套贷合同的认定及法律后果

　　【案情】

　　原告:陈驰。

　　被告:李俊峰。

　　2005年4月30日，陈媳作为甲方、李俊峰作为乙方签订买卖合同一份，约定由李俊峰购买陈熄所有的位于浦东新区孙桥路的一处房屋，转让价为61万元，乙方于2005年4月30日支付全部房价款的30%计183000元作为定金，待支付尾款时抵作房价款，乙方于银行放贷后3日内付清余款427000元。但合同未对房屋的交付时间及产权登记过户时间作明确约定。2005年5月24日，李俊峰与中国农业银行上海市徐汇支行(以下简称农行徐汇支行)、上海市住房置业担保有限公司(以下简称住房置业担保公司)签订个人住房抵押保证借款合同一份，约定由李俊峰向农行徐汇支行借款427000元，借款期限为30年(自2005年5月24日起至2035年5月23日止)，贷款年利率为5.508%，还款方式为月等额本息还款，每期归还借款本息金额为2426.60元，李俊峰将系争房屋作为抵押物，住房置业担保公司作为他项权利人予以担保。同时，李俊峰向农行徐汇支行提供了一份由陈驰签名的二手房房款收据，该收据上明确，甲方(即陈媳)收到付款人乙方(即李俊峰)购房首期款共计189000元整。

　　2005年6月6日，陈驰与李俊峰共同到浦东新区房地产交易中心了上述抵押登记及房屋的交易过户手续。房屋过户完毕后，李俊峰名下的关于该房屋的房地产权证、个人住房抵押保证借款合同及贷款及登记过户所支付费用的均由陈驰持有。2005年7月农行徐汇支行发放贷款427000元，该贷款由陈驰领取，同时，李俊峰名下的还贷卡也由陈驰持有。还贷开始后，李俊峰在收到其名下的个人借款还款对账单后即将该对账单邮寄给陈媳。自2005年8月起至2008年6月20日，陈驼按月存人李俊峰名下的还贷卡现金共计87050元。李俊峰曾于2008年4月21日存人其名下的还贷卡内现金100元，该款由银行扣划归还贷款本金及利息。至2008年9月，李俊峰名下的贷款本金409770.20元、利息2272.69人浴撤劲奴分州帐带护令︺蓄元尚未归还。该房屋则由陈驰居住使用至今。

　　2007年9月5日，经李俊峰申请，浦东新区房地产交易中心向李俊峰补发了系争房屋的上海市房地产权证，同年9月19日，代写论文李俊峰因向案外人李德峰借款28万元而持补办的系争房屋的上海市房地产权证抵押登记，该抵押登记至今尚未注销。2007年11月初，李俊峰致函陈驰，要求解除与陈驰的租赁关系，请陈媳于同年11月巧日前撤离系争房屋。2007年11月21日，李俊峰向法院提起诉讼，要求陈驰立即腾退租住的系争房屋，并支付未结清的房租。庭审中，陈骆称双方之间是假买卖，真实目的是便于自己贷款，双方之间从未有过租赁关系，不存在租金问题，自己存人还贷卡内的钱是用于还贷的，而非支付给李俊峰的租金。法庭调查中，法院问“房屋总价多少”，李俊峰答“63万多”;法院问“有无付过房款”，李俊峰答“付过”;法院问“分几次支付”，李俊峰答“不清楚”;法院问“除了贷款你付了多少”，李俊峰答“20万元，一次付清，以现金付给被告”;法院问“何时支付的”，李俊峰答“记不清了”;法院问“被告有无给你签过收条”，李俊峰答“被告手写的收条，交给银行了”。同年12月26日，李俊峰向法院撤诉。2008年6月6日，原告陈驰向浦东新区人民法院提起诉讼，要求:1.判令原告陈骋与被告李俊峰于2005年4月30日签订的上海市房地产买卖合同无效;2.判令恢复系争房屋的产权归原告陈驰所有。审理中，原告表示，189000元的房款收据确实是原告签名，但被告并未实际付款，书写该收据是为贷款的需要。现原告同意一次性淤生滚加滋牛州挽g︸林湘形淞路川双恭爪支付被告尚欠银行的贷款本金及尚未归还的贷款利息，由被告再与银行结清贷款，注销抵押，也同意归还被告存人贷款卡内的100元。被告辩称，双方的交易是真实的，给原告的现金20万元(包括了过户时被告应该支付的费用)，其中12万元是被告分别于2005年3月1日、4月1日从银行提取的现金，余下的8万元，其中5万元由其当时的女朋友支付，另3万元由被告支付。被告与女朋友于2006年3月终止恋爱关系，当月21日，被告从银行提取现金9万元给女朋友，其中5万元是归还当时女朋友支付的房款，另4万元是恋爱期间的经济往来，对此，被告提供了浦发银行的存折二本。原告对浦发银行存折的真实性没有异议，但对与本案的关联性有异议，被告提取存款的日期与其所称的现金支付的日期有差异。

