试论房地产市场调控措施的思考

　　论文摘要 在房价历经数次调控仍然不断上涨的背景下，本文对美、德、韩三国在房地产市场调控中的措施尤其是税收手段进行分析与比较，提出了关于中国房地产市场稳定的几点措施，以期对当下中国房地产市场调控有所启示。

　　论文关键词 房地产市场 调控 房产税

　　随着房价的不断攀升及房地产价格调控措施的连续升级，引入美国房产税制度的呼声是越来越强烈。但是我们不禁要问，中美两国国情差异如此之大的背景下，美国房产税制度的引进真的能够抑制中国特色的房价高涨吗？考虑到中国土地制度的特点，我们在学习国外的房产税制度的时候应当思虑再三，对中外存在的差异以及差异形成的原因深入分析的基础上，再探讨具体措施的运用与实施。

　　笔者抽取了三个各具特色的国家来进行比较与分析：（1）美国——被认为是具有最完整的财产税收制度的国家，但是却又是与中国走着不同政治经济道路的国家；（2）德国——同为大陆法系之下的国家，其房地产市场保持着极高的稳定性；（3）韩国——地缘、经济、文化各方面与中国极其相似，却对房地产市场进行了过度调控。以这三个国家在房地产调控中的措施对比，取其精华去其糟粕，为我国的房地产市场调控提供启示与警示。

　　一、美国房产税未必适应中国的土壤

　　每个国家的制度选择都有其历史背景及国家实情的影响，房产税制度也不例外，中美两国存在着巨大的差异：

　　（一）中美财税征收的职能在中国财税理论中，财税是为了实现国家的职能需要，而美国的财税理论认为财税活动是为了实现公共需要。美国地方政府的财产税收入占地方税收的70%左右，财产税是地方政府的主要自有财源，而这部分税收又是全部用于公共事业，包括筹集地方教育资金。美国地方政府财税收入的高低直接决定了地方政府履行社会职能和提供公共产品及服务的规模和质量。而中国的财产税收占总体税收的30%都不到，税收模式的不一致，可能会成为实施房产税的极大阻碍，或者说房产税的实施在中国将有十分漫长的一段过程。

　　（二）美国财产税率的确定方式在美国，财产税税率由各地方政府制定。这里的地方政府包括郡、市、学区和特区，作为美国特色的学区设置正是反映了财产税取之于民用之于民的特点，学区的税收收入越多，越能带动学区的教育建设水平，提高社区的服务水平。各地方的财产税税率由年度预算和税基价值综合决定。年度预算即本年度财政预计支出总额，由地方政府根据议会确定的当地社会和经济发展的需要来决定。税基价值由地方政府的评税机构（设于政府内部，与征税部门分开）运用三大评估方法，比较法、成本法和收益法，并借助计算机辅助批量评估系统（CAMA）和地理信息系统（GIS），快速准确地进行确定。在此二者基础上，美国各地方政府倒算出该年度财产税率，下一年度再重新计算。

　　看得出，美国的财产税制度确实完整而且科学。但是如此庞大、独立且专业的评税系统，我国是无法在短时间内建立起来的，更何况中国特色的土地制度也将会在很长的一段时期内保持稳定。不过，这不应该成为我国建立独立房产评估机构的阻碍，美国完善而又科学的税基评估系统仍然是值得我们学习和借鉴的。

　　刑法学近3年论文/d/file/p/2024/0424/fontbr />二、稳定的德国房地产调控措施之启示

　　德国为什么能够在几十年里，面对着金融风暴、经济危机的冲击下，房地产市场依然保持稳定的发展，德国政府的调控措施功不可没，主要体现在以下三点：

　　（一）良好的住房规划与稳定的房贷相结合德国政府依据全国的人口特征，对高中低档的房屋结构做了明确的规划。尤其是针对低收入人群，地方政府都会明确规定供给他们的福利房在住房建设中的比例。地方政府会专门规划福利房用地，开发商开发后必须以低价格供给低收入家庭，差价则会由政府补贴。

