有关小产权房法律问题研究

　　摘要：与愈演愈烈的房价涨势相反，建于农村集体土地上的小产权房因其低廉的价格实现了众多城市居民的购房愿望，但目前我国法律并未给予小产权房相应的合法地位，往往造成司法实践中对此类问题的裁判不一，也不利于各利益主体的权利保障。对此，只有将小产权房进行合法化，明晰小产权房的权属，制定完善的小产权房管理体系，设立农村非农用地流转制度，才能更好地发挥农村集体土地的效用。

　　关键词：小产权房；农村集体所有土地；小产权房管理制度

　　一、小产权房的法律地位（一）小产权房的界定近年来房价飙升，人们的购房欲望强烈，但购买能力并不能与之成正比，这便刺激了小产权房交易的蓬勃发展。小产权房是相对于大产权房而言的，它是指那些城郊乡镇或村所在的集体土地上集中建造的住宅，原本是用于满足本集体成员的居住需要，而实际上却将部分出售给城市居民。小产权房只有乡镇或村委会法的产权证明，而没有国家房管部门的颁发的产权证。

　　小产权房的主要特点为：

　　1.建造于农村集体所有土地之上。小产权房主要建造于集体建设用地上，也有些建造于农用地之上，但无论是哪种土地，都属于农村集体所有土地，这也是小产权房的最显著特点。

　　2.取得房屋的成本较低。由于小产权房在集体土地上建造而成，无需支付土地出让金，也不需办理商品房开发建设所需的各种手续，免缴各项税费，其开发成本远远低于真正的商品房。

　　3.房屋产权存在瑕疵。小产权房一般都是不具有开发商开发的商品房所必须的国有土地使用权证和各项许可证，无法到房管部门办理正当的产权证，故小产权房的购买人不能取得国家认可的产权证，不具有房屋的所有、转让、处分等权利，也无法办理房屋产权过户手续。

　　（二）小产权房的法律性质分析我国将农村集体所有土地根据各自不同的用途作了区分，所以，我们可以按照土地性质将小产权房做出分类。

　　一是将宅基地上的房屋转让给城市居民而产生的小产权房。这类性质的小产权房本身是农民自住房，出让人享有房屋的所有权，由于转让对象的主体资格的限制，故在转让后城镇居民无法取得合法的产权。

　　二是在农村建设用地上建造房屋进行买卖而形成小产权房。这类土地的性质为生产经营，根据《土地管理法》的规定，对这类土地的开发和利用，只要符合乡镇土地的总体规划并经过申请和政府部门的审批，在土地原使用范围的基础上是可以进行流转的。小产权房的转让实质上改变了原土地的用途，具有不合法性，但是如果将由乡镇政府、村委会与开发商建立的房地产项目归入乡镇企业，那么情形就截然相反了。

　　三是将在未进行农转非的农业用地上建造的房屋进行转让而形成的小产权房。占有耕地，改建房屋，进行商品房开发是严重违反土地管理法的行为，此类情形下建造的小产权房是违法建筑，不应受到法律的保护。

　　刑法学近3年论文/d/file/p/2024/0424/fontbr />二、我国现行法律对小产权房的规制（一）小产权房的流转受限对于国有土地上的商品房的买卖和交易，我国设立了严格审慎的审批和许可制度，开发商必须先取得土地使用权证和规划许可证，通过规划部门的审批，公开招标施工单位，施工验收后向房管部门申请核发预售许可证，在取得预售许可后才能进行商品房的买卖。而对于农村集体土地上建造的房屋而言，其建造和流通过程缺乏相关机构的监管，土地管理部门、规划部门、建设部门、房管部门的职能无法渗入，存在许多程序上的漏洞。

　　我国《土地管理法》对集体土地使用权做出了严格的限制，我国法律实行城乡土地二元制，进行商品房买卖和开发的土地仅限于国有土地，而尽可能将农村土地用于农业耕作和生产。通常情况下，农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；非农业建设用地要进行流转和交易，必须经过政府征收，将集体土地转为国有土地后，再通过公开拍卖招标的方式出让土地使用权。小产权房是将集体土地用作商品房交易，改变了农村集体土地的用途，也变相地转让了集体土地的使用权，这违法了法律对其流转功能的限制。

