分的乡镇中，乡镇政府借用新农村建设的名义与部分房地产商签订了相关合同，并在宣传时表示是为了让农民拥有更好的居住条件。在分配这些房屋的时候，农民必须放弃对原有的住房的所有权，将其收回归乡镇府所有。然而实际上却将其中的部分房屋用于商业出售。从宣传的内容来看，的确与之前提到的“小产权房”概念不同，但是后来乡政府的行为却使这些房屋变为了实实在在的违法房屋。农民在不知情的情况下，放弃了对原有住宅的所有权，而后却要面临拆除的尴尬境地。

　　（三）“小产权房”在治理过程中会造成社会资源浪费

　　政府在整治过程中难免会采用强拆、强制停工然后进行整改等手段对不合法的“小产权房”进行整治，无论从人力、物力还是财力角度考虑都会造成极大的浪费。同时，强拆并不一定能解决“小产权房”问题，用于建设房屋的土地已经打过地基，上过水泥，就算复耕也无法回到未建设前的标准，得不偿失。

　　四、关于“小产权房”问题的个人建议

　　由于“小产权房”涉及的利益主体较多，治理过程中存在诸多治理难点，因此“小产权房”的处理上必须谨慎，处理时要区别对待，视情况而定，不能一拆了之，处理不当很可能会出现“牵一发而动全身”的局面。

　　对于“小产权房”的处理可以从两个方面考虑：一方面，对于占用耕地并且影响国家建设高标准农田政策实施的部分违法房屋进行强制拆除；而对于集体建设用地上农民自己居住的房屋应该允许，这有利于改善农民的居住条件，是新农村建设的重要手段。另一方面，“小产权房”问题的本质是土地问题，仅采取没收、强制拆除、停建和断水断电等“堵”的措施，并不一定能从根本上解决小产权房问题，因此没有占用农用耕地的“小产权房”可以考虑通过以下途径将其合法化，使其在社会中拥有正当的“名分”。

　　（一）将“小产权房”转变为保障性住房，以政府名义进行出售

　　“小产权房”不合法，是因为它是建立在集体土地上的房屋，并未受国家相关机构的批准，而我国法律明确规定集体用地不得用于出售和转让。而正是这个原因使得“小产权房”无法获得像“大产权房”国家认可并且拥有证明身份的“五证”。同时，政府可以将已建设的“小产权房”进行收购，以保障性住房的名义将房屋进行出售。将“小产权房”转变为社会保障性住房，不但可以让“小产权房”拥有了自己的生存空间，解决了强拆带来的资源浪费问题，保障了中低收入者的利益，同时还能减轻政府的住房保障负担。

　　（二）让建立“小产权房”的地方政府、房地产商补交相应的资金，使其拥有合法身份

　　缴纳相关的费用后，使“小产权房”同样能拿到和“大产权房”拥有的“五证”，使其拥有自己的合法地位，同样能作为商品房在市场上进行流通，缓解现在紧张的住房压力。

　　当然，在合法化的同时肯定也会带来很多负面的影响，比如一些房产投资者在“小产权房”合法化后，对其进行大规模的投资，炒房现象再度出现，这必然导致其价格上涨，使“小产权房”失去了本身具有的优势。在现实的处理过程中肯定会遇到许多不稳定的因素，这都需要政府在处理过程中根据实际情况然后制定相应的政策。