　　【审判】

　　上海市浦东新区人民法院经审理认为，本案的争议焦点在于原、被告之间的房屋买卖是否真实。首先，在二手房买卖中，通常情况下，房屋坐落、转让价款及支付时间、房屋交付时间、转让过户时间及违约责任等是买卖双方协商的主要内容，在买卖双方的房地产买卖合同中应当作出明确约定，而本案所涉的买卖合同对于涉及房屋买卖主要内容的房屋交付及转让过户时间均未作约定，有悖常理。

　　其次，从合同的履行情况来看，虽然427000元贷款是以被告名义申请的，也由原告领取，但是按照常理，如427000元贷款系被告支付给原告的房款，那么这策l427000元的贷款则应由被告自己归还。而事实上，从原告每月将钱存人还贷卡内及被告将收到还款对账单寄给原告的行为来看，应当认定是原告在按月还贷。被告称，原告存人还贷卡内的钱是因被告返租给原告房屋而应当支付的租金，就此，被告未提供证据证明，本院难以采信。被告另称支付原告现金20万元，其中189000元是房款，余款是过户的费用，虽然被告提供了由原告签名的收据，但被告在前案庭审中称，收条是原告手写的，除贷款外支付原告房款20万元，而在本案庭审中，被告提供的收条并非手写，而是格式化的，同时被告又称20万元中有189000元是房款，余款是过户费用。而事实上，双方约定的首付款是283000元，如果189000元是首付款，加上贷款427000元，总数额超过了总房款，被告的陈述前后矛盾，且与合同约定不符。另外，被告提供的资金来源也不能印证被告在原告出具收据的当日有支付该笔款项的能力，且贷款确实需要贷款申请人已支付首付款的凭证，故对原告陈述的房款收据仅用于贷款，被告并未实际支付，本院予以采信。综上，可以确认被告未实际支付房款，原告也未向被告交付房屋。

　　再次，系争房屋过户登记后，被告名下的房地产权证由原告持有的情况，有悖常理。房地产权证是证明房屋权属的有效凭证，正常情况下，房屋买卖过户后的房地产权证应当由买方持有，以证明其购得房屋。而本案中，原、被告就系争房屋过户后，被告名下的房地产权证却由出售人即原告持有。被告称，是因为原告父母得知后不同意出售，原告为骗其父母而向被告借去给父母看的，对此，原告不予认可，且如果原告确实要骗其父母，也不应将已过户至被告名下的房地产权证原件给父母看，被告的这一说法不符合逻辑，故对被告的这一陈述，本院不予采信。

