分析房屋拆迁的法律

　　摘要： 房屋是安身立命的根本，是基本的生活资料。拆迁是扩大城市规模、促进经济发展的重要方式。当前，我国城市房屋拆迁过程中出现了很多问题，这些问题如果处理不当，很容易造成拆迁矛盾激化，从而严重影响社会的安定和经济的发展。本文对如何解决房屋拆迁问题进行了一些探讨，提出了几种解决拆迁问题的方案。

　　关键词： 拆迁； 估价； 物业管理

　　开放和交流是人类发展的动力和途径。川随着改革开放的不断深人，我国经济建设和城市建设取得了很大的成就。经济的发展和城市规模的扩大离不开房屋的拆迁，但是，近几年来，因房屋拆迁所产生的矛盾越来越多，相关案件不仅大量增加而且越来越复杂。据统计，2002 年1 至8 月份，建设部受理来信共4820 件次，上访1730 批次，集体上访123 批次，其中反映拆迁的分别占。在我国某些地方还出现了因房屋拆迁而导致公民引火自焚的恶性事件。拆迁问题出现的原因是多方面的，其中既有公民法制意识不强的原因，也有我国城市房屋拆迁法律制度存在严重缺陷的原因。但根本原因还在于拆迁人和被拆迁人对补偿、安置的条件意见相左。拆迁人为了完成拆迁任务，常常忽视了被拆迁人合法权益的保护，从而引发了被拆迁人对拆迁人的极度不信任和抵抗情绪。拆迁问题牵涉面广，处理方法稍微不当，很容易产生社会矛盾和冲突，并严重影响到社会的安定和法制建设。拆迁合法有序地进行，不仅可以使城市基础设施和环境面貌得到较大改善，还可以为我国的经济和社会持续发展创造重要条件。

　　一、房屋拆迁中存在的问题现行法律制度的缺陷导致被拆迁人合法权益被侵犯。宪法第10 条规定： 城市的土地属于国家所有； 宪法第10 条第4 款规定： 土地的使用权可以依照法律的规定转让。《土地管理法》和《城市房地产管理法》规定国家对国有土地使用权的转让制度采取出让和划拨两种形式。《城市房地产管理法》第21 条规定，土地使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟在届满前年申请续期，经批准续期的重新签订土地使用合同，并支付土地使用权出让金。如果土地使用年限届满未申请续期或申请未获批准，该土地使用权将被国家无偿收回。在这些法律条文中存在一个缺陷，那就是这些条文中规定了土地的所有权属于国家，公民只是通过各种方式取得了土地的使用权。

　　根据我国财产所有权理论，国家土地所有权也应当包括占有、使用、收益、处分等四项权能。当公民通过各种途径取得房屋的所有权时，当然同时享有了该房屋所在的国有土地的使用权，从而造成国家实际上对该土地不再享有完整的一般所有权的四项权能。而这种国家土地所有权与私人房屋所有权的冲突在房屋拆迁中往往导致被拆迁人合法财产权利被损害。此外，《城市房屋拆迁管理条例》对行政强制执行规定存在明显的不足。其中比较突出的问题是适用司法强制和行政强制的规定含糊不清，这就容易导致行政强制执行权在拆迁过程中被滥用。

　　《城市房屋拆迁管理条例》第巧条将拆迁人和被拆迁人通过仲裁和司法解决纠纷的途径限定为拆迁补偿安置协议订立后，客观上造成了大量拆迁纠纷只能以行政裁决的方式来解决，并最终通过行政强制来执行，从而剥夺了被拆迁人获得司法救济的机会。行政机关裁决的范围的过宽不仅导致房屋拆迁案件中法院作用的萎缩，还为一些商业性建设项目的拆迁人收买、拉拢行政官员，利用行政权力谋取非法利益创造了条件。

　　现实生活中，城市私房拆迁很大一部分不是出于公共利益的目的，而是以公共利益当作幌子，实际上是为某些团体甚至个人获得盈利而滥用房屋拆迁权力，其结果当然背离了设定公益性拆迁的初衷，并严重侵害了公民的私权。在拆迁过程中，因一些拆迁执行人员和被拆迁人对国家和省的新的拆迁条例存在理解上的偏差，导致执法不力、程序混淆的情况也屡见不鲜。一些拆迁管理部门对新旧条例过渡准备不充分，对可能发生的问题和情况认识不足。一些执法人员没有正确理解国家、省条例精神和有关条款实质内容，对法的学习不够，导致执法准确性偏差颇大。在拆迁过程中，拆迁主管部门在没有评估专家委员会裁定结果作为依据的情况下，对未达成拆迁补偿安置协议，就补偿价格有争议的被拆迁人，违反法定拆迁程序，擅自裁决。在拆迁过程中，一些房地产开发企业和中介机构依法经营、诚实信用、公正公平的观念淡漠，为了获取最大利益，他们往往人为压低被拆迁房屋的补偿价格，恶意侵害被拆迁人合法权益。面对以上种种违法行为，一些拆迁主管部门监管不严，查处不力，执法缺乏严肃性，甚至有个别公务人员知法犯法，内外勾结，致使违法者不仅获取了大量非法利益，还成功地逃避了法律、法规的制裁。这些问题的存在严重阻碍了房地产业和城市建设的健康发展，直接影响了住宅建设对国民经济拉动作用和社会的稳定。