　　针对广大的购房者，德国有专门的住房储蓄银行，它是依法设立的专门从事个人住房抵押信贷服务的金融机构。住房储蓄银行提供给购房者固定利率的房屋贷款，且利率低于市场利率并长期稳定，不会受货币政策和通货膨胀等的影响。

　　（二）运用税收手段调节，打击与保障相结合德国政府通过对房地产流转环节的重税征收，打击房地产投机行为，抑制房地产投资的需求。在德国，对于出售房地产获得盈利的买卖行为，需要在缴纳保有环节的土地税、不动产税和交易税之外，还要缴纳15%的差价盈利税。对于购买房屋并进行对外出租的投资者，以其房租收入的25%的税率征收资本利得税。

　　德国政府鼓励合作建房、自建房，对于合作建房和自建房都有大量的税收优惠。在住宅建设中，有一种称为“住宅合作社”的形式。德国政府对合作社合作建房的模式从信贷、土地、税收给予多方面的支持，对于合作社的税收，在财产税、土地转移税和交易税上都实行较低税率。

　　（三）运用严厉的法律规定打击暴利行为德国法律对于超高房价、房租谋取暴利的房地产商和房主，予以严格的责任规定，甚至有可能承担刑事责任。房价是否超标由专门的“房地产公共评估委员会”负责认定，德国政府按照联邦建筑法建立了地产价格独立评估机制，由“房地产公共评估委员会”负责制定当地的基准地价或指导价。以合理房价为基准，当地产商的房价高出20%会被认定为“超高房价”，属于法律规定范围的违法行为，将会受到高额罚款；而超过50%时，则构成了“房价暴利”，行为性质上升到了刑法规定的犯罪行为，除了高额的罚款，可能面临最高三年的有期徒刑。德国政府还在《租房法》中严格规定每个地区房租的具体价格应当在市政府制定的“租房价格表”中合理房租的上下波动。具体的规定与“超高房价”的规定一样，如果超过20%会被认定为“房租超高”，构成违法行为，超过了50%则构成“房租暴利”，面临高额罚款甚至刑事处罚。

　　三、打击过度的韩国房地产市场调控手段

　　韩国与美德两国相比，不论在地域、经济还是文化各方面都与中国有着极大的相似之处。在经济发展上，同样存在着城市化时间短，城市人口增长快，房地产市场迅速泡沫化的特点。

　　面对房价一次次的上涨，韩国政府主要运用了税收手段进行调控，并且主要集中在转让和持有两方面的税收。韩国现在的个人不动产转让利得税历经了几次调整，从2003年首次实施的对多住宅者课税到2005年对1户3处住宅以上者按60%课重税，再到2007年转让税以全部房地产为对象。其转让的税率根据持有期限、拥有房产数量和土地性质进行了不同的规定：转让持有期限满2年的不动产，利率视同个人所得税，实行超额累进税率；转让持有期限满1年但不足2年的，税率为40%；持有期限不足1年的，税率50%；对于拥有3处或者3年以上达到规定标准的房产的，税率为60%；转让非经营和非居住用的土地，税率为60%.韩国房地产持有税的调整主要是，扩大税基，对高额房地产所有人提高持有税率。在综合不动产税（针对拥有超过规定标准的住房或土地者）的征收上，通过按户全国合算的方法增加对房地产过多持有者的税负。

　　在房地产市场泡沫不断膨胀的情况下，韩国政府打出一系列“重拳”将房价击落。但其在抑制房价的同时却存在着过度干预的弊端，过度的调控政策打击了房地产开发的积极性，也抑制了二手房市场的发展，出现了房屋短缺的问题。