　　综上，上述一系列事实及证据已形成有效的证据链，足以证明原、被告之间的房屋买卖并非双方的真实意思表示，而是为了通过房屋买卖的形式向相关银行套取贷款。鉴于原、被告签订的买卖合同并不是双方当事人的真实意思表示，而是双方共同策划的以房屋买卖的合法形式达到套取银行贷款的目的，原、被告的这一行为扰乱了正常的社会金融秩序，因此，原、被告签订的买卖合同应当认定无效。根据法律规定，合同无效后，因无效合同取得的财产应当返还，基于买卖合同被确认无效，原告因无效合同取得的被告名下的尚未归还的贷款，应当返还给被告，而被告则应与农行徐汇支行结清贷款，并涤除抵押权。同时，因无效买’卖合同而变更的系争房屋的权利登记人应当恢复原状。由于被告另在系争房屋上设定了他项权利人为李德峰的抵押，故被告应当涤除该抵押权，并协助原告恢复系争房屋权利登记人的原状。另外，原告自愿归还被告存入还贷卡内的100元，并自愿将尚未归还的贷款利息2272.69元支付给被告，由被告支付给贷款银行，并无不妥，本院予以准许。刑法学近3年论文/d/file/p/2024/0424/fontbr />综上所述，根据合同法第五十二条、第五十八条之规定，判决如下:一、原告陈驰与被告李俊峰于2005年4月30日签订的上海市房地产买窦合同无效;刑法学近3年论文/d/file/p/2024/0424/fontbr />二、原告陈驰于本判决生效之日起巧日内返还被告李俊峰贷款本金409770.29元;三、被告李俊峰于本判决生效之日起15日内涤除设定)在上海市浦东新区孙桥路238弄{14号601室房屋上的抵押权;四、绍在上述第三项履行完毕后的巧日内，被告李俊峰协助原告陈驰恢复上海市浦东新区孙桥路238)弄14号601室房屋的产权登记原状;五、原告陈媳于本判决生效之日起巧日内支付被告李俊峰2372.69元。

　　【评析】

　　一、套货及其法律风险

　　所谓套贷，即虚构交易套取银行贷款，通常是指房屋所有人为获取银行贷款，虚构与名义买受人之间的房屋交易，通过名义买受人向银行申请购房抵押贷款的形式获得银行贷款供自己使用。套贷通常存在房屋产权的实际过户，但由于交易纯属虚构，一般不存在房屋的实际交付。实践中，套贷行为大量存在，原因或者是直接向银行贷款较为困难，或者是贷款利率较高。而通过房屋买卖的形式申请贷款，不仅较易获得银行批贷，且能享受一定的优惠利率，融资成本较低。但事实上，这一做法存在很大的风险:首先，有触犯刑法、承担刑事责任的可能。我国刑法 免费论文检测软件http://www.jiancetianshi.com
第一百九十三条明确规定了贷款诈骗罪，即以非法占有为目的，诈骗银行或者其他金融机构的贷款，数额较大的行为。

　　其次，名义出卖人很可能因名义买受人反悔、在房屋上另行设立抵押等原因，无法取回自己的房屋。通常，套贷者往往选择亲属、朋友来签订假的买卖合同，以此规避交易风险。但随着房价的上涨，一些假买者往往假戏真做，到期拒不返还房屋。甚至有的假买者另行到交易中心新的房产证，向第三人出售房屋或进行抵押借款。这种情况下，即使法院判决认定为虚假买卖，也可能基于保护善意第三人利益的考虑而不能使房产返还真正的主人。

　　最后，对于名义买受人，很可能因为名义出卖人无力继续按揭偿债，导致自身承担较重的民事责任。名义买受人起初往往因贪图小利或者朋友请托不便拒绝，一旦名义出卖人无力继续按揭偿债，由于贷款是名义买受人向银行申请的，银行必定向名义买受人主张债权。此时，随着逾期还款金额及罚息的累计，名义买受人所承担的债权将越来越重。

　　刑法学近3年论文/d/file/p/2024/0424/fontbr />二、套货的法律认定

　　审判实践中，对套贷的法律认定一直是案件审理的难点，尤其是套贷行为容易与售后返租行为混淆起来，名义买受人也通常以售后返租作为只产权过户不转移实际占有的借口。部分套贷行为也借售后返租的形式实际进行，即假买卖双方在假买卖合同之外再签订一份租赁协议，约定名义出卖人租赁系争房屋，并以每月租金代名义买受人支付银行抵押贷款的月供，这给审判时认定套贷行为带来较大困难。因此，法院在审理套贷合同时应当着重查实以下几个关键事实:

　　一是看买卖双方是否有为套贷合同而进行虚假交易的庭审表示。通常，套贷合同案件的一方当事人会在庭审中否认买卖合同的真实性，以此来挽回自身的利益损失。因此，当事人的庭审表示是识别套贷合同的重要线索。