　　（二）“房地一体”的立法模式限制小产权房交易我国法律对于房地关系采取的是“房随地走，地随房走”的立法模式，小产权房之所以成为众人争议的热点，并不仅仅是因为小产权房本身存在的问题，更多的是因为小产权房赖以存在的基础——农村集体土地所具有的特殊属性造成[在实践中难以适用和平衡各方利益。农村集体土地所有权是集体所有权的一部分，而房屋产权则是一种相对私有化的权利，当这两种存在性质上的差异的权利叠加在一起形成权利共同体时，很难判断究竞何种性质更为重要，小产权房问题则是这一问题的集中体现。

　　我国物权法和土地管理法都规定，在转让房屋所有权时，土地使用权应当随之进行转让，具体到小产权房的流转，小产权房土地的性质为农村集体所有土地，我国法律仅仅承认在国有土地上的商品房开发和交易，也就是说，只有在国有土地上才能基于商品房转让而产生土地使用权的转让，而对于农村集体所有土地来说，法律更多地关注的是这部分土地的农用价值，而限制其作为市场交易的内容参与商业流通。就目前我国法律来看，在农村土地上存在的住房主要是农户所有的宅基地上的自住房，而这部分房屋的基础是农户的宅基地使用权，根据物权法的规定，就宅基地使用权人而言，他（她）仅仅具有在该宅基地上建造房屋及其附属建筑物的权利，并且不得将此权利转让给本集体经济组织以外的人。可见，正是因为“房随地走”原则的限制，小产权房在进行产权转让时无法实现土地使用权的转ih，从而造成房屋受让人所取得的产权不完整、不合法。

　　三、小产权房法律规范体制的构建和完善（一）在立法上确定小产权房的合法地位小产权房在程序上存在的缺陷以及其土地性质的特殊性决定了它所处的非法地位，但是，从实践看来，小产权房的产牛带来的积极影响和社会利益是不容忽视的。如果法律不能赋予小产权房的相关权利人适当的权利，而只是？味地禁止和否定，将不利于我国农村土地利用的合理化和最大化，同时也会对市场交易尤其是房地产交易秩序造成负面影响。

　　笔者认为，应首先要在立法上给j.小产权房一定的合法地位，对不同情形下产生的小产权房进行区别对待。对于那些在农耕地、农Ⅲ等农业用地上建造的小产权房，由于其改变了农地的用途，破坏土地资源，不利于农村和农业的发展，必须进行绝对地禁止，强令拆除。对于在农业建设用地上建造的小产权房和转让农民自己的宅基地住房，可通过补齐相关法律手续达到使其合法化的法律效果。

　　（二）平衡各相关主体的利益关系，完善小产权房管理制度小产权房涉及多方权利主体之间的关系，主要包括农村集体经济组织、村民、城镇居民和开发商，小产权房在法律上的地位在很大程度上影响着多方主体的利益。很多小产权房并不影响农耕地的使用，而是在具有经营性质的土地上建造的，对于这些小产权房，如果全部进行拆除和禁止流通的话，将会损害转让双方的利益，也不利于农户经济利益的保障。因此，完善小产权房的管理制度，使各方主体的利益都得到兼顾和平衡，将是当务之急。

　　1.限制小产权房的购买者的范剧虽然小产权房有着其积极影响，但是，过多地开发小产权房不仅威胁农村土地资源的保护，而且也不利于保护正常的房地产交易秩序。所以，鉴于小产权房的特殊性质，应该将小产权房的购买者更多地限定于中低收人群体。