　　四、国外经验对中国房地产调控的启示

　　从完整的美国制度——稳定的德国制度——动荡的韩国制度三者的总结，我们看到有很多做得不够仍需学习的地方。结合中国的实际国情，我们需要作出的是长远计划，稳步地推进房地产市场和房地产税收的改革，而不是仅仅依靠临时的一个又一个被动实施的政策来对房地产市场进行没有实效的调控。笔者在对美、德、韩三国房地产调控措施的对比与分析之下，寻找出了以下几点措施，以期能够适合中国房地产市场实际情况，为稳定我国的房地产市场提出些许良策。

　　（一）政府主导增加房屋供给房产税似乎可以抑制需求，增加供应，但是如果市场上的商品房无法满足人们的需求，出售者完全可以将已经缴纳的税额相加，在出售时一并转移给购买人，这样反而会导致房价的进一步升高，更多人将买不起住房。

　　政府应当大力增加市场上保障房、廉租房的供给，满足低收入人群的住房刚性需求。供给模式上以开发商承建，政府补贴的模式，对低收入人群低价供应为主，同时辅以政府租借商品房再廉价出租给低收入家庭的模式。政府对于提供保障房、廉租房的开发商和房主应当提供足够的税收优惠来平衡他们的利益得失。这样两种模式的结合，为房地产市场注入新鲜的血液，解决住房刚性需求，抑制房价上涨。但这种模式在必须有足够的法律与制度的保障，以防止开发商和投资购房者钻了漏洞。所以，我们还应当建立起完善的保障房、廉租房的法律制度体系对具体实施作出详细的规定。

　　（二）完整有效的房屋价格法律规制首先，完善房屋评估制度，建立专门的房产评估机构。地方政府既可以在政府内部设立专门的评估机构，也可以对市场上已存在的房产评估机构进行专业资质的认定，这样齐头并进，可以加快房屋评估体系的建立。同时，地方政府还要建立严格的评估市场“准入制度”和评估人员资质认证制度，并且评估人员要对评估报告结果实行严格责任和长期责任。另一方面，地方政府也要给予房屋评估机构一定的资金支持，使其减少对利润的过度追求。

　　其次，引入德国严格的“指导价”制度。政府内设的房地产评估机构要负责制定当地的基准定价、指导地价以及房租指导价，评估人员对于其制定的指导价负有严格的责任。同时，在法律条文中加入关于房价、房租暴利行为的规定，可以参考德国超过20%为“超高”，超过50%为“暴利”来进行设置，并且设定严厉的刑事处罚。

　　（三）稳步调整房产税收，由流转环节向保有环节转换首先，从税收的纵向来，在提高房地产保有环节税负的同时降低流转环节的税负。一直以来，我国房地产保有环节几乎不征税，这与国际上许多国家的规定完全不一样，这也被认为是造成现在房价升高的主要原因之一。开征房地产持有税，将会直接增加养房成本，减少房产投机行为，增加进入市场的闲置房产，抑制房价过快上涨。但是韩国房地产市场调控的经验告诉我们，房地产税制的设立需要长远的规划，否则可能导致税负增加而房价继续升高的后果。所以，一方面需要保有环节税的征收，抑制房产投资的需求；另一方面需要减少流转环节的税收征收，加强房地产市场的流动性，促进二手房市场的活跃，提供更多的房源以解决居住需求。

　　其次，从税收的纵向上，将中央统一规定税率的权力逐步下方到各省级地方政府。地方政府根据具体经济情况有针对性的制定，并且地方政府应当有一定的减免权力，这样才能促进地方政府在公共服务建设上的动力。地方税收是与地方经济水平紧密联系在一起的，地方的财政支出与公共服务也是如此，从税收的公共服务目的出发，将房产保有税的征收与保障房、廉租房的建设规划相结合，才是地方政府的房地产市场调控的应有之义。

　　五、小结

　　房地产市场泡沫绝非一日之寒，房产税的建设与改革也绝不能一蹴而就。坚持理论与实践相结合，在中国特色的房地产市场中摸索着稳步前进，才能建得广厦千万间，天下百姓俱欢颜。