　　二是看合同内容的详尽程度。在正常的房屋买卖中，房屋坐落、转让价款及支付时间、房屋交付、转让过户时间及违约贵任等是买卖双方协商的主要内容，通常在买卖合同中都有明确约定。但对于一些套贷合同，由于其交易的虚构性，买卖合同大多简单、粗陋，甚至一些必要的合同条款也未作约定。这种情况下，如当事人又不能给出一个合理的解释，则应当考虑合同的真实性。

　　三是看房款的实际支付情况。资金的实际流向是判断套贷行为以及区分套贷与售后返租行为的重要依据。由于房屋交易所涉金额一般较大，如果系真实买卖，资金的流向一般是有据可查的。对房款，尤其是首付款的支付情况，不能以一方出具的收款收据来判断，而应当看实际的资金流向，主要可以审查银行转账、本票承兑等情况。即使是以现金形式交付的大额房款，也可以通过审查资金来源进行判断。当事人无法解释清楚的大额现金付款不符合人们的通常交易习惯。

　　四是看所涉房屋产权证及相关资料、的保管情况。正常的房屋买卖，在房屋过户后，房产证应由买受人保管。但在骗贷案件中，由于交易系虚构，名义出卖人都坚持保管已过户到名义买受人名下房屋的产权证以及其他相关材料。此外，由于套贷是为了使名义出卖人获取银行贷款，因此产权过户、缴纳交易契税等通常都由名义出卖人承担，相应的也常常保存在名义出卖人下。

　　五是看当事人对交易细节的参掌握程度。房屋买卖涉及的利益重聋大，当事人一般应当对交易磋商、窿合同签订、房屋过户的时间、场所，羹房款的支付时间、地点、批次、数{额、支付方式等交易细节印象深羹亥U。然而在套贷合同案件中，由于:买卖合同并未真实履行，法官询问上述细节时，当事人往往只能表示记不清楚或胡乱编造，必然前后矛盾，漏洞百出。

　　六是看实际的还贷情况。按照常理，货款应由贷款人即买受人归还，但在套贷合同案件中，由于交易系伪造，实际都是由名义出卖人按月归还贷款。表现形式或者是名义出卖人持有还贷卡，或者是名义买受人将还贷账单逐月邮寄给名义出卖人。

　　七是看交易后房屋的实际居住情况。按照常理，房屋出卖后，屋一般由买受人实际居住使用。在套贷合同案件中，房屋通常仍然由名义出卖人实际控制。当然，第六、七两项判断标准在与售后返租混淆的案件中不具有可区分性。

　　三、套货合同的法律后果

　　套贷行为一旦被认定，需要对套贷合同的效力进行处理。通常，套贷所涉及的买卖合同并非买卖双方真实意思表示，是双方共同策戈U的以房屋买卖的合法形式达到套取银行贷款的目的，这一行为扰乱了正常的社会金融秩序，根据合同法第五十二条的规定，应当认定买卖合同无效。买卖合同被确认无效，名义出卖人需要返还以名义买受人名义申请的银行抵押贷款，名义买受人则应当在涤除系争房屋上的所有抵押后，配合将房屋产权过户到名义出卖人名下。这一过程中，可能涉及以下几个问题:

　　(一)买卖合同无效，银行抵押贷款合同如何处理?

　　通常，套贷合同的处理可能涉及银行的利益，因此在买卖合同纠纷的处理中，可以追加银行为第三人参加诉讼，也可以由银行与名义买受人另案处理。从传统民法理论的角度讲，套贷合同涉及的买卖合同与银行抵押贷款合同并不构成法律上的主从合同关系，①因此买卖合同无效并不导致抵押贷款合同无效。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第24条的相关精神，买卖合同被确定无效，当事人请求解除抵押担保合同的，人民法院应予支持。虽然该解释主要针对商品房预售合同纠纷，但与二手房买卖中买卖合同与抵押合同的原理相似，应当予以准用。

　　(二)恢复原状与涤除抵押。

　　买卖合同被确认无效，根据法律规定，应当恢复原状。但实践中，由于系争房屋上已经存在银行或者第三人的抵押权，在名义买受人涤除上述抵押前，房屋的名义出卖人实际无法恢复产权登记。因此，法院在处理此类案件时，判决主文应当明确名义买受人负有涤除系争房屋上所有抵押的义务，在涤除义务完成后，产权恢复原状才有可能实现。