　　随着城市规划统一，越来越多房地产开发商进人旧城改造。为了完成拆迁任务，尽快迁走被拆迁户，一些拆迁人往往有意无意地忽视物业管理收费问题。负责拆迁的人为了使被拆迁人在规定的时间里顺利迁走，常常擅自把减免物业管理费作为被拆迁户按期迁走的一个条件。事实上，物业管理服务与房屋买卖是两个完全不同的法律关系，既不能混淆，也不能替代，负责拆迁的部门把减免物业管理费作为拆迁的优惠条件属于典型的越权行为。在拆迁过程中，被拆迁人完成拆迁后，往往因新居的物业管理费问题与物业管理公司矛盾激化，造成了新的不安定因素。拆迁主管部门给予一些拆迁户优惠或免交物业管理费的做法不仅不能解决拆迁的遗留问题，反而使问题更加复杂。房屋拆迁补偿的核心问题就是如何对拆迁房屋的准确估价，在房屋拆迁中实现等价有偿，保护被拆迁人的合法财产权利。

　　由于政府规定的补偿标准更新较慢，在房地产市场价格上涨之时，该标准显然将会低于市场价格，从而造成被拆迁的房屋的价格被低估，导致被拆迁人的利益受损。[2l政府在硬性规定所拆迁房屋所占用土地的地价及房屋建筑安装费用时，往往没有充分考虑非财产因素以及新旧房屋的差价将造成重新购买房屋的现实困难，加上在拆迁协商中，开发商为减少成本而故意减少补偿费，致使被拆迁人权益无法保障。在拆迁过程中，当开发商利益与被拆迁人利益发生冲突时，一些地方政府负责人为了进行招商引资，追求自己的政绩，他们往往会毫不犹豫地牺牲被拆迁人利益。

　　刑法学近3年论文/d/file/p/2024/0424/fontbr />二、解决房屋拆迁问题的对策完善现行房屋拆迁法律、法规，从根本上解决城市房屋拆迁的制度缺陷是解决拆迁问题的必由之路。为此，最高立法机关应按照宪法和基本法律的要求，尽快制定出合乎法律和民意的新规定。在新规定中，应规定城市的国有土地所有权、城市私有房屋所有权、城市房屋所有人的国有土地使用权的内容、条件、限制、保护等等。要确定行政强制权的创设只能由立法机关通过制定法律创设，其他任何机关都不能创设，并坚决杜绝行政机关为自己创设行政强制权的行为。对社会公共利益与商业利益的区别应作出明确的界定，对符合公共利益应拆迁的，要规定拆迁人的权限、详细的拆迁程序以及违反拆迁程序进行拆迁所应承担的法律责任。对符合商业利益拆迁的，应保障被拆迁人的合法权益，如知情权、异议权等权利。要明确规定拆迁评估机构应由开发商与被拆迁人共同选定，对评估的程序要作出详细的规定。对补偿安置协议登记和必要的审批、组织拆迁、、政府的指导协调和监督、房屋拆迁争议的行政仲裁机构、制度及程序等问题都要作出系统的具有较强可操作性的规定。要建立拆迁安置补偿费用专项监管制度，确保这项费用不被非法挪用。要建立配套的、完善的司法救济途径，明确行政主管部门、开发商、被拆迁人等各个拆迁法律关系主体的其他有关权利、义务和违反义务的主要法律责任。总之，只有不断完善现行房屋拆迁法律制度，使政府权力在法律的范围内加以合理化的约束，才能真正确立合宪、合理的拆迁秩序，使拆迁真正利于经济的发展。

　　增强拆迁估价的透明度，提高估价的科学性是解决拆迁问题的有效途径。从民法的角度讲，拆迁与被拆迁是一种平等的民事法律关系，但从权利和义务的质量上来区分，其自然形成了权利和义务的主次之分，形成了法律关系中的主体、客体和内容三者关系。为了使拆迁双方在拆迁过程中取得平等的对话机会，我们应当为拆迁当事人创造平等对话的平台，从而使纸张的权利真正变成手中的权力。