　　2.完善小产权房手续小产权房交易双方应补缴一定的税费，补正相关的手续，以弥补小产权房在产权上的瑕疵。

　　3.加强政府的有效管理在法律上对小产权房进行合法化的同时，还要注重政府的合理规划和有效管理，只有经过严格的行政审批和许可程序，才能保证小产权房的合法性。

　　（三）设立农村非农用地流转制度，实现物尽其用小产权房问题的实质在于集体所有土地使用权制度的不合理。农业用地的最重要也是最基本的功能在于农业耕种和农业生产，地是农业之本，要想发展农业就必须保障农业用地和农业资源，但是，除了这些用于耕种和农业生产的农田、耕地之外，农村集体土地中还存在大量用于建设的土地，包括宅基地、乡镇企业建设用地、公共设施和公益事业建设用地等等。我们在保证基本的农业需要的基础上，可以对其他农村土地进行适当的开发和市场交易，这也是物权法上物尽其用原则的体现。构建一个完整的非农用地流转制度则是解决这一个问题的根本方法。

　　1.明确可流转的集体土地范围在农村集体所有土地中，有相当一部分的土地对农民的生活保障和农业生产活动的维持有着举足轻重的作用，是满足农村集体组织成员基本生活的重要条件。对于这部分土地的流转应该予以禁止。除这些具有保障功能的农村土地之外，其它的用于商业生产经营活动的土地则可以进行自由流转，发挥这些土地的最大的商业价值。

　　那么，按照传统的农村集体土地的分类，哪些土地能够进行流转，哪些必须被禁止流转呢？首先，农村公共设施和公益事业建设用地具有公益性质，除政府规划需要外一般情况下是不能进入自由流通领域进行交易的。其次，乡镇企业建设用地本身就是用于生产经营、商业流通的，其理应属于可流转的土地范闱。最后，要判断宅基地能否进行自由锍转关键在于对宅基地使用权性质的认定，宅基地是农户用作住宅基地而占有、利用的本集体所有的土地，农民对这部分土地享有宅基地使用权，宅基地使用权人对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有利用该土地建造住宅和附属设施的权利，对于其在宅基地上建造的建筑物享有所有权。法律之所以赋予集体经济组织成员享有宅基地使用权，也是出于对农户基本生活保障的考虑，而且，这里的宅基地使用权由该农户所在集体经济组织分配，具有一定的身份权属性，如果允许权利人自由转让这一权利似乎不利于农民利益的保护，也有违法律在这一规定上的立法原意。但是，在今天市场经济迅速发展的背景之下，限制宅基地使用权人自由处分其私人权利和私人财产有悖于市场交易的基本规则，也不符合物权法的平等原则。

　　近年来，农村的城市化进程加快，涌现了大批的进城务工人员，他们或出于生计的考虑，或为了更好地在城市生活，需要回笼资金、进行生产经营，允许这部分农民通过处分他们的宅基地使用权无疑是利大于弊的。

　　2.扩大交易主体资格范围通常情况下的市场交易必须遵守平等原则，市场主体平等地享有进行交易的权利，但由于农村集体土地使用权的特殊性质，决定了农村集体所有土地使用权在流转中必须对主体有所限制。对于可自由流通的集体土地而言，具有生产经营性质的集体土地在流转中，受让人可不受身份限制，只要是具备民事权利能力的自然人、法人和组织都可参与这部分土地的交易和流转。但是对于宅基地使用权，由于其具有特殊的身份权属性质，应当给予本集体经济组织内部成员适当的优先权利，这也是发挥宅基地对农户的生活保障功能的体现。

　　3.规范流转程序 农村集体所有土地的流转关系到广大农民的切实利益，也关系着农业发展的进程，必须在程序上进行严格规范，以防止非法转让和破坏农业用地的情况发生。

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第一，对用于流转的非农用地必须进行严格的审查，只有完全符合流转条件的非农用地，不违反法律对土地用途的规定的情况下，才能进入到市场流通领域进行交易；第二，非农用地的流转必须符合政府规划部门的统一规划和布局；第三，严格遵守房地产交易规则，合理评估地价，避免当事人恶意造成集体土地资产的流失；第四，当事人双方共同协商达成协议，并按规定办理产权登记。土地的产权登记是确定土地权利、土地状态的重要依据，也是土地市场正常流转的前提条件，集体非农用地的使用权流转的登记机关应为县级以上人民政府；第五，对于农村非农用地的出让，应该采取公开拍卖、招标的方式，以保证土地出让的公平和公正；第六，加强相关政府部门的监管力度，从规划、审批到权属登记，都必须采用严格的标准。