　　为此，我们可以考虑让当事人自己来选择估价机构，政府只是负责提供一批资质等级高、综合实力强、社会信誉好的估价机构供当事人选择，而不是积极主动地去干预拆迁。待选的估价机构应主动向被拆迁人出示自己的房屋拆迁估价资质证书、有效的工商营业执照、估价人员的个人估价资格证书、估价机构的组织机构名称及技术素质情况简介、规范的房屋拆迁估价报告样本等资料，以便让当事人充分了解估价机构的合法性、专业技能和社会信誉。这样既有利于估价的公正、公平，又有利于被拆迁人消除抵触情绪，最终达到顺利签订补偿、安置合同的目的。当拆迁人与被拆迁人因估价机构的选定发生争议时，则应当由拆迁主管部门在已经公示的估价机构名录中抽签确定估价机构，这就是法律上所讲的救济手段。在确定基准价的过程中，要充分听取包括拆迁当事人在内的各方面意见，以确保被拆迁房屋货币补偿基准价的合理性。

　　此外，英国历史学家阿克顿说过： 权力导致腐败，绝对的权力导致绝对的腐败。拆迁主管部门要加强对被拆迁房屋的评估价格公示、评估结果复核、评估结果鉴定等评估活动的监督检查，确保拆迁评估的公正、公平。拆迁主管部门还要认真审查公益性拆迁和商业性拆迁。对于商业性拆迁进行一定程度的限制是没有异议的，而且得到了多数人的认可。（4]对公益性拆迁要防止某些团体甚至是个人为获得私利而滥用房屋拆迁权力。

　　　　城市房屋拆迁管理是一项政策性、群众性很强的工作。国家应当以被拆迁人能在被拆迁房屋所在地购买一定面积的房子为标准设立低保线，以保障被拆迁人居有其屋。这样既有利于维护社会稳定，还能体现社会主义制度的优越性。拆迁工作是一项系统的社会工程，拆迁管理部门应不断加强队伍建设、切实转变思路、坚决依法行政、努力做到超前预防和综合治理。在拆迁实践中还要注意探索和总结，及时掌握被拆迁人关注的热点问题和极易产生纠纷的焦点问题，并在政策规定中予以明确，做到未雨绸缪，防患于未然。要加强教育干部并加强对拆迁工作的监督，防止拆迁过程中产生腐败现象。要通过开展执法人员法律和业务知识培训工作，提高依法行政的严肃性和文明执法的自觉性。

　　　　要真正实施听证制度，改善听证程序，增强行政执法的透明度，消除当事人的疑虑。要落实听证回避制度，在听证过程中全面审核证据和法律依据，使听证制度具有实质意义。政府部门要承担起审查监督开发商资质的义务，在其未履行相应的手续，尤其是未缴纳足额土地出让金的情况下，应拒绝向其发放相应的证书。拆迁主管部门要在拆迁过程中及时向被拆迁户宣传解释法律法规、政府行为以及开发商行为的必要性，禁止打着联合执法的旗号进行非法拆迁。要尽可能使政府的拆迁行为得到被拆迁人的理解和支持。拆迁主管部门不应继续把减免物业管理费作为说服被拆迁人同意拆迁的条件，物业管理收费的标准应与商品房收费标准相同，应符合现行物业管理法规和市场规律。只有这样才能保证业主合法权益，减少业主与物业管理公司的矛盾，促进物业管理行业健康发展。拆迁主管部门在处理拆迁纠纷时，应以调解解决为原则，充分听取双方当事人的意见，对当事人提出的事实、理由和证据要认真复核。对当事人提出的合理要求应当采纳，并不得因当事人申辩而做出损害申辩人合法权益的裁决。对必须采取强制拆迁的，要慎重行事，尽量避免矛盾激化，并严格遵守法律法规的规定以及按法定程序进行，只有这样，我们才能真正解决拆迁问题，使拆迁工作为我国的社会安定和经济建设作出应有的贡献。使拆迁工作为我国的社会安定和经济建设作出应有的贡献。使拆迁工作为我国的社会安定和经济建设作出应有的贡献。使拆迁工作为我国的社会安定和经济建设作出应有的贡献。使拆迁工作为我国的社会安定和经济建设作出应有的贡献。使拆迁工作为我国的社会安定和经济建设作出应有的贡献。使拆迁工作为我国的社会安定和经济建设作出应有的贡献。使拆迁工作为我国的社会安定和经济建设作出应有的贡献。